Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lí do nghiên cứu đề tài
Đô thị hoá là quá trình tất yếu diễn ra không chỉ đối với Việt Nam mà
còn đối với tất cả các nước khác trên thế giới, đặc biệt là các nước châu Á.
Những năm gần đây, quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ hết sức
nhanh chóng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thành phố ngày càng mở rộng
hơn và phát triển mạnh mẽ ra các vùng ven đô và phụ cận. Điều chỉnh quy
hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020 được Thủ tướng phê duyệt ngày
20/6/1998 đã xác định nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 là 25.000
ha với dân số thành phố Hà Nội trung tâm là 2,5 triệu người, cần thêm
khoảng 19.300 ha đất đai so với hiện nay. Cùng với việc xây dựng các
chùm đô thị đối trọng Miếu Môn, Xuân Mai, Hoà Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn,
Xuân Hoà, Đại Lải, Phúc Yên…vùng ven đô của Hà Nội đang nằm trong
phạm vi phát triển trực tiếp của thủ đô ra bên ngoài. Để đáp ứng nhu cầu
đó, một loạt các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới đã được thu hút
ra các vùng ngoại vi để làm cơ sở kinh tế vững chắc cho phát triển đô thị,
kèm theo đó là sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng chất lượng cao.
Trước kia, Hà Nội mới chỉ có 4 quận nội thành là: Hai Bà Trưng, Đống
Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm nhưng hiện nay dưới tác động của quá trình đô thị
hoá, Hà Nội đã hình thành thêm 5 quận nữa đó là: Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu
Giấy, Hoàng Mai, Long Biên. Theo đó, diện tích đất đặc biệt là đất nông
nghiệp của các huyện ngoại thành có xu hướng giảm mạnh. Vì vậy việc đánh
giá những vấn đề phát sinh trong quá trình đô thị hoá ở ngoại thành Hà Nội, từ
đó đề xuất những giải pháp giải quyết các vấn đề một cách cơ bản là việc làm
hết sức cần thiết.
Trước đòi hỏi của quá trình đô thị hoá vấn đề chuyển đổi mục đích sử
dụng đất theo hướng có hiệu quả ngày càng cao là yêu cầu tất yếu ở nước ta
nói chung cũng như Hà Nội nói riêng. Là một huyện thuộc ngoại thành Hà
Nội nên huyện Đông Anh vẫn còn đặc trưng bởi sự pha trộn giữa các làng
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
đô thị hoá. Thời gian nghiên cứu từ năm 2000 đến nay (trọng tâm là kỳ kế
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
hoạch đầu từ năm 2000 - 2005 của quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh
2000 - 2010) và đề xuất phương hướng giải pháp cụ thể trong những năm
còn lại của kỳ kế hoạch cuối. Ví dụ thực tiễn được lấy chủ yếu từ huyện
Đông Anh, có đan xen một số ví dụ điển hình của các quận, huyện khác
trên địa bàn thành phố Hà Nội để chứng minh cho tính phổ biến của tình
hình và tính khái quát của các nhận xét.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện, đề tài đã lấy phương pháp duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu. Đồng thời kết hợp chặt
chẽ với các phương pháp khác như: phương pháp toán học, thống kê số
liệu, phân tích, tổng hợp, so sánh…và có tham khảo thêm các công trình
nghiên cứu đã thực hiện có liên quan đến lĩnh vực này. Các số liệu trong đề
tài được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nước và trên
các tạp chí, sách báo, trang web chuyên ngành...
5. Kết cấu nội dung của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề
gồm các chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong
quá trình đô thị hoá.
Chương II: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá
trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
Chương III: Phương hướng và giải pháp thực hiện chuyển đổi mục
đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố
Hà Nội trong thời gian tới.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của TS.Nguyễn Thế
Phán và các cán bộ nhân viên trong Trung tâm Nghiên cứu Chính sách -
nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống…
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế- xã hội của đô
thị và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây
dựng, dịch vụ…do vậy ĐTH gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào các
điểm dân cư, đặc biệt là vào các đô thị hiện có và sự chuyển biến các hoạt
động kinh tế, chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
Quá trình này đòi hỏi việc xây dựng, mở rộng mạng lưới hạ tầng kỹ
thuật, xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi và các công trình tạo lập đô
thị khác.
Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất
trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình
thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có
theo chiều sâu trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô
dân số.
1.1.2. Xu hướng đô thị hoá ở Việt Nam
1.1.2.1. Hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ trong
các đô thị lớn.
