PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài
Thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách
quan trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá.
Trong bộ Tư bản khi nghiên cứu quá trình tích luỹ nguyên thuỷ và sự ra
đời của chủ nghĩa tư bản C.Mác đã nghiên cứu rất sâu về tính tất yếu khách
quan (bí mật của sự tích luỹ gọi là tích luỹ nguyên thuỷ); các thủ đoạn thu hồi,
tước đoạt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai của giai cấp bóc lột từ cuối
thế kỷ XV, đến cuối thế kỷ XIX.
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt; làm một yếu tố đầu vào quan
trọng của bất kỳ một ngành sản xuất, dịch vụ nào. Trong quá trình công
nghiệp hoá, nước ta từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu chuyển thành một
nước có công nghiệp hiện đại, nông nghiệp hiện đại, dịch vụ văn minh. Cơ
cấu các ngành sản xuất, dịch vụ thay đổi rất cơ bản; trong bản thân ngành
nông nghiệp cũng có những thay đổi quan trọng: Cơ cấu các chuyên ngành
cũng chuyển hướng gắn bó chặt chẽ với hướng phát triển của công nghiệp
hiện đại, dịch vụ văn minh; của sự phát triển của các trung tâm đô thị lớn.
Do đó, cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi: đất đai, trước đây, dùng để trồng
trọt cây lương thực, hoa màu, thì nay, phải chuyển sang thành đất chuyên
dùng xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp tập trung, xây
dựng các đô thị… hình thành các vùng nguyên liệu cho công nghiệp, các bãi
chăn thả gia súc có quy mô vừa và lớn.
Trước đòi hỏi của CNH, ĐTH việc thu hồi đất đai và chuyển đổi mục
đích sử dụng theo hướng có hiệu quả ngày càng cao là một tất yếu ở nước ta.
Trong thời gian qua việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất
đai có quy mô ngày càng lớn. Tốc độ thu hồi và chuyển đổi chậm chạp ảnh
hưởng đến tiến độ xây dựng; việc thu hồi và giải quyết đền bù, cũng như bảo
1
đảm chất lượng tái định cư của nhân dân bị thu hồi đất còn nhiều vấn đề nảy
sinh ảnh hưởng tới an sinh xã hội.
Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách tháo gỡ các vướng mắc kể

thảo nhà đất của Hà Nội - Viện Phát triển kinh tế - xã hội chủ trì và Kỷ yếu
hội thảo phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu QLKTTW chủ
trì.
Tuy nhiên, sau khi luật đất đai 2003 được ban hành, nhiều câu hỏi đặt ra
về tình trạng đóng băng của thị trường đất đai, nhưng chưa có tác phẩm nào
đề cập đến tình hình này.
3. Mục đích nghiên cứu của Luận văn: Đây là luận văn thuộc chuyên
ngành Kinh tế chính trị học nên:
Mục đích của luận văn là nghiên cứu các cơ sở lí luận và thực tiễn để
kiến nghị hướng hoàn thiện chính sách thu hồi và chuyển đổi mục đích sử
dụng. Luận văn có nghiên cứu và kiến nghị một số vấn đề thực tiễn; nhưng đó
không phải là trọng tâm của luận văn.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các vấn đề chính sách thu hồi và chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai trong điều kiện CNH và ĐTH. Giác độ nghiên cứu
của chuyên ngành kinh tế chính trị. Phạm vi nghiên cứu là các chính sách và
cơ sở khoa học thực tiễn làm căn cứ cho việc xây dựng và đổi mới các chính
sách đó từ 1988 đến nay và cho thời kỳ 2006-2010. Các thí dụ về tình hình
chủ yếu là ở thành phố Hà Nội, có bổ xung thêm thí dụ điển hình ở các địa
phương khác để chứng minh tính phổ biến của tình hình và tính khái quát của
các nhận xét.
5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn: Luận văn sẽ sử dụng tổng
hợp các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, khảo sát thực tế,
phân tích, so sánh, khái quát hoá…
6. Các đóng góp khoa học của đề tài:
Luận văn có các đóng góp sau:
3
- Hệ thống hoá, chuẩn xác hoá các quan niệm về hàng hoá đất đai, thị
trường đất đai, thị trường quyền sử dụng đất; sự cần thiết khách quan phải thu
hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai…, một số biện pháp để thi hành

