Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1

Khoa: Bất động sản và Địa chính

LI M U

1. TNH CP THIT CA TI

t nc ta ang trong thi k i mi mnh m v mi mt nh nhng
bc tin di trờn tin trỡnh hi nhp. Khụng nm ngoi quy lut chung: cng
phỏt trin, con ngi cng phi tng cng khai thỏc, tn dng trit cỏc
ngun lc, dõn tc Vit Nam cng ang phi gii quyt nhng mõu thun
gia yờu cu phỏt trin v ũi hi phỏt trin bn vng. Ngun lc quan trng
c u tiờn hng u l ngun nhõn lc. Con ngi vi kh nng sỏng to
vụ hn l cht kt dớnh tt nht kt hp tt c cỏc yu t cũn li vn hnh
cú hiu qu. Ngun lc trng yu tip theo l t ai. Vn t ra i vi
t ai khỏ phc tp v khú gii quyt. Tt c cỏc hot ng ca con ngi
u gn lin vi t ai, t sn xut ti sinh hot. Nhng t ai l ti nguyờn
cú hn, tng din tớch t nhiờn ca mt quc gia l c nh hoc nu cú thay
i cng l rt ớt. Vỡ th t ai l ti nguyờn quý giỏ ca mi quc gia, giỏ tr
ca t ai thng cú th chim ti 50% tng giỏ tr ti sn ca mt quc gia.
t ai l ngun ti chớnh tim nng ng thi l ngun ni lc c bn ca
t nc. Mt khỏc trong tỡnh hỡnh hin nay dõn s tng nhanh, sn xut m
rng, quỏ trỡnh ụ th húa din ra vi tc ln; tt c u gõy ỏp lc ln lờn
t ai. Do tớnh cht c bit ca hng húa t ai m giỏ t cng cú s bin
ng phc tp khỏc bit vi nhng hng húa thụng thng. Trong thi k
núng v phỏt trin kinh t thỡ t ai v giỏ t li cng tp trung s quan tõm
chỳ ý ca xó hi. Giỏ t l ch tiờu phn ỏnh nhng mi quan h ni ti gia
t ai v hng lot cỏc yu t khỏc (cung - cu trờn TT, s quan tõm lo ngi

H Ni.
2. MC CH, YấU CU NGHIấN CU

2.1. Mc ớch
- iu tra nhng c im chớnh gõy ỏp lc ti vic s dng v qun lý t
ai trờn a bn qun Long Biờn: iu kin t nhiờn, iu kin kinh t - xó hi
- Tỡm hiu nhng quy nh c th ca cỏc cp chớnh quyn v giỏ t
quy nh trờn a bn qun Long Biờn
- Giỏ t thc t trờn TT qua cỏc hot ng trao i mua bỏn ca ngi dõn

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

3

Khoa: Bất động sản và Địa chính

- ỏnh giỏ mi quan h gia giỏ Nh nc quy nh v giỏ t thc t
trờn TT
- Xỏc nh mt s yu t nh hng rừ rt ti giỏ t trờn a bn
2.2. Yờu cu
- Cỏc s liu, ti liu phc v vit bỏo cỏo s c cp nht phự hp vi
tỡnh hỡnh thc tin trờn TT
- S liu iu tra m bo khỏch quan, trung thc, chớnh xỏc
- Cỏc kin thc phc v bỏo cỏo u c la chn thụng qua vic trao
i, i sõu tỡm hiu
3. NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU
3.1. NI DUNG NGHIấN CU

tuyn ng, ph trờn a bn qun Long Biờn, qua xem xet ỏnh giỏ cú 3
nhúm chớnh c a ra l nhúm trung tõm, nhúm cn trung tõm v nhúm xa
trung tõm. Trờn mụi on ng cỏc mu c la chn iu tra mang tớnh
cht i din cho cỏc v trớ.
- Phng phỏp iu tra phng vn trc tip v iu tra thụng qua mu phiu
iu tra: phiu iu tra c lp cho vic thu thp thụng tin ca tng tha t.
- Phng phỏp x lý s liu bng cỏc phn mm vi tớnh: t cỏc phiu
iu tra c la chn v tng hp a ra cỏc ch tiờu lm rừ mi quan h
gia giỏ quy nh ca Nh nc v giỏ thc t trờn TT.
3.3. PHM VI NGHIấN CU

- ti c nghiờn cu trờn a bn Qun Long Biờn Thnh ph H Ni
- B cc ti:
Chng 1: Lý lun chung
Chng 2: Thc trng giỏ t trờn a bn Qun Long Biờn Thnh ph
H Ni.
Chng 3:Phng hng, gii phỏp hon thin cụng tỏc xỏc nh khung
giỏ t .