Sự hình thành các trung tâm có tính chất chuyên ngành trong những đô
thị lớn là xu thế nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của đô thị, là biểu hiện
của tính chuyên môn hoá cao trong sản xuất. Tất cả các hoạt động sản xuất
có cùng đặc điểm, tính chất được tập trung vào một khu vực tạo điều kiện
đáp ứng các nhu cầu tốt hơn, sản xuất với năng suất và hiệu quả cao hơn và
tăng sức cạnh tranh của các sản phẩm của đô thị, thị trường lao động phong
phú hơn…
1.1.2.2. Hình thành các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, thương mại ở các
vùng ngoại ô.
một đô thị mới đang hình thành.
Trên phương diện pháp lý khu đô thị mới phải có ranh giới và chức
năng xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Xây dựng các khu đô thị mới thực chất là quá trình ĐTH và là “từng
bước xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng
kinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại, môi trường đô thị trong sạch được phân
bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đô thị, theo
vị trí và chức năng của mình, phát huy được đầy đủ các thế mạnh góp phần
thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo
vệ Tổ quốc” (quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/1/1998 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô
thị Việt Nam đến năm 2020).
Xây dựng các khu đô thị mới là kết quả của việc thực hiện các chương
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và ĐTH đất nước xuất phát từ yêu cầu
thực tế cải tạo chỉnh trang những thành phố quá chật chội, quá tải về dân số
được xây dựng thiếu quy hoạch trong những năm trước đây. Việc xây dựng
các đô thị mới kiểu hiện đại chỉ có thể thực hiện trong điều kiện kinh tế cho
phép và đặc biệt với sự đầu tư hợp tác của nước ngoài.
1.1.3. Những vấn đề thường phát sinh trong quá trình thực hiện đô thị
hoá ở Việt Nam
1.1.3.1. Mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp
Cả hai hình thức ĐTH đều dẫn đến sự chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất.
Hình thức phát triển theo chiều rộng đưa đến tình trạng thu hẹp đất canh tác
nông nghiệp nhanh chóng vì một phần đất do Nhà nước thu hồi để xây
dựng các công trình, một phần đất dân cư bán cho những người từ nơi khác
đến ở hoặc kinh doanh. Trong quá trình ĐTH, Nhà nước nắm thế chủ động
dùng để tạo nghề mới, xây dựng nơi cư trú mới, tìm việc làm mới…và rất
nhiều vấn đề khác cũng thay đổi theo.
Trong quá trình ĐTH, cơ cấu ngành kinh tế trong vùng và cả nền kinh
tế cũng thay đổi theo hướng giảm tỷ trọng khu vực I, tăng tỷ trọng khu vực
II và III. Khi đô thị mở rộng ra vùng ngoại vi nhằm giải quyết vấn đề quá
tải dân số, hình thành các khu dân cư đô thị ở các vùng ngoại vi thì các
hoạt động thương mại, dịch vụ phát triển, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
hướng tăng khu vực III. Ngoại thành là nơi có sự thay đổi mạnh mẽ về các
hoạt động thương mại và dịch vụ.
Chuy ển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực đô thị mới
Trong quá trình ĐTH, kinh tế ở các đô thị mới tăng trưởng nhanh
chóng nhờ có sự tập trung lực lượng sản xuất, tạo ra năng suất lao động
cao, cách tổ chức lao động hiện đại.
Thực chất quá trình tăng trưởng kinh tế là quá trình tăng việc làm ở đô
thị. Quá trình đó vừa làm tăng tổng việc làm vừa làm chuyển đổi cơ cấu
kinh tế trong kinh tế đô thị. Ngược lại việc chuyển đổi cơ cấu các ngành
kinh tế đô thị làm tăng trưởng kinh tế đô thị theo chiều sâu, tăng năng suất
lao động xã hội, tăng GDP bình quân đầu người ở đô thị.
Chuy ển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực giáp ranh
Khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn luôn chịu ảnh hưởng của
những ngoại ứng tích cực và tiêu cực. Mật độ dân cư ở khu vực này sẽ tăng
dần, đất đai thay đổi nhanh về mục đích sử dụng. Một phần những người
dân nội thành mua làm nhà nghỉ, một phần sẽ trở thành nơi cung cấp dịch
vụ giải trí cho dân cư nội thành. Cơ cấu kinh tế thay đổi theo hướng tích
cực là khu vực I giảm dần và thay vào đó là khu vực III.
