Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ
những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Không nằm ngoài quy luật
chung: “càng phát triển, con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng
triệt để các nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những
mâu thuẫn gay gắt giữa yêu cầu phát triển và đòi hỏi phát triển bền vững.
Nguồn lực quan trọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực. Con người
với khả năng sáng tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố
còn lại để vận hành có hiệu quả. Nguồn lực trọng yếu tiếp theo là đất đai. Vấn
đề đặt ra đối với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết. Tất cả các hoạt động
của con người đều gắn liền với đất đai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng đất
đai là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định
hoặc nếu có thay đổi cũng là rất ít. Vì thế đất đai là tài nguyên quý giá của
mọi quốc gia, giá trị của đất đai thường có thể chiếm tới 50% tổng giá trị tài
sản của một quốc gia. Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng đồng thời là nguồn
nội lực cơ bản của đất nước. Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng
nhanh, sản xuất mở rộng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn; tất cả
đều gây áp lực lớn lên đất đai. Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà
giá đất cũng có sự biến động phức tạp khác biệt với những hàng hóa thông
thường. Trong thời kỳ nóng về phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất lại càng
tập trung sự quan tâm chú ý của xã hội. Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những
mối quan hệ nội tại giữa đất đai và hàng loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên
TT, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của Nhà
nước…). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố. Công
tác định giá đất cần được thực hiện thường xuyên nhằm đưa ra cơ sở quan

đai trên địa bàn quận Long Biên: điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã
hội…
- Tìm hiểu những quy định cụ thể của các cấp chính quyền về giá đất quy
định trên địa bàn quận Long Biên
- Giá đất thực tế trên TT qua các hoạt động trao đổi mua bán của người dân
- Đánh giá mối quan hệ giữa giá Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên TT

2


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt tới giá đất trên địa bàn
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu phục vụ viết báo cáo sẽ được cập nhật phù hợp với
tình hình thực tiễn trên TT
- Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác
- Các kiến thức phục vụ báo cáo đều được lựa chọn thông qua việc trao
đổi, đi sâu tìm hiểu

3


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

Phần 1

Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

hữu được xác định.
1.2. Đặc trưng của đất đai
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất là đối
tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều
đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức
rõ nét của đất đai:
- Tính cố định về vị trí địa lý:
Vị trí địa lý tự nhiên của đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi
trừ trường hợp núi lửa, động đất…Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc sử
dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của
từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên.
- Tính không tăng:
Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt
động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện tích của
một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi.
Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối
mà có thể thay đổi.
- Tính lâu bền:
Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý,
hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc tính này
không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai
không phải khấu hao.
- Tính cá biệt:
Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất

Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và
BĐS nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách,
tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau. Các đặc
điểm về văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại
đó. Vì không thể di chuyển được nên BĐS trong đó có đất đai không thể tránh
khỏi ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách. Do đó việc đầu tư phát triển
xây dựng BĐS được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức. Các loại chi
6


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

phí giành cho quản lý BĐS chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một BĐS.
Mặt khác các BĐS nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống
cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung
quanh của một BĐS.
2. KHÁI NIỆM, ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao
đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Theo nghĩa rộng, khái
niệm này dùng để chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao
đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết họ với nhau.
Theo nghĩa hẹp, TT chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai là TT giao dịch đất đai và cũng được hiểu theo nghĩa
rộng và nghĩa hẹp. Thị trường đất đai theo nghĩa rộng là tổng hợp các mối

hu, ngi s dng t cú quyn t quyt khỏ ln trong vic s dng tha t
ca mỡnh theo ỳng quy nh ca phỏp lut.
2.2. Cỏc c trng ca th trng t ai
ng nhiu gúc khỏc nhau, th trng t ai mang nhiu c
trng, trong ú cú cỏc c trng c bn nht l:
- Th trng t ai l TT khụng hon ho:
Trong thuyt kinh t mt TT hon ho l khi n nh, ngi mua v
ngi bỏn nm c thụng tin y , khụng cú s thỳc ộp mua v bỏn; giỏ tr
TT, giỏ c TT v giỏ tr trao i l ging nhau. S hon ho ũi hi tớnh thun
nht ca cỏc vt th c trao i mua bỏn. So sỏnh cỏc tiờu chun ú vi TT
t ai l khụng tha món. Th trng t ai cú tớnh xỏc nh v phõn húa
cao theo kiu, loi t v tng tha t. S lng ngi tham gia vo TT t
ai khụng nhiu v a phn ch nm c ớt thụng tin. Cung v t ai xột
theo cung t nhiờn l c nh, cung kinh t ớt thay i nhng cu v t ai
hon ton khụng n nh.Mc dự th trng bt ng sn cú ni dung rt
phong phỳ nhng l th trng khụng hon ho. S d nh vy l docỏc thụng
tin v hng hoỏ bt ng sn v th trng bt ng sn khụng y v ph
bin rng rói nh cỏc loi hng hoỏ khỏc. S so sỏnh cỏc bt ng sn cựng
8


Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

loi khú chớnh xỏ vỡ cỏc tiờu chớ ỏnh giỏ bt ng snkhụng chớnh xỏc nh
i vi cỏc hng hoỏ khỏc( cỏc kt cu cụng trỡnh, cht lng cụng trỡn, v
p kin trỳc, v trớ a lýu o lng mt cỏch tng i khú chớnh
xỏc)Bt ng sn mang tớnh vựng v tớnh khu vc, chỳng khụng lin k nhau
v khụng phi bao gi cng tỡm c bt ng sn cựng loi so sỏnh cnh

t, cho phộp chuyn mc ớch s dng t; nh giỏ t.
- Th trng t ai rt nhy cm i vi tng trng kinh t:
Th trng t ai d b tỏc ng lờn xung cựng nhp vi tc tng
trng ca nn kinh t. Mt khỏc TT t ai cng rt nhy cm v mt chớnh
tr, vn húa, xó hi. Cỏc yu t khỏc nh: bin ng chớnh tr, mụi trng xó
hi, phong tc, tp quỏn, tõm lý ngi dõn u cú tỏc ng n hnh vi
mua bỏn ca cỏc ch th. Ngc li, TT t ai núi riờng v TT BS núi
chung cú tỏc ng tr li ti nn kinh t. L mt b phn trong h thng TT
nhng do tớnh cht c bit ca nú m TT t ai c Chớnh ph ca cỏc
nc c bit chỳ ý vi nhiu hot ng iu tit nhm hn ch nhng tht
bi ca TT. Mt vớ d in hỡnh la cn st nh t cui thp k 80 ca th k
XX, õy l nguyờn nhõn ch yu dn ti s phỏ sn ca nhiu cụng ty kinh
doanh BS ti Nht Bn, M, Anh trong cỏc nm 1990 sau ú. Chớnh ph
Nht ó phi khng ch mc tng giỏ nh t ti Tokyo. Cựng vi tỡnh trng
suy thoỏi nn kinh t vo nhng nm 1992-1993 giỏ nh t ti nhiu quc
gia phỏt trin cng gim mnh. Ti Nht nm 1992 giỏ nh gim ti 40% lm
cỏc ngõn hng b kt vn trong vn nh t n 53 ngn t Yờn. Phỏp
cn st tng giỏ nh t t nm 1989-1990 ó lm cho khi lng giao dch
nh t Paris gim 11,5%. Trong cỏc nm 1991-1992, cỏc vn phũng giao
dch trng rng, dn n gim giỏ nh t v trỡ tr trong TT ny núi chung.
Kt qu l Chớnh ph Phỏp ó ban hnh cỏc o lut nhm giỳp ngi mua
gim c tin thu tng ng 10% giỏ mua mt ch mi.
- i vi th trng t ai Vit Nam hin nay:
Ngoi nhng c trng c bn chung, TT t ai ca Vit Nam cũn
ang giai on u phỏt trin mang nhng c trng riờng bit. Th trng
t ai mang nng tớnh t phỏt. Trong mt thi gian khỏ di, cỏc chớnh sỏch
v t ai thiu c v s lng v tớnh hiu lc. Do vy nhng giao dch phỏt
sinh t nhu cu thc t ó to ra tớnh t phỏt ca TT. Trong khong gn hai
10


ng cho phự hp.
T kinh nghim m cỏc quc gia phỏt trin ó tri qua, cỏc quc gia
ang phỏt trin ó tng cng thi hnh nhng chớnh sỏch nhm iu chnh TT
11