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

5

Khoa: Bất động sản và Địa chính

Phn 1
Lí LUN CHUNG


Khoa: Bất động sản và Địa chính

l mt phn ca BS ú. Do tớnh cht quan trng ca BS núi chung v t núi
riờng nờn bt k mt phn t no trờn b mt Trỏi t cng cú quyn s hu c
xỏc nh.
1.2. c trng ca t ai
t ai l mt ngun ti nguyờn thiờn nhiờn, l t liu sn xut c bit,
l thnh phn quan trng ca mụi trng sng, l a bn phõn b khu dõn c,
xõy dng c s kinh t, vn húa, an ninh v quc phũng. t l i tng
nghiờn cu ca nhiu ngnh khoa hc v nhiu kt qu ó ch ra nhiu c
trng ca t, sau õy l nhng c trng t nhiờn c th hin ht sc rừ
net ca t ai:
- Tớnh c nh v v trớ a lý:
V trớ a lý t nhiờn ca t ai l c nh tuyt i, rt khú thay i tr
trng hp nỳi la, ng tc tớnh ny cú nh hng ln n vic s
dng v qun lý ti nguyờn ny vỡ nú keo theo rt nhiu c im khỏc ca
tng v trớ nht nh v c xó hi v t nhiờn.
- Tớnh khụng tng:
t ai do lch s t nhiờn hỡnh thnh, din tớch cú tớnh bt bin. Hot
ng ca con ngi ch cú th ci to tớnh cht ca t. Tng din tớch ca
mt khu vc hay mt quc gia l c nh tc tng cung t nhiờn l khụng i.
Nhng din tớch s dng cho mt mc ớch c th no ú thỡ khụng tuyt i
m cú th thay i.
- Tớnh lõu bn:
t ai cú th s dng vnh cu. Nu s dng i ụi vi bo v hp lý,
hiu qu thỡ vic t ai cho phep khai thỏc mt cỏch bn vng. c tớnh ny
khụng cú mt ti sn no khỏc v tr thnh nhõn t quan trng t ai
khụng phi khu hao.


dch t ai gia cỏc ch th trong TT. Mt khỏc mc dự nhng c tớnh t
nhiờn ca t ai l bt bin nhng v trớ kinh t xó hi ca mt mnh t thỡ cú
th thay i tựy thuc vo mụi trng sng xung quanh (trong ú cú mụi
trng xó hi, c s h tng).
Chớnh v trớ xỏc nh ca mt tha t lm cho t ai núi riờng v BS
núi chung cũn cú thờm c trng l tớnh chu nh hng ca chớnh sỏch, tớnh

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

8

Khoa: Bất động sản và Địa chính

ph thuc vo nng lc qun lý v tớnh nh hng ln nhau. Cỏc c im v
vn húa, xó hi ti mt a phng gn bú cht ch vi tha t ti ú. Vỡ
khụng th di chuyn c nờn BS trong ú cú t ai khụng th trỏnh khi
nh hng ca cỏc iu chnh v chớnh sỏch. Do ú vic u t phỏt trin xõy
dng BS c xem l rt phc tp, ũi hi nhiu kin thc. Cỏc loi chi phớ
ginh cho qun lý BS chim t l khụng nh trong giỏ tr ca mt BS. Mt
khỏc cỏc BS núi chung, cỏc tha t v cỏc cụng trỡnh trong h thng c s
h tng cú nh hng tng hụ vi nhau vỡ nú to nờn mụi trng xung quanh
ca mt BS.
2. KHI NIM, C TRNG CA TH TRNG T AI