1.1.3.4. Vấn đề phát triển hạ tầng kỹ thuật
H ình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng
khu chế xuất…thì chúng ta cũng phải ghánh chịu những hậu quả nặng nề
về ô nhiễm môi trường. Tình trạng ô nhiễm môi trường và đô thị công
nghiệp Việt Nam rất đáng lo ngại nhưng đến nay không những không được
cải thiện mà còn trầm trọng hơn. Các loại ô nhiễm đô thị thường thấy tại
các đô thị Việt Nam là ô nhiễm nguồn nước mặt, ô nhiễm bụi, ô nhiễm khí
độc, chất thải rắn trong sinh hoạt bệnh viện.
Trong thời gian gần đây, việc chỉnh trang đô thị bao gồm cả quy hoạch
trồng cây xanh đã được chú ý đầu tư. Nhưng do nhiều yếu tố khách quan
như: quỹ đất hạn chế nên diện tích dành cho cây xanh chưa đạt theo tỷ lệ;
quy hoạch đô thị lại thường xuyên thay đổi nên quy hoạch cây xanh cũng
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
bị thay đổi theo; việc lựa chọn cây xanh trồng trong đô thị còn theo cảm
quan nên cây xanh trong đô thị chưa đạt được độ che phủ cũng như chưa
tạo được ấn tượng riêng cho cảnh quan môi trường…
1.1.3.6. Thay đổi hình thái kiến trúc
Hình thái kiến trúc đô thị được biểu hiện tập trung ở các kiểu nhà ở.
Kiểu nhà ở phản ánh trình độ văn hoá, mức sống, đặc điểm xã hội mỗi thời
kỳ. Hiện nay, những khu đô thị mới, những toà nhà hiện đại đang dần được
thay thế cho nhà mái ngói, mái rạ…trước kia.
1.1.3.7. Biến động về ranh giới các đơn vị hành chính và bộ máy quản lý
hành chính
ĐTH theo chiều rộng bằng việc mở rộng các quy mô đô thị dưới hình
thức xây dựng các phường mới, quận mới dẫn đến biến động ranh giới đơn
vị hành chính cũng như diện tích và dân số của đô thị và của các quận,
phường.
Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của đô thị mới nhỏ không còn phù hợp
khi quy mô đô thị tăng. Đồng thời với sự tác động mạnh mẽ đến công tác
quản lý Nhà nước về địa giới hành chính, quá trình ĐTH làm xuất hiện
dụng theo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đề phát sinh
trong quá trình đó bằng các hình thức và phương pháp thích hợp (bao gồm
bồi thường đất, bồi thường và giải toả các công trình trên mặt đất; TĐC, hỗ
trợ, đào tạo giải quyết việc làm mới; hỗ trợ, ổn định đời sống của người bị
thu hồi đất) nhằm mục tiêu thực hiện tốt kế hoạch, quy hoạch phát triển
kinh tế - xã hội, ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, góp phần thực
hiện tốt mục tiêu xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ
CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH là một tất yếu khách quan.
Ở nước ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng từng lô
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác các tiềm năng đất đai. Tuy nhiên
trong quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đề thu hồi, CĐMĐSDĐ, đặc biệt
là trong giai đoạn hiện nay. Có rất nhiều lý do khách quan chung xuất phát
từ: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quả
hơn, do sự đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh trong
quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước…
Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò hết sức
quan trọng và không thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng như
mọi mặt của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định cho
tất cả mọi nhu cầu: là nơi trú ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh
doanh, xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu của xã hội…phù hợp với
trình độ phát triển kinh tế xã hội ở từng thời kỳ mà nhu cầu sử dụng đất là
khác nhau. Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi cầu đất
đai lại luôn có xu hướng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm và hiệu quả. Do vậy, CĐMĐSDĐ là một tất yếu khách quan.
đai để làm nhà ở và các dịch vụ xã hội khác tạo sức ép mạnh mẽ cho thị
trường nhà đất Hà Nội. Hơn nữa trong xu hướng hội nhập thì sự giao thoa
văn hoá xã hội là tất yếu. Thị hiếu người tiêu dùng thay đổi theo chiều
hướng nhà ở cần nhiều phòng, diện tích lớn hơn; các nhu cầu giải trí gia
tăng như: tennis, golf…gây áp lực về đất đai.
Hiện nay, Việt Nam đang tăng cường mở rộng hợp tác quốc tế (gia
nhập WTO) nên Nhà nước có nhiều chính sách thông thoáng hơn, thu hút
đầu tư nước ngoài, đặc biệt một vài năm gần đây thị trường BĐS hết sức
sôi động nên các dự án đầu tư phát triển nhà ở gia tăng mạnh.
