bộ giáo dục và đào tạo
trờng đạI học nông nghiệp hà nội
lê việt anh
đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt
hại khi nhà nớc thu hồi đất trên một số dự án
Thuộc địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh
luận văn thạc sĩ nông nghiệp
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16
Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS. nguyễn thanh trà
Hà Nội - 2008
Lời cam đoan
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đợc chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Lê Việt Anh
i
Lời cảm ơn
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận đợc sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo
điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Tr-
ởng Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trờng, Trờng Đại học
Nông nghiệp Hà Nội đã trực tiếp hớng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu
thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trờng, Khoa Sau Đại học, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội
đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.

2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng 4
2.1.1. Bồi thờng thiệt hại 4
2.1.2 Bồi thờng thiệt hai khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 4
2.2. Giá đất và định giá đất...........................................................................5
2.2.1. Giá đất 5
2.2.2. Định giá, định giá đất và định giá bất động sản 6
2.2.3. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thờng
thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất 8
2.2.4. Về tái định c 10
2.3. Chính sách bồi thờng thiệt hại ở một số nớc, các tổ chức và kinh
nghiệm cho Việt Nam....................................................................12
2.3.1. Tại Trung Quốc 12
iii
2.3.2. Tại Inđônêxia [31] 13
2.3.3. Tại Hàn Quốc 14
2.3.4.Phơng pháp bồi thờng thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ
( WB và ADB) [2] 16
2.3.5. Chính sách của Nhà nớc về bồi thờng thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất
khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng 19
2.3.6. Những vấn đề tồn tại cần đợc nghiên cứu 26
2.4. Thực trạng bồi thờng giải phóng mặt bằng ở một số địa phơng trong
cả nớc [8]........................................................................................34
2.4.1.Thành phố Hà Nội 34
2.4.2.Thành phố Hải Phòng 36
2.5. Khái quát thực trạng công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng của tỉnh
Hà Tĩnh [27]...................................................................................36
3. ĐẩI TẻNG, NẫI DUNG
V PH ơNG PHáP NGHIêN CỉU 39

4.3.5. Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong công
tác bồi thờng giải phóng mặt bằng 83
4.4. Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thờng giải phóng
mặt bằng tại 3 dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân tỉnh Hà
Tĩnh................................................................................................87
4.4.1. Một số thành công 87
4.4.2. Một số hạn chế 88
4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thờng
giải phóng mặt bằng ở huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh..............90
v
4.5.1. Các giải pháp chung 90
4.5.2. Các giải pháp cụ thể 92
5. KếT LUậN V đề NGHị 94
5.1. Kết luận...............................................................................................94
5.2. Đề nghị................................................................................................96
T I LIệU THAM KHảO 99
Danh mục chữ viết tắt
Ký hiệu Chú giải
NĐ Nghị định
CP Chính phủ
TW Trung ơng
ADB
Ngân hàng phát triển Châu á
WB Ngân hàng thế giới
FDI Đầu t trực tiếp từ nớc ngoài
UBND Uỷ ban nhân dân
QĐ-UBND
Quyết định của uỷ ban nhân dân tỉnh
QSDĐ Quyền sử dụng đất
GPMB Giải phóng mặt bằng

ảnh 3. Giải phóng mặt bằng dự án tuyến đê hữu sông Lam 55
ảnh 4. Hạ tầng dự án tuyến đê hữu sông Lam 56
ảnh 5. Nhà máy chiết xuất Gas trong khu công nghiệp Gia Lách 58
ảnh 6. Hạ tầng khu công nghiệp Gia Lách 58
ix
1. Mở đầu
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở Việt Nam đã thực hiện đợc
hơn hai thập kỷ qua, đặc biệt nó diễn ra mạnh mẽ là những năm gần đây. Trong
quá trình đó chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án với các mục tiêu phát
triển các khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng cho
các đô thị mới.
Để triển khai đợc các dự án này chúng ta buộc phải sử dụng tới quỹ đất đã
và đang đợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nh đất sản xuất nông, lâm,
thủy sản, đất nhà ở của nhân dân, đất sử dụng vào các hoạt động sản xuất kinh
doanh....do vậy việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng của một bộ phận
quỹ đất hiện nay vào việc triển khai các dự án nh nói trên đang diễn ra ngày
một nhiều hơn theo yêu cầu của phát triển cơ sở hạ tầng cho CNH, HĐH và
ĐTH nền kinh tế.
Việc đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH, ĐTH sẽ đòi hỏi phải xây dựng
nhiều loại kết cấu hạ tầng nh: đờng giao thông, cầu cống, hệ thống thông tin,
kho tàng, bến bãi... Quỹ đất dành vào các mục đích này sẽ ngày càng nhiều và
lớn hơn khi các cơ sở hạ tầng quy mô lớn đợc triển khai.
Việc chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà
đặc biệt là đất chuyên dùng đang là vấn đề bức xúc đợc nhiều cơ quan quản lý
Nhà nớc về đất đai và ngời dân quan tâm.
Trên thực tế việc chuyển quỹ đất vào triển khai các dự án không đơn giản,
vì nó tác động đến nhiều vấn đề liên quan đến cuộc sống của ngời dân bị thu
hồi đất. Có thể nói đây là một thách thức rất lớn đối với việc triển khai các dự
án hiện nay, đòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn đề liên quan đến

