A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Hiện nay, xã hội ngày càng tiến bộ, nhu cầu của con người về cuộc
sống ngày càng được nâng cao, do vậy mà vấn đề nhà ở ngày càng trở nên
cấp thiết và nảy sinh nhiều mâu thuẫn về các hợp đồng nhà ở. Nhằm khắc
phục tình trạng trên và tạo cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ
về vấn đề này hưởng quyền dân sự, pháp luật nước ta đã cho phép các bên
có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng cũng
như việc thực hiện nghĩa vụ dân sự được thực hiện và điển hình ở đây là
biện pháp đặt cọc, mà trường hợp cụ thể đó là trong hợp đồng mua bán nhà
ở. Để hiểu rõ thêm về vấn đề này chúng ta hãy cùng nhau “tìm hiểu 03 vụ
việc có tranh chấp về đặt cọc tài sản trong hợp đồng mua bán nhà ở”

B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I.
1.

LÝ LUẬN CHUNG VỀ MUA NHÀ Ở CÓ ĐẶT CỌC
Các quy định của pháp luật về đặt cọc:

1.1 Khái niệm đặt cọc:
Khái niệm về biện pháp bảo đảm đặt cọc được quy định tại Điều 358 BLDS:
“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí
quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong
một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản
đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ
trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự
thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản


kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương
Bài tập dân sự nhóm 2 lớp N02-TL4
2


nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và
hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định của BLDS.
d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu
cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc
có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
1. Các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở:
2.1Hợp đồng mua bán nhà ở:
Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản,
tuân thủ các quy định chung từ Điều 428 đến Điều 449 BLDS. Ngoài ra,
BLDS còn quy định riêng về hình thức hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các
bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng và các quy định khác từ Điều 450
đến Điều 455.
2.2Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở:
Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP của TANDTC về giải quyết một số
loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình quy định về tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà ở.
2.2.1 Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở:
Theo quy định tại Điều 131 và Điều 443 BLDS thì Toà án chỉ công nhận
hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện
sau đây:
a. Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực
hành vi dân sự;
b. Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật,
đạo đức xã hội;
c. Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự

đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục để hoàn thiện
về hình thức của hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bên có lỗi
Bài tập dân sự nhóm 2 lớp N02-TL4
4


làm cho hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức vì không
thực hiện theo quyết định của Toà án thì phải bồi thường thiệt hại theo quy
định tại Điều 146 BLDS.
Ngoài ra, nghị quyết này còn quy định về thời hạn yêu cầu Toà án
tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, giải quyết hậu quả của hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu: xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại…

II. CÁC VỤ VIỆC
1. Vụ việc thứ nhất
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà có kèm theo biện pháp đặt cọc giữa:
NGUYÊN ĐƠN: Ông Nguyễn Hữu Tiến, sinh năm 1948 và Bà Lê Thị
Phương, sinh năm 1956.
BỊ ĐƠN: Bà Bùi Thị Mai Anh, sinh năm 1982. Ủy quyền cho ông Văn
Trọng Đạt, sinh năm 1949. Trú tại : Phường Láng Thượng, quận Đống Đa,
thành phố Hà Nội.
1.1 Tóm tắt nội dung tranh chấp:
Ngày 10/03/2006 ông Nguyễn Hữu Tiến và bà Lê Thị Phương khởi
kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng buộc bà
Bùi Thị Mai Anh phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đúng theo thỏa thuận tại
hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất mà các bên đã
giao kết ngày 11/01/2006. Ngày 11/06/2006 vợ chồng bà có thỏa thuận lập
hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với bà Bùi Thị Mai Anh. Hợp đồng có chứng
nhận của Phòng công chứng Nhà nước số 1 tỉnh Lâm Đồng. Theo hợp đồng,
bà Mai Anh mua nhà, đất của ông Tiến, bà Phương tại 232 Phan Đình

- Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất ở giữa
vợ chồng ông Tiến, bà Phương với bà Mai Anh.
- Buộc bà Mai Anh trả lại căn nhà 232 cho vợ chồng ông Tiến, bà Phương.
- Ông Tiến, bà Phương có trách nhiệm hoàn trả bà Mai A 865.000.000 đồng.
Bài tập dân sự nhóm 2 lớp N02-TL4
6


Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Tiến, bà Phương khiếu nại Bản án dân sự
phúc thẩm nêu trên, đề nghị xem xét bản án theo trình tự Giám đốc thẩm.
1.3 Quyết định Giám đốc thẩm:
Tại Quyết định số 14/QĐ/KNGĐT-V5 ngày 31/01/2008 Viện
trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với Bản án dân sự
phúc thẩm 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm
Đồng.
Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án và sau khi thảo luận, Hội đồng giám
đốc thẩm Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét thấy do có nhu cầu bán
nhà nên ông Tiến, bà Phương đã thỏa thuận bán nhà số 232 diện tích là
113,05m2 cho bà Bùi Thị Mai Anh với giá 1.490.000.000 đồng. Việc mua
bán tự nguyện, bà Mai Anh đã giao cho ông Tiến, bà Phương 800.000.000
đồng, ông Tiến, bà Phương đã giao nhà cho bà Mai Anh sử dụng. Hai bên
cam kết tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc: nếu vì bất kì lí do gì mà bên mua
tự ý không mua nữa thì sẽ mất số tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng; ngược
lại nếu vì bất kì lý do gì mà bên bán không bán nữa thì phải bồi thường gấp
đôi số tiền đã nhận cọc là 1.600.000.000 đồng. Hai bên cùng cam kết sau khi
có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đứng tên bà
Mai Anh thì bà Mai Anh sẽ thanh toán tiếp số tiền còn lại. Hợp đồng đặt cọc
này đã được xác nhận của Phòng công chứng số 1 tỉnh Lâm Đồng.
Theo nội dung của quyết định số 33/QĐ-UB/2003 ngày 05/03/2003
của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc ban hành quy định các chỉ tiêu

