B GIO DC V O TO
TRNG I HC NễNG NGHIP H NI
----------

----------

Vũ thị oanh

đánh giá tác động của việc thu hồi đất Thực hiện
dự án khu dịch vụ thơng mại và nhà ở vân đình
huyện ứng hòa thành phố hà nội đến đời sống
ngời dân trong vùng dự án

luận văn thạc sĩ nông nghiệp
Chuyên ngành: quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

Ngời hớng dẫn khoa học: tS. Cao việt hà
Ts. Nguyễn xuân thành
Hà Nội - 2013


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

1

ðẶT VẤN ðỀ


3

2.1

Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước
thu hồi ñất

3

2.1.1

Thu hồi ñất

3

2.1.2

Bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất

3

2.1.3

Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất

3

2.1.4

Tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất


Thực trạng chính sánh thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh
cư ở Việt Nam

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10
iii


2.3.1

Thời kỳ năm 1988 ñến trước khi có Luật ñất ñai 2003

10

2.3.2

Từ thời ñiểm Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành ñến nay

17

2.4

Những tác ñộng của việc thu hồi ñất tới ñời sống người dân trong
vùng dự án

23

2.4.1


ðối tượng và phạm vi nghiên cứu của ñề tài:

31

3.1.1

ðối tượng nghiên cứu:

31

3.1.2

Phạm vi nghiên cứu:

31

3.2

Nội dung nghiên cứu:

31

3.2.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

31

3.2.2


3.3

Phương pháp nghiên cứu

32

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

34

4.1

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

34

4.1.1

ðiều kiện tự nhiên

34

4.1.2

Tình hình phát triển kinh tế xã hội, dân số, lao ñộng và việc làm

36

4.3.1

Tình hình thu hồi ñất và công tác bồi thường của huyện

46

4.3.2

Vị trí, quy mô, tính chất của dự án nghiên cứu

46

4.3.3

Tình hình thu hồi ñất và công tác bồ thường của dự án khu dịch
vụ thương mại và nhà ở Vân ðình

48

4.4

Tác ñộng của việc thu hồi ñất ñến ñời sống người dân

52

4.4.1

Về thu nhập và thay ñổi thu nhập của các hộ bị thu hồi ñất

52

68

4.5.2

ðào tạo nghề

71

4.5.3

Việc làm của người bị thu hồi ñất

75

4.5.4

ðánh giá chung

80

4.6

ðề xuất một số giải pháp

81

4.6.1

Các tồn tại


90

TÀI LIỆU THAM KHẢO

92

PHỤ LỤC

95

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

v


DANH MC CC CH VIT TT

Ký hiệu

Chú giải

ADB

Ngân hàng phát triển châu á

BT

Bồi thờng

BTNMT


NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QĐ-UBND

Quyết định của uỷ ban nhân dân

TĐC

Tái định c

PTNT

Phát triển nông thôn

UBND

Uỷ ban nhân dân

WB

Ngân hàng Thế giới

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc Nụng nghip


Biến ñộng thu nhập bình quân của hộ dân bị thu hồi ñất

53

4.5

Nguồn thu nhập của các hộ trước và sau khi bị thu hồi ñất

55

4.6

Thu nhập của các hộ trước và sau khi bị thu hồi ñất

56

4.7

Tài sản các hộ ñiều tra trước và sau khi thu hồi ñất

62

4.8

Tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của người dân
trên ñịa bàn dự án