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai,
Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn
chế quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là
thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991,
nhưng đến năm 1995 việc bán đất bị coi là bất hợp pháp. Những người đã
nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng trong vòng một
năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị
quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không
được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở
hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền
chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà
nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất
nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo
Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình được sở hữu đất trồng trọt không quá
13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà
nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của CNTB đã bị giới
hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay
không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh
cao, nhu cầu mở rộng TT, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa TT đất

t v sang nhng nh thuc s hu Nh nc theo phng thc chuyn
quyn cho thuờ. Giỏ t hỡnh thnh mang tớnh t phỏt v nm ngoi s kim
soỏt ca phỏp lut. TT t ai cha c quan tõm do hon cnh nc ta by
gi cũn chin tranh, tỡnh hỡnh chớnh tr cha n nh.
- Giai on t nm 1980-1992
Nhiu vn bn phỏp quy cú ý ngha t phỏ v t ai c ban hnh.
Ln u tiờn hỡnh thc s hu ton dõn i vi t ai c khng nh trong
Hin phỏp 1980. Nm 1986, t nc ta bt tay vo cụng cuc i mi, t
nn kinh t tp trung quan liờu bao cp chuyn sang nn kinh t hng húa
nhiu thnh phn vn hnh theo c ch TT theo nh hng xó hi ch ngha.
Ngay sau ú, Lut t ai 1987 ra i quy nh nghiờm cm vic mua bỏn,
giao dch t ai. Mc dự vy trờn thc t cỏc giao dch t ai vn din ra.
Nhng ngi tham gia giao dch t tha thun vi nhau hỡnh thnh nờn giỏ
13


Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

t. Th trng t ai trong thi k ny l TT ngm. u nhng nm 1990
cỏc giao dch v nh phỏt trin, Nh nc cú nhiu chớnh sỏch gim dn ch
phõn phi nh nhng khụng ớt c quan vn tip tc xõy dng cỏc khu nh
tp th phõn cho ngi dõn. Chớnh vỡ vy m nhiu ngi khi c phõn
nh, khụng m em cho thuờ. Hin tng tranh chp v nhiu tiờu cc v
nh xut hin. Trc tỡnh hỡnh ú, nm 1991 Nh nc ban hnh phỏp lnh
nh . Nhng ng thỏi ú u tỏc ng n TT. Hin phỏp 1992 tip tc
khng nh: t ai, rng nỳi, sụng h, ngun nc, ti nguyờn trong lũng
t, ngun li vựng bin, thm lc a v vựng tri, phn vn v ti sn do
Nh nc u t vo cỏc xớ nghip, cụng trỡnh thuc cỏc ngnh v lnh vc

định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Quyền
của người sử dụng đất được đảm bảo tạo sự công bằng trong xã hội. Người sử
dụng đất hợp pháp có thể tham gia vào các giao dịch. Bản chất của những quy
định này không phải thể hiện tính chất độc quyền của Nhà nước đối với đất đai
ngược lại chúng bảo đảm lợi ích của toàn thể nhân dân. Hoàn toàn đối lập với
các Nhà nước trước đây, mục đích lớn nhất chỉ là bảo vệ lợi ích của tầng lớp
thống trị. Với hệ thống luật pháp đang từng bước được hoàn thiện, TT đất đai
Việt Nam cũng đang ở giai đoạn đầu PT. Đối chiếu với 5 giai đoạn phát triển
của các nước phát triển, Việt Nam đang ở giai đoạn thứ 2. TT này cũng đã trải
qua 2 cơn sốt nóng vào thời kỳ 1993-1995 và 2001-2003. Sau đó là một thời
gian khá dài rơi vào tình trạng đóng băng. Diễn biến của TT đất đai cũng khó
đưa ra dự báo chính xác. Từ năm 2006 khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương
mại thế giới WTO, thì TT đất đai có những nét khởi sắc rõ rệt. Sau khi hàng
loạt cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và thúc đẩy TT BĐS được đưa ra
vào thời điểm cuối năm 2006, qua hai tháng đầu năm 2007, TT đang có chuyển
biến tích cực. Khách hàng đang ồ ạt đến tìm hiểu và đặt mua tại nhiều dự án
khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp.
- Giai đoạn sau 2003.
3. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

3.1. Giá đất
3.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên. Con người không thể trực tiếp làm ra
nó. Vì vậy đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa thông thường là
15


