TRNG O TO CN B Lấ HNG PHONG
THNH PH H NI

LP CHUYấN VIấN K6A-2015



PHầN 1: LờI NóI ĐầU
1. Lý do lựa chọn đề tài:
Trong những năm gần đây, cụng tỏc quy hoch phỏt trin kinh t xó
hi ó gúp phn khụng nh vo vic nh hng phỏt trin tng th v di
hn ca cỏc cp, cỏc ngnh v cỏc a phng, lm cn c cho vic xõy
dng cỏc Vn kin i hi ng cỏc cp, xõy dng cỏc k hoch 5 nm v
hng nm v cung cp thụng tin cn thit cho vic xõy dng cỏc chng
trỡnh phỏt trin, cỏc d ỏn hp tỏc quc t v kờu gi u t trong v ngoi
nc. Tuy nhiờn bờn cnh nhng tỏc ng tớch cc, thc tin cụng tỏc quy
hoch thi gian qua ó bc l nhng hn ch, vng mc kộo theo ú l vic
cỏc D ỏn chm tin , khụng trin khai vic gii phúng mt bng v thc
hin d ỏn theo ỳng thi gian quy nh dn n vic cỏc h dõn hin ang
sinh sng trờn tha t ó cú Quyt nh thu hi thc hin d ỏn nhng
cha đ-ợc bi thng h tr gii phúng mt bng vn tip tc qun lý, s
dng nhng khụng c thc hin cỏc quyn ca ngi s dng t nh:
cp giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t, ci to,
dng mi nh mc dự nh ó xuụng cp gõy nh hng ti cuc sng ca
ngi dõn ... do ú Qun lý Nh nc v vic thu hi t, gii phúng mt
bng thc hin d ỏn l mt trong nhng vn rt phc tp v gõy bc xỳc
nhiu trong nhõn dõn.
Vỡ vy, gii quyt cỏc d ỏn chm tin , khụng trin khai thc hin
mt cỏch hi hũa trờn c s cỏc quy nh ca phỏp lut s cú tỏc ng ln
n nim tin, s n nh trt t trong xó hi. Nu lm tt s to cho s n
nh, phỏt trin v ngc li, nu lm khụng tt s gõy mt lũng tin vo

3. Phương pháp viết tiểu luận:
Đề tài này sử dụng phương pháp trình bày, phân tích và xử lý một tình
huống cụ thể trong công tác quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng tại một
phường của UBND Thành phố Hà Nội.
4. Phạm vi của tiểu luận:
Xử lý tình huống “Dự án “treo” dẫn đến các sai phạm trong công tác
Quản lý Nhà nước về đất đai gây khiếu nại kéo dài vÒ quyÒn sö dông ®Êt” tại
phường B, quận T, Thành phố Hà Nội.
5. Bố cục của tiểu luận gồm 3 phần:
* Phần I: Lời nói đầu
* Phần II: Nội dung:
2.1. Mô tả tình hống;
2.2. Mục tiêu giải quyết tình huống
2.3. Phân tích tình huống;
2.4. Đề xuất các phương án giải quyết tình huống;
2.5. Xây dựng kế hoạch để thực hiện phương án tối ưu;
* Phần III: Kết luận và kiến nghị
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Lê Thị Thu

2

TIỂU LUËN CUỐI KHÓA


TRNG O TO CN B Lấ HNG PHONG
THNH PH H NI

LP CHUYấN VIấN K6A-2015


Lờ Th Thu

3

TIU LUậN CUI KHểA


TRNG O TO CN B Lấ HNG PHONG
THNH PH H NI

LP CHUYấN VIấN K6A-2015



gần hết khu đất nông nghiệp liền kề, UBND ph-ờng khi đó không lập biên
bản vi phạm về đất, chỉ lập biên bản xử phạt và phá dỡ một số công trình xây
dựng vi phạm trên khu đất này và có Thông báo gửi các hộ dân với nội dung:
Diện tích đất các hộ đang sử dụng nằm trong Dự án thuộc quy hoạch của
Thành phố, UBND ph-ờng đề nghị các hộ dân không tự ý xây dựng nhà
không phép, không thực hiện việc mua bán chuyển nh-ợng. Ngoài ra, UBND
ph-ờng có văn bản báo cáo UBND quận xem xét và báo cáo UBND Thành
phố Hà Nội về những tồn tại bất cập trên nh-ng sự việc vẫn ch-a đ-ợc giải
quyết.
- Cn c cỏc biờn bn kim tra ca UBND phng ti thi im nm
1999, cỏc h dõn ó ln v s dng ton b tha t nụng nghip phớa trong.
Nhng nm 1998, UBND phng B thng kờ t cụng, t cha s dng
theo Quyt nh 73/1998/Q-UB ca UBND Thnh ph H Ni lại thống kê
thửa đất đất này là đất công và báo cáo UBND quận T. Nm 2000, S a
chớnh nh t (nay l S Ti nguyờn v Mụi trng) ó bn giao cho UBND
phng B v UBND Qun T h s v din tớch t cụng, t cha s dng