Việt Nam là đất nước có chính trị ổn định, là điểm đến lí tưởng của
khách du lịch và tổ chức các cuộc họp mang tầm cỡ quốc tế nên đòi hỏi
tăng các dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ để đáp ứng nhu cầu…Tất cả các lý do
trên đều là những nguyên nhân tất yếu dẫn đến phải CĐMĐSDĐ để đáp
ứng nhu cầu nói trên.
3. NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ
3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sở
khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng
chính đã được luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên
đất đai. Đối với công tác CĐMĐSDĐ từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính
chất định hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và lập
khu TĐC. Đối với địa phương chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc
khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đất không sát với thực tế thì
ở đó công tác đền bù, GPMB và TĐC gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp,
cấp GCN do công tác quản lý yếu kém hoặc do cấp GCN sai thẩm quyền.
Một số địa phương (cấp huyện) chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
ranh giới không rõ ràng, BĐĐC luôn thay đổi, hạn mức đất áp dụng không
công bằng đối với người bị ảnh hưởng. Có trường hợp được giao 300m
2
sau một thời gian sử dụng lấn chiếm diện tích tăng lên 400 m
2
, khi cấp
GCN lại được công nhận 700 m
2
. Để phục vụ tốt cho công tác đền bù TĐC,
khoản 1 điều 6-NĐ22/CP quy định một trong các điều kiện để được đền bù
là: có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, các
khu vực được cấp GCNQSDĐ đúng theo quy định của pháp luật, Hội đồng
đền bù sẽ xây dựng phương án đền bù, định giá đền bù thiệt hại cho người
bị ảnh hưởng thuận lợi, chính xác, công bằng và ngược lại.
3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
Các chính sách liên quan đến CĐMĐSDĐ đã được đề cập đến trong
rất nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nước để tìm biện pháp sửa đổi hoàn thiện
cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, trong đó có thị
trường BĐS. Tuy nhiên còn nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng cụ
thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướng dẫn chưa được
khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bị
hạn chế.
Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai và
chính sách đền bù GPMB nói riêng đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
quyền ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhưng việc tuyên truyền
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
khả thi không cao nên áp dụng vào thực tiễn đời sống bị hạn chế, bất cập,
phát sinh yếu kém. Bên cạnh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai
không thống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền, những cơ quan chức năng thiếu kinh nghiệm, chưa phát
huy được vai trò trách nhiệm trong việc áp dụng, triển khai thực hiện chính
sách đền bù GPMB và TĐC cộng với ý thức pháp luật của người dân chưa
đầy đủ là nguyên nhân làm cho nhân dân thiếu sự tin tưởng vào chính sách
pháp luật cũng như đai diện chính quyền các cấp và giảm hiệu lực của pháp
luật trong xã hội.
Trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử
dụng đất đai để xây dựng các công trình công cộng, an ninh quốc phòng…
ngày càng tăng đòi hỏi Nhà nước phải thu hồi đất của các chủ thể sử dụng
đất phục vụ mục đích trên. Nghị định 22/1998/NĐ-CP được ban hành tạo
ra khung pháp lý mới thống nhất trong cả nước về việc đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất. Tiếp đó là nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính
sách này trên thực tế còn nhiều vướng mắc có ảnh hưởng nhất định đến
tính pháp chế trong công tác GPMB. Việc xây dựng các văn bản dưới luật
có tác động trực tiếp đến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có
tác động tích cực trong công tác đền bù GPMB và TĐC. Ngược lại, sẽ gây
ra nhiều khiếm khuyết, hạn chế tính khả thi, làm giảm hiệu lực pháp luật,
làm giảm lòng tin của nhân dân đối với chủ trương, chính sách của Đảng và
Nhà nước, phát sinh khiếu kiện của nhân dân.
3.5. Yếu tố định giá đất và giá đất
Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trường được hiểu và áp
dụng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời khái niệm về thị trường
BĐS đang được hoàn thiện thông qua thực tiễn của nền kinh tế đất nước
mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Mặc dù
thể. Đồng thời giá đất trên thị trường luôn luôn biến động, trong khi đó việc
xây dựng bảng giá đất do cơ quan Nhà nước tiến hành lại dựa vào bảng giá
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đất được xây dựng từ trước không được điều chỉnh, bổ sung thì dù hệ số K
có được điều chỉnh tăng hay giảm đến 50% cũng khó có thể phản ánh đúng
giá trị thực tế của quyền sử dụng đất.
