TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


TIỂU LUẬN
HỢP ĐỒNG THÔNG DỤNG
Đề tài:

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Giáo viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.s Nguyễn Phan Khôi

1. Hà Thị Nhanh
2. Tô Thanh Hòa
3.Trần Thị Mộng Thu
4. Lê Diễm Huyền
5. Trần Thị Ngọc Trâm
6. Quách Bảo Ngọc

Cần Thơ, 11/2015
1

B1403469
B1200109
B1303243
B1403305

1.3.Nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa.............................................................................13
1.4.Nguyên tắc giữ bí mật về nội dung công chứng và những thông tin có liên quan đến việc
công chứng.............................................................................................................................14
1.5.Nguyên tắc bảo đảm tính khách quan, trung thực, chính xác trong hoạt động công chứng
................................................................................................................................................14

1.4. Lịch sử hình thành việc công chứng hợp đồng...................................................15
1.1.Thời kỳ Pháp thuộc đến trước Cách mạng tháng 8 năm 1945.........................................15
1.2.Thời kỳ sau Cách mạng tháng 8 đến năm 1991...............................................................16
1.3.Thời kỳ từ năm 1991 đến nay...........................................................................................16

CHƯƠNG 2. NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG
18
2.1. Chủ thể thực hiện công chứng hợp đồng............................................................18
2.1.1. Tiêu chuẩn công chứng viên.........................................................................................18
2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của công chứng viên......................................................................19


2.2. Hợp đồng bắt buộc công chứng...........................................................................20
2.3. Hợp đồng do chủ thể tự nguyện công chứng......................................................25
2.4. Giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng..........................................................26
2.4.1.Giá trị thi hành...............................................................................................................27
2.4.2.Giá trị chứng cứ.............................................................................................................28

2.5. Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng..............................................................29
2.5.1.Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng đã được soạn sẵn.............................................29
2.5.2.Công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người
yêu cầu công chứng................................................................................................................30


chủ nghĩa của dân, do dân và vì dân. Đảng đã chủ trương khuyến khích các tổ chức và cá
nhân có đủ điều kiện tham gia vào việc cung ừng dịch vụ công cho xã hội. Nghị quyết đại
hội X của Đảng chỉ rõ: “xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách đảm bảo cung ứng
các dịch vụ công cộng thiết yếu bình đẳng cho mọi người dân”…. “ đổi mới cơ chế quản
lý và phương thức cung ứng các dịch vụ công cộng”. Trên cơ sở kết quả đạt được trong


việc thực hiện xã hội hóa một số lĩnh vực như giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao. Nhà nước
tiếp tục cho phép xã hội hóa hoạt động công chứng. Hoạt động công chứng trong những
năm qua ở nước ta có những đóng góp thiết thực vào việc cải cách thủ tục hành chính
đóng góp một phần vào việc lập lại trật tự trong lĩnh vực giao dịch dân sự, kinh tế, thương
mại đã đi vào cuộc sống và có ý nghĩa thiết thực. Song tình hình đặt ra hiện nay là vấn đề
tổ chức và hoạt động công chứng còn gặp phải những vướng mắc nhất định và những vấn
đề này sẽ được từng bước giải quyết và hoàn thiện.
2. Tình hình và mục đích nghiên cứu
Ngày nay, cùng với sự phát triển về phát luật công chứng của các quốc gia trên thế
giới, Pháp luật công chứng ở nước ta cũng có những bước phát triển vả ngày càng hoàn
thiện, bên cạnh hoàn thiện về mặt lập pháp trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Luật công
chứng nước ta đã giải quyết được đáng kể phần nào về vấn đề thủ tục công chứng cho
người dân. Tuy nhiên cũng vấp phải những nhược điểm nhất định, xã hội ngày càng phát
triển dẫn đến nhiều trường hợp phức tạp phát sinh mà luật không dự liệu được hết các
trường hợp đó. Chính vì vậy đã gây ra những khó khăn cho các cơ quan hoạt động công
chứng trong việc công chứng các hợp đồng và việc áp dụng Luật công chứng vào giải
quyết những trường hợp cụ thể. Do đó mục đích nghiên cứu mục đích nghiên cứu của đề
tài là tìm hiểu hoạt động công chứng hợp đồng lý luận và thực tiễn.
3. Phương pháp nghiên cứu
“ Công chứng hợp đồng lý luận và thực tiễn”, là một đề tài thuộc ngành khoa học
pháp lý. Do đó để tìm hiểu người viết đã sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, so
sánh…về phương diện tài liệu nghiên cứu: Những tài liệu thì sử dụng các văn bản pháp
luật hiện hành điều chỉnh các vấn đề liên quan tới hoạt động công chứng hợp đồng, các