đất của Công ty I thành thu hồi đất của một số hộ gia đình, cá nhân giao Ban
quản lý dự án Quận T làm chủ đầu t- lập dự án sử dụng đất do thực tế công
ty I ch-a sử dụng đất tại khu đất A, hiện các hộ dân vẫn sử dụng đất tại đây.
Các hộ dân không đồng tình với Quyết định của Thành phố là thu hồi đất của
Công Ty I, thực tế công ty ch-a sử dụng đất tại đây.
- Năm 2007, thực hiện dự án cải tạo, nâng cấp, mở rộng đ-ờng L, khu
đất trên có 06 hộ dân thuộc chỉ giới giải phóng một phần đất, Hội đồng bồi
th-ờng, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng quận T đã báo cáo ban chỉ đạo giải
phóng mặt bằng Thành phố và xin chủ tr-ơng bồi th-ờng, hỗ trợ cho các hộ,
giá bồi th-ờng bằng 50% giá đất ở. Thành phố đã chấp thuận chủ tr-ơng này,
các hộ dân đã nhận tiền và bàn giao nặt bằng để thực hiện dự án, diện tích
bàn giao 180 m2, diện tích còn lại của khu đất còn 820 m2.
- Tháng 8/2010, UBND Thành phố Hà Nội có văn bản giao Sở Tài
nguyên và Môi tr-ờng kiểm tra hiện trạng quản lý sử dụng khu đất A và báo
cáo UBND Thành phố.
- Tháng 12/2010, Sở Tài nguyên và Môi tr-ờng có văn bản báo cáo
UBND Thành phố Hà Nội về nguồn gốc khu đất A và quá trình triển khai
thực hiện dự án của công ty I.
- Tháng 6/2013, UBND Thành phố Hà Hội giao Thanh tra Thành phố
thanh tra toàn diện việc quản lý sử dụng khu đất A.
- Tháng 9 năm 2013, Thanh tra Thành phố có Kết luận khu đất này có
nguồn gốc là đất công, UBND ph-ờng đã buông lỏng quản lý để các hộ dân

Lờ Th Thu

5

TIU LUậN CUI KHểA



dự án sao cho phù hợp. Trên cơ sở đó công khai minh bạch quy trình đấu
thầu để tuyển chọn những nhà thầu có đủ năng lực thực hiện tốt dự án.

Lờ Th Thu

6

TIU LUậN CUI KHểA


TRNG O TO CN B Lấ HNG PHONG
THNH PH H NI

LP CHUYấN VIấN K6A-2015



- Khi lập dự án phải tôn trọng nhân dân, đặt lợi ích của nhân dân lên
hàng đầu theo chủ tr-ơng chính sách pháp luật hiện hành.
Để đạt đ-ợc các mục tiêu trên, UBND Thành phố phải thành lập đoàn
Thanh tra liên ngành của Thành phố để nghiên cứu cụ thể, chi tiết quá trình,
diễn biến, các biến động của khu đất A, đối chiếu với các quy định hiện hành
để đề xuất UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định giải quyết cuối cùng sao
cho thấu tình đạt lý, phù hợp và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhân dân và
nhà n-ớc; UBND ph-ờng B, UBND quận T phải phối hợp với đoàn Thanh
trta liên ngành UBND Thành phố để tháo gỡ v-ớng mắc và có kiến nghị đề
xuất ph-ơng án giải quyết cụ thể.
2.3. Phân tích nguyên nhân và hậu quả:
2.3.1. Nguyên nhân:
- S phi hp thiu cht ch, khụng n khp giữa các cơ quan Nhà

