Lời mở đầu:
Một nền kinh tế phát triển năng động như Việt Nam ngày nay là mảnh
đất màu mỡ cho các loại giao dịch dân sự phát triển mạnh mẽ và một trong
những giao dịch phổ biến nhất là hợp đồng thuê nhà. Đã có nhiều quy phạm
pháp luật liên quan đến hợp đồng thuê nhà, tuy nhiên, dù pháp luật có dự liệu
kĩ lưỡng đến đâu,trên thực tế, việc áp dụng giải quyết những tranh chấp liên
quan đến hợp đồng thuê nhà vẫn còn những khoảng trống. Thông qua việc
tìm hiểu 3 vụ việc tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở, nhóm tôi mong muốn
hiểu thêm về thực tiễn áp dụng pháp luật khi có tranh chấp liên quan đến loại
giao dịch phổ biến này.

Nội dung:
I. Một số khái niệm:
Điều 388 BLDS đã định nghĩa hợp đồng dân sự như sau:
“ Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay
đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự.”
Hợp đồng dân sự không chỉ là sự thỏa thuận để một bên chuyển giao tài
sản, thực hiện một công việc cho bên kia mà có thể còn là sự thỏa thuận để
thay đổi hay chấm dứt các nghĩa vụ đó. Hai cơ sở để hình thành hợp đồng dân
sự là khi có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên và khi ý chí của các
bên phù hợp với ý chí nhà nước, khi đó hợp đồng dân sự có hiệu lực như pháp
luật đối với các bên giao kết.
Hợp đồng thuê tài sản nói chung và thuê nhà ở nói riêng là loại hợp
đồng dân sự rất phổ biến trong cuộc sống. Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa
thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó, bên cho thuê có
nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa

1


thuận hoặc theo pháp luật qui định. Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song

đến ở cùng đứa con trai cả gần đó. Căn nhà của ông A trên tổng diện tích
85m2 (gồm căn nhà 30m2 và sân vườn phía trước 55m2) thời hạn 1 năm với
giá 3,3 triệu đồng/tháng. Ông B có đặt tiền thế chân là 1 tháng tiền nhà. Được
sự đồng ý của ông A, ông B sửa chữa những phần nhà bếp và nhà vệ sinh bị
hỏng do lâu không sử dụng hết 3 triệu đồng. Thuê được 2 tháng ông A báo
cho ông B biết đã bán nhà cho bà C. Bà C đến xem nhà và thông báo với ông
B là sẽ xây phần diện tích 50m2 trước nhà để làm cửa hàng, phần diện tích
còn lại bà để làm lối đi vào nhà ông B, đồng thời bà C sẽ tăng giá cho thuê.
Ông B bức xúc cho rằng hợp đồng thuê nhà vẫn còn đến 10 tháng nữa, bà C
không có quyền phá vỡ hợp đồng cho thuê mặc dù đã đổi chủ sở hữu, việc cất
thêm nhà mới và tăng giá tiền thuê là không đúng pháp luật. Hiện ông B vẫn
chưa biết phải làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình.
1.2 Nhận xét của nhóm:
Người bị thiệt hại là ông B, hiện nay dù thấy lợi ích của mình bị xâm
hại nhưng ông chưa quyết định kiện ra tòa vì mối quan hệ lâu năm với ông A.
Mặt khác, bản thân ông cũng không thích kiện tụng rắc rối mà chỉ muốn giải
quyết nội bộ. Như chúng ta thấy, vụ việc trên, tranh chấp liên quan đến ba
người với tư cách là chủ thể của hợp đồng thuê nhà. Thứ nhất là quan hệ giữa
ông B và ông A khi hai ông giao kết hợp đồng. Thứ hai là ông B và bà C, bà
C là chủ mới của căn nhà đồng thời cũng là bên cho thuê mới.
Trước hết, xét hợp đồng thuê nhà được xác lập giữa ông A và ông B.
Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên
thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có
nghĩa trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật. Cũng giống như các loại
hợp đồng dân sự khác, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm
3


một mục đích nhất định mà không được trái với các qui định của pháp luật
dân sự về hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng. Theo qui

