Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Lời nói đầu
1. Lí do nghiên cứu đề tài
Đô thị hoá là quá trình tất yếu diễn ra không chỉ đối với Việt Nam mà
còn đối với tất cả các nớc khác trên thế giới, đặc biệt là các nớc châu á.
Những năm gần đây, quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ hết sức
nhanh chóng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thành phố ngày càng mở rộng
hơn và phát triển mạnh mẽ ra các vùng ven đô và phụ cận. Điều chỉnh quy
hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đợc Thủ tớng phê duyệt ngày
20/6/1998 đã xác định nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 là 25.000 ha
với dân số thành phố Hà Nội trung tâm là 2,5 triệu ngời, cần thêm khoảng
19.300 ha đất đai so với hiện nay. Cùng với việc xây dựng các chùm đô thị
đối trọng Miếu Môn, Xuân Mai, Hoà Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn, Xuân Hoà, Đại
Lải, Phúc Yên vùng ven đô của Hà Nội đang nằm trong phạm vi phát triển
trực tiếp của thủ đô ra bên ngoài. Để đáp ứng nhu cầu đó, một loạt các dự án
đầu t xây dựng các khu đô thị mới đã đợc thu hút ra các vùng ngoại vi để làm
cơ sở kinh tế vững chắc cho phát triển đô thị, kèm theo đó là sự phát triển của
hệ thống cơ sở hạ tầng chất lợng cao.
Trớc kia, Hà Nội mới chỉ có 4 quận nội thành là: Hai Bà Trng, Đống Đa, Ba
Đình, Hoàn Kiếm nhng hiện nay dới tác động của quá trình đô thị hoá, Hà Nội đã
hình thành thêm 5 quận nữa đó là: Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy, Hoàng Mai,
Long Biên. Theo đó, diện tích đất đặc biệt là đất nông nghiệp của các huyện
ngoại thành có xu hớng giảm mạnh. Vì vậy việc đánh giá những vấn đề phát sinh
trong quá trình đô thị hoá ở ngoại thành Hà Nội, từ đó đề xuất những giải pháp
giải quyết các vấn đề một cách cơ bản là việc làm hết sức cần thiết.
Trớc đòi hỏi của quá trình đô thị hoá vấn đề chuyển đổi mục đích sử
dụng đất theo hớng có hiệu quả ngày càng cao là yêu cầu tất yếu ở nớc ta nói
chung cũng nh Hà Nội nói riêng. Là một huyện thuộc ngoại thành Hà Nội
nên huyện Đông Anh vẫn còn đặc trng bởi sự pha trộn giữa các làng xã và
đất đai canh tác nông nghiệp. Để có thể hoà vào quá trình đô thị hoá, hơn lúc
nào hết vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đợc đặt lên hàng đầu.
năm 2000 - 2005 của quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh 2000 - 2010)
và đề xuất phơng hớng giải pháp cụ thể trong những năm còn lại của kỳ kế
hoạch cuối. Ví dụ thực tiễn đợc lấy chủ yếu từ huyện Đông Anh, có đan xen
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
một số ví dụ điển hình của các quận, huyện khác trên địa bàn thành phố Hà
Nội để chứng minh cho tính phổ biến của tình hình và tính khái quát của các
nhận xét.
4. Phơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện, đề tài đã lấy phơng pháp duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu. Đồng thời kết hợp chặt chẽ với
các phơng pháp khác nh: phơng pháp toán học, thống kê số liệu, phân tích,
tổng hợp, so sánh và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực
hiện có liên quan đến lĩnh vực này. Các số liệu trong đề tài đợc lấy từ các
nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nớc và trên các tạp chí, sách báo,
trang web chuyên ngành...
5. Kết cấu nội dung của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề
gồm các chơng sau:
Chơng I: Cơ sở khoa học của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong
quá trình đô thị hoá.
Chơng II: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình
đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
Chơng III: Phơng hớng và giải pháp thực hiện chuyển đổi mục đích sử
dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội
trong thời gian tới.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của TS.Nguyễn Thế
Phán và các cán bộ nhân viên trong Trung tâm Nghiên cứu Chính sách - pháp
luật đất đai nói riêng, Viện Nghiên cứu Địa Chính nói chung đã giúp đỡ em
Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế- xã hội của đô thị
và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng,
dịch vụ do vậy ĐTH gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào các điểm
dân c, đặc biệt là vào các đô thị hiện có và sự chuyển biến các hoạt động kinh
tế, chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
Quá trình này đòi hỏi việc xây dựng, mở rộng mạng lới hạ tầng kỹ
thuật, xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi và các công trình tạo lập đô thị
khác.
Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lợng sản xuất trong
nền kinh tế quốc dân, bố trí dân c, hình thành, phát triển các hình thức và điều
kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu
trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số.
1.1.2. Xu hớng đô thị hoá ở Việt Nam
1.1.2.1. Hình thành các trung tâm công nghiệp, thơng mại, dịch vụ trong
các đô thị lớn.
Sự hình thành các trung tâm có tính chất chuyên ngành trong những đô
thị lớn là xu thế nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của đô thị, là biểu hiện của
tính chuyên môn hoá cao trong sản xuất. Tất cả các hoạt động sản xuất có
cùng đặc điểm, tính chất đợc tập trung vào một khu vực tạo điều kiện đáp ứng
các nhu cầu tốt hơn, sản xuất với năng suất và hiệu quả cao hơn và tăng sức
cạnh tranh của các sản phẩm của đô thị, thị trờng lao động phong phú hơn
1.1.2.2. Hình thành các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, thơng mại ở các
vùng ngoại ô.
Sự hình thành các trung tâm công nghiệp của mỗi vùng có tính khách
quan nhằm đáp ứng các nhu cầu của sản xuất và đời sống ngày càng tăng lên
của chính vùng đó. Đó là biểu hiện của tính tập trung hoá trong sản xuất. Tuy
thẩm quyền xét duyệt.
Xây dựng các khu đô thị mới thực chất là quá trình ĐTH và là từng bớc
xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nớc, có cơ sở hạ tầng kinh tế, xã
hội và kỹ thuật hiện đại, môi trờng đô thị trong sạch đợc phân bố và phát
triển hợp lý trên địa bàn cả nớc, đảm bảo cho mỗi đô thị, theo vị trí và chức
năng của mình, phát huy đợc đầy đủ các thế mạnh góp phần thực hiện tốt hai
nhiệm vụ chiến lợc là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ Tổ quốc (quyết
định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/1/1998 của Thủ tớng Chính phủ phê duyệt
định hớng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020).
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Xây dựng các khu đô thị mới là kết quả của việc thực hiện các chơng
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và ĐTH đất nớc xuất phát từ yêu cầu
thực tế cải tạo chỉnh trang những thành phố quá chật chội, quá tải về dân số
đợc xây dựng thiếu quy hoạch trong những năm trớc đây. Việc xây dựng các
đô thị mới kiểu hiện đại chỉ có thể thực hiện trong điều kiện kinh tế cho phép
và đặc biệt với sự đầu t hợp tác của nớc ngoài.
1.1.3. Những vấn đề thờng phát sinh trong quá trình thực hiện đô thị hoá
ở Việt Nam
1.1.3.1. Mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp
Cả hai hình thức ĐTH đều dẫn đến sự chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất.
Hình thức phát triển theo chiều rộng đa đến tình trạng thu hẹp đất canh tác
nông nghiệp nhanh chóng vì một phần đất do Nhà nớc thu hồi để xây dựng
các công trình, một phần đất dân c bán cho những ngời từ nơi khác đến ở
hoặc kinh doanh. Trong quá trình ĐTH, Nhà nớc nắm thế chủ động
CĐMĐSDĐ tạo đà mạnh mẽ cho sự phát triển đô thị.
Trong điều kiện kinh tế nớc ta, ngoài mục tiêu công nghiệp hoá thì ĐTH
tất yếu dẫn đến tình trạng thu hẹp đất canh tác nông nghiệp. Thực chất quá
trình đó là thay đổi mục đích sử dụng đất: từ đất nông nghiệp chuyển sang
số, hình thành các khu dân c đô thị ở các vùng ngoại vi thì các hoạt động th-
ơng mại, dịch vụ phát triển, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hớng tăng khu
vực III. Ngoại thành là nơi có sự thay đổi mạnh mẽ về các hoạt động thơng
mại và dịch vụ.
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực đô thị mới
Trong quá trình ĐTH, kinh tế ở các đô thị mới tăng trởng nhanh chóng
nhờ có sự tập trung lực lợng sản xuất, tạo ra năng suất lao động cao, cách tổ
chức lao động hiện đại.
Thực chất quá trình tăng trởng kinh tế là quá trình tăng việc làm ở đô
thị. Quá trình đó vừa làm tăng tổng việc làm vừa làm chuyển đổi cơ cấu kinh
tế trong kinh tế đô thị. Ngợc lại việc chuyển đổi cơ cấu các ngành kinh tế đô
thị làm tăng trởng kinh tế đô thị theo chiều sâu, tăng năng suất lao động xã
hội, tăng GDP bình quân đầu ngời ở đô thị.