không đúng với hiện trạng sử dụng đất, dẫn đến Quyết định gặp khó khăn
khi thực hiện, gây bức xúc cho nhân dân.
- Thời gian để sự việc tồn tại, kéo dài, Luật đất đai năm 2013 đã thay
thế Luật Đất đai năm 2003 với nhiều thay đổi so với Luật Đất đai 1993. Cụ
thể Luật Đất đai 2003 cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với các tr-ờng hợp sử dụng đất không có giấy tờ về nhà đất, có nguồn gốc
gốc lấn, chiếm từ 15/10/1993 đến tr-ớc ngày 01/7/2004, sử dụng ổn định,
phù hợp với Quy hoạch, không tranh chấp khiếu kiện. Đối với khu đất A,
năm 2001 và năm 2014, Thành phố đã phê duyệt là đất ở khu dân c-, nhvậy nếu không có Quyết định thu hồi của UBND Thành phố, các hộ dân ở
đây có thể đ-ợc xem xét chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Thanh tra Thành phố đã không xác định rõ quy hoạch sử dụng đất đã
đ-ợc phê duyệt của khu đất, ch-a quan tâm nhiều đến lợi ích của các hộ dân
nên đã kiến nghị UBND Thành phố thu hồi lại khu đất để lập dự án công
trình công cộng tại đây làm tăng thêm bức xúc trong nhân dân, tăng khiếu
kiện kéo dài.
2.3.2. Hậu quả:
- Về quy hoạch chung của quận: 02 Quyết định của UBND Thành phố
không thực hiện đ-ợc dẫn đến quy hoạch sử dụng đất của UBND quận T
đ-ợc UBND Thành phố phê duyệt năm 2001 và 2014 là Quy hoạch đất ở
khu dân c-. Khi dự án đ-ợc thực hiện thì đây là đất trụ sở cơ quan, và khi lập
quy hoạch năm 2001 cũng là đất trụ sở cơ quan.
- Về kinh tế: Chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng năm 1996
tổng số tiền là 86 triệu đồng. Nếu tính tiền bồi th-ờng, hỗ trợ cho các hộ dân

Lờ Th Thu

8

TIU LUậN CUI KHểA

phạm về đất đai tại khu đất, cho rằng đây là đất của công ty I buông lỏng
quản lý dẫn đến đất đai của Nhà n-ớc bị lấn chiếm.
UBND Thành phố phải có Quyết định thanh tra toàn diện khu đất gây
lãng phí về thời gian, nhân lực, tiền bạc. Kết luận của Thanh tra ch-a triệt để,
ch-a đảm bảo hài hoà lợi ích của nhà n-ớc, chủ đầu t- và ng-ời dân nên vẫn
còn kiến nghị trong nhân dân.

Lờ Th Thu

9

TIU LUậN CUI KHểA


TRNG O TO CN B Lấ HNG PHONG
THNH PH H NI

LP CHUYấN VIấN K6A-2015



- Hậu quả trong công tác cán bộ:
Đối với cấp cơ sở: Trong một thời gian dài, không quản lý nghiêm khu
đất nông nghiệp dẫn đến toàn bộ khu đất bị ng-ời dân, lấn chiếm. Năm 1998,
lập hồ sơ báo cáo đất công thửa đất nông nghiệp trên thực tế đã không còn
đất dẫn đến năm 2001, Sở Tài nguyên và môi tr-ờng giao khu đất này cho
địa ph-ơng quản lý là đất công ích.
Năm 1999, khi phát hiện các hộ dân lấn chiếm khu đất đã không lập
hồ sơ vi phạm và xử lý triệt để về hành vi lấn chiếm đất, thời điểm lấn chiếm,
diện tích lấn chiến của mỗi hộ tại thời điểm lấn, chiếm đất. Chỉ ra thông báo




Các cấp chính quyền đều ch-a giải quyết thoả đáng kiến nghị của
nhân dân, dẫn đến đơn th- khiếu kiện kéo dài và không đ-ợc giải quyết dứt
điểm. Quá trình giải quyết về đất đai tại khu vực này ch-a hài hoà đ-ợc lợi
ích Nhà n-ớc, lợi ích chủ đầu t- và nhân dân.
2.4. Xây dựng, phân tích và lựa chọn ph-ơng án giải quyết tình
huống
2.4.1. Xây dựng ph-ơng án:
Các ph-ơng án đ-a ra đều phải dựa trên cơ sở các văn bản pháp lý về
lĩnh vực đất đai gồm: Luật đất đai năm 2013; Luật quy hoạch đô thị năm
2009; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy nh chi tit thi
hnh mt s iu ca Lut t ai, s 45/2014/N-CP ngy 15/5/2014 ca
Chớnh ph quy nh v thu tin s dng t, 44/2014/N-CP ngy
15/5/2014 ca Chớnh ph quy nh v giỏ t, số 47/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 quy định về bồi th-ờng hỗ trợ và tái định c- khi nhà n-ớc thu hồi
đất; và các văn bản pháp quy khác.
* Ph-ơng án 1: Rà soát lại toàn bộ công tác quy hoạch, công tác giao
đất, thu hồi đất, đánh giá những mặt đ-ợc và hạn chế để khắc phục những
yếu kém, tồn tại và kiến nghị Thành phố tiếp tục dự án giao UBND quận T
làm chủ đầu t- xây dựng công trình công cộng tại khu đất A.
- UBND Thành phố phải điều chỉnh lại một số nội dung tại Quyết định
năm 2003. Cụ thể: Thu hồi đất của các tổ chức, cá nhân đang sử dụng khu
đất A, không phải công ty I.
- Do năm 2001 và năm 2014, khu đất này đ-ợc phê duyệt là đất ở khu
dân c- làng xóm nên để xây dựng công trình công cộng tại đây, UBND quận