66



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vii


1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài:
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và
quốc phòng. Trong công cuộc ñổi mới ñất nước việc phát triển kinh tế thị
trường nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội
chủ nghĩa ñã và ñang ñược triển khai, tổ chức thực hiện ở tất cả các ñịa
phương, các ngành, các lĩnh vực của ñời sống xã hội. ðịnh hướng ñó ñã góp
phần quan trọng vào việc ñẩy nhanh tốc ñộ phát triển kinh tế, tạo năng xuất và
sản phẩm ngày càng nhiều, là tiền ñề ñể nâng cao mức sống của nhân dân, ñó
là việc làm thiết thực ñể có một xã hội dân giầu, nước mạnh, xã hội công
bằng, dân chủ và văn minh.
Ở Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, công tác thu hồi
ñất, bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư là công việc Nhà
nước phải ñối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi.
ðây là một vấn ñề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác ñộng tới mọi mặt của ñời
sống của người dân khi bị thu hồi ñất. ðặc biệt với ñịa bàn nghiên cứu là
thành phố Hà Nội - thủ ñô của một nước, là trung tâm chính trị kinh tế văn
hóa, là một trong những thành phố có tốc ñộ ñô thị hóa cao, là nơi thu hút
những dự án trọng ñiểm có tầm cỡ quốc gia, không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà
còn mang trính chính trị. ðồng thời, Hà Nội cũng là nơi mà thị trường ñất ñai
diễn ra sôi ñộng, giá cả ñất ñai cao không chỉ cao nhất cả nước mà còn cao
hơn cả các nước trong khu vực và trên thế giới. Hà Nội cũng ñược nhắc ñến là

- Nắm vững các chính sách pháp luật ñất ñai về thu hồi ñất, bồi thường hỗ
trợ khi bị thu hồi ñất.
- Phản ánh ñược ñúng, ñầy ñủ các tác ñộng từ việc thu hồi ñất xây dựng
khu dịch vụ thương mại và nhà ở Vân ðình tới ñời sống của người dân trên ñịa
bàn thực hiện dự án.
- Từ kết quả nghiên cứu, ñề xuất các giải pháp nhằm ñảm bảo quyền và
lợi ích của người bị thu hồi ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

2


2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
2.1.1. Thu hồi ñất
Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng
ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn
quản lý theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003 [21].
2.1.2 . Bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất
Bồi thường (BT) thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc
công lao ñộng cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác [30].
Việc BT thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (BT bằng tiền, bằng
vật chất khác...) có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thỏa
thuận giữa các chủ thể.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất thực chất là việc giải
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người ñược giao ñất, thuê ñất và
người bị thu hồi ñất. Bồi thường thiệt hại về ñất phải ñược thực hiện theo quy
ñịnh của Nhà nước về giá ñất, về phương thức thu hồi và hạch toán. Việc bồi
thường thiệt hại về ñất không giống với việc trao ñổi, mua bán tài sản, hàng

Từ quy ñịnh này, chúng ta có thể tạm ñưa ra quan niệm về tái ñịnh cư
như sau: tái ñịnh cư là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn bị
nơi ở mới ñáp ứng ñầy ñủ các ñiều kiện do pháp luật quy ñịnh cho người bị
Nhà nước thu hồi ñất ở ñể giúp họ nhanh chóng ổn ñịnh cuộc sống.
2.2 Thực trạng chính sách thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở
một số nước trên thế giới, một số tổ chức tài chính
Dân số ngày càng tăng,dự án xây dựng các khu dịch vụ thương mại, nhà
ở ngày càng phát triển. Và thu hồi ñất là cách thức thường ñược thực hiện ñể
lất ñất xây dựng các dự án. Quá trình thu hồi ñất ñặt ra rất nhiều vấn ñề kinh
tế - xã hội cần ñược giải quyết kịp thời và thỏa ñáng. ðể có thể hài hòa ñược
lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ có cách làm
riêng của mình. Tình hình thu hồi ñất và giải quyết việc làm cho người có ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

4


bị thu hồi ở một số nước mang tính tương ñồng với Việt Nam, các tổ chức
ngân hàng về vần ñề này như sau:
2.2.1 Kinh nghiệm của một số nước về thu hồi ñất và giải quyết việc làm
cho người dân có ñất bị thu hồi
a. Trung Quốc
* Về thu hồi ñất: Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với Việt Nam về
chế ñộ sở hữu và các hình thức sử dụng ñất ñai. Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc
chế ñộ công hữu: chế ñộ sở hữu toàn dân và chế ñộ sở hữu tập thể. Trong
trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục
ñích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường và
tổ chức tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất.
* Giải quyết lao ñộng, việc làm trong quá trình thu hồi ñất:
ðể giải quyết vấn ñề lao ñộng, việc làm trong quá trình ñô thị hóa, Trung