về hình thức và vô hiệu ngay từ khi giao kết. Ông B có thể yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trả lại tiền đặt cọc
cùng các khoản chi phí tu sửa căn nhà mà ông đã bỏ ra.
• Phương án 2:
Giả sử hợp đồng giữa ông A và ông B không vi phạm về hình thức. Ở
đây bà C là bên cho thuê trong hợp đồng thuê nhà sau khi nhận chuyển
nhượng từ ông A căn nhà trên. Bà xây dựng thêm của hàng ở sân trước nhà và
tự ý tăng giá thuê hàng tháng là trái với nôi dung hợp đồng, vi phạm quyền lợi
của ông B. Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bà C cũng đã được
thông báo về sự tồn tại của hợp đồng thuê nhà này mà vẫn đồng ý mua. Nghĩa
là bà đồng ý nhận chuyển quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà này.
Mọi quyền và nghĩa vụ của ông A được chuyển giao cho bà C nên bà phải
thực hiện đúng hợp đồng. Vậy nên trường hợp này ông B có quyền đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và kiện yêu cầu bà C trả lại
tiền đặt cọc, tiền phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường những thiệt hại phát
sinh cho mình (như chi phí chuyển nhà đến, chuyển đi, chi phí tìm nhà mới,
…).
Riêng về số tiền 3 triệu ông B bỏ ra tu sửa nhà làm cho tăng giá trị sử
dụng của ngôi nhà. Khi bán nhà cho bà C là ông A bán căn nhà đã được sửa
sang bằng tiền của ông B. Nhờ vậy mà ông A bán được với giá cao hơn (so
với khi nhà chưa được sửa chữa). Khoản tiền này khi đơn phương chấm dứt
hợp đồng với bà C, ông B có thể kiện đòi ông A trả cho mình.

5


2. Vụ việc thứ hai:
2.1. Nội dung vụ việc:
Ông Nghiêm Xuân Việt là một nhà tư sản địa ốc, có nhiều nhà cho
thuê. Năm 1972 ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân ( là vợ của

ông Lộc không phải là chủ sở hữu, chỉ là đại diện cho ông Việt mà thôi.
Trước hết, ông Nghiêm Xuân Việt là một nhà tư sản địa ốc, có nhiều
nhà cho thuê. Ông Nguyễn Văn Ba khai năm 1964 ông và gia đình có hợp
đồng thuê nhà số 322/9 Nguyễn Thái Sơn (trước đây mang số 6/30 Phan
Thanh Giản) với ông Nguyễn Văn Lộc vì lẽ ông Lộc là người trông coi căn
nhà này, là quản gia của ông Việt. Điều này chỉ thể hiện việc xác lập giao
dịch dân sự giữa ông Ba và ông Lộc chứ không phải là căn cứ khẳng định
ông Lộc là chủ sở hữu căn nhà.
Ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân cùng đứng tên (năm
1972) căn nhà này theo văn bản Trích sao sổ điền thổ ngày 31.11.2004 và ông
Việt chỉ ủy quyền cho ông Lộc trọn quyền quyết định việc tranh chấp nhà và
đất, chứng tỏ ông Lộc không thể là chủ sở hữu căn nhà này.
Ủy quyền này có hợp pháp hay không chưa chứng minh được vì căn
nhà thuộc đồng sở hữu của ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân.
Việc ủy quyền phải có sự đồng ý của bà Xuân. Nếu bà Xuân chết mà không
có di chúc để lại phần sở hữu căn nhà này cho ông Việt thì còn thừa kế là các
con. Vì vậy, các con của ông Việt, bà Xuân cũng có quyền quyết định đối với

7


căn nhà này. Nếu các con ông Việt, bà Xuân ủy quyền cho ông Việt quyết
định thì phải có văn bản thể hiện. Thực tế, văn bản này không có.
Giả sử việc ông Việt ủy quyền cho “ông Lộc trọn quyền quyết định” là
hợp pháp đi chăng nữa thì không có nghĩa quyền sở hữu nhà đương nhiên
thuộc về ông Lộc vì đơn thuần đây chỉ là giao dịch dân sự ủy quyền, không
phải tặng cho, không phải mua bán tài sản hay thừa kế. Nếu tặng cho thì phải
làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu chặt chẽ theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự 2005, việc ủy quyền
đương nhiên chấm dứt khi bên ủy quyền chết. Nếu ông Việt chết thì ông Lộc