nhiều lĩnh vực trong đời sống hiện đại. Tuy nhiên vẫn còn không ít người chưa thật sự
hiểu rõ, nhằm tưởng công chứng và chứng thực là đồng nhất. Hai khái niệm này lại rất
khác nhau, chúng thường được gọi chung bởi lẽ chúng được xếp vào nhóm chứng nhận


tính xác thực, hợp pháp của văn bản, hợp đồng. Công chứng và chứng thực khác nhau ở
một số điểm cơ bản như sau:
Tiêu chí

Khái niệm

Công chứng

Chứng thực

Là việc công chứng viên của một tổ
chức hành nghề công chứng chứng
nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự khác bằng
văn bản, tính chính xác, hợp pháp,
không trái đạo đức xã hội của bản
dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt
sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại
mà theo quy định pháp luật phải công
chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự
nguyện yêu cầu công chứng.

Là việc cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền căn cứ vào bản chính để
chứng thực bản sao là đúng với bản

ngoài.

Bảo đảm nội dung của một hợp đồng,
một giao dịch, công chứng viên chịu
trách nhiệm về tính hợp pháp của
hợp đồng, giao dịch đó và qua việc

Chứng nhận sự việc, không đề cập
đến nội dung, chủ yếu chú trọng về
mặt hình thức. Người chứng thực
hợp đồng chỉ chịu trách nhiệm về

- Công chứng viên.
Tùy từng loại giấy tờ mà thực hiện
chứng thực ở các cơ quan khác
nhau.


bảo đảm tính hợp pháp để giảm thiểu thời gian, địa điểm giao kết hợp
rủi ro.
đồng, giao dịch; năng lực hành vi
dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký
hoặc điểm chỉ của các bên tham gia
hợp đồng, giao dịch.
Hợp đồng, giao dịch được công
chứng có giá trị chứng cứ; những
tình tiết, sự kiện trong hợp đồng,
Giá trị pháp giao dịch được công chứng không
lí
phải chứng minh, trừ trường hợp bị

nguyên tắc cơ bản của dịch vụ công là phải bảo đảm được tính liên tục không bị gián
đoạn của dịch vụ công.
Hoạt động này nhằm hướng tới các lợi ích sau:


•

Lợi ích của các bên tham gia giao dịch: Công chứng giúp cho các tổ chức, cá
nhân thực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại theo đúng pháp luật,
nhờ đó giảm thiểu tranh chấp, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ
chức, cá nhân tham gia giao dịch.

•

Lợi ích của nhà nước: Hoạt động công chứng góp phần làm cho các giao dịch
dân sự, kinh tế, thương mại được thực hiện theo đúng khuôn khổ của pháp luật,
góp phần tăng cường pháp chế XHCN.

1.2.2. Là hoạt động thể hiện tính chuyên môn cao
Công chứng viên có sự độc lập, trong tác nghiệp chuyên môn, công chứng viên
không chịu trách nhiệm trước các cơ quan cơ quan cấp trên hay trước trưởng phòng,
trưởng văn phòng mà tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Vì vậy, trong tác nghiệp
chuyên môn, công chứng viên không bị lệ thuộc vào cấp trên.
Lợi ích của tổ chức hành nghề công chứng: Khi thực hiện hoạt động công chứng,
tổ chức hành nghề công chứng được thu phí và thù lao công chứng theo qui định.
1.2.3. Chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước
Các tổ chức hành nghề công chứng được Nhà nước chuyển giao cho một phần
quyền của Nhà nước để thực hiện chức năng của Nhà nước trong một lĩnh vực cụ thể là
công chứng các hợp đồng giao dịch. Đồng thời, Nhà nước cũng chuyển giao cho các tổ
chức hành nghề công chứng một trách nhiệm và nghĩa vụ lớn là phải thực hiện công