qua chuyển ñổi quyền sở hữu thì bồi thường theo giá trị ñất ñai của lần chuyển
ñổi sau cùng. Tiền bồi thường tài sản trên ñất do cơ quan ñịa chính huyện, thành
phố phối hợp với các cơ quan có liên quan ñánh giá, quyết ñịnh [14].
Trong quá trình thực hiện trưng thu ñất ñai, ðài Loan vẫn thường gặp
phải sự phản kháng của chủ sở hữu ñất, một trong những nguyên nhân ñó là
giá ñất công bố ñể làm căn cứ bồi thường thấp hơn giá trị hiện tại của ñất.
Hiện nay, ðài Loan vẫn luôn trưng tập ý kiến của các cơ quan có liên quan ñể
nhằm cải tiến trình tự, thủ tục trưng thu ñất ñai.
* Giải quyết lao ñộng, việc làm trong quá trình thu hồi ñất:
Kinh nghiệm của ðài Loan trong việc giải quyết việc làm khu vực nông
thôn trong quá trình ñô thị hóa như sau:
- Nông nghiệp ñược ưu tiên phát triển làm cơ sở ñể phát triển công
nghiệp nông thôn, trước hết là công nghiệp chế biến nông sản.
- Chú trọng phát triển doanh nghiệp nông thôn quy mô vừa và nhỏ, lấy
công nghệ sử dụng nhiều lao ñộng là chính.
- Chính quyền có chính sách khuyến khích ñầu tư xây dựng công nghiệp
nông thôn, phát triển kết cấu hạ tầng và ngồn nhân lực ở nông htôn.
- Chính quyền có kế hoạch và chính sách phát triển nông nghiệp gắn với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6


quy hoạch phát triển các cơ sở nông- công nghiệp sẽ ñược bố trí ở nông thôn,
với vùng nguyên liệu và các nhà máy chế tạo máy nông nghiệp.
c. Inñônêxia
Vấn ñề di dân tái ñịnh cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất
vì mục ñích phát triển của xã hội từ trước ñến nay vẫn ñược coi là sự ”hi sinh”
mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng. Các chương trình
bồi thường, tái ñịnh cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho

làm cho lao ñộng nông nghiệp, mặc dù diện tích ñất canh tác ngày càng giảm.
Sau khi công nghệ hiện ñại thu hút nhiều vốn ñã phát triển, các công nghệ thu
hút lao ñộng vẫn ñược coi trọng.
Chính phủ Nhật bản ñã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp ñất
nước với mục ñích cung cấp ñầy ñủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức,
doanh nghiệp qua Internet ñến với những người ñang tìm việc, giúp họ có
những sự lựa chọn phù hợp với năng lực, ñiều kiện của mình.
Hoạt ñộng giải quyết việc làm cho người cao tuổi ñược chú trọng ñể xoá bỏ
những bất cân ñối về việc làm do tuổi tác. Nhiều chính sách ñược ñưa ra như các
chính sách về ñào tạo lại, nâng cao tay nghề cho lao ñộng trung niên. Các loại
hình tuyển dụng và thuê mướn ñược ña dạng hoá, coi trọng các công việc làm
thêm không chính thức như làm bán thời gian, tạm thời hoặc bất thường.
2.2.2

Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á

(ADB)
Mục tiêu chính sách bồi thường tái ñịnh cư của Ngân hàng thế giới (WB)
và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) là việc bồi thường tái ñịnh cư sẽ ñược
giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp
người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu
nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án, phải ñảm bảo cho các hộ di
chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của họ
ñược thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án.
Các biện pháp thu hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà
cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất có cùng hiệu suất
và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích
ñược người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao ñất tái ñịnh cư với thời hạn ngắn nhất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


Chính sách hỗ trợ: các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất hoặc trưng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

