BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

ĐỖ MINH HIỀN

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp
Mã số ngành: 60580208

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng

năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

ĐỖ MINH HIỀN

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp
Mã số ngành: 60580208

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGÔ QUANG TƯỜNG



Phản biện 1

3

PGS.TS. Phạm Hồng Luân

Phản biện 2

4

TS. Chu Việt Cường

Ủy viên

5

TS. Trần Quang Phú

Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa (nếu có).

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP.HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH


III - Ngày giao nhiệm vụ: 18/3/2015.
IV - Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 18/8/2015.
V - Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS NGÔ QUANG TƯỜNG.
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


I

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Học viên thực hiện Luận văn
(Ký và ghi rõ họ tên)

ĐỖ MINH HIỀN


II

LỜI CẢM ƠN

E

TÓM TẮT NỘI DUNG
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011 Chính
phủ đã ban hành chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia theo Quyết định
2127/2011/QĐ-TTg năm 2011 do Thủ tướng phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở
Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó Nghị định
188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản
lý nhà ở xã hội và Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi
hành một số điều của Nghị định 188/2013/NĐ-CP. Từ đầu năm 2013, sau Nghị
quyết 02/2013, Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập trung hỗ trợ
phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay tại Việt Nam nói chung
và Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng vẫn còn rất nhiều khó khăn từ nhiều nguyên
nhân khách nhau. Nhận thức được tầm quan trọng nêu trên, đề tài: “Phân tích các
yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hội trên địa bàn
Thành Phố Hồ Chí Minh .

” được chọn để nghiên cứu.

Qua tham khảo các tài liệu về rủi ro trong đầu tư xây dựng, kết hợp với kinh
nghiệm thực tế bản thân về lĩnh vực nhà ở xã hội. Tác giả đã xác định được 39 yếu
tố rủi ro ảnh hưởng đến hiểu quả đầu tư của Chủ đầu tư tại các dự án nhà ở xã hội
trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. Thu được 223 bảng câu hỏi khảo sát được trả
lời hợp lệ để đưa vào phân tích. Kết quả phân tích tìm ra được 4 nhóm các yếu tố
rủi ro chính, bao gồm 19 yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư dự án bất động sản đó là:
Nhóm rủi ro liên quan đến “Đầu tư và xây dựng”; Nhóm rủi ro liên quan đến
“Chủ đầu tư”; Nhóm rủi ro liên quan đến “Chính sách-Pháp luật”; Nhóm rủi ro
liên quan đến “Khai thác-Kinh doanh”.
Trên cơ sở 4 nhóm rủi ro chính vừa xác định được, tác giả đưa ra Kết luận và
Kiến nghị một số phương pháp giảm thiểu các yếu tố rủi ro đối với từng nhóm, từ
đó làm cơ sở cho các nghiên cứu tiếp theo và làm tư liệu cho các Quý Tập đoàn,

conclusions and propose some methods to minimize the risk factors for each group,
which serve as a basis for further studies and Data for the quarter as the Group, the
company invested in social housing construction in Ho Chi Minh City.


V

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
TÓM TẮT NỘI DUNG........................................................................................... iii
SUMMARY OF CONTENTS .................................................................................iv
MỤC LỤC .................................................................................................................. v
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... viii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ....................................... x
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU............................................................................................. 1
1.1.

Giới thiệu chung: .........................................................................................1

1.2.

Tính cấp thiết của đề tài: .............................................................................2

1.3.

Mục tiêu của đề tài: .....................................................................................4

1.4.

Một số nghiên cứu Nước ngoài: ................................................................23

2.2.2.

Một số nghiên cứu trong nước: .................................................................33

2.3.

Giới thiệu về TP.HCM và thực trạng đầu tư, phát triển nhà ở xã hội tại

TP.HCM ..................................................................................................................45
2.3.1.

Giới thiệu về TP.HCM: .............................................................................45

2.3.2.

Tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM: .........................55

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................. 67
3.1.

Quy trình nghiên cứu: ...............................................................................67


VI

3.2.

Thiết Kế Bảng Câu Hỏi:............................................................................68


Thu thập dữ liệu và Công cụ xữ lý dữ liệu: ..............................................80

3.5.1.

Thu thập dữ liệu:.......................................................................................80

3.5.2.

Quy trình và Công cụ xữ lý số liệu nghiên cứu:.......................................81

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 84
4.1.

Khảo sát thử nghiệm: ................................................................................84

4.2.