để giải quyết tranh chấp khi buộc các bên tham gia giao dịch phải xác nhận tính xác thực
của hợp đồng, cũng như địa vị, trách nhiệm pháp lý trong tham gia giao dịch. Vì vậy, việc
bắt buộc công chứng các loại hợp đồng trong giao dịch liên quan đến kinh tế sẽ tránh
được nhiều rắc rối, kiện cáo phát sinh.
1.3.

Các nguyên tắc thực hiện công chứng hợp đồng

Luật Công chứng hiện hành đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2014, có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 01 năm 2105. Đã quy định về nguyên tắc hành nghề công chứng. Mục đích
nhằm xây dựng đội ngũ công chứng viên khi hành nghề công chứng phải luôn tuân thủ
pháp luật, có đạo đức tốt, thành thạo về chuyên môn nghiệp vụ, tận tụy với công việc, có
trình độ chuyên môn sâu và có đủ năng lực để thi hành tốt các nhiệm vụ được giao. Trong
hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch dân sự nói chung phải tuân thủ theo nguyên
tắc nhất định. Nguyên tắc hành nghề công chứng được quy định tại Điều 4 Luật công
chứng 2014 như sau: Tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; Khách quan, trung thực; Tuân thủ
các quy tắc đạo đức hành nghề công chứng; Chịu trách nhiệm trước pháp luật và người
yêu cầu công chứng về văn bản công chứng.


Hiện nay chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng đang ngày càng phát triển
và mang lại nhiều kết quả trong quá trình thực hiện, chính vì vậy. Quy định về nguyên tắc
hành nghề công chứng lại càng cần thiết và quan trong hoạt động công chứng. Bởi vì hoạt
động công chứng trong đó công chứng viên là người được Nhà nước giao quyền thay mặt
Nhà nước chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn
bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc tổ chức, cá nhân tự nguyện yêu
cầu công chứng, Thông qua hoạt động nghề công chứng, công chứng viên là người góp
phần bảo vệ pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng
khi tham gia giao kết các hợp đồng, giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng. Do vậy,

Theo pháp luật hiện hành hiên có hai loại cơ quan thực hiện công chứng là các
phòng công chứng nhà nước tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và cơ quan đại diện
của Việt Nam ở nước ngoài.
Bộ tư pháp quản lý về tổ chức và hoạt động công chứng trong phạm vi toàn quốc,
ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quản lý công tác công chứng ở địa
phương mình. Sở tư pháp giúp ủy ban nhân dân tỉnh thực hiện nhiệm vụ quản lý công
chứng tại địa phương. Chính phủ thống nhất quản lý tổ chức và hoạt động công chứng.
Phòng công chứng do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết
định thành lập, phân bổ kinh phí và đảm bảo cơ sở vật chất cho phòng công chứng hoạt
động. Những người thực hiện hành vi công chứng là công chức nhà nước. Nguyên tắc này
xuất phát từ quan điểm hoạt động công chứng phải thể hiện vai trò của nhà nước trong
việc xác nhận tính xác thực.
1.2.

Nguyên tắc độc lập thực hiện công chứng và chịu trách nhiệm cá nhân trước
pháp luật

Nguyên tắc này cũng được quy định Điều 2 khoản 3. Nguyên tắc hành nghề công
chứng (Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp) “Chịu
trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng, bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
trong trường hợp việc công chứng dẫn đến thiệt hại cho người yêu cầu công chứng”.
Nguyên tắc độc lập được hiểu là tự mình hoạt động, suy nghĩ một cách độc lập và
không chịu bất kỳ sự tác động từ người khác. Trong hoạt động công chứng, việc công
chứng chỉ do duy nhất một chủ thể thực hiện đó là công chứng viên. Do đó nguyên tắc
độc lập thực hiện công chứng được hiểu là việc công chứng viên dựa trên những tài liệu
do đương sự cung cấp, bằng những am hiểu về kiến thức pháp luật và kinh nghiệm của
mình đưa ra những quyết định chính xác nhất, khách quan nhất không bị tác động ảnh
hưởng từ người khác hay do những mối quan hệ xã hội…Tuy nhiên sự độc lập phải trong
khuôn khỏ quy định của pháp luật và phải hợp pháp.
Công chứng viên phải chịu trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về văn bản do

