Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Mục lục

I
II

Lời mở đầu
Nội dung
Quy định của pháp luật về đặt cọc
Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp

1
1
1
2

1
1.1
1.2
2
2.1
2.2
3
3.1
3.2
III

đồng mua bán nhà ở
Vụ việc thứ nhất
Nội dung vụ việc



Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Lời mở đầu
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, là mối quan tâm
đặc biệt của tất cả các quốc gia, đặc biệt là những nước đang phát triển và
kém phát triển. Vì nhà ở có tầm quan trọng đặc biệt nên nhà nước phải kiểm
soát chặt chẽ các giao dịch về nhà ở, quan hệ đặc cọc trong mua bán nhà ở
cũng nằm trong số đó. Sự kiểm soát này đã được thể hiện trong luật, tuy
nhiên, không phải bất cứ khi nào những quy định của pháp lật cũng được
thực thi trên thực tế. Để tìm hiểu thực trạng này, Nhóm 1, Lớp thảo luận 1 –
N07 – DS2 sẽ tìm hiểu về 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng
mua bán nhà ở.

Nội dung
I.

Quy định của pháp luật về đặt cọc
Khoản 1 Điều 358 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên

kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác
(gọi là tài sản đặc cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng dân sự…”
Như vậy, đặc cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên giao
cho bên kia một tài sản trong một khoảng thời hạn nhất định nhằm xác nhận
các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp
đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết.
Đối tượng của đặt cọc là những vật có giá trị hoặc các vật thông
thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Đối tượng đặt cọc vừa

nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, thì phải trả cho
bên đặt cọc tài sản tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị
của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thảo thuận khác).
II.

Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua
bán nhà ở

1. Vụ việc thứ nhất
1.1.

Nội dung vụ việc

N07 – TL1 – Nhóm 1

3|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Vụ việc dân sự trên là sự tranh chấp giữa nguyên đơn: Bà Bùi Cẩm
Hồng, sinh năm 1943; trú tại 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân
Bình, thành phố Hồ Chí Minh và bị đơn: Bà Nguyễn Thị Tố Nga, sinh năm
1955; trú tại số 137/82 Lê Văn Sỹ, phường 13, quận Phú Nhận, thành phố
Hồ Chí Minh.
Tháng 5-2002, bà Bùi Cẩm Hồng làm hợp đồng bán căn nhà số
281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh
cho bà Nguyễn Thị Tố Nga với giá 100 lượng vàng; việc mua bán nhà chưa
có xác nhận của chính quyền. Bà Nga đã đưa cho bà Hồng 20 lượng vàng
để đặt cọc. Từ tháng 5-2002 đến tháng 4-2003 Bà Nga đã trả tiền tổng số là
20 lượng vàng và 170.000.000 đồng.

nhận tương ứng là 28,43 lượng vàng, bà yêu cầu bà Hồng muốn huỷ hợp
đồng phải trả bà gấp đôi tiền cọc (20 lượng), hoàn lại số vàng và số tiền đã
nhận, tổng là 88,43 lượng vàng và chi phí hợp thức hoá là 30.000.000 đồng.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Toà
án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
Hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân
Bình, thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố
Nga lập ngày 17-5-2002. Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà trên là vô hiệu;
Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại số tiền, vàng đã nhận cho bà Nga
là 83,90 lượng vàng SJC, một lần khi án có hiệu lực pháp luật;
Bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở địa chỉ 281/43/10 Lê
Văn Sỹ, phường 1 quận Tân Bình cho bà Hồng (giấy số 5903/2003 cấp
ngày 04-8-2003). Bà Hồng liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục sang
tên giấy giờ nhà.
Ngày 20-9-2005, bà Hồng (do chị Mai đại diện) kháng cáo.

N07 – TL1 – Nhóm 1

5|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà
phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết
định:
Huỷ hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận
Tân Bình thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị
Tố Nga lập ngày 17-5-2002. Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà trên là vô
hiệu.