2.1. Khỏi nim th trng t ai
Th trng l tp hp nhng ngi mua v ngi bỏn tỏc ng qua li
ln nhau dn n kh nng trao i (Robert v Daniel, 1994). ú l ni trao

qua TT. Tựy theo h thng phỏp lut ca mt quc gia c th m khỏch th
ca TT t ai nc ú cú quy nh riờng bit. nc ta, khon 1 iu 5 Lut
t ai 2003 nờu rừ: t ai thuc s hu ton dõn do Nh nc i din s
hu vỡ vy khỏch th ca TT t ai ch l quyn s dng t. Tuy nhiờn
quyn s dng i vi t ai ca chỳng ta cng ó c m rng gn ti
quyn s hu i vi cỏc ti sn thụng thng khỏc. Theo ú quyn s dng
t ai bao gm quyn chim hu, quyn s dng th hin qua cỏc hot ng
trong TT BS nh: chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha
k, tng cho quyn s dng t, th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s
dng t. Nh vy tr quyn nh ot thuc v Nh nc - i din ch s
hu, ngi s dng t cú quyn t quyt khỏ ln trong vic s dng tha t
ca mỡnh theo ỳng quy nh ca phỏp lut.
2.2. Cỏc c trng ca th trng t ai
ng nhiu gúc khỏc nhau, th trng t ai mang nhiu c
trng, trong ú cú cỏc c trng c bn nht l:
- Th trng t ai l TT khụng hon ho:
Trong thuyt kinh t mt TT hon ho l khi n nh, ngi mua v
ngi bỏn nm c thụng tin y , khụng cú s thỳc ep mua v bỏn; giỏ tr
TT, giỏ c TT v giỏ tr trao i l ging nhau. S hon ho ũi hi tớnh thun
nht ca cỏc vt th c trao i mua bỏn. So sỏnh cỏc tiờu chun ú vi TT
t ai l khụng tha món. Th trng t ai cú tớnh xỏc nh v phõn húa

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

10

Khoa: Bất động sản và Địa chính



Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

11

Khoa: Bất động sản và Địa chính

u c trong TT t ai luụn tim tng. Mt khỏc nc ta ngun cung kinh
t do Nh nc quy nh mang tớnh phỏp lý cao.Qỳa trỡnh giao dch v bt
ng sn phi tri qua khõu phỏp lý nờn Nh nc l mt trong cỏc lc lng
tham gia vo hot ng ca th trng bt ng sn. Ti khon 2 iu 5 Lut
t ai 2003 quy nh: Nh nc thc hin quyn nh ot i vi t ai
nh sau: quyt nh mc ớch s dng t thụng qua vic quyt nh, xet
duyt quy hoch s dng t, k hoch s dng t; quy nh v hn mc
giao t v thi hn s dng t; quyt nh giao t, cho thuờ t, thu hi
t, cho phep chuyn mc ớch s dng t; nh giỏ t.
- Th trng t ai rt nhy cm i vi tng trng kinh t:
Th trng t ai d b tỏc ng lờn xung cựng nhp vi tc tng
trng ca nn kinh t. Mt khỏc TT t ai cng rt nhy cm v mt chớnh
tr, vn húa, xó hi. Cỏc yu t khỏc nh: bin ng chớnh tr, mụi trng xó
hi, phong tc, tp quỏn, tõm lý ngi dõn u cú tỏc ng n hnh vi
mua bỏn ca cỏc ch th. Ngc li, TT t ai núi riờng v TT BS núi
chung cú tỏc ng tr li ti nn kinh t. L mt b phn trong h thng TT
nhng do tớnh cht c bit ca nú m TT t ai c Chớnh ph ca cỏc
nc c bit chỳ ý vi nhiu hot ng iu tit nhm hn ch nhng tht
bi ca TT. Mt vớ d in hỡnh l cn st nh t cui thp k 80 ca th k
XX, õy l nguyờn nhõn ch yu dn ti s phỏ sn ca nhiu cụng ty kinh
doanh BS ti Nht Bn, M, Anh trong cỏc nm 1990 sau ú. Chớnh ph
Nht ó phi khng ch mc tng giỏ nh t ti Tokyo. Cựng vi tỡnh trng