tôn trọng và thực hiện một cách nghiêm chỉnh triệt để và chính xác”. Công chứng ở nước
ta hoạt động theo nguyên tắc công chứng phải tuận theo các quy định của pháp luật về
công chứng, thực hiện nguyên tắc pháp chế trong xã hội chủ nghĩa trong hoạt động công
chứng có thể hiểu là các hành vi công chứng và những người có yêu cầu công chứng phải
thực hiện nghiêm túc và đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình đồng thời cơ quan quản
lý công chứng phải thực hiện việc quản lý điều hành, phải tuân thủ các quy định của pháp
luật về công chứng, đảm bảo tính khách quan và nghiêm minh trong hoạt động công
chứng. Mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền yêu cầu công chứng theo quy định của pháp
luật đảm sự dân chủ và công bằng của mọi công dân trước pháp luật. khi thực hiện công
chứng phải tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục được quy định trong Luật công
chứng.
Xét về mặt pháp lý hoạt động công chứng nhà nước giúp công dân, tổ chức thực
hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp cho họ. Do đó những người thực hành vi công
chúng phải có trách nhiệm giải thích cho những người thực hiện công chứng hiểu rõ vai


trò tầm quan trọng của hoạt động công chứng cũng như giúp họ hiểu rõ hơn về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp, ý nghĩa của việc họ yêu cầu công chứng trong hoạt động công chứng.
Việc từ chối công chứng phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục do luật định.
1.4.

Nguyên tắc giữ bí mật về nội dung công chứng và những thông tin có liên quan
đến việc công chứng

Hoạt động công chứng theo nguyên tắc mang tính đặc thù, trong giao tiếp với
người có yêu cầu công chứng thì công chứng viên phải nghiêm túc, khách quan, thiện chí
và phải tư vấn cho người có yêu cầu công chứng hiểu rõ về hệ quả pháp lý phát sinh sau
khi hợp đồng, giao dịch được công chứng. Ngoài việc đảm bảo tính hợp pháp, hợp lý của
giao dịch hợp đồng công chứng viên còn phải giải đáp cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu
công chứng những thắc mắc nhằm đảm bảo hợp đồng, các giao dịch đúng với ý chí của

uy tính của mình đối với công việc chuyên môn, không thực hiện những hành vi ảnh
hưởng đến danh dự cá nhân, không sử dụng trình độ chuyên môn, hiểu biết của mình
trong công việc để trục lợi, gây thiệt hại cho người yêu cầu công chứng, nguyên tắc hành
nghề công chứng trong Luật công chứng quy định công chứng viên phải chịu trách nhiệm
trước pháp luật về văn bản công chứng. Nguyên tắc này đề cao vai trò, trách nhiệm,
nhiệm vụ của người công chứng viên khi thực hiện việc công chứng hợp đồng trước khi
xem xét ký tên vào văn bản công chứng.
1.4.

Lịch sử hình thành việc công chứng hợp đồng

Công chứng là một nghề xuất hiện từ rất xưa. Cách đây hàng ngàn năm ở Hy Lạp,
Ai Cập, đặc biệt là ở La Mã đã có những người làm dịch vụ văn tự. Nhưng nghề công
chứng bắt đầu phát triển tương đối mạng vào khoảng thế kỷ XIV, XV. Trong thời gian
này có việc chứng nhận bản sao giấy tờ, nhưng chủ yếu vẫn là chứng nhận hợp đồng, giao
dịch.
Thuật ngữ Notariat (tiếng Pháp, Đức,…) hay Notary (tiếng Anh), đều có gốc
Latinh là Notarius có nghĩa là ghi chép.
1.1.

