Chuyên đề thực tập
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi
vay để cho vay”, để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại
không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công
tác “cho vay” của mình. Trên thực tế, quá trình “cho vay” theo cách hiểu
chung nhất thì cũng chính là quá trình mà bản thân các ngân hàng thương
mại tham gia vào hoạt động đầu tư của họ. Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế
nào để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đó. Để có thể thực hiện tốt
công tác “cho vay” đòi hỏi các ngân hàng phải có một nghiệp vụ định giá tài
sản một cách hoàn thiện và chính xác, đóng góp quan trọng trong hoạt động
kinh doanh cũng như sự an toàn của các ngân hàng thương mại.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản
đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn
thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Có thể nói, chính lúc này vai
trò của hoạt động định giá càng cần thiết. Techcombank là một trong những
ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực đó. Trong đó
có thể kể đến định giá bất động sản thế chấp đặc biệt định giá đất là một
trong những nghiệp vụ định giá phổ biến và hiệu quả mà Techcombank đã
áp dụng để cho vay thế chấp. Bởi lẽ lĩnh vực đó rất quan trọng, căn cứ vào
đó Techcombank sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng được
nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn. Tất nhiên
đây cũng là một lĩnh vực khó và còn nhiều bất cập. Chính vì lí do đó mà em
lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng
Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
1
Chuyên đề thực tập
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá đất
1.1.1. Khái niệm và phân loại đất
1.1.1.1. Khái niệm
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và
mỗi một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người
và các sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá
trình hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và
thời gian.
Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội,
an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,
xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”
1.1.1.2. Phân loại đất
Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng
đều nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý
chúng. Có 2 cách phân loại chủ yếu sau:
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn
nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
3
Chuyên đề thực tập
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
- Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp
không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của đất
Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và
tái tạo của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con
người; Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và
phong phú của đất đai.
a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai
Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của
đất đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ. Chính vì vậy
mà đất đai không thể sản sinh được. Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo
bởi lẽ : yếu tố quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì. Độ phì là
một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn,
nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục
hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua
tự nhiên hoặc do tác động của con người. Tùy vào mục đích sử dụng mà con
người có các giải pháp để tái tạo hay cải thiện đất cho hợp lý. Chính vì đất
không thể sản sinh được nên khi sử dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo
vệ và tái tạo đất.
b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người
Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình
hoạt động sản xuất. Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động
vào đất đai để phục vụ lợi ích của mình. Tác động của con người có thể làm
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
5
Chuyên đề thực tập
thay đổi tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi
mục đích sử dụng. Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm
tự nhiên trở thành sản phẩm lao động. Điều đó đúng trong mọi giai đoạn. Từ
xã hội tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành
quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài
người.
Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia.
Nó tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư
liệu sản xuất đặc biệt. Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) ,
đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những
hoạt động sản xuất kinh doanh. Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước
hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây
dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá
đi lại trong nội bộ. Cùng với sự phát triển của ngành công nghiệp là sự phát
triển của ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng
nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Đối với ngành nông nghiệp
thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản
xuất này. Đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là đối tượng
sản xuất vừa là công cụ sản xuất. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì
đất đai có vai trò phát triển thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất
động sản nói chung.
Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động
sản), hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia. Đất
đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
7
Chuyên đề thực tập
chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích
tiêu dùng. Chính vì thế mà khi sử dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp
lý, tiết kiệm và phải luôn bảo vệ và cải tạo đất.
1.2. Giá trị của đất, các loại giá đất, cách xác định giá trị đất
1.2.1. Khái niệm về giá trị
Theo W.Petty, nguồn gốc của giá trị là lao động và đất đai. Ông cho
rằng: “ Lao động là cho còn đất đai là mẹ của mọi của cải.”
dụng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn
cho vay.
- Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà
đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều
năm thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù
thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất ( nếu có), tiền
thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian sử
dụng.
- Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước
ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với
tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó thì giá trị
quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho
Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng đất.
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng
đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối, đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
9
Chuyên đề thực tập
thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế chấp
không tính giá trị quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người
thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị
quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước
khi được miễn giảm.
1.3. Các quan điểm, sự cần thiết định giá đất
1.3.1. Các quan điểm về định giá đất
Có rất nhiều quan điểm về định giá bất động sản ( đất), chẳng hạn:
dụng. Thông qua định giá khách hàng hiểu rõ hơn về giá trị của mảnh đất mà
mình đang sử hữu. Còn tổ chức tín dụng như ngân hàng sẽ đưa ra được mức
cho vay hợp lý thông qua giá trị định giá mảnh đất. Vì vậy, định giá là tất
yếu và cần thiết.