sách bồi thờng giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn huyện Nghi
Xuân - tỉnh Hà Tĩnh nhằm khắc phục những bất cập hiện nay.
- Bớc đầu góp ý kiến trong các văn bản, các điều khoản thuộc chính sách
bồi thờng thiệt hại cho ngời dân bị mất đất, với mong muốn góp phần triển khai
dự án một cách hiệu quả, ổn định đời sống ngời dân và phát triển kinh tế ở địa
phơng.
1.2.2. Yêu cầu
- Vận dụng những quy định của Nhà nớc để đánh giá việc thực hiện chính
sách bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất.
- Các tài liệu số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực
hiện các chính sách bồi thờng trong thời gian qua và có độ chính xác cao.
- Cần làm rõ những thiệt hại của ngời dân khi bị mất đất nh: mất việc
làm, mất chỗ ở, thiếu các cơ sở hạ tầng cho hoạt động văn hoá tinh thần...
- Các số liệu thu thập phải đợc phân tích, đánh giá một cách khách quan.
3
2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng
2.1.1. Bồi thờng thiệt hại
- Bồi thờng thiệt hại có nghĩa là trả lại tơng xứng giá trị hoặc công lao
động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vài một hành vi của chủ thể khác [32].
- Việc bồi thờng thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thờng
bằng tiền, bằng vật chất khác...) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết,
hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
- Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thờng thiệt hại nói trên thì còn có một
hình thức bồi thờng khác gọi là hỗ trợ, việc hỗ trợ tơng xứng với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
2.1.2 Bồi thờng thiệt hai khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
- Bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an
ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi đợc Hiến pháp

5
2.2.2. Định giá, định giá đất và định giá bất động sản
Định giá: Là sự ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định. Thông qua các giao dịch, trao đổi
giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trờng.
Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành,
tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị tr-
ờng. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nớc trên thế giới đã trở thành đối t-
ợng, công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của Nhà nớc trong việc vận hành
nền kinh tế thị trờng một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà
nớc.
ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nhng cha thực sự phát
triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt động định giá chủ yếu là thụ
động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trờng
thì hoạt động định giá đợc sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng
của nó.
- Định giá là sự ớc tính quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích đã đợc xác định.
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục
đích cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của
tài sản cũng nh xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng bao gồm
các loại đầu t lựa chọn.
Định giá đất: là những phơng pháp kinh tế nhằm tính toán lợng giá trị
của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia
trong một thị trờng nhất định. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì có đủ các thuộc
tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu nào đó của con
ngời, có đặc trng giá trị và là đối tợng của giao dịch dân sự:
6
+ Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ tác động vào đất đai

Từ các khái niệm trên cho thấy BĐS có thể là đất đai, cũng có thể là đất
đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá BĐS thực chất là định giá
đất và định giá các tài sản gắn liền với đất, nên không tách chúng hoàn toàn độc
lập với nhau vì BĐS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục đích
sử dụng. Nh vậy, theo Điều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì
đất đai và các tài sản gắn liền với đất cùng nằm trong nội dung của khái niệm
BĐS [3].
Bồi thờng thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong
đó có giá đất, giá BĐS để bồi thờng thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là
nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong
công tác bồi thờng GPMB. Do đó, để khắc phục cần phải có giá đền bù phù
hợp, đảm bảo cho ngời bị thu hồi đất tái tạo đợc cuộc sống của mình, ít nhất
cũng phải bằng nơi ở cũ.
2.2.3. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thờng thiệt
hại đất và tài sản gắn liền với đất
Dới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, ngời sử dụng đất cũng đợc trả
một khoản tiền bồi thờng khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là
sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu thì việc ngời sử dụng đất đợc
Nhà nớc trả tiền bồi thờng khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện
ngời sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình [25]. Để xây
dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc
Nhà nớc phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thờng thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất
và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết mối quan hệ
này là giải quyết mối quan hệ giữa ngời đợc giao quyền sử dụng đất mới và ng-
ời sử dụng đất bị thu hồi [16].
8
Trong điều kiện Nhà nớc thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích
quốc gia thì trờng hợp này giống nh là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và
chuyển mục đích sử dụng đất nhng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc
biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải quyết