Thời kỳ Pháp thuộc đến trước Cách mạng tháng 8 năm 1945

Hoạt động công chứng xuất hiện khá sớm ở Việt Nam, kể từ khi thực dân Pháp
xâm lược nước ta hoạt động công chứng của nước ta ở giai đoạn này đều áp dụng theo mô
hình của Pháp chủ yếu phục vụ cho chính sách cai trị của Pháp ở Đông Dương nói chung
và Việt Nam nói riêng. Tiêu biểu là sắc lệnh ngày 24/8/1931 của tổng thống cộng hòa
Pháp về tổ chức công chứng. Theo đó người thực hiện công chứng là công chứng viên
mang quốc tịch Pháp do tổng thống Pháp bổ nhiệm và giữ chức vụ suốt đời, quy chế công
chứng viên do Nhà nước bổ nhiệm, công chứng viên hoạt động với tư cách là người thi
hành công vụ hoạt động mang tính chất của người hành nghề tự do. Nhìn chung tổ chức

được thành lập, mọi giao lưu kinh tế dân sự đều dựa trên quan hệ hành chính, hoạt động
công chứng rất đơn giản.
1.3.

Thời kỳ từ năm 1991 đến nay

Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VII, đặc biệt là cương lĩnh xây dựng đất nước
trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội và chiến lược kinh tế, xã hội tiếp tục phát triển
nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Nền kinh tế thị
trường đã tạo ra những mối quan hệ mới trong lĩnh vực phát triển và quản lý nền kinh tế,
các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại phát triển mạnh mẽ, đòi hỏi phải có thể chế phù
hợp phù hợp cho cơ chế kinh tế đó. Trong lĩnh vực cũng thế cũng đặt ra những nhiệm vụ
mới và cần có tổ chức hoạt động một cách chuyên nghiệp. Trên cơ sở đó ngày 27/2/199,
Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Nghị định số 45/HĐBT về tổ chức và hoạt động công
chứng nhà nước. Nghị định quy định về tổ chức công chứng nhà nước, trình tự thủ tục


thực hiện các việc công chứng, quản lý tổ chức và hoạt động công chứng, tiêu chuẩn công
chứng viên, giá trị pháp lý của văn bản công chứng.
Ngày 15/8/1996, Chính phủ ban hành Nghị định 31/CP về tổ chức và hoạt động
công chứng nhà nước thay thế Nghị định 45/HĐBT. Do nhu cầu phát triển kinh tế cũng
như quản lý xã hội, ngày 08/12/2000, Chính phủ đã ban hành Nghị định 75/2000/NĐ-CP
về công chứng, chứng thực, nghị định quy định phạm vi công chứng, chứng thực, tổ chức
phòng công chứng, nguyên tắc hoạt động, trình tự, thủ tục thực hiện các công việc công
chứng, chứng thực, công tác chứng thực của ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh và ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn.
Để đáp ứng nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong việc công chứng đồng thời cũng
tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động công chứng. Ngày 29/11/2006 Luật công
chứng ra đã đưa lại nhiều kết quả quan trọng đối với hoạt động công chứng. Tuy nhiên,
trong quá trình triển khai và thực hiện, Luật đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, vì vậy việc

viên:
1. Có bằng cử nhân luật;
2. Có thời gian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi
đã có bằng cử nhân luật;
3. Tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng quy định tại Điều 9 của Luật này hoặc
hoàn thành khóa bồi dưỡng nghề công chứng quy định tại khoản 2 Điều 10 của
Luật này;
4. Đạt yêu cầu kiểm tra tập sự hành nghề công chứng;
5. Bảo đảm sức khỏe để hành nghề công chứng.”
Điều 9: Đào tạo nghề công chứng
1. Người có bằng cử nhân luật được tham dự khóa đào tạo nghề công chứng tại cơ sở
đào tạo nghề công chứng.
2. Thời gian đào tạo nghề công chứng là 12 tháng.
Người hoàn thành chương trình đào tạo nghề công chứng được cơ sở đao tạo nghề
công chứng cấp giấy chứng nhận tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng.
3. Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết về cơ sở đào tạo nghề công chứng, chương
trình khung đào tạo nghề công chứng và việc công nhận tương đương đối với
những người được đào tạo nghề công chứng ở nước ngoài.
Điều 10: Miễn đào tạo nghề công chứng
1.