1.4. Các căn cứ định giá và nguyên tắc định giá đất
1.4.1 Các căn cứ định giá đất
Để định giá đất cần dựa vào các căn cứ sau:
- Quy mô và vị trí của mảnh đất : quy mô m
2
đất ra sao, hình thể như
thế nào, bề mặt, vị thế, vị trí, cảnh quan.
- Chi phí cơ hội của đất: sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; xem đất có
phù hợp với quy hoạch , pháp luật hay không. Về mặt kinh tế thì có tạo ra
cho chủ sở hữu thu nhập cao nhất hay không. Về mặt kỹ thuật thì có khả
năng xây dựng hay không. Thông qua chi phí cơ hội tính được tỉ lệ vốn hóa.
- Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất bị tác động bởi
nhiều yếu tố như yếu tố về xã hội, kinh tế, chi phí, môi trường. Các yếu tố
này tác động vào giá của đất, vì thế khi định giá cần phải xác định xu hướng
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
11
Chuyên đề thực tập
biến động của các nhóm yếu tố đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực. Từ
đó có phương pháp phù hợp.
- Sự phù hợp và đóng góp của đất : Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư
và mục đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh. Đóng góp đến từng
bộ phận và đánh giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất
xung quanh và ngược lại.
- Khả năng cạnh tranh: dựa vào cung, cầu, giá cả. Về cung thì phải liệt
kê các mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng. Về cầu thì phải tìm hiểu
được khách hàng tiềm năng và thu nhập của họ. Từ đó, cân đối được tỉ lệ về
1.5. Quy trình định giá đất
1.5.1. Các bước tiến hành khi định giá
1.5.1.1. Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá
- Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động
sản cần định giá.
- Xác định mục đích định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng
kết quả định giá.
- Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác
định đối tượng định giá.
- Xác định thời điểm định giá : như giá trị pháp lý với một thời điểm
cụ thể.
- Xác định nguồn dữ liệu: nguồn thông tin, dữ liệu có được từ đâu, có
đảm bảo độ tin cậy, chính xác không.
- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản: xác định giá trị thị trường và
giá trị phi thị trường.
1.5.1.2. Lập kế hoạch định giá
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
13
Chuyên đề thực tập
Căn cứ vào quy mô và phạm vi để lập kế hoạch định giá. Trong kế
hoạch phải xác định rõ thời gian cần thiết để hoàn thành, công việc, nguồn
lực, lập sơ đồ công việc từ đó xác định biểu mẫu cần thiết thu thập thông tin
cung cầu, các mảnh đất có thể so sánh để xây dựng được đề cương của báo
cáo định giá.
1.5.1.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
a) Khảo sát hiện trường
- Xem xét vị trí thực tế của đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả
pháp lý
- Xem xét diện tích của mảnh đất
Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng. Có thể viết
dưới dạng báo cáo đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn. Còn chứng
thư định giá có mẫu quy định, chứng thư định giá nhằm mục đích thông báo
cho khách hàng về kết quả định giá.
1.6. Các phương pháp định giá đất
1.6.1. Phương pháp so sánh
Khái niệm
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
15
Chuyên đề thực tập
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS mục tiêu
bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao
dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước
đó.
Đối tượng áp dụng
Là phương pháp duy nhất được sử dụng đất trong các cuộc định giá
hàng loạt đối với đất đai
Phạm vi áp dụng
Áp dụng phương pháp này trong trường hợp các cuộc mua bán có thể
so sánh được có sẵn trên thị trường và phải có thị trường đất.
Yêu cầu
- Chỉ thực hiện so sánh với các mảnh đất tương tự trong cùng một vùng.
- Mảnh đất so sánh có tính chất đồng nhất với mảnh đất mục tiêu.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện
trong thời gian gần đây.
- Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
- Phương pháp định giá so sánh không có mô hình hay công thức cố định
mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp
dấu hiệu của giá trị.
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất
nhưng chúng ta phải dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ
nên giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi những giao dịch trước
đó.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
17
Chuyên đề thực tập
- Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và
số lượng của các giao dịch trong thị trường không đủ
- Trong điều kiện kinh tế pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũng
làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.
1.6.2. Phương pháp chi phí
Khái niệm
Là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên chi phí
tái tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định.
Đối tượng áp dụng:
Được áp dụng để định giá tất cả các loại BĐS nhưng phù hợp hơn cả
là định giá những BĐS ít hoặc không có mua bán trên thị trường, những
BĐS không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập.
Phạm vi áp dụng
Khi phần đóng góp của công trình vào giá trị BĐS là nhỏ hoặc dễ xác
định và có các cuộc mua bán BĐS loại này.