nghiệp Anh… C. Mác đã chỉ ra tính tất yếu phải thu hồi và chuyển đổi mục
đích sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hoá, và hình thành các đô
thị, khai sinh ra chủ nghĩa tư bản (CNTB).
Ở Việt Nam trong vài chục năm lại đây (cuối thế kỷ 20, đầu thế kỷ 21)
việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai diễn ra và có quy mô
ngày càng rộng lớn. Trong các văn bản, sách báo thường sử dụng một cụm từ
"dân dã" để mô tả quá trình này, đó là cụm từ: "Giải phóng mặt bằng". Cụm
từ này nhằm mô tả quá trình tạo mặt bằng để xây dựng các công trình kinh tế,
xã hội, quân sự… Nó chưa thể hiện đúng thực chất của việc chuyển đổi mục
đích sử dụng đất.
Nếu tiếp cận từ nội dung công việc thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất
bao gồm các bước công việc: Thu hồi đất đai phục vụ các dự án đã được
duyệt (theo quy hoạch); Bồi thường cho các đối tượng bị thu hồi đất; giải toả
các công trình đã có trên mặt đất; di chuyển dân cư bị thu hồi đất, tái tạo chỗ
ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất cho các chủ dự án để họ sử
dụng cho các nhiệm vụ theo mục đích đã được duyệt.
5
Nếu tiếp cận từ tiêu chí mục đích thì quá trình thu hồi và chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai nhằm tạo những điều kiện cần thiết cho phát triển.
Ở buổi khai sinh của CNTB quá trình thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng
đất đai đã tạo nên những vùng nguyên liệu những đồng cỏ chăn cừu rộng lớn,
cơ sở để phát triển ngành công nghiệp dệt, những công trường thủ công quy
mô lớn và các đô thị ở nước Anh; đặc biệt nó là cơ sở để hình thành lực lượng
lao động tự do, và bị tước đoạt hết tư liệu sản xuất, sẵn sàng bán sức lao động
của mình: Chính nhờ có đội ngũ này tiền tệ mới thành tư bản .
Ở nước ta hiện nay việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai
là nhằm phát triển công nghiệp, chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệu
quả hơn. Xây dựng hệ thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của
một địa phương, một vùng, hay cả nước; chuyển lao động nông nghiệp năng
suất, hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng suất và hiệu quả kinh

thường và giải toả các tài sản hiện diện trên đất, tái định cư, hỗ trợ đào tạo,
giải quyết việc làm mới, hỗ trợ ổn định thu nhập, đời sống của người bị thu
hồi đất) nhằm mục tiêu thực hiện tốt quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã
hội (đã được duyệt), ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, bảo đảm công
bằng, và an toàn xã hội*.
* Những cụm từ cụ thể dùng trong khái niệm này được hiểu theo cách
hiểu của Luật đất đai năm 2003 như sau:
• Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường,
thị trấn quản lý theo quy định của luật này.
• Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
• Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
7
• Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng
đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
cho người đó.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua
các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới
• Giá quyền sử dụng đất (sau này gọi là giá đất) là số tiền tính trên 1
đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất.
• Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
• Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường
hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định.

đai phục vụ nhiệm vụ CNH, ĐTH ở Việt Nam hiện nay, luận văn hệ thống lại
những nghiên cứu của C.Mác về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ở
nước Anh, và Aisơlen trong thời kỳ CNH - TBCN.
Phục vụ cho quá trình tích lũy nguyên thủy tư bản chủ nghĩa và sau đó
là sự phát triển của các công trường thủ công, hình thành các đô thị công
nghiệp nhiều diện tích đất trồng trọt cây lương thực như: tiểu mạch, yến
mạch, khoai tây….được chuyển đổi mục đích sử dụng.
C.Mác trong Tư bản quyển 1 tập 3 đã có các số liệu sau:
Năm
Diện tích ngũ
cốc (giảm)
Diện tích hoa
màu (giảm)
Diện tích đồng
cỏ (tăng)
Diện tích trồng
lanh (tăng)
1861 15.701 arc 36.974 arc - 14.271 arc
1862 72.734 arc 74.785 arc 6623 arc 2.055 arc
1863 144.714 arc 19.358 arc 7724 arc 63.922 arc
1864 122.437 arc 2.317 arc 47486 arc 87.761 arc
1865 72.450 arc - 68970 arc -
9
1861
428.041 arc 108.193 arc 82.834 arc 122.850 arc
1865