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46



Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

gia Nh nc va ngi s dng t. Giỏ t trờn TT cng nh cỏc loi hng
hoỏ khỏc trong c ch TT c hỡnh thnh v vn ng theo cỏc quy lut sn
xut hng hoỏ, quy lut giỏ tr, quy lut cung cu, quy lut cnh tranh...Tuy
nhiờn c ch biu hin ca cỏc quy lut ny i vi giỏ t mang nhng c
trng riờng bit.
3.1.2. c trng ca giỏ t
Tớnh cht c bit ca t ai ó lm cho giỏ t cú mt s c trng d
nhn thy nh sau:
- Giỏ t khụng ging nhau v c s giỏ c:
i vi nhng hng húa thụng thng , giỏ c hng hoỏ cú th da vo
giỏ tr hoc lng lao ng xó hi cn thit to ra c sn phm tớnh giỏ
tr. Cũn giỏ t khụng cú c s xỏc nh giỏ thun nht nh vy. Nhiu yu t
tỏc ng ti vic xỏc nh giỏ t, trong ú cú yu t ch quan ca con ngi.
Ngi mua v ngi bỏn ng ý mt mc giỏ da trờn nhng tớnh toỏn v
kinh t v ti mt trng thỏi tõm lý nht nh tỏc ng.
- Giỏ t khụng ging nhau v thi gian hỡnh thnh
Cỏc hng húa thụng thng cú mt TT tng i hon chnh. Giỏ c
hng húa d dng hỡnh thnh trong mt thi gian ngn. Ngc li, t ai cú
tớnh cỏ bit ln, TT t ai khụng hon chnh cho nờn giỏ c t ai c hỡnh
thnh trong thi gian di, c bn khú so sỏnh vi nhau. Mt khỏc giỏ t li
bin ng va ụng thi chiu tac ụng cua hang loat cac yờu tụ. Vi võy, giỏ t
c hinh thanh tai cac thi iờm khac nhau. Tuy nhiờn tai bõt ky thi iờm
nao thi gia t cung la kờt qua cua qua trinh xem xet lõu dai t qua kh ti
tng lai. No phan anh manh t o a s dng ra sao, tng lai co kha nng

Hàng hóa thông thường trong quá trình sử dụng bị hao mòn theo thời
gian. Giá trị hàng hóa bị giảm theo thời gian vì vậy người ta tính khấu hao
cho hàng hóa. Thực tế việc sử dụng đất không có hiện tượng khấu hao thậm
chí còn có hiện tượng tăng giá trị. Ở nước ta, trong TT quyền sử dụng đất đối
với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì giá cả quyền sử dụng đất sẽ tỷ lệ
thuận với thời hạn sử dụng còn lại.
- Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng
Tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thường. Điều này có thể dễ dàng lý giải do tính chất ngày càng khan hiếm của
18


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

đất đai. Nguồn cung thì có hạn mà nhu cầu đối với đất đai thì thường xuyên
tăng cao do hàng loạt các hoạt động của con người đều có liên quan trực tiếp
hoặc gián tiếp tới đất đai.
3.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Giá đất phản ánh giá trị sinh lời của đất. Qua một quá trình dài tìm hiểu
các nhà nghiên cứu đã đưa ra hai yếu tố chính là cơ sở quan trọng xác định
giá đất. Đó là địa tô và mức lợi tức (lãi suất ngân hàng).
3.2.1. Địa tô là căn cứ hình thành giá đất
Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất
C.Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất”.
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra thuộc về người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và
tồn tại cùng chế độ tư hữu về ruộng đất từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến
TBCN và cả trong thời kỳ quá độ lên CNXH. Điều khác biệt là ở cách thức

nên. Địa tô chênh lệch có thể được tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Theo công thức trên thì nếu nhà tư bản sản xuất kinh doanh trên những
mảnh đất xấu nhất thì sẽ không phải nộp địa tô.
Ngoài địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, địa tô tuyệt đối là số dư
của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp
tạo ra. Trong chế độ CNTB, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu về số
địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu. Đây là số chênh của giá trị
hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản
xuất nông nghiệp lạc hậu hơn so với kỹ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành
hữu cơ của tư bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng
lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư.
Trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông
nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều nhiều hơn trong công nghiệp, hàng
nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là
địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình
thành địa tô tuyệt đối. Vì vậy việc quốc hữu hóa ruộng đất, xóa bỏ độc quyền
tư hữu về ruộng đất sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối.
20