đất và tài sản gắn liền với đất khi nhà nớc thu hồi đất [12].
2.2.4. Về tái định c
Tái định c là quá trình bồi thờng các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền
với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những ngời dân
bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định c còn bao gồm hàng loạt các hoạt
động nhằm hỗ trợ cho ngời bị ảnh hởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm
khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và
văn hoá - xã hội. Tái định c nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn
hoá - xã hội đối với một bộ phận dân c phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển
chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng đợc coi là dự án phát triển và phải đợc thực
hiện nh các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các Nhà nớc đang phát triển
cần nhìn nhận vấn đề này nh cơ hội chứ không phải là trở ngại. Cần thực hiện
một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trờng pháp chế lành mạnh khi
Nhà nớc cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt
khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn
hớng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi tr-
ờng, xã hội, phơng thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và
phát triển bền vững.
Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần đợc xem
xét.
2.2.4.1. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nh:
hệ thống điện, nớc, đờng giao thông, trờng hoặc trạm xá, từ đó ảnh hởng trực
10
tiếp đến đời sống của những ngời TĐC.
- Bố trí TĐC cha quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân c, tập quán sinh
hoạt, sản xuất. Ví dụ ngời sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao
tầng không có t liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc
làm cha có chế tài chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất

thì khoản tiền đó đợc tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời
gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hởng đến cuộc sống gia
đình và đã có những ngời mắc các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm
để ngời dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án
cũng nh của cả ngời dân đợc hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều
kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
2.3. Chính sách bồi thờng thiệt hại ở một số nớc, các tổ chức và kinh
nghiệm cho Việt Nam
2.3.1. Tại Trung Quốc
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tơng đồng với pháp luật đất
đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của ngời
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà n-
ớc Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhợng đất đai. Do vậy thị tr-
ờng đất đai gần nh không tồn tại mà chỉ có thị trờng nhà cửa.
Về bồi thờng thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nớc nên
không có chính sách bồi thờng thiệt hại. Khi nhà nớc thu hồi đất, kể cả đất nông
12
nghiệp, tuỳ trờng hợp cụ thể, nhà nớc sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu
hồi đất.
Về phơng thức bồi thờng thiệt hại, Nhà nớc thông báo cho ngời sử dụng
đất biết trớc việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Ngời dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ
đô Bắc kinh và thành phố Thợng Hải, ngời dân thờng lựa chọn bồi thờng thiệt
hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thờng thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trờng, mức giá này cũng
đợc Nhà nớc quy định cho từng khu vực và chất lợng nhà, đồng thời đợc điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đợc coi là Nhà nớc tác động
điều chỉnh tại thị trờng đó. Đối với đất nông nghiệp việc bồi thờng thiệt hại theo
tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định c, các khu tái định c và các khu nhà ở đợc xây dựng đồng bộ

những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ.
2.3.3. Tại Hàn Quốc
- Luật bồi thờng thiệt hại của Hàn Quốc đợc chia làm hai thể chế:
+ Một là: Luật Đặc lệ liên quan đến bồi thờng thiệt hại cho đất công
cộng đã đợc quy định theo thủ tục thơng lợng của pháp luật.
+ Hai là: Luật Sung công đất theo thủ tục quy định cỡng chế của công
pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục đích cỡng chế đất cho nên luật Sung công
đất đã đợc xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích th-
ơng lợng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn
quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã đợc lập vào năm 1975
14
và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thờng thiệt hại cho đến nay.
Tuy nhiên dới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật Đặc lệ thơng
lợng không đạt đợc thoả thuận thì luật Sung công đất đợc thực hiện bằng cách
cỡng chế nhng nếu nh thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng
hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thờng sẽ tăng lên. Do
đó luật bồi thờng thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai
đoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thờng đất đai sẽ đợc giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công
cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm
bảo sự khách quan trong việc bồi thờng.
+ Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho ngời có
quyền sử hữu đất trong quá trình thơng lợng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình
chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, th-
ơng lợng chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này đợc
Nhà nớc hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con