Lời Nói Đầu
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi ngời dân trong xã hội, là vấn
đề quốc kế dân sinh .Việc giải quyết chỗ ở đợc nhân dân coi nh là điều
kiện tiên quyết cho việc thành công trong đờng đời, sự nghiệp của mỗi cá
nhân và là một việc lớn trong đời của một con ngời.Vì thế các nớc trên thế
giới đều có chính sách phát triển nhà ở .Đối với nớc ta Đảng và Nhà nớc
cũng rất quan tâm đến nhà ở cho ngời dân .Điều 62 Hiến pháp năm 1992
có ghi :Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nớc mở rộng việc xây dựng
nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể, công dân xây dựng nhà ở
theo quy hoạch chung nhằm thực hiện quyền đó..... .
Khi đất nớc chuyển sang cơ chế thị trờng định hớng xã hội chủ
nghĩa có sự quản lý của Nhà nớc do kết quả của các hoạt động kinh tế, tốc
độ đô thị hoá ngày càng nhanh, việc di dân tự do vào các đô thị lớn ....đã
làm cho các vấn đề kinh tế xã hội trở lên bức xúc , bộc lộ nhiều vấn đề
cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị trong thế kỷ XXI.
Bài viết có sử dụng phơng pháp phân tích, phơng pháp thống kê,
tổng hợp đánh giá số liệu....Với phơng pháp này việc nghiên cứu Thực
trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nớc ta sẽ đợc xem xét trong
mối quan hệ tác động qua lại giữa lý luận và thực tiễn, từ đó có thể đề ra
giải pháp khắc phục những tồn tại.
Trong điều kiện của bài viết này, với vốn kiến thức và thời gian
có hạn khó có thể có một cách nhìn tổng quát và đầy đủ về nhà ở đô thị n-
ớc ta. Bài viết đợc hoàn thành với sự hớng dẫn chính của TS.Hoàng C-
ờng và các thầy cô giáo giảng dạy ở Trung tâm đào tạo địa chính và
kinh doanh bất động sản.
Em xin chân thành cảm ơn và rất mong đợc sự đóng góp ý kiến
của thầy cô và các bạn.
I. Cơ sở lý luận của đề tài:
1
1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở:

*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh
tế đô thị:
Môi trờng c trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi
trờng văn hoá khu vực, môi trờng tự nhiên khu vực...ảnh hởng rất lớn tới
tái sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của ngời lao động,
ảnh hởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế. Chẳng hạn
nh khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất lớn tới lao động,
đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian, mà trong thời đại ngày
nay môi trờng cạnh tranh khốc liệt thì thời gian làm việc càng đợc sử dụng
triệt để, hiệu quả.
Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có
liên quan đến xây dựng nh ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành
cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng. Chất lợng và quy mô nhà ở đô thị sẽ
góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của dân c đô thị với các loại hàng
hoá nh: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất. Cùng
với chính sách của Nhà nớc thì chất lợng và quy mô nhà ở ảnh hởng tới thị
trờng tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân c và nguồn lao
động.
Nền kinh tế thị trờng phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị
trờng, trong đó thị trờng bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó thị tr-
ờng bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các đô thị thị
lớn. Cung- cầu và chất lợng nhà ở sẽ ảnh hởng rất lớn đến thị trờng bất
động sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất.
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức
lao động đô thị:
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là
đầu vào của quá trình sản xuất. Chất lợng của lao động bao gồm thể lực và
trí lực ảnh hởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lợng lao
động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những t liệu sinh
3

4
của Nhà nớc và đến nhà ở bất quy tắc đợc xây dựng bởi các gia đình và các
nhà thầu nhỏ.
-Khu vực Nhà nớc: khu vực này đợc xem nh tiêu điểm chính
của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực
tiếp. Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều
giữa các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau. Khu vực Nhà nớc chỉ những
đề án nhà ở đợc Chính phủ hoặc các xí nghiệp, cơ quan Nhà nớc trực tiếp
xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác
đợc chuyển thành sở hữu của Nhà nớc theo quy định của pháp luật. Nhà ở
do Nhà nớc cung cấp thờng là loại nhà đợc bao cấp, với nguồn cung cấp
có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên khó tránh khỏi những bất công trong
chính sách phân phối nhà ở .
-Khu vực t nhân: Nhà ở đợc xây dựng bởi những cá nhân hoặc
doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nớc, nhng hoạt động trong hệ
thống quy tắc chính thức của Nhà nớc.Khu vực này Chính phủ ít kiểm soát
đợc mặc dù đã đợc Nhà nớc điều tiết. Các quy tắc mà Nhà nớc điều tiết là
rất cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của ng-
ời tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trờng nhà ở. Những ngời cần nhà ở
nhất chính là những ngời nghèo thành thị, nhng thị trờng nhà ở t nhân
không đáp ứng sự càn nhà mà đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh
toán.Trong thực tế, xây dựng nhà ở khu vực t nhân có hiệu quả hơn khu
vực Nhà nớc. Nhng nếu chúng ta buông lỏng , không điều tiết khu vực này
sẽ dẫn đến khoảng cách giữa ngời giàu và ngời nghèo tăng lên và dẫn đến
sự bất bình đẳng trong xã hội về nhà ở.
-Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựng nhà
ở của t nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở đợc xây dựng trên các giá trị
của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau. Nhà ở trong khu vực không chính
thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế xã hội và thiết
chế đăc thù của dân c đô thị. Khu vực này, trên thực tế đóng góp vào sự

cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho từng loại
6
tại Nghị định 61/CP ngày 5-5 1994 của Chính phủ. Đối với những nhà
chung c cao tầng hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý, Bộ Xây Dựngđã ban
hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng kèm theo Quyết định
1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trởng Bộ Xây Dựng.
Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nớc
cũng cần xây dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyến khích
các tổ chức kinh doanh tập thể t nhân tham gia vào quá trình xây dựng nhà
ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở ; mặt khác có khả năng khắc phục những cơn
sốt giả tạo về giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho ngời dân thoả mãn nhu
cầu của mình.
*Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch đợc duyệt.
Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác tổng
hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành nh giao thông, thơng mại, dịch
vụ... đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của
địa phơng. Đây là một công tác quan trọng và cấp bách đòi hỏi ngời dân
phải quan tâm và nhận thức đợc điều này. Lập kế hoạch xây dựng và phát
triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển sản xuất, tăng
năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên bọ mặt mới cho
sự phát triển văn minh của đất nớc.
*Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở .
Để bảo đảm nhà ở đợc xây dựng theo đúng quy hoạch đã đợc
duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thể của từng
địa phơng khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của cấp có thẩm
quyền.
*Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
Đây là một nôi dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nớc về
nhà ở. Nó bảo đảm quyền lợi của ngời chủ sở hữu nhà ở trớc pháp luật và
bảo đảm cho cơ quan quản lý nắm đợc tình hình nhà ở của địa phơng mình

năm 1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhà đợc Nhà
nớc xây dựng trong giai đoạn 1961- 1975 nh sau:
8
Thành phố Hà Nội: 23,6% dân c thành phố.
Thành phố Hải Phòng: 19,8%
Thành phố Đà Nẵng: 37%
Thành phố Hồ Chí Minh:42%
Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng khá cao
trong tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn nh Hà Nội 37,1%; Hải Phòng
43,3%; Đà Nẵng 31,8%; trong khi đó Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm vào
tình trạng khó khăn, đình trệ trong lĩnh vực này.
(2)

Tóm lại, đến cuối những năm 80 của thế kỷ XX chỉ có khoảng
30% CBCNV Nhà nớc đợc cấp nhà, 70% còn lại phải tự lo lấy nhà ở của
mình bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong những điều kiện
nhà ở chật hẹp, thiếu không gian.
1.2.Từ 1986 đến nay:
Từ năm 1986 đến nay, chế độ bao cấp nhà ở không còn nữa.
Nhà ở đô thị do dân tự lo, hoặc Nhà nớc và nhân dân cùng làm, bộ mặt
các khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trờng,
lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến. Đến cuối 1990 diện tích nhà cả
nớc ta có khoảng 500 triệu m
2
, trong đó tại các đô thị là 81 triệu m
2
, nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nớc có khoảng 26 triệu m
2
(chủ yếu là các đô thi). Diện

2
/ngời.
Trong giai đoạn này Nhà nớc có nhiều văn bản xoá bỏ bao cấp,
khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu t nhà ở cũng
chuyển từ đầu t có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện đã khơi
9
dậy tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc đổi mới sản xuất
nhà ở đô thị ởViệt Nam thể hiện trên hai mặt: khối lợng đợc sản xuất ra và
cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất nhà ở .Vì
vậy, trong năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lợng nhà ở đợc xây dựng
bằng tiền của ngời dân. Năm 1992 vốn đầu t xây dựng nhà ở của cơ quan
xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà
(2) Giáo trình QLNN về đất đai và nhà ở, trang 248.
nớc .Đến 1994 thì 70% nhà ở là do dân tự xây dựng, tỷ lệ này có xu hớng
tăng dần. Điều này làm cho quỹ nhà ở tăng lên đáng kể cả về số lợng và
chất lợng, giải quyết đợc một bớc nhu cầu nhà ở của dân c.
Tại các đô thị lớn, nhiều khu nhà ở mới đã và đang đợc xây
dựng theo quy hoạch với quy mô hiện đại, đồng bộ, bao gồm cả các dịch
vụ thơng mại, thể thao, vui chơi giải trí và các công trình hạ tầng kỹ thuật
đúng tiêu chuẩn.Đó là khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm, khu làng
Quốc tế Thăng Long, khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính( tại Hà
Nội ), khu đô thị mới Nam Sài Gòn, An Phú, An Khánh(tại Thành phố Hồ
Chí Minh), khu đô thị mới Cát Bi(tại Hải Phòng)....Nhiều khu tái định c,
khu nhà ở cho ngời có thu nhập thấp... đã và đang đợc xây dựng tại một số
đô thị .Tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giải toả đợc hàng ngàn căn nhà ổ
chuột , cải thiện môi trờng cho thàng phố và giải quyết nhà ở mới cho dân
là một thành công lớn trong thời gian qua.
Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng bằng vật liệu bền,
nhng cũng còn nhiều nhà xây dựng tạm bợ. Quá nửa nhà ở đô thị có tuổi
thọ trên 50 năm cần đợc sửa chữa và nâng cấp. Nhiều nhà nguy hiểm