Khảo Sát Chính Thức: ..............................................................................88

4.2.1.

Phân tích thông tin đối tượng khảo sát: ....................................................88

4.2.2.

Kiểm định Cronbach's Alpha: ..................................................................95

4.2.3.



5.1..3.

Đối với vấn đề Chính sách- Pháp luật: ...................................................112

5.1..4.

Đối với vấn đề khai thác và Kinh doanh: ...............................................113

5.1..5.

Kiến nghị cho nghiên cứu tiếp theo là: ...................................................114

TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................115


VII

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
-

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

-

TP.HCM:

Thành Phố Hồ Chí Minh


-

TVTK:

Tư vấn thiết kế

-

TVGS:

Tư vấn giám sát

-

NƠXH:

Nhà ở xã hội

-

NHNN:

Ngân hàng nhà nước


VIII

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.4: Các ưu đãi cụ thể dành cho các Chủ đầu tư nhà ở xã hội.................... 14

IX

Bảng 4.9: Ma trận xoay cuối cùng trong phân tích nhân tố PCA: ..................... 103
Bảng 4.10: Kết quả Phân tích các nhân tố chính ............................................... 104
Bảng 4.11: Bảng 4 nhóm các yếu tố rủi ro chính: ............................................. 105


X

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Hình 2.5: Ma trận phân loại rủi ro (Tài liệu nghiên cứu). ................................... 43
Hình 2.6: Sơ đồ Taxanomy các nguyên nhân cơ bản của rủi ro. ......................... 44
Hình 2.7: Sơ đồ phân vùng của TP. HCM theo quy hoạch chung xây dựng đến
năm 2025.............................................................................................................. 53
Hình 2.8: Hiện trạng đất xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ............................... 54
Hình 3.1: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi............................................................ 69
Bảng 4.1: Kiểm Định Thống Kê Mô Tả Thử Nghiệm ......................................... 84
Bảng 4.2: Kiểm định Cronbach's Alpha thử nghiệm ........................................... 86
Hình 4.1: Biểu đồ tỷ lệ theo số năm kinh nghiệm của đối tượng khảo sát (ĐVT:
%) ......................................................................................................................... 89
Hình 4.2: Biểu đồ tỷ lệ theo vị trí công tác của đối tượng khảo sát (ĐVT: %) ... 90
Hình 4.3: Biểu đồ tỷ lệ theo lỉnh vực hoạt động xây dựng của đối tượng khảo sát
(ĐVT: %) ............................................................................................................. 91
Hình 4.4: Biểu đồ tỷ lệ theo loại hình hoạt động doanh nghiệp Cty của đối tượng
khảo sát (ĐVT: %) ............................................................................................... 92
Hình 4.5: Biểu đồ tỷ lệ các dự án đã từng tham gia của đối tượng khảo sát (ĐVT:
%) ......................................................................................................................... 93
Hình 4.6: Biểu đồ tỷ lệ các dự án NƠXH đã tham gia của đối tượng khảo sát
(ĐVT: %) ............................................................................................................. 94
Hình 4.7: Mô hình nghiên cứu đề suất ............................................................... 106

NƠXH đã và đang phát huy hiệu quả tích cực, góp phần không nhỏ trong việc phục
vụ nhu cầu bức thiết và rất lớn của người dân. Có thể thấy, những dự án NƠXH hiện
không còn xuất hiện nhỏ lẻ, manh mún hay bị cô lập “trơ trọi” giữa cánh đồng, hạ
tầng không được kết nối như trước mà thay vào đó là các dự án có quy mô lớn với hạ
tầng kết nối đồng bộ, nhiều tiện ích.


2

Mặt khác, theo ông Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt
Nam, việc đầu tư cho NƠXH không chỉ có lợi về mặt xã hội mà còn có lợi cả về
mặt kinh tế. Nó vừa giúp người dân có nhà ở, vừa tạo ra sự phát triển kinh tế. Đây
chính là một kênh đầu tư xây dựng. Thay vì đầu tư các loại hình khác thì đầu tư cho
NƠXH cũng tạo ra sự tăng trưởng kinh tế do kích thích được các lĩnh vực liên quan
khác như nội thất, VLXD, thép, điện... cùng phát triển. Bên cạnh đó, đầu tư NƠXH
chỉ khó khăn giai đoạn đầu do được hưởng nhiều ưu đãi nên việc thẩm định hồ sơ sẽ
chặt chẽ hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại. Nếu qua được khâu này, cộng
với việc quản lý tốt dự án, đưa ra chính sách, giá bán hợp lý từ Chủ đầu tư thì sẽ thu
hút được khách hàng có nhu cầu ở thực và phân khúc này là kênh đầu tư ít rủi ro.
Thời gian qua, chính sách phát triển loại hình NƠXH đã phần nào đáp ứng được
nhu cầu về nhà ở của một bộ phận người dân có thu nhập thấp. Tuy nhiên, kết quả
phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế do một số nguyên nhân như
sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và chồng chéo từ các
văn bản Pháp luật và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư
cũng như sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các bên liên quan và
nhiều các yếu tố khác ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của dự án NƠXH.