Nguyễn Hữu Tiến, bà Lê Thị Phương với bị đơn là bà Bùi Thị Mai Anh.
- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng
xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
1.4 Nhận xét của nhóm về vụ tranh chấp:
Vấn đề dẫn đến tranh chấp này là do có sự thay đổi về diện tích đất
ở kèm theo nhà mua bán. Tòa Giám đốc thẩm cho rằng: “Trung tâm tích hợp
Bài tập dân sự nhóm 2 lớp N02-TL4
8


thông tin địa lý của Sở Tài nguyên & Môi trường đã xác định có một phần
diện tích của căn nhà 232 nằm trong lộ giới nên yêu cầu hủy hợp đồng đặt
cọc. Tuy nhiên, theo tài liệu này thì tổng diện tích nhà tranh chấp là
113,05m2 diện tích này cũng vẫn đúng như diện tích trong giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà cửa cấp cho hộ ông bà Nguyễn Hữu Tiến và Lê Thị
Phương. Theo chúng em nghĩ diện tích “vẫn đúng” nhưng chỉ khi mang tên
ông Tiến và bà Phương. Về thực tế, nếu bà Mai Anh muốn đứng tên sở hữu
thì diện tích đất còn lại chỉ là 56,56m2 (theo bản hiện trạng nhà đất của
Phòng nhà đất). Như vậy, số tiền mà hai bên thỏa thuận là tương ứng với
nhà đất có diện tích là 113,05m2 nhưng bên mua chỉ được sở hữu 56,56m 2 là
hết sức thiệt thòi cho bên mua. Việc bà Mai Anh không mua nữa nếu diện
tích chỉ còn 56,56m2 là hoàn toàn chính đáng.
Vì vậy, nếu diện tích nhà đất nói trên có một phần nằm trong lộ giới
mà vào thời điểm giao kết Hợp đồng đặt cọc cả hai bên không biết thì các
bên có thể vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bên mua chỉ phải thanh
toán theo diện tích đất được công nhận. Nếu các bên không đồng ý tiếp tục
thực hiện hợp đồng thì phải tuyên hợp đồng vô hiệu vì có sự nhầm lẫn về
đối tượng.
Tuy nhiên, Tòa Giám đốc thẩm hủy cả hai bản án (Sơ thẩm và Phúc
thẩm) là hoàn toàn đúng vì cả hai bản án đều có thiếu sót về nội dung cũng

đồng nhưng ông Hưng không đồng ý. Ngày 01/6/2009 ông Hưng đã rao bán
nhà số 2 Lò Đúc và thông báo đến ngày 16/6/2009 ông Giai không thanh
toán số tiền còn lại thì sẽ mất tiền đặt cọc.
Đúng ngày 16/6/2009ông Giai đã tìm được người có nhu cầu mua
nhà là anh Nguyễn Thanh Toàn (trú tại số 8 K27 Trương Định, Hà Nội). ông
Giai đã đưa anh Toàn đến trực tiếp làm việc với ông Hưng và khẳng định
với ông Hưng là mình chỉ nhượng lại cho anh Toàn với giá 3,8 tỷ đồng. Ông
Bài tập dân sự nhóm 2 lớp N02-TL4
10


Giai và anh Toàn đã tiến hành làm thủ tục mua bán ngay tại nhà ông Hưng
nhưng bị gia đình ông Hưng gây khó khăn. Sau đó, ông Giai yêu cầu ông
Hưng phải trả lại 1 tỷ tiền đặt cọc và 1 tỷ đồng tiền phạt vì vi phạm hợp
đồng. Ông Giai đã gửi đơn kiện lên tòa án nhân dân TP Hà Nội để yêu cầu
giải quyết.
Nguyên nhân khởi kiện: ông Giai cho rằng ông Hưng đã vi phạm
hợp đồng khi không giao nhà cho ông vào ngày 16/6/2009 và gây khó khăn
việc ông bán nhà cho anh Toàn. Ông cho rằng việc ông bán lại căn nhà cho
anh Toàn là không trái pháp luật, và việc ông Hưng gây khó dễ là nhằm mục
đích làm cho ông không thể thanh toán được số tiền còn lại trong hợp đồng
mua bán nhà giữa 2 người, qua đó, được hưởng số tiền mà ông đã đặt cọc
2.2 Kết luận của Tòa án:
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 159/DSST ngày 9/12/2009 TAND TP. Hà Nội
quyết định:
- Bác đơn khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn Giai, bà Triệu Thị La về
việc yêu cầu vợ chồng ông Hoàng Tiến Lân Hưng, bà Phạm Thị Phấn phải
trả 1 tỷ đồng tiền đặt cọc mua nhà và 1 tỷ tiền phạt cọc;
- Ông Hưng không phải giao nhà do ông Giai chưa thực hiện hết nghĩa vụ
trong hợp đồng đặt cọc (chưa giao đủ số tiền còn lại);