định: “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công
chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật co quy định khác”. Như vậy,
hợp đồng mua bán giữa bà Hồng và bà Nga đã vi phạm quy định về hình
thức của hợp đồng.
- Mặt khác, khi bán nhà bà Hồng giao cho bà Nga giấy kê khai nhà 1977 và
năm 1999, bà Hồng kê khai chỉ có tên bà Hồng nên bà tin là nhà của riêng
bà Hồng. Như vậy, hợp đồng mua bán bán nhà trên đã được thực hiện do có
sự lừa dối.
=> Từ các căn cứ đã phân tích trên cho thấy việc hợp đồng mua bán nhà bị
tuyên vô hiệu phần lớn là do lỗi của bà Hồng, bà Nga chỉ có lỗi trong việc
không tuân thủ theo pháp luật về hình thức của hợp đồng.
Thứ hai, về đặt cọc, Điều 358 BLDS quy định: “Việc đặt cọc phải
được lập thành văn bản”. Do đó, việc đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà
giữa bà Hồng và bà Nga có hai giả thiết xảy ra đối với việc giải quyết hậu
quả pháp lý:
-

Trường hợp thứ nhất, nếu như việc đặt cọc 20 lượng vàng giữa bà

Hồng và bà Nga tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật thì nếu không
có thỏa thuận bên nhân đặt cọc (bà Hồng) sẽ phải trả cho bên đặt cọc (bà
Nga) tài sản đặt cọc là 20 lượng vàng và một khoản tiền tương đương giá trị
tài sản đặt cọc. Còn nếu như, giữa bà Hồng và bà Nga có sự thỏa thuận thì
sự thỏa thuận đó sẽ được chấp nhận.
-

Trường hợp thứ hai, nếu như việc đặt cọc giữa bà Hồng và bà Nga

không được lập thành văn bản, thì sẽ không có căn cứ cho rằng 20 lượng
vàng đó là tài sản đặt cọc mà chỉ được cho đó là tài sản trả trước. Theo đó,

phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Theo đơn khởi kiện, ông Giai có nhu cầu mua nhà để ở và biết ông
Hoàng Tiến Lân Hưng có nhu cầu bán nhà nên ngày 06.5.2004 hai bên đã
làm Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với nội dung: Ông Hoàng Tiến Lân
Hưng đã nhận của ông Giai số tiền đặt cọc là 112 triệu đồng để mua lại
N07 – TL1 – Nhóm 1

8|Page


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
“Hợp đồng thuê nhà Nhà nước” của ông Hưng tại số 2 Lò Đúc, phường
Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội và hẹn đến ngày 16.6.2004 ông
Giai sẽ thanh toán đủ số tiền 438 triệu đồng (tổng số tiền là 550 triệu đồng)
còn lại cho ông Hưng và nhận nhà.
Hợp đồng có ghi: Nếu ông Hưng đã nhận tiền đặt cọc nhưng không
bán nhà nữa hoặc không thực hiện đúng với các điều khoản đã ghi trong
hợp đồng này thì ông Hưng phải thanh toán lại toàn bộ số tiền mà ông Giai
đã đặt cọc đồng thời phải nộp phạt cho ông Giai số tiền bằng số tiền đã đặt
cọc. Hợp đồng đã được cả bốn người nêu trên cùng ký. Đến ngày 24.5.2004
ông Giai giao tiếp số tiền 38 triệu đồng đặt cọc cho ông Hưng, ngày
25.5.2004 bản khai chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước giữa ông Giai và ông Hưng được UBND phường Phạm Đình Hổ xác
nhận.
Vì chưa lo đủ số tiền còn lại nên ngày 30.5.2004 ông Giai đã đến gặp
ông Hưng thương lượng để xin huỷ hợp đồng nhưng ông Hưng không đồng
ý. Ngày 01.6.2004 ông Hưng đã rao bán nhà số 2 Lò Đúc và thông báo đến
ngày 16.6.2004 ông Giai không thanh toán số tiền còn lại thì sẽ mất tiền đặt
cọc. Đúng ngày 16.6.2004 ông Giai đã tìm được người có nhu cầu mua nhà
là anh Nguyễn Thanh Toàn (trú tại số 8 K27 Trương Định, Hà Nội). ông