Ở thí dụ này Mác chỉ ra diện tích trồng ngũ cốc qua 4 năm giảm
428.041arc; diện tích hoa màu giảm 108.193arc trong khi đó diện tích đồng
cỏ tăng 82.834arc diện tích trồng cây nguyên liệu cho dệt (lanh) tăng

trung bình từ 50 - 150 arc đã bị hợp lại thành 3 ấp lớn".
Về các thủ đoạn tước đoạt đất ruộng của nông dân chuyển thành đồng
cỏ phát triển đàn cừu nhằm cung cấp lông cừu cho các công trường thủ công
nghề dệt C.Mác đã nêu lên các hình thức chủ yếu sau:
Một là, "Chiếm đoạt những đất đai công cộng của nông dân, và đuổi họ
ra khỏi mảnh đất mà họ cũng có quyền sở hữu phong kiến ngang với người
chủ của họ. Những hành động bạo lực đó ở Anh phát sinh do các công trường
thủ công sản xuất lên ở Fơ lan đơ rơ phát đạt lên và do sự tăng giá len mà sự
phát đạt kia đưa tới. Cuộc chiến tranh hai đóa hoa hồng lâu dài đã tiêu diệt lớp
quý tộc cũ, nên lớp quý tộc mới, con đẻ của thời đại của nó, coi tiền bạc là
quyền lực mạnh hơn tất cả các quyền lực khác. Biến đồng ruộng thành đồng
cỏ đó là khẩu hiệu chiến đấu của lũ quý tộc mới…. Từ năm 1801 đến 1831
nhân dân nông thôn đã bị tước đoạt 3.511.770 acôrơ…. thử hỏi có bao giờ dân
cư nông thôn lĩnh được một đồng tiền bồi thường nào chăng" (Tư bản, quyển
1, tập 3 trang 225).
Hai là, cải cách chế độ sở hữu của giáo hội "chế độ sở hữu của giáo hội
là cái thành lũy thiêng liêng đối với chế độ sở hữu ruộng đất. Cái trước kia bị
hạ rồi thì cái sau cũng không thể đứng vững được nữa" (trang 231).
Ở thế kỷ XVI, giáo hội Thiên chúa giáo là kẻ chiếm hữu phong kiến
của phần lớn đất đai nước Anh. Việc phế bỏ những nhà tu kín… làm cho
những người ở trong đó rơi vào đội ngũ vô sản. Ngay cả tài sản của tăng lữ
cũng rơi vào tay những sủng thần, hoặc bị bán với giá rẻ mạt cho những
11
người dân thành thị, những Fermier đầu cơ, bọn này bắt đầu đuổi hàng loạt
những tá điền cũ, cha truyền con nối. Quyền người nghèo được hưởng một
phần trong thuế thập phân của Giáo hội bị xóa bỏ một cách lặng lẽ.
Thứ ba, chiếm đoạt đất công (Luật Rào đất công) dưới triều Sta- át cho
phép các địa chủ được dùng những thủ đoạn hợp pháp để tước đoạt… Họ xóa
bỏ chế độ ruộng đất phong kiến…. đòi hỏi những tài sản có danh nghĩa phong
kiến, nay được xác định là thuộc quyền sở hữu tư nhân. Đất đai của Nhà nước

dụng đất có hiệu quả hơn thúc bách. Trong phạm vi đất nông nghiệp đang có
phong trào xây dựng cánh đồng có thu nhập 50 triệu VNĐ một ha, muốn vậy
phải đổi mới cơ cấu cây trồng, mùa vụ để hiệu quả trên một đơn vị diện tích
tăng lên. Việc chuyển đất nông nghiệp thành đất đô thị làm cho giá trị một
đơn vị diện tích đất tăng lên rõ rệt thí dụ đất nông nghiệp có giá 50.00đ/1m
2
nhưng đất đô thị giá có thể là 5.000.000đ/1m
2
, tăng 100 lần (có nhiều ví dụ
giá đất cao hơn mức kể trên).
- Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phân công lao động xã
hội có những chuyển biến theo hướng lao động nông nghiệp giảm dần, lao
động công nghiệp, dịch vụ tăng lên nhanh, lao động và dân cư nông thôn
giảm, lao động và dân cư đô thị tăng lên nhanh chóng.
Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật canh tác làm cho năng suất lao
động trong nông nghiệp tăng nhanh, tạo điều kiện cho phép giảm số lao động
nông nghiệp. Số lao động dôi ra này sẽ bổ xung vào đội quân phục vụ cho
phát triển công nghiệp, dịch vụ. Họ ra thành thị và có nghề nghiệp, và vị trí
công việc mới. Không có lực lượng lao động này không thể nói đến công
nghiệp hóa. Đội quân công nghiệp, dịch vụ tăng đòi hỏi phải có nhà ở, đường
xá, trường học, các công trình phúc lợi khác… đi theo yêu cầu mở rộng diện
tích, các đô thị là cấp bách, tất yếu (tốc độ đô thị nhanh, trog khi khả năng
quy hoạch, xây dựng có hạn, dẫn tới tình trạng nhiều làng xóm cũ ở ngoại
thành nay chuyển vào nội thành mà vẫn mang dáng vẻ nông thôn, chen lấn,
đan xen với phố xá) ở nông thôn do năng suất cây trồng tăng lên, nên có khả
13
năng giảm diện tích nông nghiệp xuống, để chuyển sang phục vụ công
nghiệp, dịch vụ và đô thị hóa.
1.2. Cơ sở lý luận của chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam

của Đảng và Nhà nước, và thực hiện mục tiêu chính trị của Đảng.
• Tính đồng bộ và hệ thống: Các vấn đề kinh tế xã hội không tồn tại độc
lập mà luôn có sự liên hệ, tác động qua lại lẫn nhau. Cho nên các chính sách cần
được xem xét tất cả các khía cạnh, giải quyết phải đồng bộ mới có hiệu lực.
• Tính thực tiễn: Mọi chính sách kinh tế xã hội đều phải được hoạch
định trên cơ sở quy luật khách quan và ý chí nguyện vọng của nhân dân.
Chính sách chỉ có giá trị khi nó đi vào cuộc sống, được cuộc sống chấp nhận.
Cán bộ hoạch định chính sách phải gần dân, lắng nghe ý kiến của dân, rung
động trước nguyện vọng, khó khăn của dân để hoàn thiện đổi mới chính sách.
• Tính hiệu quả kinh tế, xã hội: Yêu cầu này đòi hỏi phải xem xét, tiếp
cận các vấn đề chính sách một cách toàn diện, tiếp cận các vấn đề chính sách
một cách toàn diện, hệ thống, chú trọng các vấn đề kinh tế, các vấn đề xã hội
trong một thể thống nhất.
• Chính sách cần được liên tục, xem xét, phân tích để đổi mới hoặc
hoàn thiện cho phù hợp với các điều kiện môi trường luôn luôn biến động
Ở trên chúng ta đã nói đến tính thực tiễn của chính sách: Một khi thực
tiễn đã biến đổi thì chính sách phải đổi mới. Vấn đề là cần liên tục nghiên cứu
xem xét để từng bước hoàn thiện và chọn đúng thời điểm đổi mới chính sách.
Chính sách bản thân nó cũng có đời sống của mình. Vòng đời của mỗi chính
sách thường có 4 giai đoạn: giai đoạn 1: Đưa chính sách vào thực hiện; giai
đoạn 2: Chính sách phát huy được với hiệu quả, hiệu lực cao. Đỉnh cao của
giai đoạn này là điểm ngưỡng hiệu lực của chính sách. Qua điểm ngưỡng này
chính sách bước vào giai đoạn 3: Với hiệu quả, hiệu lực của chính sách giảm
dần cần có những điều chỉnh, bổ xung cho phù hợp với sự biến động của môi
trường. Cuối cùng chính sách bước vào giai đoạn 4: Giai đoạn chính sách trở
15
nên lạc hậu, cần đổi mới, nếu không nó sẽ thành trở lực của phát triển kinh tế,
xã hội.
1.2.2. Lý luận về đất đai trong nền kinh tế thị trường và cơ sở để hình
thành chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay

tiền có hai cách để có thu nhập. Cách thứ nhất là dùng tiền mua đất đai để thu
địa tô, cách thứ hai là đem gửi vào ngân hàng để thu lợi tức. Như vậy, căn cứ
vào mức độ địa tô để xác định mức lợi tức, hay nói khác đi mức lợi tức phụ
thuộc vào điều kiện sản xuất nông nghiệp Petty cho rằng bán ruộng đất chẳng
qua là bán quyền nhận địa tô. Do đó, giá cả ruộng đất do địa tô quyết định.
Tuy nhiên, Petty chưa nghiên cứu đến địa tô tuyệt đối. Sau này A.Smit và
D.Ricácđô không công nhận địa tô tuyệt đối.
Chỉ có đến C. Mác bản chất của địa tô mới được làm rõ. Trên cơ sở phê
phán sai lầm của ASmit và D.Ricácđô, C.Mác đã xây dựng hai khái niệm độc
quyền kinh doanh và độc quyền chiếm hữu ruộng đất, xây dựng học thuyết
giá cả sản xuất và quy luật cấu tạo hữu cơ tăng lên (↑) trong đó trong nông
nghiệp thấp hơn trong công nghiệp. Từ đó, C.Mác tìm ra địa tô tuyệt đối, và
hình thành một hệ thống địa tô hoàn chỉnh gồm địa tô tuyệt đối, địa tô chênh
lệch I và II C.Mác cũng đưa ra khái niệm giá cả ruộng đất là địa tô tư bản hoá.
1.2.2.2. Hàng hoá đất đai
Các nhà kinh tế nhắc tới ở phần trên khi nghiên cứu đất đai đều coi đất
đai từng mảnh đất cụ thể là hàng hoá có giá trị và giá trị sử dụng. Tuy nhiên,
đất đai là hàng hoá đặc biệt nên ở các nước khác nhau việc mua bán đất đai
được pháp luật quy định khác nhau. Ở các nước kinh tế thị trường phát triển
đất đai được mua bán trao đổi nhưng có những đặc điểm riêng so với các loại
hàng hoá khác. Ở Pháp, mua bán đất đai diễn ra công khai nhưng tại toà thị
chính địa phương giữa người mua và người bán có sự tham gia của Hội quy
hoạch đất đai (Hội này tham gia ý kiến nên để "ai" mua cho phù hợp với quy
hoạch phát triển của địa phương, và không để cho đất tập trung quá một quy
mô nào cấp trong tay một chủ).
17
Ở Úc việc mua bán được thực hiện trên thị trường nhưng phải qua các
thủ tục: người bán đăng ký tại cơ quan quản lý, cơ quan này công bố công
khai các thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương. Người
mua trực tiếp hay qua tổ chức tư vấn tiếp cận với cơ quan quản lý để xem xét

- Đất đai thuộc chủ quyền quốc gia, là điều kiện sống của dân cư… vấn
đề đất đai rất nhạy cảm về mặt chính trị xã hội…..
- Đất đai không sản sinh ra thêm mà ngày càng bị thu hẹp bởi các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội (hiểu theo nghĩa tương đối và nhiều trường hợp
có ý tuyệt đối).
1.2.2.3. Thị trường đất đai
Nghiên cứu thị trường đất đai là cần thiết. Ở các nước có nền kinh tế thị
trường phát triển, dù theo mô hình nào, cũng đều hình thành một hệ thống các
thị trường hoàn chỉnh, trong đó, thị trường đất đai có vị trí rất quan trọng. Bởi
lẽ thị trường đất đai, lưu thông một loại hàng hoá là đầu vào của bất kỳ ngành
nghề kinh doanh nào. Thị trường đất đai tác động mạnh mẽ đến việc tăng,
giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế quốc dân. Động thái phát triển mà thị
trường đất đai tác động mạnh mẽ đến thị trường lao động, thị trường tài chính,
các thị trường khác.
Khi nghiên cứu thị trường đất đai phải quan tâm đến các vấn đề chủ yếu
sau đây:
- Cung đất đai: Lượng cung đất đai có giới hạn, do sự tổng cung đất đai
không đổi, trong lúc lượng cầu về đất ngày càng tăng, đặc biệt yếu tố đầu cơ
luôn phát sinh khi có cơ hội. Do đó, tình trạng khan hiếm đất đai là một đặc
điểm của thị trường đất đai.
Đường tổng cung thẳng đứng song song với trục tung (biểu thị giá thuê
đất). Cung đất đai, do đó, là không co giãn.
19
- Cầu đất đai: Cầu đất đai được xác định từ hai hướng: Cầu sở hữu và
cầu sử dụng đất đai trong xã hội.
Cầu sở hữu có thể xuất phát từ nhu cầu sử dụng, cũng có thể xuất phát
từ mục tiêu kinh doanh đất đai. Mua đất để xây dựng biệt thự cho gia đình ở,
khác với mua đất để rồi khi được giá thì bán kiếm lời.
Cầu sử dụng xuất phát từ mục đích sử dụng đất đai để trồng trọt, xây
dựng các công trình công nghiệp, giao dịch… ở đây, người có nhu cầu sử