Lờ Th Thu

cho các hộ dân:
+ UBND Thành phố ra Quyết định hủy Quyết định năm 2003 về việc
thu hồi khu đất A để lập Dự án.
+ UBND Thành phố phối hợp với UBND quận, UBND ph-ờng kiểm
tra, rà soát và h-ớng dẫn các hộ dân kê khai cấp giấy chứng nhân quyển sử
dụng đất ở theo quy định.
- Đối với các tr-ờng hợp cấp giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất
theo quy định hiện hành tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.


Lờ Th Thu

12

TIU LUậN CUI KHểA


TRNG O TO CN B Lấ HNG PHONG
THNH PH H NI

LP CHUYấN VIấN K6A-2015



- Thông báo, niêm yết công khai trên các ph-ơng tiện quần chúng, địa
ph-ơng để ng-ời dân nắm bắt thông tin, kết luận và chủ tr-ơng của UBND
Thành phố.
* Ph-ơng án 3: Thu hồi Quyết định và giao một công ty xây dựng
nhà của Thành phố lập dự án xây dựng nhà ở cao tầng tại khu vực này.
- Đoàn Thanh tra liên ngành của Thành phố có kết luận về quá trình,

THNH PH H NI

LP CHUYấN VIấN K6A-2015



+ Phải lập hồ sơ xin phép điều chỉnh quy hoạch cục bộ khu đất theo
quy định tại Luật quy hoạch. Các b-ớc xin điều chỉnh phải lấy ý kiến các hộ
dân khu vực xung quanh về nội dung xin điều chỉnh. Đây là b-ớc khó thực
hiện nhất của ph-ơng án này vì nhân dân đã và đang kiến nghị các cấp giải
quyết về đất và cấp giấy chứng nhận cho họ thì khó để tìm đ-ợc sự đồng
thuận trong công tác điều chỉnh quy hoạch cục bộ.
+ Chọn ph-ơng án này nhà n-ớc phải bố trí nguồn ngân sách khá lớn
để thực hiện dự án, các hộ dân trong khu vực giải phóng mặt bằng di rời đi
nơi khác. Công trình công cộng mới đ-ợc xây dựng phục vụ nhu cầu sinh
hoạt cộng đồng của nhân dân trong khu vực.
- Ph-ơng án 2:
+ Quy trình thủ tục sẽ đ-ợc cắt bỏ nhiều do đó thời gian thực hiện
ngắn, tiết kiệm đ-ợc thời gian, nhân lực. UBND Thành phố chỉ phải ra quyết
định huỷ bỏ quyết định thu hồi đất tr-ớc đây và giao UBND quận T thực
hiện việc cấp giấy chứng nhận cho các hộ theo quy định.
+ Khi UBND quận T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
hộ dân, các hộ phải nộp một khoản tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà n-ớc.
+ Chọn ph-ơng án này nhà n-ớc không phải bố trí nguồn ngân sách để
thực hiện dự án, 10 hộ dân đ-ợc cấp giấy chứng nhận, Nhà n-ớc thu đ-ợc
một số tiền vào ngân sách theo quy định.
- Ph-ơng án 3:
+ UBND Thành phố phải lực chọn Công ty có đủ nguồn tài chính và
đủ năng lực để thực hiện công tác lập dự án và công tác giải phóng mặt bằng,
nộp tiền đất vào ngân sách và xây dựng dự án.

đều đ-ợc giải quyết một cách thoả đáng.
Sau khi phân tích các ph-ơng án, Ph-ơng án 3 là tối -u, khả thi hơn.
Do đó, tôi chọn ph-ơng án 3 làm ph-ơng án thực hiện.