1.2.

Tính cấp thiết của đề tài:

rất khiêm tốn, dự kiến trong năm 2014, thành phố chỉ đưa vào sử dụng khoảng
1.750 căn và trong năm 2015, 4 dự án dự kiến sẽ hoàn thành với tổng quy mô dự
kiến khoảng 3.100 căn hộ. Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập
trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nhưng số liệu từ Cục quản lý Nhà và Thị trường
bất động sản cho thấy đến tháng 8/2014 cho thấy tổng số tiền cam kết mới chỉ đạt
hơn 7.000 tỷ đồng, trong đó số giải ngân thực tế mới chỉ đạt khoảng 3.000 tỷ đồng,
tức khoảng 10% toàn gói. Cụ thể hơn, chỉ có 19 dự án nhà ở trên toàn Quốc đã được
giải ngân từ gói tín dụng này. Nhận thức được tầm quan trọng nêu trên, đề tài:
“Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hội
trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh ” được tác giả chọn để nghiên cứu.


4

1.3.

Mục tiêu của đề tài:

Thu thấp các đề tài nghiên cứu, các bài báo liên quan đến NƠXH tại
TP.HCM làm cơ sở nghiên cứu và tư vấn từ chuyên gia từ đó lập nên bảng khảo sát.
Từ kết quả thu thập bảng câu hỏi khảo sát tác giả tiến hành Phân tích & xử lý
số liệu từ đó đưa ra được nhóm các yếu tố rủi ro chính ảnh hưởng đến hiệu quả đầu
tư các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM.
Qua kết quả những số liệu phân tích được tác giả sẽ đưa ra Kết luận và kiến
nghị nhằm đóng góp cho các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM và làm cơ sở cho các
nghiên cứu sau này.

1.4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Phân tích số liệu thu thập được từ đó đề xuất nhóm các yếu tố chính.

-

Đưa ra các giải pháp để hạn chế các yếu tố mang tính chất tiêu cực.

Công cụ nghiên cứu: Phần mềm SPSS 22 và các phần mềm khác có liên quan.

1.6.

Đóng góp dự kiến của nghiên cứu:

Đóng góp dự kiến của nghiên cứu: Nghiên cứu nhằm đưa ra các yếu tố ảnh
hưởng đến hiệu quả đầu tư NƠXH và từ đó kiến nghị giải pháp ngăn ngừa và giảm
thiểu cũng như nâng cao hiệu quả đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội ở trên địa
bàn TP.HCM. Có thể làm tư liệu cho quá trình chuẩn bị đầu tư của các Chủ đầu tư
nghiên cứu và làm báo cáo đánh giá tiền khả thi dự án, từ đó mới Quyết định nên
hay không nên đầu tư.

1.7.

Bố cục của đề tài:

Đề tài gồm có 5 chương nội dung chính:
Chương 1: Mở đầu;
Chương 2: Tổng quan;
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu;
Chương 4: Kết quả nghiên cứu;
Chương 5: Kết luận và Kiến nghị.


thường lớn hơn các quốc gia phát triển.
-

Tham khảo kinh nghiệm về nhà ở xã hội để chắt lọc những trải nghiệm thực

tế từ các nước Pháp, Singapore, Hàn Quốc.

Kinh nghiệm Singapore:
-

Vào những năm 50, có khoảng 1/4 dân số đô thị tại Singap`ore chui rúc trong

những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250.000 người khác nhồi nhét trong những
khu nhà phố cũ kỹ của thành phố. Những khu ổ chuột này không có hệ thống vệ
sinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát của tội
phạm và các tệ nạn xã hội. Ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, Ủy ban Nhà


7

ở và Phát triển (HDB) được thành lập năm 1960 được trao quyền xây dựng, tái phát
triển, xóa bỏ khu ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở. Từ đó, HDB đã phải đối
mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm.
-

Ưu tiên hàng đầu của HDB là tăng mạnh việc xây dựng con số các căn hộ

trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất. Kết thúc chương trình xây dựng
5năm của HDB, có 53.777 căn nhà được hoàn thành và như vậy trung bình cứ 45
phút là ra đời một căn nhà mới. Tuy nhiên, đó là những căn nhà có thiết kế đơn

cận tổng thể đối với nhà ở.