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

3.2.2. Lãi suất ngân hàng (Mức lợi tức)
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi tăng hay giảm. Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu
thông trên TT để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy gửi tiền vào
ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô. Ngược lại khi lãi suất ngân

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

- Cung tự nhiên: là số lượng đất đai đã khai thác sử dụng và tài nguyên
đất đai chưa khai thác sử dụng, cung đất tự nhiên tương đối ổn định. Tổng
cung tự nhiên được thể hiện bằng đại lượng tổng diện tích tự nhiên của một
vùng, một quốc gia…
- Cung kinh tế: là lượng đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai
thác và sử dụng trở thành đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống
với một mục đích xác định. Cung kinh tế chỉ biến động trong cung tự nhiên và
có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tế đất đai không chỉ bao gồm
biến đổi tổng lượng mà còn bao gồm biến đổi trên số lượng và diện tích của
một loại đất dùng nào đó sinh ra do hiệu quả sử dụng đất biến đổi.
3.2.3.2. Cầu về đất
Có thể tổng hợp nhu cầu của nhân loại đối với các loại đất sản xuất, sinh
hoạt thành hai nhóm lớn. Đó là nhu cầu đất nông - lâm nghiệp và nhu cầu đất
phi nông nghiệp. Nền kinh tế phát triển tạo ra ảnh hưởng to lớn đối với nhu cầu
về đất đai. Mở rộng quy mô kinh tế dẫn đến mở rộng tổng lượng về nhu cầu đất
đai, biến đổi cơ cấu tài sản dẫn đến biến đổi nhu cầu về đất đai. Theo phát triển
kinh tế xã hội nhu cầu đất đai của loài người không ngừng tăng lên, mâu thuẫn
cung cầu đất đai ngày càng gay gắt, đòi hỏi loài người phải không ngừng nâng
cao trình độ sử dụng đất đai, tìm cách cân bằng cung cầu về đất.
3.2.3.3. Quan hệ cung cầu về đất trên TT
Cung - cầu tác động lẫn nhau ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm
cho giá đất luôn biến động. Trên thực tế, cung và cầu cân bằng ở bất cứ một
thời điểm cụ thể nào đó. Nếu các điều kiện khác không thay đổi ở một thời
điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên về cầu sẽ làm cho
giá cả tăng lên, và ngược lại mọi sự giảm xuống về cầu hay tăng lên về cung
sẽ làm cho giá đất giảm xuống. Quan hệ “cung - cầu” trên TT đất đai diễn
biến có phần khác so với TT hàng hóa thông thường khác.
Như đã biết, cung về lượng hàng hóa, dịch vụ là lượng hàng hóa, dịch


D0 D1

R1

E1

R0

E

0

R1

Số lượng đất
R1’
R0

S'

S

0
23

Số lượng đất


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

trò thiết yếu trong việc quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất
đai qua giá. Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất
tiếp cận với cơ chế TT đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, hướng người sử dụng đất thực hiện theo nghĩa vụ của
24


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

chính mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử
dụng đất và pháp luật. Dựa vào giá đất, các khoản thuế liên quan tới đất đai và
các BĐS nói chung được tính toán một cách công bằng, hợp lý. Không những
thế giá đất mà Nhà nước sử dụng còn là cơ sở để tính tiền đền bù cho diện
tích đất thu hồi để xây dựng các công trình công cộng. Đối với các tổ chức và
cá nhân trong xã hội, giá trị định giá chính xác cũng có vai trò quan trọng
trong các giao dịch. Vì vậy có thể nói giá đất là phương tiện thể hiện nội dung
kinh tế của các quan hệ quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường
thiệt hại về đất khi thu hồi và khi tính thuế đất. Định giá đất là xác định giá cả
được người bán và người mua chấp nhận. Do tính chất quan trọng của nó nên
cơ chế định giá càng cần phải hoàn thiện.
3.4. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
3.4.1. Nguyên tắc thay thế
Đất đai có tính khu vực. Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng
buộc với giá trị sử dụng của thửa đất khác tương đồng cùng loại hình có khả