Kỹ thuật áp dụng
Giá đất = Giá bán BĐS – giá trị đóng góp của công trình
Yêu cầu
Phương pháp chi phí chỉ thực hiện được khi xác định được đầy đủ và
tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo.
Các bước thực hiện
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi mảnh đất
là mảnh trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
- Để áp dụng phương pháp vốn hóa, người định giá cần phải lựa chọn
một tỷ lệ vốn hóa thông qua việc thu thập thông tin thị trường về tỉ lệ lãi mà
những chủ đầu tư đang thu được trên những đầu tư loại BĐS có rủi ro tương
tự.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
19
Chuyên đề thực tập
Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS có tính đến tất cả các yếu tố
tác động đến thu nhập
Bước 2: Ước tính các chi phí vận hành của BĐS để trừ khỏi thu nhập hàng
năm.
Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các BĐS tương
tự
Bước 4: Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để tính ra giá trị BĐS.
Mặt tích cực
- Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cho thu
nhập.
- Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn
ngắn thì phương pháp thu nhập cho kết quả tin cậy.
Mặt hạn chế
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh về nhiều
mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi tiền cho thuê
trong tương lai.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở cho việc dự báo các
khoản thu nhập trong tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số
tính toán trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ ảnh hưởng nhiều đến
yếu tố chủ quan.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
Chuyên đề thực tập
Loại hình doanh nghiệp: Công ty cổ phần
Loại hình hoạt động: Doanh Nghiệp
Người đại diện theo pháp luật: Chủ tịch hội đồng quản trị Hồ Hùng Anh
Vốn điều lệ: 2.521.307.950.000,00
Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh ngân hàng theo quyết định số 143 QĐ-NH5
Ngày 06/08/1993 của thống đốc ngân hàng nhà nước Việt
Nam
Thành viên: Lê Kiến Thành
Nguyễn Thị Nga
Tổng công ty hàng không Việt Nam// người trực tiếp quản lý:
Trần Đức Lưu
Tạ Thị Ngọc Mỹ
Nguyễn Thiều Quang
Hồ Anh Hùng
Đặng Thiên Tân
Hoàng Văn Đạo
627 cổ đông khác
Quá trình phát triển của Techcombank được chia bởi các cột mốc sau:
1994 – 1995
- Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng.
- Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho quá
trình phát triển nhanh chóng của Techcombank tại các đô thị lớn.
1996
- Thành lập Chi nhánh Techcombank Thăng Long cùng Phòng giao
dịch Nguyễn Chí Thanh tại Hà Nội.
- Thành lập Phòng giao dịch Thắng Lợi trực thuộc Techcombank Hồ
Chí Minh.
- Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
2003
- Chính thức phát hành thẻ thanh toán F@stAccess-Connect 24
( hợp tác với Vietcombank) vào ngày 05/12/2003.
- Triển khai thành công hệ thống phần mềm Globus trên toàn hệ
thống vào ngày 16/12/2003. Tiến hành xây dựng một biểu tượng
mới cho ngân hàng.
- Đưa Chi nhánh Techcombank Chợ lớn vào hoạt động.
- Vốn điều lệ tăng lên 180 tỷ tại 31/12/2004.
2004
- Ngày 09/06/2004: Khai trương biểu tượng mới của Ngân hàng.
- Ngày 30/06/2004: Tăng vốn điều lệ lên 234 tỷ đồng.
- Ngày 02/08/2004: Tăng vốn điều lệ lên 252,255 tỷ đồng.
- Ngày 26/11/2004: Tăng vốn điều lệ lên 412 tỷ đồng.
- Ngày 13/12/2004: Ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và
quản lý thẻ với Compass Plus.
2005
- Thành lập các chi nhánh cấp 1 tại: Lào Cai, Hưng Yên, Vĩnh Phúc,
Bắc Ninh, T.P Nha Trang ( tỉnh Khánh Hòa), Vũng Tàu.
- Đưa vào hoạt động các phòng giao dịch : Techcombank Phan Chu
Trinh (Đà Nẵng), Techcombank Cầu Kiều ( Lào Cai),
Techcombank Nguyễn Tất Thành, Techcombank Quang Trung,
Techcombank Trường Chinh ( Hồ Chí Minh), Techcombank Cửa
Nam, Techcombank Hàng Đậu,Techcombank Kim Liên ( Hà Nội).
- 21/07/2005, 28/09/2005,28/10/2005: Tăng vốn điều lệ lên 453 tỷ
đồng, 498 tỷ đồng và 555 tỷ đồng.
- 29/09/2005: Khai trương phần mềm chuyển mạch và quản lý thẻ
của hãng Compass Plus.
Hoàng Thị Huyền Trang Lớp: KD Bất Động Sản 47
24
Chuyên đề thực tập
Copyright: Tài liệu đại học ©