BS cỏc nc phỏt trin ó tri qua nhiu giai on vi nhiu mc thi
gian, . Theo Lõm Anh Ngn, dch gi Tụn Gia Huyờn, Mai Bỏ Cu nh giỏ
bt ng sn (1995) thỡ TT BS c phõn tỏch thnh 5 giai on ch yu.
Giai on 1 l giai on hỡnh thnh TT BS mc c s h tng tc c s
ban u ca TT quyn s dng t. Giai on 2, TT BS hon thnh c bn
vic cp GCN QSD, c ch phỏp lý ó rừ rng, th tc ng ký BS c
thc hin nghiờm tỳc. Giai on tip theo Nh nc thit lp c h thng
ng ký mt cỏch minh bch an ton, ỏng tin cy v cú nhng chớnh sỏch
hu hiu khuyn khớch c cỏc nh u t vo TT BS. giai on 4, Nh
nc hon ton iu tit cỏc cụng ty BS bng cỏc th ch. Cui cựng l giai
on phỏt trin nht, khi ú TT khuyn khớch c s u t bi ngun vn
t nc ngoi.

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

13

Khoa: Bất động sản và Địa chính

Hin nay chỳng ta cú th thy rừ mc phỏt trin ca TT t ai th
gii. Ti cỏc nc t bn, ch s hu t nhõn v rung t ó c xỏc lp
n nh, quỏ trỡnh tớch t t t n nh cao. TT t ai cng mang tớnh c
quyn cao to c s kinh t, chớnh tr cho s vn hnh ca nn kinh t lng
on. Cỏc nc ny thng ỏp dng lut thu i vi vic mua bỏn rung t.
Trong giai on tng trng nhanh, thu hỳt mnh u t nc ngoi thng
din ra nhng cn st tng giỏ t ti cỏc vựng kinh t phỏt trin v cỏc khu ụ
th. Tựy theo tỡnh hỡnh c th ca cn st t m Chớnh ph s cú hỡnh thc tỏc

hn bi kh nng phõn chia li th gii qua chin tranh quc. Hin nay
khụng cũn kh nng ny trong khi ú trỡnh tớch t t bn ó t n nh
cao, nhu cu m rng TT, m rng lnh vc u t ó thỳc ep m ca TT t
ai. Bin phỏp nõng cao hiu qu s dng t c ỏp dng nhiu l cho thuờ
t ai. TT nh t trờn th gii ó vt ra ngoi khuụn kh mt quc gia, thu
hỳt s u t ca cỏc nh t bn. Tớnh quc t ca TT t ai th hin ngy
cng rừ rt trong xu hng hi nhp.
2.3.2. Th trng t ai Vit Nam
Nc ta cú mt lch s phỏt trin lõu di. Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt
trin ca TT t ai gn lin vi s phỏt trin ca xó hi. Chỳng ta cú th tỡm
hiu v giỏ t qua mt s mc thi gian quan trng nh sau:
- Giai on trc nm 1945:
Thi k ny chỳng ta tri qua hai ch xó hi, xó hi phong kin v xó
hi thc dõn na phong kin. TT t ai trong mt thi gian di hu nh khụng
tn ti. Ngi dõn ớt cú nhu cu trao i t ai tr trng hp gỏn n ca nụng
dõn cho a ch, thc dõn. Khi ú giỏ t cng c quy i thnh tin.
- Giai on t 1945 n trc 1980:
Sau khi Cỏch mng thỏng 8-1945 thnh cụng Nh nc ta ó ban hnh
nhiu vn bn lut quan trng quy nh rừ rng v t ai. Trong Hin phỏp
1946 v Hin phỏp 1959 ó khng nh nc ta cú ba hỡnh thc s hu i
vi t ai, ú l s hu Nh nc, s hu tp th v s hu t nhõn. Lut
phỏp khụng hon ton nghiờm cm vic mua bỏn t ai nhng cỏc giao dch
trờn TT b hn ch bi phong tro hp tỏc xó v lm n tp th phỏt trin
mnh m. S lng giao dch v nh t khụng nhiu vi phm vi v quy mụ
nh, ch yu l chuyn nhng nh thuc s hu t nhõn gn vi khuụn viờn
t v sang nhng nh thuc s hu Nh nc theo phng thc chuyn

