BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
__________________
***
__________________
PHẠM VĂN CƯỜNG
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN THU HỒI ĐẤT, GIAO
ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG DỰ ÁN SÂN GOLF VÀ KHU CÔNG
VIÊN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN LONG BIÊN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN QUANG HỌC
HÀ NỘI, NĂM 2014
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin sử dụng trong luận văn đều được chỉ
rõ nguồn gốc.
Phạm Văn Cường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... ii
MỤC LỤC .......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
1.
Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
2.
Mục đích, yêu cầu ................................................................................... 2
3.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 2
3.1.
Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đất của một số tổ chức quốc tế ......... 16
1.2.2.
Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đấtt ở một số nước trên thế giới ....... 17
1.2.3.
Kinh nghiệm cho Việt Nam................................................................... 20
1.3.
Chính sách pháp luật về thu hồi, giao đất ở Việt Nam ........................... 21
1.3.1.
Thu hồi đất ............................................................................................ 21
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii
1.3.2.
Quy định hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được giao đất TĐC
mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................................................... 26
1.3.3.
2.2.3.
Đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất tại 2 dự án nghiên cứu .............. 37
2.2.4.
Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và giao đất khi thực hiện các dự án tại quận
Long Biên. ............................................................................................ 37
2.2.
Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 37
2.2.1.
Phương pháp chọn hộ điều tra ............................................................... 37
2.2.2.
Phương pháp điều tra thứ cấp ................................................................ 38
2.2.3.
Phương pháp điều tra sơ cấp ................................................................. 38
2.2.4.
Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu .................................... 38
3.2.1.
Tình hình quản lý đất đai....................................................................... 47
3.2.2.
Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 .......................................................... 51
3.2.3.
Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và giao đất tại
một số dự án trên địa bàn quận Long Biên ............................................ 53
3.3.
Đánh giá thực trạng công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và giao đất
tại 02 dự án nghiên cứu ......................................................................... 60
3.3.1
Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu ............ 60
3.3.2.
Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của hai
dự án nghiên cứu ................................................................................... 70
3.3.3.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT
Ký hiệu viết tắt
Diễn giải đầy đủ
1
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
2
BT
Bồi thường
3
CN - TTCN
Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
9
QL
Quốc lộ
10
TĐC
Tái định cư
11
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
12
UBND
Ủy ban nhân dân
13
UNCHR
Ủy ban Liên hiệp quốc về quyền con người
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân tại các phường để
thực hiện dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội ............................ 66
Bảng 3.5. Thống kê các tổ chức có đất bị thu hồi của dự án khu công viên công nghệ
thông tin Hà Nội................................................................................................. 67
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng của 2 dự án ........ 68
Bảng 3.7. Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các hộ dân
dự án xây dựng sân golf Long Biên .................................................................. 71
Bảng 3.8. Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các tổ chức
bị ảnh hưởng của dự án sân golf Long Biên ..................................................... 72
Bảng 3.9. Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ................................ 74
dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội ........................................................... 74
Bảng 3.10. Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các tổ
chức bị ảnh hưởng của dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội ...... 75
Bảng 3.11. Kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án xây dựng sân golf Long Biên ..... 75
Bảng 3.12. So sánh kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án xây dựng sân golf
Long Biên so với toàn bộ dự án ....................................................................... 76
Bảng 3.13. Kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án khu công viên công nghệ
thông tin Hà Nội ................................................................................................ 77
Bảng 3.14. So sánh kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án xây dựng sân golf
Long Biên so với toàn bộ dự án ....................................................................... 78
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ ở
2 dự án nghiên cứu. ............................................................................................ 79
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
STT
đất, là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con người. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế
sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1992 của Quốc hội khoá VIII (1992) đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”.
Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển một phần diện tích đất nông
nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng,
khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế xã hội là tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa phương trong cả nước.
Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng, giao đất là khâu then
chốt, quan trọng, bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để triển khai
các dự án; có thể nói: giải phóng mặt bằng nhanh là khâu quyết định sự thành công
của dự án.
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội là một quận mới thành lập (tháng
11/2003), có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế, văn hoá và xã
hội. Là nơi tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng với nhiều đường giao thông
huyết mạch như đường sắt, đường thuỷ, đường quốc lộ như quốc lộ 1A, 1B, quốc lộ
5. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho
các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất
mạnh mẽ. Trên toàn địa bàn Quận với nhiều dự án lớn đã, đang được đầu tư, triển
khai thực hiện. Công tác thu hồi, giao đất ở đây đang gặp phải những thuận lợi và
những khó khăn, vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau. Vậy việc tình hình
thực hiện thu hồi đất, giao đất có vấn đề gì quan tâm? giải pháp khắc phục những
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1
và Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Khu công viên công nghệ thông
tin Hà Nội trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ
trợ và giao đất
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giao đất
* Thu hồi đất là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai năm
2003).
* Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Quốc hội,
2003, Luật Đất đai năm 2003).
* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời
đến địa điểm mới (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai năm 2003).
* Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai năm
2003)
* Tái định cư:
Theo từ điển Tiếng Việt:
+ Tái: nghĩa là "hai lần hoặc Lần thứ hai, lại một lần nữa".
+ Định cư: là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn.
Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB): Tái định cư là xây dựng Khu dân
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất được nhà nước
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. Luật quy định khá chi
tiết, chỉ những người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện luật định, mới được
bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc
giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi
thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Giá
đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất như quy định cũ, mà áp dụng giá
đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4
xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định
giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập
thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu
đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác
định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất
xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Trường hợp thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,
an ninh (Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai 2003). Mục đích quốc phòng an ninh bao
gồm các trường hợp sau đây: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; Xây dựng căn
cứ quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc
biệt về quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng công trình
của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông
tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; Dự án xây
dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định
cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ
sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ;
nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới,
khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công
nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự
án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác khoáng sản được cơ
quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu
xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản
phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản).
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc
các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; Kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Trường hợp thứ ba: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao
gồm sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng
đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại
đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm
quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để
bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
Page 7
mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng
thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
Việc thu hồi đất trường hợp này phải dựa trên các căn cứ sau đây: Văn bản
của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường
hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; Giấy chứng tử hoặc quyết
định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác
nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của
người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b
khoản 1 Điều này; Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp
quy định tại điểm c khoản 1 Điều này; Quyết định giao đất, quyết định cho thuê
đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này; Văn bản của cơ
quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh
hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường
hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này./.
Vậy tùy từng trường hợp cụ thể mà thẩm quyền thu hồi đất cũng khác
nhau. Tại Điều 44 Luật đất đai 2003 quy định:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp
sau đây:
- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị
trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường
hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
nghiệm về nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đơn vị vũ trang nhân dân
được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; tổ chức
sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước;
HTX nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở HTX, sân phơi, nhà
kho, xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
NTTS, làm muối;người sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất xây dựng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9
trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất làm nghĩa trang nghĩa địa, cộng đồng
dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cở sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp;
+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình cá nhân được giao đất ở;
tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc
cho thuê, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, làm
mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dnwjg công trình công cộng
có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư;
Điều 37 Luật đất đai 2003 quy định cụ thể về thẩm giao đất như sau:
- UBND cấp Tỉnh quyết định giao đất cho tổ chức; cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- UBND cấp Huyện quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; cộng
đồng dan cư.
Cơ quan có thẩm quyền giao đất cho các đối tượng trên không được ủy
quyền (Điều 37 Luật đất đai 2003).
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật
chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng
với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các
địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất
lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ
giải phóng mặt bằng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005, Báo cáo về tình hình sử
dụng đất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp và đời sống việc làm của
người có đất bị thu hồi).
b) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng
thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất
nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá
trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử
dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược
điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt
ra (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ
là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực
hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi
đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh
hơn.
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003,
Luật Đất đai). Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được
hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất
và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày
01 tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá
đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời
điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế.
Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống
như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp thu nhập.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai).
1.1.3.4. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14
Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần
phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng,
nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, việc giải
phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và
khan hiếm. GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng
động dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau:
a) Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí khác nhau:
- Khu vực trung tâm đô thị (mật độ dân cư rất cao, giá trị đất và tài sản
trên đất lớn, mức sống và trình độ dân cư cao);
- Khu vực ven đô (mật độ dân cư khá cao, hoạt động sản xuất: công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ đa dạng, mức sống và
trình độ dân cư trung bình);
- Khu vực nông thôn (mật độ dân cưthấp hơn, hoạt động sản xuất chủ yếu
là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp, mức sống và
trình độ dân cư thấp);
Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến dẫn đến quá trình thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn,
phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ
trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa bàn.
b). Tính phức tạp
Năm 1980 WB đưa ra Chính sách chung cho tái định cư không tự nguyện
trong Bản hướng dẫn hoạt động về những vấn đề xã hội trong tái định cư không
tự nguyện trong các dự án do WB đầu tư;
Năm 2004, WB đưa ra bản hướng dẫn hoạt động về tái định cư không tự
nguyện;
Chính sách tái định cư không tự nguyện của WB dựa trên nguyên tắc lựa
chọn phương án tái định cư ít nhất và có sự tham gia của các tổ chức phi chính
phủ, đại diện của những người thiệt hại vào thiết kế, khai thác, theo dõi giám sát
quá trình công việc tái định cư.
1.2.1.2. Chính sách đền bù khi thu hồi đất của các Ngân hàng Mỹ, Ngân hàng
châu Á và Ngân hàng phát triển châu Phi
Tiếp theo chính sách tái định cư không tự nguyện được các ngân hàng khu
vực đưa ra như: Ngân hàng phát triển liên Mỹ (Inter Americal Development
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16
Copyright: Tài liệu đại học ©