9.12.2004 nhưng ngày 13.12.2004, ông Trần Văn Giai và bà Triệu Thị La đã
kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm lên TANDTC. Ngày 19.5.2004, tòa phúc
thẩm TANDTC đã xét xử phúc thẩm bản án này. Xét quyết định của tòa sơ
thẩm TANDTP Hà Nội và tòa phúc thẩm TANDTC thì nhóm em đồng ý với
bản án sơ thẩm.
Thứ nhất, tình tiết của vụ án về số tiền 38 triệu đồng ông Giai chuyển
giao cho ông Hưng ngày 24/5/2004 là chưa rõ ràng. Việc giao nhận 38 triệu
đồng đó có được lập thành hợp đồng và ghi rõ là hợp đồng đặt cọc hay
không? Điều 29, Nghị định 163 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy
định: “Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọ hoặc tiền trả trước
Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà
các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này
được coi là tiền trả trước.” Ta xác định đây là tiền trả trước của ông Giai.
N07 – TL1 – Nhóm 1

10 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Vì vậy, không có vấn đề phạt cọc ở đây và ông Hưng phải trả lại cho ông
Giai số tiền 38 triệu đồng này.
Thứ hai, trong vụ việc trên thì hợp đồng đặt cọc mua nhà đất được
làm vào ngày 6/5/2004 và trong nội dung hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có
ghi là ngày 16/6/2004 thì ông Giai phải thanh toán đủ số tiền mới được nhận
nhà. Như vậy, nếu tới ngày 16/6/2004 nếu ông Giai không đưa nốt số tiền
còn lại là 438 triệu đồng thì theo hợp đồng đã được giao kết thì ông Giai sẽ
không được nhận lại số tiền đặt cọc. Khoản 2 điều 358 BLDS 2005quy định:
“2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản
đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả

do vì sao lại vô hiệu. Theo Nghị Quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 14 tháng 6
năm 2003 thì “Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có
quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì
hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Điều kiện có
hiệu lực của việc đặt cọc là: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi
dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của
pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự
nguyện; việc đặc cọc phải được lập thành văn bản (không buộc phải qua
công chứng, chứng thực).” Như vậy, trong vụ việc trên thì hoàn toàn không
có vi phạm điều kiện có hiệu lực của việc đặt cọc. Việc tuyên bố hợp đồng
đặt cọc trong trường hợp trên vô hiệu là không có căn cứ.
3. Vụ việc thứ ba
3.1.

Nội dung vụ việc
Theo nội dung của Bản án số 15/2009/DSST của TAND thị xã Sơn

Tây: Ngày 13-6-2009 chị Nguyễn Thanh Huyền và vợ chồng ông Quang, bà
Thạch ký hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà với nội dung: ông Quang và
bà Thạch thống nhất chuyển nhượng thửa đất số 40B, diện tích 41,3m2 tại
số 8 phố Quang Trung, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây (đất đã có
giấy chứng nhận quyền sử dụng) cho chị Huyền với giá 790 triệu đồng. Chị
Huyền đã đặt cọc 30 triệu đồng và thống nhất, ngày 20-6-2009 sẽ trả nốt
N07 – TL1 – Nhóm 1

12 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
số tiền còn lại, nếu bên nào phá hợp đồng sẽ bị phạt gấp 10 lần là 300 triệu