9


thu ñất nhằm tạo ñiều kiện chuyển ñổi nghề nghiệp, ổn ñịnh sản xuất, thu
nhập và cải thiện ñời sống.
Thông qua việc ban hành và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất của các nước và một số tổ chức ngân hàng
quốc tế, rút ra các kinh nghiệp mà Việt nam cần quan tâm ñược thể hiện ở
một số ñiểm sau:
- Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai nói chung và chính
sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất nói riêng ñảm
bảo tính ổn ñịnh, thống nhất và phù hợp. Tập trung quan tâm vấn ñề giá ñất và
ñịnh giá ñất; vấn ñề tuyên truyền và phổ biến chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng tới mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội.
- Rà soát, bổ sung chính sách hỗ trợ người bị thu hồi ñất ổn ñịnh sản xuất,
ñời sống, cải thiện thu nhập. ðặc biệt, ñối với thu hồi ñất sản xuất nông nghiệp,
ñối tượng bị ảnh hưởng là hộ nghèo, chưa ñến tuổi và quá tuổi lao ñộng.
2.3 Thực trạng chính sánh thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
ở Việt Nam
Qua nghiên cứu các chính sách thu hồi ñất ở nước ta cho thấy các quy
ñịnh của pháp luật về thu hồi ñất ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu thực tế
cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Các chính sách ñược thể hiện qua
các giai ñoạn của quá trình áp dụng Lðð, cụ thể như sau:
2.3.1. Thời kỳ năm 1988 ñến trước khi có Luật ñất ñai 2003
Căn cứ ñường lối ñổi mới của ðại hội VI, nền kinh tế ñất nước chuyển
ñổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế
thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, thời kỳ này nhu cầu chuyển ñổi mục

yêu cầu ñền bù bằng ñất thì ñền bù bằng tiền theo giá ñất cùng hạng hoặc
cùng loại của ñất bị thu hồi. Giá ñất ñể tính ñền bù thiệt hại do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh (ðiều 6).
Nếu ñất thu hồi là ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp thì ñược ñền bù bằng ñất
cùng loại theo ñúng diện tích và hạng ñất của ñất bị thu hồi (có tính ñến việc
ñền bù chênh lệch về hạng ñất); nếu ñất bị thu hồi là ñất chuyên dùng, ñất ở
thì ñược ñền bù bằng ñất chuyên dùng, ñất ở theo ñúng diện tích và loại ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

11


hoặc hạng ñất bị thu hồi (cả phần chênh lệch); ñối với ñất ở tại ñô thị khi Nhà
nước thu hồi thì ñược ñền bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền (ðiều 8).
Chính sách ñền bù tài sản:
ðối với nhà ở, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với ñất ñược ñền
bù bằng giá trị hiện có của công trình (ðiều 11)
Giá trị
ñược xác ñịnh

=

Tỷ lệ (%) giá trị còn
lại của công trình

x

Giá xây dựng mới
theo mức giá chuẩn


quốc gia, lợi ích công cộng.
Về ñền bù thiệt hại, Chương II của Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP quy
ñịnh: nguyên tắc ñược ñền bù thiệt hại về ñất là người có ñất bị thu hồi ñược
ñền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng ñất (có tình phần chênh lệch diện tích và
giá trị), ñiều kiện ñể ñược ñền bù có nới rộng cho nhiều trường hợp phát sinh
trong thực tế sử dụng ñất ñể ñảm bảo quyền lợi cho người có ñất bị thu hồi
(Giấy tờ hợp pháp – Giấy tờ hợp lệ - Giấy tờ ñược coi là hợp lệ). Giá ñất ñể
tính ñền bù thiệt hại do cấp tỉnh quyết ñịnh cho từng dự án và ñược xác ñịnh
trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân
với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính ñền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương.
ðối với tài sản (gồm nhà, công trình kiến trúc gắn liền với ñất) ñược tính
theo mức ñền bù thiệt hại (ðiều 17):
Mức
ñền bù

=

Giá trị hiện có của
nhà và công trình

+

Một khoản tiền tính bằng
một tỷ lệ (%) trên giá trị
hiện có của nhà và CT

(Tổng mức ñền bù tối ña không >100% và tối thiểu không
cho các hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư theo nguyên tắc ưu tiên cho hộ sớm
thực hiện kế hoạch giải phóng mặt bằng ñến hộ thuộc các ñối tượng chính
sách xã hội.
Sau hơn 5 năm thực hiện chính sách ñền bù thiệt hại, giải phóng mặt
bằng, tái ñịnh cư theo Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP, kết quả ñạt ñược cho thấy
chính sách thu hồi ñất có tác ñộng trực tiếp quan trọng ñến sự nghiệp phát
triển kinh tế - xã hội ñối với các ñịa phương, ñặc biệt là khu vực ñô thị. Vấn
ñề thu hồi ñất không chỉ làm phát sinh các mối quan hệ giữa các chủ thể về
mặt kinh tế mà còn làm cho tính chất, mức ñộ phức tạp về mặt xã hội ngày
càng tăng; hạn chế, tồn tại kéo dài không khắc phục ñược do vướng mắc từ
các quy ñịnh của pháp luật... ðiều ñó ñòi hỏi phải ñổi mới cơ chế, chính sách
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