3. Vụ việc thứ ba:
3.1 Nội dung vụ việc:
Ngày 1/10/2003, vợ chồng ông Nguyễn Hữu Phúc và bà Nguyễn Thị
Đoan Trang (chủ nhà) ký một hợp đồng cho ông Bùi Công Giang (hiện là
Tổng giám đốc Công ty Anpha Capital) thuê 3 căn nhà mặt tiền: số 7 Võ Văn
Tần, 180 và 180A Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Hợp đồng thuê có thời hạn 5 năm,
hết hạn và 1/10/2008. Tổng giá thuê ban đầu là 63 triệu đồng mỗi tháng,
tương đương 4.200 USD (cho 3 căn). Chủ nhà đã nhận 50.400 USD tiền cọc.
Trước 6 tháng hết hạn hợp đồng, ông Phúc gửi thông báo đến ông
Giang, cho hay không có nhu cầu cho thuê nữa, đồng thời yêu cầu khách trả
lại nhà để xây dựng lại. Tuy nhiên, ông Giang yêu cầu tái ký hợp đồng thuê,
dựa trên cơ sở điều 2 và điều 6.2 về việc tái tục hợp đồng khi khách có nhu
cầu tiếp tục thuê mặt bằng trong hợp đồng. Ngoài ra, ông còn đề xuất với chủ
9


nhà cùng hợp tác xây cao ốc kinh doanh trên 3 căn nhà mình đang thuê. Song,
những đề nghị này đều bị gia chủ khước từ.
Tổng giám đốc Công ty Anpha Capital Bùi Công Giang cho hay ông
thuê 3 căn nhà trên gắn liền với hoạt động của doanh nghiệp tương đương 50
năm. Dù hợp đồng có thời hạn 5 năm nhưng điều 2 và 6.2 có ghi rõ việc tái
tục hợp đồng mỗi khi bên thuê có nhu cầu. Ông Giang nhấn mạnh, việc vợ
chồng ông Phúc và bà Trang cam kết tái tục hợp đồng sau khi hết hạn thuê là
giao dịch dân sự có điều kiện. Bởi lẽ, vào năm 2002 căn nhà này mục nát và
chủ nhà vướng vào một vụ tranh chấp với ông Bạch Tiến Nam. "Lúc đó, tôi
đã thay ông Nam thuê lại căn nhà này, đồng thời thanh toán các khoản nợ
cũng như phí xây mới căn nhà thay cho gia chủ. Nếu ông Phúc và bà Trang
chỉ cho thuê 5 năm thì chắc chắn tôi không dám thuê", ông phân trần.
Ông Giang cho rằng, trước khi hai bên đi đến ký kết hợp đồng thuê,
chủ nhà đã định sẽ cho thuê lâu dài, ổn định. Chính vì vậy, nếu không chấp

bên đương sự. Theo Phó viện kiểm sát nhân dân tối cao Nguyễn Thị Thủy
Khiêm, bản án dân sự phúc thẩm của vụ tranh chấp quyền thuê dài hạn 3 căn
nhà mặt tiền này phải tạm đình chỉ. Bà Khiêm đề nghị Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao xử giám đốc thẩm theo hướng hủy bản án phúc thẩm và sơ
thẩm đồng thời xét xử sơ thẩm lại.
3.3. Nhận xét của nhóm:
Đây là một tình huống thuê nhà nhằm mục đích khác. Trong tình huống
này, dù hợp đồng được tuyên chấm dứt nhưng vẫn ông Phúc và bà Trang vẫn

11


không thể đòi nhà, ông bà có thể khiếu nại bản án phúc thẩm hoặc tiến hành
một vụ kiện mới để đòi nhà.
Do vậy, khi ký hợp đồng thuê nhà, gia chủ cần chú ý thời hạn thuê nên
là hữu hạn (có thời hạn), có thể kéo dài 5-10 năm nhưng tuyệt đối không nên
là hợp đồng vô thời hạn. Riêng điều khoản tái tục hợp đồng cần ghi rõ, hợp
đồng chỉ được tái tục khi có sự đồng ý của hai bên chứ không ghi chú chung
chung.
Ngoài ra, các chủ nhà lưu ý trong hợp đồng thuê phải ghi rõ thời gian
hoàn trả căn nhà, nhằm tránh tình huống hợp đồng thuê đã hết hạn nhưng
khách không chịu trả mặt bằng.
Việc tranh chấp này xảy ra do dự bất cẩn của hai bên khi thỏa thuận
hợp đồng chi thuê nhà. Tuy nhiên theo ý kiến chủ quan của nhóm chúng tôi
thì cách giải quyết của tòa án sơ thẩm là chưa hợp lí. Còn bản án phúc thẩm
lại xử cho hai bên chấm dứt hợp đồng nhưng không buộc bên đi thuê trả lại
nhà cho gia chủ là chưa triệt để, kéo dài việc tranh chấp và gây thiệt hại cho
hai bên đương sự. Và nhóm xin được đưa ra cách giả quyết sau: Chấp thuận
yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà của gia chủ và bác bỏ quyền đòi tái tục
hợp đồng của ông Giang. Song yêu cầu chủ nhà phải chịu phạt vì vi phạm