13 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
quyết định. Hơn nữa, ông Quang, bà Thạch và chị Nguyễn Thanh Huyền đã
xác nhận việc mua bán bằng việc kí kết hợp đồng và đã có hai bên đã thống
nhất thỏa thuận ghi trong hợp đồng.
Hợp đồng mua bán nhà ở giữa vợ chồng ông Quang, bà Thạch với chị
Nguyễn Thanh Huyền là hợp pháp, theo đó, hợp đồng được kí kết vào ngày
13/6/2009 và không có ghi chí gì thêm về thời gian thực hiện hợp đồng.
Nghĩa là, hợp đồng mua bán nhà ở đó có hiệu lực pháp lí kể từ ngày kí.
Theo quy định tại Điều 405 BLDS năm 2005 thì: “ Hợp đồng được giao kết
hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Như vậy, bắt đầu từ ngày 13/6/2009
thì hợp đồng trên có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc, nếu bên chủ thể nào
trong giao dịch vi phạm thỏa thuận ghi trong hợp đồng thì phải chịu hoàn
toàn trách nhiệm về sự vi phạm đó và bồi thường thiệt hại cho phía chủ thể
bên kia.
Việc HĐXX “đã xử hủy hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà này và
buộc ông Quang, bà Thạch trả lại số tiền 30 triệu đồng chị Huyền đã đặt cọc
và số tiền phạt theo hợp đồng là 300 triệu đồng, tổng số tiền ông Quang, bà
Thạch phải trả cho chị Huyền là 330 triệu đồng và đồng thời, ông Quang,
bà Thạch phải nộp án phí sơ thẩm theo quy định của pháp luật” là việc làm
đúng theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 422 BLDS năm
2005 quy định: “ Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ
chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không bồi thường thiêt hại hoặc nộp phạt
vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại, nếu không có thỏa thuận trước về
mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại”. Như vậy,
trong hợp đồng mua bán nhà ở trê ghi rõ, nếu bên nào phá hợp đồng sẽ bị

chọn áp dụng rộng rãi. Thực tiễn áp dụng các quy định về đặt cọc rất phong
phú, đa dạng bởi đặt cọc là biện pháp có tính truyền thống, phổ thong và có
độ thích ứng nhanh nhạy. Những tranh chấp dân sự có lien quan đến đặt cọc
cũng muôn hình muôn vẻ. Giải quyết những tranh chấp này là vấn đề rất
phức tạp vì nó lien quan đến nhiều quy định về thwucj hiện hợp đồng và xác
định lỗi của các bên. Hiện nay, các quy định về giải quyết tranh chấp liên
quan đến đặt cọc tương đối rõ ràng, dặc biệt là từ khi có hướng dẫn thi hành
N07 – TL1 – Nhóm 1

15 | P a g e


Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao bằng nghị quyết số
01/2003 thì đường lối xét xử tranh chấp hợp đòng dân sự có đặt cọc đã được
thống nhất. Hầu hết những vụ án dân sự có đặt cọc trải qua nhiều cấp xét xử
phức tạp nguyên nhân không phải do quy định về đặt cọc khó áp dungju,
thiếu thực tiễn mà do Thẩm phán không xác định đúng bản chất của vụ án và
lỗi của các bên dẫn đến áp dụng sai quy định về đặt cọc.
Thực tế này đặt ra yêu cầu về sự công tâm cũng như tinh thần trách
nhiệm của hội đồng xét xử - những người cầm cân nảy mực, nắm trong tay
công lý.

Kết luận
Như vậy, áp dụng luật trên thực tiễn là điều không khó mà cũng
không hề dễ dàng, áp dụng luật vào xử lý tranh chấp lại càng là điều vô cùng
khó khan. Qua việc tìm hiểu, phân tích ba vụ việc trên, chúng ta hiểu rõ hơn
về các tranh chấp dân sự và hiểu rõ hơn về các quy định của pháp luật. Từ
đó mỗi cá nhân thực hiện tốt hơn, triệt để hơn quyền và nghĩa vụ của chính
mình. Điều này càng có ý nghĩa hơn với sinh viên luật như chúng ta.