BỊ ĐƠN: Ông Phạm Văn Trung (sinh năm 1948) và Anh Phạm Văn Dũng
(sinh năm 1970); trú tại số nhà 25 - Trần Quý – Phường 4 – Quận 11 –
TP.HCM
3.1 Tóm tắt nội dung sự việc:
Chị Trinh dự định mua căn nhà số 25 – Trần Quý – Phường 4 – Quận
11 của ông Trung với giá 2 tỷ đồng. Căn nhà này do ông Trung đứng tên.
Ngày 29/5/2010, chị Trinh đến hỏi mua nhà thì ông Trung từ chối bán. Tuy
Bài tập dân sự nhóm 2 lớp N02-TL4
12


nhiên, con trai ông Trung là anh Dũng lại đứng ra thuyết phục chị Trinh mua
lại căn nhà, đồng thời anh Dũng đã nhận cọc của chị Trinh 200 triệu đồng.
Ông Trung phản đối không cho anh Dũng nhận đặt cọc nhưng anh Dũng lại
nói với chị Trinh là: “Bố tôi chỉ đứng tên vậy thôi chứ người quyết định vẫn
là tôi”. Hai người đã thỏa thuận: anh Dũng sẽ nhận 200 triệu đồng tiền đặt
cọc và sau 10 ngày (kể từ ngày 29/5/2010) sẽ làm hợp đồng mua bán nhà
với chị Trinh. Và hai bên thỏa thuận “nếu bên nhận cọc không bán nhà thì
sẽ bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc”.
Từ ngày 29/5/2010 đến ngày 3/8/2010, mặc dù đã quá 2 tháng mà anh
Dũng vẫn không chịu làm hợp đồng mua bán nhà cho chị Trinh, với lí do
ông Trung nhất quyết không đồng ý bán căn nhà. Ngày 5/8/2010, chị Trinh
đến hỏi ông Trung thì ông đã mắng chị Trinh: “Đã biết căn nhà của tôi chứ
đâu phải của Dũng rồi mà sao vẫn còn đi đặt cọc làm chi?”. Chị Trinh đòi
ông Trung trả tiền theo thỏa thuận đặt cọc: “Nếu bên nhận cọc không bán
nhà thì sẽ bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc”. Ông Trung cương quyết từ
chối và nói Dũng nhận tiền thì có nghĩa vụ trả, ông không có liên quan thì
ông không chịu trách nhiệm. Chị Trinh tìm gặp anh Dũng thì Dũng nói chỉ
trả lại đúng 200 triệu tiền cọc chứ không bồi thường gấp đôi.
Chị Trinh đã gửi yêu cầu khởi kiện lên TAND TP.Hồ Chí Minh.

điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng
đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô
hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 137
BLDS 2005, quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
Ngoài ra, trong các trường hợp nêu trên nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc
trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì
không phạt cọc.
Bài tập dân sự nhóm 2 lớp N02-TL4
14


Như vậy không phải trường hợp nào đặt cọc cũng được lấy lại gấp
đôi số tiền đặt cọc mà còn tùy trường hợp. Trong trường hợp của chị Mỹ
Trinh, chị đã biết căn nhà là của ông Trung đứng tên chủ sở hữu chứ không
phải của anh Dũng nhưng chị vẫn đặt cọc cho anh Dũng vì tin lời anh ta và
thấy căn nhà này rẻ quá. Do đó, trong trường hợp này cả 2 bên cùng có lỗi
vì thế chị Trinh không có quyền yêu cầu ông Trung và anh Dũng bồi thường
gấp đôi số tiền đặt cọc mà chị chỉ có quyền yêu cầu anh Dũng trả lại số tiền
cọc.
Trường hợp của chị Trinh là bài học cho chúng ta; bởi trước khi đặt
cọc để thực hiện một giao dịch nào đó chúng ta cần phải kiểm tra đầy đủ các
yếu tố để đảm bảo việc đặt cọc mang lại giá trị cao nhất. Tránh trường hợp
thấy rẻ quá mà cứ ào ào đặt cọc rồi dẫn đến rất nhiều phiền toái khi phải đòi
tiền cọc.

C. KẾT LUẬN
Từ các tình huống dân sự nói trên cho ta thấy, về bản chất pháp lí,
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đặt cọc là một loại “chế tài”
trong nghĩa vụ dân sự. Vì vậy, khi tham gia vào các nghĩa vụ dân sự, chúng
ta nên tìm hiểu kĩ càng việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và cụ thể đó


Bài tập dân sự nhóm 2 lớp N02-TL4
17