8

(3)

Chính phủ quốc gia luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết

chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với
giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân.

Hàn Quốc:
-

Xứ sở Kim chi đã mang đến kinh nghiệm khá tốt về một mô hình xây dựng,

đầu tư và quản lý nhà ở xã hội. Từ những năm 1970, Chính phủ đã xây dựng hệ
thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc.
-

Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập

cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp.
Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như một
nhà đầu tư độc lập. Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ
người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở. Vốn của KNHC cũng được thu
hồi theo thời gian sở hữu nhà, vì thế chính những ngưòi mua nhà mới là những
người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình.
-

Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách
tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản,... Nhờ các
biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở
với mức giá phải chăng.
Trung Quốc:
-

Qua 30 năm mở cửa và cải cách của Trung Quốc kể từ cuối năm 1970 đã

mang đến sự phát triển kinh tế mạnh mẽ. Là một trong những yếu tố quan trọng cho
sự phát triển, Trung Quốc đã thực hiện chính sách cải cách đất đai của cả khu vực
thành thị và nông thôn đồng thời với những bước đi của cải cách tổng thể của đất
nước.
-

Trong giai đoạn nền kinh tế kế hoạch, một hệ thống kép của quyền sở hữu

đất công được thành lập ở Trung Quốc với đất đô thị thuộc sở hữu của nhà nước và
đất nông thôn thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế của các làng. Điều 8 Luật Quản lý
Đất Đai năm 1998 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: “Đất ở các
khu đô thị của các thành phố là thuộc sở hữu nhà nước. Đất ở các khu nông thôn và
ngoại ô là thuộc sở hữu của tập thể nông dân”. Tuy nhiên, đất thuộc sở hữu nhà
nước tại các đô thị thuộc sự quản lý, sử dụng trực tiếp của các đơn vị chính quyền
khác nhau chứ không thuộc chính quyền trung ương hay địa phương nắm giữ. Vì
vậy, để có quỹ đất phục vụ kịp thời cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội, chính
quyền cũng gặp những khó khăn về bồi thường thu hồi đất.
-

Vào giữa năm 1990, khái niệm về thực hiện dự trữ đất đã bắt đầu xuất hiện ở


chính quyền can thiệp vào thị trường đất đai theo quy luật của nó mà hạn chế mệnh
lệnh hành chính thông qua các hoạt động đấu thầu hoặc đấu giá theo giá thị trường
hoặc đàm phán với các chủ sử dụng đất, Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc quy
định: Quyền sử dụng tất cả các loại đất cho doanh nghiệp sử dụng (bao gồm cả khu
dân cư, thương mại và du lịch) phải được bán công khai đấu giá, đấu thầu và thông
báo công khai từ năm 2002. Tuy nhiên, vai trò của cơ quan dự trữ đất chủ yếu là tạo
điều kiện phát triển toàn diện và cung cấp hỗ trợ tài chính bằng cách bán đất cho
chính phủ mà chia sẻ của tổng nguồn cung đất đai do dự trữ đất là không đáng kể.


11

-

Trong bối cảnh cải cách hành chính, vai trò chính quyền địa phương ở Trung

Quốc thực hiện dự trữ đất được tăng cường. Sự thay đổi quan trọng của cơ chế cung
cấp đất có thể được xem như là nỗ lực tăng cường kiểm soát của chính quyền địa
phương về sử dụng đất đô thị thông qua sự tham gia tích cực hơn trong quá trình
phát triển đất thông qua dự trữ đất thay vì phân bổ hành chính.

Pháp:
-

Từ những năm 20 của thế kỷ 19, Chính phủ Pháp luôn gặp khó khăn trong

vấn đề nhà ở xã hội do làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn đến các thành phố lớn. Đó là
cuộc khủng hoảng nghiêm trọng mà chính phủ Pháp phải đối mặt về nhà ở xã hội.
Với mục tiêu cải thiện đô thị qua việc giảm thiểu các khu nhà ổ chuột, ngay từ năm
1912, Hội đồng thành phố Paris đã quyết định vay vốn để xây dựng 20,000 căn nhà