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46



hu ton dõn. (iu 17). Ti iu 18 ghi rừ: Nh nc thng nht qun lý
ton b t ai theo quy hoch v phỏp lut, bo m s dng ỳng mc ớch
v cú hiu qu. Nh nc giao t cho cỏc t chc v cỏ nhõn s dng n

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

16

Khoa: Bất động sản và Địa chính

nh lõu di. TT t ai trong giai on ny khụng c phỏp lut tha nhn.
Giỏ t nm ngoi s kim soỏt ca Nh nc.
- Giai on t 1993 n 2003
Mc dự trong mt thi gian di Nh nc nghiờm cm vic trao i mua
bỏn t ai, nhng trờn thc t hin tng ny vn din ra nh mt nhu cu tt
yu. Giỏ t cú xu th ngy cng tng. Vn t ra ũi hi Nh nc phi cú
chớnh sỏch hp lý khc phc. Lut t ai 1993 ó m ra mt bc phỏt
trin mi cho TT BS núi chung v TT t ai núi riờng. Lut quy nh: Nh
nc xỏc nh giỏ cỏc loi t tớnh thu chuyn quyn s dng t, thu tin
khi giao t hoc cho thuờ t, tớnh giỏ tr ti sn khi giao t, bi thng thit
hi v t khi thu hi t. Chớnh ph quy nh khung giỏ t i vi tng vựng
v theo tng thi gian (iu 12, Lut t ai 1993). H gia ỡnh, cỏ nhõn
c Nh nc giao t cú quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, tha
k, th chp quyn s dng t. Xut phỏt t 5 quyn ny t ai c xỏc nh
l loi ti sn cú giỏ thụng qua giao dch chuyn nhng quyn s dng t.
Lut t ai 1993 ó c sa i b sung 2 ln vo nm 1998 v nm 2001
kốm theo ú l hng lot cỏc vn bn hng dn thi hnh v c th húa lut.


3.1. Giỏ t
3.1.1. Khỏi nim giỏ t
t ai l sn phm ca t nhiờn. Con ngi khụng th trc tip lm ra
nú. Vỡ vy t ai l mt loi hng húa c bit. Hng húa thụng thng l
sn phm ca lao ng, tha món mt nhu cu no ú ca con ngi c
a vo tiờu dựng thụng qua trao i v mua bỏn. Mỏc ó núi t ai l phỏi
sinh ca hng húa, l hng húa c bit. t ai cú giỏ tr s dng to ln
nhng li khụng cú giỏ tr.Theo quan im ca kinh t chớnh tr Mỏc- LờNin
Giỏ tr hng húa l sc lao ng ca ngi sn xut kt tinh vo trong
hng húa ú. Theo cỏch nh ngha giỏ c hng húa núi chung l biu hin
thnh tin giỏ tr ca hng húa ú. Do ú i vi t ai, giỏ c khụng phn
ỏnh giỏ tr, m phn ỏnh tỏc dng ca nú trong hot ng kinh t. Giỏ c t
ai cao hay thp quyt nh bi nú cú th thu li cao hay thp trong mt
khong thi gian no ú. Quyn li t ai n õu thỡ cú th cho kh nng
thu li n ú v tng ng vi nú l mc giỏ c phự hp.
Trờn th gii phn ln cỏc nc cú nn kinh t TT giỏ t l biu hin
mt giỏ tr ca quyn s hu t ai. Giỏ t l giỏ bỏn quyn s hu t tc
l mnh giỏ ca quyn s hu mnh t ú trong khụng gian v thi gian xỏc