Mặt khác, việc phân loại đất, phân loại vị trí và phân hạng đất do đã
không phù hợp với tình hình hiện nay và cũng phần nào áp đặt chủ quan
của người làm công tác định giá nên giá đất được xây dựng vẫn chưa phù
hợp với giá thực tế trên thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân
chủ yếu của phần lớn đơn khiếu nại liên quan đến công tác đền bù thiệt hại,
GPMB trong thời gian qua.
3.6. Nhiệm vụ điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập
bản đồ địa chính
Việc điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập BĐĐC
thực hiện thống nhất trong cả nước theo quy định của pháp luật về đất đai,
nó có tác động trực tiếp đến công tác thu hồi đất, đền bù GPMB và TĐC
của các dự án. Thông tin BĐĐC giúp hội đồng đền bù có cơ sở pháp lý xác
định các thông tin ban đầu về thửa đất, những thông tin này phản ánh đầy
đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án. Hiện nay, nhiều địa phương thực
hiện công tác này rất chậm so với nhu cầu sử dụng và nhu cầu quản lý, có
khoảng 60-70% cấp xã chưa có BĐĐC, yếu tố này làm ảnh hưởng đến
nhiệm vụ quản lý của các địa phương và trực tiếp là việc xây dựng phương
án đền bù thiệt hại trong công tác đền bù GPMB và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất.
4. HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ
NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
4.1. Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước có liên quan
đồng, mục đích phát triển kinh tế.
Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải nằm trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; hoặc quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
Nội dung của chính sách bồi thường gồm có:
Ch ính sách bồi thường đất
Nguyên tắc bồi thường: Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện quy định
để được bồi thường thì được bồi thường (điều 8 của Nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 quy định có 1 điều kiện trong 11 điều
kiện quy định thì được bồi thường như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai...
Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND tỉnh,
thành phố xem xét để hỗ trợ.
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
để bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thu
hồi, trường hợp bồi thường bằng giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh
lệch bằng giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng
tiền. Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng,
không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
Trong Luật đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ, chính sách
này được cụ thể hoá đến từng trường hợp và tình huống: bồi thường đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; bồi thường đất ở; bồi
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công
cộng.
Ch ính sách bồi thường tài sản
xây dựng trên đất đổi người chủ sở hữu, với người đang sử dụng nhà ở
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thuộc sở hữu Nhà nước; đình, chùa..., cây trồng, vật nuôi, bồi thường cho
người lao động phải ngừng việc.
V ề giá đất
Trước năm 1992, Nhà nước giải quyết các vấn đề về đất, thu hồi,
CĐMĐSDĐ bằng phương pháp hành chính, kết hợp với động viên về tinh
thần, sau Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành,
ngoài phương thức hành chính, động viên tinh thần thì phương thức kinh tế
ngày càng được quan tâm, mở rộng. Một trong các biểu hiện của chủ trương
trên là Nhà nước đã thể chế hoá khái niệm “giá đất”, giá đất được tính toán
khi Nhà nước đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự án
phát triển.
Nguyên tắc cơ bản trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: Nhà
nước cho phép sử dụng đất vào mục đích nào thì khi bị Nhà nước thu hồi
được bồi thường theo giá đất có cùng mục đích sử dụng.
Để xác định giá đất và khung giá đất, vấn đề đầu tiên cần quan tâm là
phân vùng, phân hạng, phân loại đường phố và vị trí đất (theo Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16-1-2004 của Chính phủ)
4.2.2. Chính sách hỗ trợ
Chính sách hỗ trợ chủ yếu thể hiện trên 3 nội dung: hỗ trợ di chuyển, hỗ
trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo
việc làm.
H ỗ trợ di chuyển
Hộ gia đình được hỗ trợ từ 3 triệu đến 5 triệu mức cụ thể do UBND
tỉnh thành phố quyết định; các tổ chức di chuyển cơ sở được hỗ trợ chi phí
thực tế về di chuyển tháo dỡ và lắp đặt; người bị thu hồi đất ở, nhà ở được
tiêu chuẩn TĐC nhưng chưa kịp bố trí vào khu TĐC theo quy định và
. Trường hợp hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% quỹ
đất nông nghiệp (không bao gồm đất nông nghiệp, vườn ao trong cùng thửa
đất có nhà ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân xen kẽ trong khu
dân cư) mà đất đó có đủ một trong các điều kiện được bồi thường thì việc
hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ
trợ và số lượng lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND thành phố Hà Nội
quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
25
Copyright: Tài liệu đại học ©