BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
------------------
NGUYỄN THỊ KIM HUYỀN
ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT Ở CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN,
TỈNH BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
|
HÀ NỘI - 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
------------------
NGUYỄN THỊ KIM HUYỀN
ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT Ở CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN,
TỈNH BẮC NINH
CHUYÊN NGÀNH
: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Trong suốt thời gian thực hiện luận văn vừa qua tôi ñã nhận ñược sự
quan tâm, giúp ñỡ của các thầy cô, gia ñình và bạn bè.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Trần Văn Chính, người
ñã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong Bộ môn
Trắc ñịa bản ñồ và Thông tin ñịa lý, các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên
và Môi trường, Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã giúp ñỡ tôi thực
hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường Thị xã Từ
Sơn, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Thống kê ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ
tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn gia ñình, bạn bè và ñồng nghiệp ñã ñộng viên, giúp ñỡ
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày........tháng........năm 2013
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Kim Huyền
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ii
MỤC LỤC ....................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG..................................................................................... vi
CHƯƠNG 2 ðỐI TƯỢNG - NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
..................................................................................................................... 35
2.1 ðối tượng nghiên cứu............................................................................. 35
2.2 Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 35
2.2.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã
hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh............................................................ 35
2.2.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng ñất năm 2012 ....................................... 35
2.2.3 Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thị xã Từ Sơn .......... 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 35
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................. 35
2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu.................................................... 36
2.3.3 Phương pháp xử lý kết quả nghiên cứu................................................ 36
2.3.4 Phương pháp chuyên gia...................................................................... 36
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................... 37
3.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã hội của thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.................................................................................. 37
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên ............................................................................... 37
3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 38
3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng ñất năm 2012 ...........................................401
41
3.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai ..................................................................... 41
3.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất......................................................................... 42
3.3 Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thị xã Từ Sơn ............. 45
3.3.1 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thị xã Từ Sơn ................. 45
3.3.2 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng trên ñịa bàn thị xã Từ Sơn
......................................................................................................................456
46
3.3.3 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ở 02 dự án nghiên cứu .................. 54
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
40
3.2
Hiện trạng sử dụng ñất thị xã Từ Sơn năm 2012
43
3.3
Bảng tổng hợp dự án nghiên cứu
54
3.4
Hội ñồng ñấu giá quyền sử dụng ñất
55
3.5
Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại DA1
56
3.6
Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất giả ñịnh tại DA1
Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất
17
3.1
Cơ cấu kinh tế thị xã Từ Sơn năm 2012
38
3.2
Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất
47
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU
TT
Ký hiệu
Giải thích
1
Qð
Quyết ñịnh
7
HððG
Hội ñồng ñấu giá
8
KTXH
Kinh tế xã hội
9
NXB
Nhà xuất bản
10
DT
Diện tích
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
Qð phê duyệt giá ñất làm cơ sở xác ñịnh giá khởi ñiểm ñể ñấu giá
DA1 của UBND tỉnh Bắc Ninh
82-83
5
Qð phê duyệt kết quả ñấu giá DA2 của UBND thị xã Từ Sơn
84-85
6
Biên bản xác ñịnh giá khởi ñiểm, bước giá của DA2 của HððG
86-87
7
Biên bản kết quả ñấu giá DA2 của HððG
88-110
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ix
MỞ ðẦU
nghiệp hoá - hiện ñại hoá. Nằm ở vị trí ñịa ñạo như vậy, lại có nền kinh tế
phát triển nên nhu cầu sử dụng ñất ngày càng cao. Chính vì vậy, vấn ñề khai
thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả các nguồn lực từ ñất ngày càng trở lên
cấp thiết, nó thúc ñẩy công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ngày càng phát
triển.
Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy
mạnh công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài:
"ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở của một số dự án tại thị
xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh".
2 Mục ñích - Yêu cầu của ñề tài
2.1 Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa
bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh làm cơ sở ñề xuất giải pháp nhằm tăng
cường hiệu quả công tác ñấu giá ñất tại thị xã từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
2.2 Yêu cầu của ñề tài
- ðánh giá tính phù hợp của quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất.
- Các giải pháp ñưa ra phù hợp với ñiều kiện kinh tế xã hội của thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh và quy ñịnh pháp luật của Nhà nước.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS.
Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS (ðất ñai và tài sản
trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu
Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất. (Chu
Văn Thỉnh, 2000)[30], (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005)[21]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Các loại
BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền sử dụng ñất ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của
pháp luật về ñất ñai;
c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật. (Luật Kinh doanh
BðS, 2006)[21]
ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta, ñất ñai
không có quyền sở hữu riêng mà “ñất ñai... thuộc sở hữu toàn dân”(Hiến
pháp, 1992)[27], (Nghị quyết Quốc hội, 2001)[21], (Luật ðất ñai, 2003)[19],
do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn
là quyền sử dụng ñất một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong
những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông
thị trường BðS.
Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá
trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
1.1.2 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
sản.
- ðấu thầu: Là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5
với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác
ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá BðS: Là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể
tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch BðS: Là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BðS. (Luật Kinh doanh BðS, 2006)[31]
1.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
1.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng ñất. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất
là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó
trong không gian và thời gian xác ñịnh. (Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và ñầu
tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, 2003)[9], (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006)[32] Theo Luật ðất ñai năm 2003[19], giá ñất là số
1.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là BðS. Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá
BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một
lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các
nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều
nước ñã phát triển thành bộ luật BðS. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,
2006)[32]
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñã trở thành
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7
một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các
nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng
rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên
thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều
nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của
Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền
kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất và
BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống nhau,
cụ thể là:
- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong
những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu
giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì
phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu
giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng
thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán,
ñể dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh cụ
thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BðS trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñích và
thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng
quyền sử dụng ñất; Nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có thể thu
hồi quyền sử dụng ñất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả
kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải
làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng phương thức ñấu giá, ñấu
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9
thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm
tư vấn và ñịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu
tiên về BðS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn
hoá thị trường BðS ở Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992
theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ
ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi
có quyền sở hữu ñất ñai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý ñất ñai, Quy hoạch ñô thị và Xây
dựng.
- Indonesia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với
ñất. Khung pháp lí ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm
1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL).
- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can thiệp
qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có
chính sách tài chính tín dụng: Kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền
mua BðS qua các ngân hàng.
- Philippines: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố
cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các
hoạt ñộng kinh doanh BðS. (Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, 2004)[19]
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các
nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ
có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai
trong cơ chế thị trường BðS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và
khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và
không thể thiếu ñược. Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho
từng giai ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng
hiệu quả hơn.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
11
12
chỗ ở cho người dân ñô thị. ðiều này ñã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát
triển vượt bậc về quy mô ñô thị tại Việt Nam.
Thứ tư, thị trường BðS phát triển ñã thu hút một lượng lớn vốn của nền
kinh tế.
Thứ năm, thị trường BðS có quan hệ rõ nét ñối với các thị trường khác
trong nền kinh tế. ðó là các thị trường khoa học công nghệ, ñặc biệt là công
nghệ thông tin; Thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, ñặc biệt là thị trường
chứng khoán; Thị trường lao ñộng...
Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BðS Việt Nam dựa trên
một chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền sử
dụng ñất.
Thứ bảy, thị trường BðS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế
ñang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn
thiện.
Thứ tám, thị trường BðS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc ñộ công
nghiệp hóa, ñô thị hóa cao của nền kinh tế. ðặc ñiểm này tạo ra sức ép về việc
chuyển ñổi ñất nông nghiệp (ñặc biệt là ñất lúa) sang ñất công nghiệp và ñô
thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển
bền vững.
Thứ chín, thị trường BðS Việt Nam ñược thuận lợi và chịu rủi ro của
nền kinh tế ñang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
1.4 Nhu cầu về BðS ở Việt Nam
Ngày nay, thị trường BðS tại Việt Nam ñang bắt ñầu phát triển một
cách ñồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển
kinh doanh BðS hiện tại và trong tương lai là rất lớn.
Thị trường BðS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ñã có bước phát
triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất
loại hàng hóa ñặc biệt. ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 19 tháng 5 năm 2004,
Chính phủ ñã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp
phát triển và lành mạnh hóa thị trường BðS. Từ ñó ñến nay, luật pháp, chính
sách, các thành tố và cấp ñộ phát triển của thị trường BðS ñã từng bước ñược
xây dựng, hoàn thiện. Trong các quan ñiểm này, quan ñiểm chế ñộ sở hữu
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14
Copyright: Tài liệu đại học ©