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

18

Khoa: Bất động sản và Địa chính

nh. Theo quy nh trong h thng lut phỏp ca nc ta, t ai thuc s


19

Khoa: Bất động sản và Địa chính

Ngi mua v ngi bỏn ng ý mt mc giỏ da trờn nhng tớnh toỏn v
kinh t v ti mt trng thỏi tõm lý nht nh tỏc ng.
- Giỏ t khụng ging nhau v thi gian hỡnh thnh
Cỏc hng húa thụng thng cú mt TT tng i hon chnh. Giỏ c
hng húa d dng hỡnh thnh trong mt thi gian ngn. Ngc li, t ai cú
tớnh cỏ bit ln, TT t ai khụng hon chnh cho nờn giỏ c t ai c hỡnh
thnh trong thi gian di, c bn khú so sỏnh vi nhau. Mt khỏc giỏ t li
bin ng v ng thi chu tỏc ng ca hng lot cỏc yu t. Vỡ vy, giỏ t
c hỡnh thnh ti cỏc thi im khỏc nhau. Tuy nhiờn ti bt k thi im
no thỡ giỏ t cng l kt qu ca quỏ trỡnh xem xet lõu di t quỏ kh ti
tng lai. Nú phn ỏnh mnh t ú ó s dng ra sao, tng lai cú kh nng
dựng vo vic gỡ.
- Giỏ t ai khụng phi l biu hin tin t ca giỏ tr t ai
t ai khụng phi l sn phm ca lao ng. Giỏ ca cỏc hng húa
thụng thng phn nh giỏ tr ca nú. t ai khụng cú giỏ c, khụng cú giỏ
thnh sn xut. Giỏ c t ai phn ỏnh giỏ tr ti nguyờn v ti sn trờn ú c
th l phn ỏnh kh nng sinh li hoc hiu qu ca vn u t. Vỡ vy vic
tớnh ỳng, tớnh , tớnh ht c giỏ tr vn ca t l khỏ phc tp v khú
khn. Trong thc t, khi khai phỏ t ai cú giỏ thnh, nhng phn giỏ c khai
phỏ ú ch yu l u t vo t ai v thu li u t tng ng, thc cht
õy l ph gia ca giỏ t.
- Giỏ t ch yu l do nhu cu quyt nh
Trong TT ca cỏc hng húa thụng thng, giỏ c phn ỏnh tng quan
cung cu. TT t ai cú cung t nhiờn l hn ch, tớnh co dón trong cung kinh
t cng khụng ln. Giỏ t cng chu tỏc ng ca cỏn cõn cung cu vi xu

hoc giỏn tip ti t ai.
3.2. C s khoa hoc xỏc nh giỏ t
Giỏ t phn ỏnh giỏ tr sinh li ca t. Qua mt quỏ trỡnh di tỡm hiu
cỏc nh nghiờn cu ó a ra hai yu t chớnh l c s quan trng xỏc nh
giỏ t. ú l a tụ v mc li tc (lói sut ngõn hng).
3.2.1. a tụ l cn c hỡnh thnh giỏ t
Khi nghiờn cu v rung t trong ch t hu v t liu sn xut
C.Mỏc ó ch ra rng: a tụ l mt trong nhng cn c hỡnh thnh giỏ t.
a tụ l phn sn phm thng d do nhng ngi sn xut trong nụng nghip
Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

21

Khoa: Bất động sản và Địa chính

to ra thuc v ngi ch s hu rung t. a tụ gn lin vi s ra i v
tn ti cựng ch t hu v rung t t ch chim hu nụ l, phong kin
TBCN v c trong thi k quỏ lờn CNXH. iu khỏc bit l cỏch thc
phõn phi v i tng c nhn a tụ trong cỏc xó hi khỏc nhau l khỏc
nhau. Trong CNTB, theo Mỏc a tụ TBCN l b phn ca li nhun siờu
ngch nm ngoi li nhun bỡnh quõn do ngi cụng nhõn lm thuờ trong
nụng nghip to ra, m nh t bn thuờ t phi tr cho a ch di dng tin
thuờ t. Bn cht ca a tụ phn ỏnh mi quan h gia a ch v nh t
bn kinh doanh nụng nghip v ngi cụng nhõn nụng nghip. õy l tin tr
cho vic s dng t, thuc v a ch - ngi s hu rung t. a tụ cú
c l mt phn li nhun m nh t bn thu c t hot ng sn xut
kinh doanh trờn t, khi li nhun tng lờn lm cho a tụ tng lờn t ú giỏ