Những người sau đây được miễn đào tạo nghề công chứng:
a) Người đã có thời gian làm thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên từ 05 năm trở
lên;
b) Luật sư đã hành nghề từ 05 năm trở lên;
c) Giáo sư, phó giáo sư chuyên ngành luật, tiến sĩ luật;


d) Người đã là thẩm tra viên cao cấp ngành tòa án, kiểm tra viên cao cấp ngành kiểm
sát; chuyên viêc cao cấp, nghiên cứu viên cao câó, giảng viên cao cấp trong lĩnh


g) Chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn
bản công chứng của mình; chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động
của Văn phòng công chứng mà mình là công chứng viên hợp danh;
h) Tham gia tổ chức xã hội – nghề nghiệp của công chứng viên;
i) Chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, của tổ chức hành
nghề công chứng mà mình làm công chứng viên và tổ chức xã hội – nghề
nghiệp của công chứng viên mà mình là thành viên;
j) Các nghĩa vụ khác theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm
pháp luật khác có liên quan.
2.2.

Hợp đồng bắt buộc công chứng

Công chứng từ trước đến nay đang đóng vai trò là thiết chế quản lý các hợp đồng,
giao dịch, đặc biệt là các hợp đồng, giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, cho ra đời và chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của những văn
bản có giá trị thi hành, không chỉ đối với các bên giao kết, mà còn đối với các bên có liên
quan khác. Qua đó, Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát, điều tiết một cách khách quan,
công minh và hiệu quả những hợp đồng, giao dịch này.
Trong điều kiện hiện nay, ý thức chấp hành pháp luật của đa số người dân còn
thấp, hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, còn nhiều bất cập, chồng chéo, hiệu lực chưa cao,
khả năng "hậu kiểm” của các cơ quan chức năng còn cần phải tiếp tục kiện toàn… thì
những hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
không thể "thả rông” cho các bên tự ý quyết định mà cần được quản lý hết sức chặt chẽ.
Về hợp đồng bắt buộc công chứng có rất nhiều loại nhưng phổ biến vẫn là hợp
đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại (khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014) và hợp đồng chuyển nhượng, tặng
cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản

nên giờ ông Tiến muốn mua lầu sáu thì phải trả thêm tiền. Nếu không, ông phải chịu mất
45 lượng vàng đặt cọc. Ông Tiến cho rằng bên bán đòi tăng giá như thế là vô lý, bởi lẽ
hợp đồng ghi rõ ông đã “mua đứt” căn nhà. Như vậy, dù cho căn nhà có mấy lầu thì bên
bán cũng phải giao toàn bộ căn nhà cho ông theo giá cũ. Do thương lượng bất thành, ông
Tiến khởi kiện yêu cầu bên bán giao toàn bộ căn nhà, nếu không bên bán phải hoàn trả
345 lượng vàng và chịu phạt cọc. Quyết định của tòa án: Vì hợp đồng mua bán của hai
bên chưa được công chứng nên không đảm bảo về hình thức. Tháng 11/2007, TAND
quận 1 đã ấn định cho các bên thời hạn để đi công chứng hợp đồng nhưng họ không thực
hiện. Sơ thẩm vụ án tháng 2/2008, TAND quận 1 TP. Hồ Chí Minh ra quyết định: Hủy
hợp đồng mua bán trên vì giao dịch vi phạm hình thức. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
ông Tiến, buộc vợ chồng ông Đồng phải hoàn trả cho ông Tiến 345 lượng vàng đã nhận
đồng thời chịu phạt cọc. Tòa cho rằng bên bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu nên phải hoàn


trả cho bên mua số vàng đã nhận là 345 lượng vàng và chịu phạt cọc gấp ba. Bởi lẽ căn
nhà không có lối đi riêng nào dẫn tới lầu sáu thì bên bán không thể yêu cầu giữ lại lầu
sáu. Hơn nữa, các bên đã cam kết mua bán đứt căn nhà. Từ đây ta có thể thấy việc công
chứng hợp đồng là một hình thức bắt buộc trong hợp đồng có liên quan đến nhà ở. Đây là
trường hợp pháp luật quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một bên hoặc của các bên, toà án, cơ
quan có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của
hợp đồng trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì hợp đồng vô hiệu
(Điều 134 BLDS 2005).
Để đảm bảo hợp đồng công chứng có hiệu lực ta phải thực hiện đúng theo trình tự
thủ tục được quy định trong luật. Cụ thể theo điều 40 Luật công chứng 2014: Công chứng
hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành
một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
•
Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người
yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ

ký hoặc không điểm chỉ được thì phải có người làm chứng. Người làm chứng do người
yêu cầu công chứng, chứng thực chỉ định; nếu họ không chỉ định được hoặc trong trường
hơp khẩn cấp, thì người thực hiện công chứng, chứng thực chỉ định người làm chứng.
Người làm chứng phải có các điều kiện sau đây:
• Từ đủ 18 tuổi trở lên, không phải là người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi
dân sự.
• Không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ về tài sản liên quan đến việc công chứng,
chứng thực.
Công chứng viên có quyền từ chối công chứng trong các trường hợp sau:
 Hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu
hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu
cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì
công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của
người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám
định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
 Hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp
đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải
chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sữa chữa. Trường hợp người yêu cầu công
chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
 Hợp đồng được công chứng hết hiệu lực kể từ thời điểm toà án tuyên bố hợp đồng đó
vô hiệu.
Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công chứng:
 Phòng Công chứng nhà nước;
 Uỷ ban nhân dân cấp huyện;
 Uỷ ban nhân dân cấp xã;
Hậu quả pháp lý đối với những giao dịch không tuân thủ yêu cầu công chứng, chứng
thực:


Trường hợp giao dịch bất động sản yêu cầu phải có công chứng, chứng thực mà các

hợp pháp của người dân như vậy là rất lớn và đáng báo động.
Trên thực tế có nhiều vụ việc tranh chấp đất đai do không công chứng hợp đồng
hoặc công chứng sai thủ tục. Về thủ tục công chứng hợp đồng giống như thủ tục về công


chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại.
Hiện nay có hai luồn ý kiến về hợp đồng bắt buộc công chứng:
Thứ nhất, có ý kiến đồng tình nên bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng đối với
các hợp đồng dân sự liên quan về nhà ở và quyền sử dụng đất. Các chuyên gia cho biết,
Bộ luật Dân sự đã quy định, người dân có quyền tự định đoạt trong các giao dịch dân sự
với nhiều hình thức như giao dịch bằng miệng giữa hai bên, bằng văn bản hoặc hợp đồng
có sự làm chứng của bên thứ ba. Vì vậy, quy định hiện hành bắt buộc các giao dịch về
nhà đất phải công chứng là không hợp lý.
Thứ hai, ý kiến khác cho rằng không nên bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng đối
với các hợp đồng dân sự liên quan về nhà ở và quyền sử dụng đất. Về vấn đề này những
chuyên gia lý giải: so với các lĩnh vực khác, trong những năm nay, lĩnh vực đất đai xảy ra
tranh chấp, khiếu kiện nhiều, thế nên công chứng, chứng thực là một trong những cơ sở
pháp lý để giải quyết tranh chấp.
Có thể thấy, những ý kiến trên đều có những biện luận cho quan điểm của mình.
Riêng quan điểm thứ nhất có phần hợp lý hơn. Bởi vì, thiết nghĩ, về quản lý Nhà nước,
đây là chủ trương đúng, bởi chúng ta đang thực hiện cải cách thủ tục hành chính, từng
bước giảm dần, loại bỏ dần những thủ tục hành chính rườm rà, gây "khó" cho đối tượng
có nhu cầu giải quyết. Trong thời gian qua, các bộ, ngành, địa phương đã rút ngắn nhiều
thủ tục hành chính không cần thiết, mỗi bộ, ngành đều tiết kiệm tới hàng tỉ đồng mỗi năm.
Các cơ quan, ban ngành, chuyên gia đang tìm cách giúp cho người dân tiếp cận pháp luật
dễ hơn và có lợi nhất cho người dân.
2.3.

Hợp đồng do chủ thể tự nguyện công chứng