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực giáp ranh
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn luôn chịu ảnh hởng của
những ngoại ứng tích cực và tiêu cực. Mật độ dân c ở khu vực này sẽ tăng
dần, đất đai thay đổi nhanh về mục đích sử dụng. Một phần những ngời dân
nội thành mua làm nhà nghỉ, một phần sẽ trở thành nơi cung cấp dịch vụ giải
trí cho dân c nội thành. Cơ cấu kinh tế thay đổi theo hớng tích cực là khu vực
I giảm dần và thay vào đó là khu vực III.
1.1.3.4. Vấn đề phát triển hạ tầng kỹ thuật
Hình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng
Quá trình ĐTH là quá trình hình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng kỹ
thuật nh cấp điện, cấp thoát nớc, hệ thống thông tin liên lạc, trờng học, bệnh
viện,đờng giao thông Đây là những yếu tố th ờng xuyên không phát triển
kết hợp với những nhu cầu thực tế ở đô thị.
Mật độ giao thông đô thị tăng nhanh
Trong thời gian gần đây, việc chỉnh trang đô thị bao gồm cả quy hoạch
trồng cây xanh đã đợc chú ý đầu t. Nhng do nhiều yếu tố khách quan nh: quỹ
đất hạn chế nên diện tích dành cho cây xanh cha đạt theo tỷ lệ; quy hoạch đô
thị lại thờng xuyên thay đổi nên quy hoạch cây xanh cũng bị thay đổi theo;
việc lựa chọn cây xanh trồng trong đô thị còn theo cảm quan nên cây xanh
trong đô thị cha đạt đợc độ che phủ cũng nh cha tạo đợc ấn tợng riêng cho
cảnh quan môi trờng
1.1.3.6. Thay đổi hình thái kiến trúc
Hình thái kiến trúc đô thị đợc biểu hiện tập trung ở các kiểu nhà ở. Kiểu
nhà ở phản ánh trình độ văn hoá, mức sống, đặc điểm xã hội mỗi thời kỳ.
Hiện nay, những khu đô thị mới, những toà nhà hiện đại đang dần đợc thay
thế cho nhà mái ngói, mái rạ tr ớc kia.
1.1.3.7. Biến động về ranh giới các đơn vị hành chính và bộ máy quản lý
hành chính
ĐTH theo chiều rộng bằng việc mở rộng các quy mô đô thị dới hình
thức xây dựng các phờng mới, quận mới dẫn đến biến động ranh giới đơn vị
hành chính cũng nh diện tích và dân số của đô thị và của các quận, phờng.
Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của đô thị mới nhỏ không còn phù hợp
khi quy mô đô thị tăng. Đồng thời với sự tác động mạnh mẽ đến công tác
quản lý Nhà nớc về địa giới hành chính, quá trình ĐTH làm xuất hiện mâu
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thuẫn giữa cơ cấu kinh tế - xã hội hiện thực với thể chế quản lý hành chính
Nhà nớc. Quá trình ĐTH dẫn đến sự cần thiết tổ chức lại quản lý Nhà nớc
trên địa bàn. Về nguyên tắc thì ĐTH đến đâu cần tổ chức lại quản lý Nhà nớc
trên địa bàn đến đó.
1.2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Có nhiều tiêu chí tiếp cận khác nhau về CĐMĐSDĐ.
Về mặt nội dung công việc thì CĐMĐSDĐ bao gồm các bớc cụ thể sau:
trong quá trình đô thị hoá
CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH là một tất yếu khách quan.
ở nớc ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nớc làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nớc giao quyền sử dụng từng lô đất
cho các đối tợng cụ thể để khai thác các tiềm năng đất đai. Tuy nhiên trong
quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đề thu hồi, CĐMĐSDĐ, đặc biệt là trong
giai đoạn hiện nay. Có rất nhiều lý do khách quan chung xuất phát từ: cơ cấu
nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quả hơn, do sự
đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh trong quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc
Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò hết sức quan
trọng và không thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng nh mọi mặt
của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định cho tất cả mọi
nhu cầu: là nơi trú ngụ của con ngời, là địa bàn sản xuất kinh doanh, xây
dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu của xã hội phù hợp với trình độ phát
triển kinh tế xã hội ở từng thời kỳ mà nhu cầu sử dụng đất là khác nhau.
Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi cầu đất đai lại luôn có
xu hớng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Do vậy, CĐMĐSDĐ là một tất yếu khách quan.