Lờ Th Thu

15

TIU LUậN CUI KHểA


TRNG O TO CN B Lấ HNG PHONG
THNH PH H NI

LP CHUYấN VIấN K6A-2015



2.5. Xây dựng kế hoạch thực hiện ph-ơng án tối -u:
TT

1

Thời gian

Nội dung công việc

thực hiện


- Tổ chức tiếp nhận tờ khai
- Đo đạc lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
- Tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội
dung kê khai đối với các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân có đất bị thu hồi.
- Xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, tính hợp
pháp của công trình xây dựng, cây cối hoa
màu;
Lập dự thảo ph-ơng án bồi th-ờng, hỗ trợ
GPMB;

10 ngày làm
việc

Đơn vị thực hiện

UBND Thành phố

Đoàn Thanh tra;
45 đến 60
UBND ph-ờng,
ngày
UBND Quận, các Sở,
ngành của Thành phố
UBND Thành Phố và
01 tháng
các Sở, Ngành của
Thành phố

05 ngày


TRNG O TO CN B Lấ HNG PHONG
THNH PH H NI

LP CHUYấN VIấN K6A-2015



quận.
4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

- Thẩm định ph-ơng án BTHT&TĐC;
- Tổ chức công khai dự thảo ph-ơng án; Tiếp
nhận và giải quyết đơn th- kiến nghị.
- UBND Quận ra quyết định thu hồi đất của
các hộ gia đình, cá nhân có đất nằm trong chỉ
giới GPMB và lập hồ sơ thu hồi đất chuyển
Sở TNMT thẩm định.
Sở Tài nguyên Môi tr-ờng thẩm định trình
UBND Thành phố ra quyết định thu hồi đất,
giao đất thực hiện dự án.
- Sau khi có quyết định thu hồi đất của

t-,
UBND
ph-ờng và các thành
viên
Hội đồng
BTHT&TĐC quận.

01 tháng

02 đến 03
năm

Chủ đầu t-, đơn vị
thi công, đơn vị
khảo sát thiết kế và
ng-ời mua nhà ở.

02 tháng

Chủ đầu t-, ng-ời
mua nhà, UBND
quận


Lờ Th Thu

17

TIU LUậN CUI KHểA


Hiện nay, việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh
vực đất đai đang là một vấn đề nóng bỏng. Nếu không làm tốt sẽ gây bức xúc
cho nhân dân, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai kéo dài
gây bất ổn về kinh tế chính trị. Chính vì vậy, cán bộ, công chức phải am hiểu


Lờ Th Thu

18

TIU LUậN CUI KHểA


TRNG O TO CN B Lấ HNG PHONG
THNH PH H NI

LP CHUYấN VIấN K6A-2015



và luôn học hỏi chính sách, pháp luật từ đó nâng cao tinh thần phục vụ nhân
dân và thực hiện chức năng quản lý Nhà n-ớc về đất đai.
2.1. Đối với Trung -ơng:
Bộ Nội vụ cần có ch-ơng trình, kế hoạch rà soát, sắp xếp triệt để cán
bộ công chức hiện có theo đúng sở tr-ờng, chuyên môn đ-ợc đào tạo và thi
tuyển công bằng. Tổ chức đào tạo, bồi d-ỡng, nâng cao chuyên môn quản lý
Nhà n-ớc cho các cán bộ địa ph-ơng và cơ quan Nhà n-ớc.
Đối với Bộ Tài nguyên và Môi tr-ờng, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng,
Viện Quy hoạch Kiến trúc và các Bộ, ban ngành có liên quan cần tham m-u
cho Chính phủ để ra đ-ợc chính sách, quy trình thực hiện phù hợp cho công




Tài liệu tham khảo
+ Luật Đất đai ngày 29/11/2013;
+ Luật quy hoạch đô thị năm 2009;
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ quy định về giá đất, về thu tiền sử dụng đất;
+ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về
bồi th-ờng hỗ trợ và tái định c- khi nhà n-ớc thu hồi đất;
+ Thông t- số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và môi tr-ờng về việc: Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Thông t- số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi tr-ờng về việc: Quy định về Hồ sơ địa chính;
+ Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội
ngày 20/06/2014 về việc: Ban hành các nội dung thuộc thẩm quyền của
UBND Thành phố đ-ợc Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ
giao cho về bồi th-ờng hỗ trợ và tái định c- khi nhà n-ớc thu hồi đất trên địa
bàn Thành phố Hà Nội;
+ Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội
ngày 20/06/2014 về việc: Ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền
của UBND Thành phố đ-ợc Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính
phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân c-,
ng-ời Việt Nam định c- ở n-ớc ngoài, cá nhân n-ớc ngoài; chuyển mục đích
sử dụng đất v-ờn ao, liền kề và đất v-ờn ao xen kẹt trong khu dân c- (không