- Giá cả đất đai:
Đất đai có thể được sử dụng vào các mục đích khác nhau: trồng trọt,
chăn nuôi, làm nhà xưởng, đường xá… giá đất đai và tiền thuê đất đai sẽ chi
phối việc phân bổ tổng mức cung cố định của đất đai cho các mục đích sử
dụng khác nhau.
Trên đó thị trường cầu DD dịch đến D
'
D' được lý giải như sau: giá cả
sản phẩm nông nghiệp tăng lên (giả định đất đai đang được sử dụng để trồng
trọt) làm cho việc gieo trồng có lợi. Nhiều nhà kinh doanh muốn có đất để
trồng cấy, nhu cầu đất đai tăng làm cho giá phải trả cho việc sử dụng đất tăng
lên (và ngược lại). Giá cả trả cho việc sử dụng đất đó được gọi là địa tô.
Lượng cung đất đai trong dài hạn là không đổi. Đất đai có thể sử dụng
vào các mục đích khác nhau chủ đất không muốn đất bỏ hoang (không được
khoản thu nhập nào từ đất bỏ hoang) mà muốn bán quyền sử dụng theo giá thị
trường. Lượng cung không đổi nên đường cung đất (S) đứng thẳng, không co
dãn. Chỗ giao nhau giữa đường cung S và đường cầu D là E (N, R) xác định
khối lượng cân bằng N và giá cân bằng tương ứng R.
21
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, do đó chi phí ban đầu coi như
bằng không. Bởi vậy mà giá (địa tô) của mỗi đơn vị đất là thặng dư đối với
chủ đất. Chủ đất cung ứng đất với giá tuỳ vị trí của điểm cân bằng E (N, R). E
lên trên giá lên (do đường cầu D dịch lên trên); E xuống dưới thì giá xuống.
Diện tích hình chữ nhật RENO chính là địa tô.
22
Thặng dư trên chính là tô kinh tế. Thặng dư là khoản lợi mà người
cung ứng đất nhận được với giá cao hơn giá mà mình sẵn sàng bán. Nói cách
khác đó là khoản chênh lệch giữa giá cân bằng với chi phí tối thiểu cần thiết
của mảnh đất đai đó.
Giá trị của đất đai được bắt nguồn từ giá trị của sản phẩm được tạo ra

Các doanh nghiệp cạnh tranh và hợp tác với nhau phát triển trên cơ sở
nâng cao chất lượng, hiệu quả kinh doanh và phục vụ xã hội.
- Các tổ chức trung gian trong thị trường đất đai
Hoạt động trong thị trường đất đai thường xuất hiện 3 nhân vật: người
bán, người mua và các nhân vật trung gian làm cầu nối giữa người bán và người
mua. Ở nhiều loại hàng hoá khác cũng có các nhân vật trung gian, nhưng do đặc
điểm của hàng hoá đất đai và giao dịch bán - mua đất đai nên vai trò trung gian
là rất quan trọng. Các nhân vật trung gian có thể chia thành các loại:
• Các tổ chức cung cấp thông tin về hàng hoá và giá cả…
• Các tổ chức tư vấn về pháp lý, giao dịch.
• Các tổ chức môi giới, các tổ chức này trực tiếp giúp đỡ bên người
bán, hoặc bên người mua thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị luận cứ
cho người mua, người bán có cơ sở đi đến quyết định.
• Các tổ chức định giá, thống kê, dự báo giá cả. Những thông tin này
không có giá trị bắt buộc, nhưng là căn cứ quan trọng của các phi vụ giao dịch.
- Quản lý Nhà nước thể hiện ở hai nhiệm vụ:
24
Một là, tạo điều kiện cho thị trường thực hiện sự phân bố hợp lý và sử
dụng có hiệu quả đất đai với giá cả phù hợp và chi phối giao dịch thấp.
Hai là, bảo đảm công bằng xã hội, thông qua các chức năng cụ thể sau:
• Tạo khung pháp lý thích ứng với nguyên tắc thị trường bao gồm: Việc
tạo khung pháp lý như: cấu trúc sở hữu; quyền hạn nghĩa vụ của các bên tham
gia thị trường; quy trình mua bán, thanh toán; cơ chế giải quyết tranh chấp…
và việc làm cho khung pháp lý đó thích ứng với cơ chế thị trường, thí dụ; sự
bình đẳng trong việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường, cơ chế cạnh tranh;
cơ chế bảo đảm sự công khai minh bạch; cơ chế giải quyết và cơ quan giải
quyết tranh chấp.
• Xây dựng hệ thống quản lý có hiệu quả và đáng tin cậy. Trong đó,
phải xác định rõ ai được hưởng quyền; những quyền được phép; Ranh giới
của đất đai; có năng lực cung cấp những chứng cứ chính xác, có giá trị pháp