14


phù hợp nhằm mục ñích giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng ñất khi nhà nước thu hồi ñất. Vì vậy, việc sửa
ñổi, bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất ñáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước thời kỳ
CHH, HðH và hội nhập quốc tế là rất cần thiết, những quy ñịnh bổ sung cần
tập trung giải quyết các vấn ñề cơ bản sau ñây:
Thứ nhất, chính sách thu hồi ñất trong những năm qua mặc dù ñã ñược
sửa ñổi, bổ sung một số nội dung nhưng cũng còn nhiều vướng mắc phát sinh
thực tiễn áp dụng ở ba vấn ñề: giá ñền bù về ñất và tài sản gắn liền trên ñất
chưa hợp lý, thiếu cơ sở khoa học, không sát với giá chuyển nhượng thực tế
trên thị trường; quy ñịnh về ñối tượng ñược ñền bù về ñất, ñền bù bằng tiền,
tái ñịnh cư, hỗ trợ việc làm... chưa cụ thể; việc xác ñịnh diện tích ñất làm nhà
ở chưa phù hợp với thực tế.
Thứ hai, các chủ thể liên quan ñến công tác thu hồi ñất (kể cả người có

trục lợi cá nhân ñặc biệt là hệ số K áp dụng trong thu hồi ñất ñô thị.
Thứ năm, vấn ñề bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất luôn tồn tại mối quan hệ ba bên giữa Nhà nước, người bị thu
hồi ñất và nhà ñầu tư. Mối quan hệ này rất nhạy cảm và phức tạp, nó chịu tác
ñộng và chi phối của quy luật giá trị trong nền kinh tế thị trường. Thực tế, nhiều
dựa án thu hồi ñất (dù trực tiếp hay dưới sự ”bảo trợ” của Nhà nước) do chưa có
sự phối hợp chặt chẽ, thống nhất giữa cơ quan nhà nước ở ñịa phương, chủ ñầu
tư dự án và chưa ñược sự ñồng thuận của người dân nên việc thu hồi ñất gặp
nhiều khó khăn, nhiều ñịa phương phát sinh tình hình xã hội bất ổn ñịnh.
Thứ sáu, vấn ñề tái ñịnh cư thực chất không phải chỉ dừng ở việc bố trí
tái ñịnh cư bằng các căn nhà tạm hay dừng lại ở việc bố trí xong lô ñất tái
ñịnh cư cho các hộ bị thu hồi ñất. Thực tế, khi thực hiện chính sách tái ñịnh
cư, ngoài việc thực hiện quy ñịnh về ”khu tái ñịnh cư phải xây dựng phù hợp
quy hoạch” thì yêu cầu về ”tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở ñô thị hoặc
nông thôn”, ”khu tái ñịnh cư phải ñược xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp...”
hầu như không hoặc chưa ñược ñề cập ñến. Những căn nhà tạm, ñất ở tạm ñể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

16


”chờ bố trí tái ñịnh cư” ñang trở thành ”thói quen” của chính quyền ñịa
phương và chủ ñầu tư các dự án (có dự án người dân ở nhà tạm cư phải chờ từ
2 ñến 3 năm vẫn chưa có nhà tái ñịnh cư). Nhiều nơi, chính sách tái ñịnh cư
ñang bị ”thương mại hóa” khiến người dân sợ bị giải tỏa. Việc Nhà nước ñền
bù cho người dân bằng khung giá Nhà nước sau ñó bán nhà, bán nền tái ñịnh
cư với khung giá khác thay vì phải ”ñổi ngang” cho người dân bị thu hồi ñất
ñang ñược áp dụng nhiều ở khu vực ñô thị và thành phố lớn.
Thứ bảy, quy ñịnh của pháp luật về cơ sở pháp lý sử dụng ñất, ngoài giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cấp khi các chủ thể ñược Nhà nước giao