to ra. Trong ch CNTB, ngi s hu t cho thuờ t nht lot thu v s
a tụ nht nh, loi ny khụng k tt hay xu. õy l s chờnh ca giỏ tr
hng nụng sn vt quỏ giỏ c sn xut. Trong mt thi gian di, k thut sn
xut nụng nghip lc hu hn so vi k thut sn xut cụng nghip, cu thnh
hu c ca t bn nụng nghip tng i thp, t bn kh bin chim t trng
ln cú th thuờ c nhiu cụng nhõn, lm ra cng nhiu giỏ tr thng d.
Trong iu kin u t ging nhau, t sut giỏ tr thng d ging nhau, nụng
nghip mang li giỏ tr thng d nhiu nhiu hn trong cụng nghip, hng
nụng sn bỏn ra theo giỏ tr cao hn giỏ c sn xut, s chờnh ca nú chớnh l
a tụ tuyt i. S c quyn t hu t ai l nguyờn nhõn cn bn hỡnh
thnh a tụ tuyt i. Vỡ vy vic quc hu húa rung t, xúa b c quyn
t hu v rung t s xúa b a tụ tuyt i.
3.2.2. Lói sut ngõn hng (Mc li tc)
Lói sut ngõn hng l mt trong nhng yu t quan trng lm cho giỏ t
cú th thay i tng hay gim. Khi lói sut ngõn hng cao thỡ s tin lu thụng
trờn TT mua t s gim xung vỡ nh t bn nhn thy gi tin vo ngõn
hng s cú li hn l mua t thu a tụ. Ngc li khi lói sut ngõn hng
gim xung, nh t bn cú xu hng huy ng tin vo mua t. Vn t
ra ú l s tin mua t ny phi tng lờn do tõm lý ngi bỏn t s li t
thu a tụ li hn l bỏn ly tin gi tin vo ngõn hng vi li nhun thp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

23

Khoa: Bất động sản và Địa chính




Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

24

Khoa: Bất động sản và Địa chính

bin i tng lng m cũn bao gm bin i trờn s lng v din tớch ca
mt loi t dựng no ú sinh ra do hiu qu s dng t bin i.
3.2.3.2. Cu v t
Cú th tng hp nhu cu ca nhõn loi i vi cỏc loi t sn xut, sinh
hot thnh hai nhúm ln. ú l nhu cu t nụng - lõm nghip v nhu cu t
phi nụng nghip. Nn kinh t phỏt trin to ra nh hng to ln i vi nhu cu
v t ai. M rng quy mụ kinh t dn n m rng tng lng v nhu cu t
ai, bin i c cu ti sn dn n bin i nhu cu v t ai. Theo phỏt trin
kinh t xó hi nhu cu t ai ca loi ngi khụng ngng tng lờn, mõu thun
cung cu t ai ngy cng gay gt, ũi hi loi ngi phi khụng ngng nõng
cao trỡnh s dng t ai, tỡm cỏch cõn bng cung cu v t.
3.2.3.3. Quan h cung cu v t trờn TT
Cung - cu tỏc ng ln nhau nh hng trc tip n giỏ t v lm cho
giỏ t luụn bin ng. Trờn thc t, cung v cu cõn bng bt c mt thi
im c th no ú. Nu cỏc iu kin khỏc khụng thay i mt thi im
no ú, mi s gim xung v cung hay s tng lờn v cu s lm cho giỏ c
tng lờn, v ngc li mi s gim xung v cu hay tng lờn v cung s lm
cho giỏ t gim xung. Quan h cung - cu trờn TT t ai din bin cú
phn khỏc so vi TT hng húa thụng thng khỏc.
Nh ó bit, cung v lng hng húa, dch v l lng hng húa, dch v
m ngi bỏn cú kh nng bỏn v sn sng bỏn mt mc giỏ nht nh. Cu
v hng húa dch v l lng hng húa dch v m ngi mua cú kh nng


0

S lng t
S
D0 D1
( th 1)

E1 - th 1:

Tin thuờ t (R)

0

S lng t

S'

( th 2)

R1

Khi cung (S) cR nh,
nu cu tng lờn t D0 n D1 thỡ im cõn bng

1

R0

cung