Thứ hai, CĐMĐSDĐ là để đáp ứng yêu cầu sử dụng đất có hiệu quả
hơn. Trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp, hiện nay chúng ta đang có phong
trào xây dựng cánh đồng 50 triệu đồng/ha hay phát triển các trang trại có quy
mô lớn, muốn vậy phải chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mùa vụ hay
CĐMĐSDĐ từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác tốt hơn,
tạo ra cánh đồng có năng suất chất lợng cao. Hơn nữa, việc chuyển đổi đất từ
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đất nông thôn sang đất đô thị làm cho giá trị một đơn vị diện tích đất tăng lên
rõ rệt. Giả sử trớc đây đất nông nghiệp có giá 500.000 đồng/m
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ để đáp ứng nhu cầu Tất cả các lý do trên đều là
những nguyên nhân tất yếu dẫn đến phải CĐMĐSDĐ để đáp ứng nhu cầu nói
trên.
3. Những nhân tố tác động đến chuyển đổi mục đích
sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá
3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sở
khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng
chính đã đợc luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất
đai. Đối với công tác CĐMĐSDĐ từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính
chất định hớng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và lập
khu TĐC. Đối với địa phơng cha lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công
tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh
định các loại đất, định hớng sử dụng đất không sát với thực tế thì ở đó công
tác đền bù, GPMB và TĐC gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, hiệu quả thấp.
3.2. Yếu tố quản lý Nhà nớc về đất đai
Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên
quyết để triển khai các dự án nhng đây lại là khâu nhiều ách tắc mà chủ yếu
là do công tác quản lý Nhà nớc về đất đai của các địa phơng còn yếu kém,
nhiều vớng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất để tồn đọng khá dài
không giải quyết đợc. Không ít các trờng hợp Nhà nớc phải mặc nhiên công
nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng th pháp lý vi
phạm pháp luật đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân
dân do không có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết định không đúng của các
cấp có thẩm quyền, hiện tợng kéo dài tiến độ GPMB các dự án do các bên
không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật đều xuất phát từ nhiệm vụ quản lý
định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, các khu vực đợc cấp GCNQSDĐ
đúng theo quy định của pháp luật, Hội đồng đền bù sẽ xây dựng phơng án
đền bù, định giá đền bù thiệt hại cho ngời bị ảnh hởng thuận lợi, chính xác,
công bằng và ngợc lại.
3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
Các chính sách liên quan đến CĐMĐSDĐ đã đợc đề cập đến trong rất
nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nớc để tìm biện pháp sửa đổi hoàn thiện cho phù
hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng, trong đó có thị trờng BĐS.
Tuy nhiên còn nhiều vớng mắc trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một
chính sách có quá nhiều văn bản hớng dẫn cha đợc khắc phục nên hiệu quả
pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bị hạn chế.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai và
chính sách đền bù GPMB nói riêng đã đợc các cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhng việc tuyên truyền pháp
luật trong nhân dân của chính quyền các cấp không đợc quan tâm đúng mức,
trình độ dân trí cha đồng đều. Khi áp dụng các biện pháp, nhiều địa phơng
triển khai thiếu dân chủ, không công khai thiếu đồng bộ, nhất là đối với các
loại văn bản pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ
thể sử dụng đất.
Một số nơi, trong công tác đền bù và TĐC, nhiều cán bộ công chức lợi
dụng chức quyền vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân. Đồng thời do không
có các quy định áp dụng chế tài nên nhiều vụ việc tiêu cực đến nay vẫn cha
đợc xử lý dứt điểm. Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin của dân chúng cũng nh các nhà đầu t và là nguyên nhân trực
tiếp làm ảnh hởng đến tiến độ GPMB của các dự án và làm giảm tỷ lệ kế
hoạch đầu t của các nhà đầu t.
3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa
đất. Tiếp đó là nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về bồi thờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất. Tuy nhiên, do
nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính sách này trên thực tế còn
nhiều vớng mắc có ảnh hởng nhất định đến tính pháp chế trong công tác
GPMB. Việc xây dựng các văn bản dới luật có tác động trực tiếp đến các chủ
thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có tác động tích cực trong công tác
đền bù GPMB và TĐC. Ngợc lại, sẽ gây ra nhiều khiếm khuyết, hạn chế tính
khả thi, làm giảm hiệu lực pháp luật, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với
chủ trơng, chính sách của Đảng và Nhà nớc, phát sinh khiếu kiện của nhân
dân.
3.5. Yếu tố định giá đất và giá đất
Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trờng đợc hiểu và áp
dụng theo định hớng xã hội chủ nghĩa, đồng thời khái niệm về thị trờng BĐS
đang đợc hoàn thiện thông qua thực tiễn của nền kinh tế đất nớc mà trớc hết
là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Mặc dù pháp luật nói
chung và Luật đất đai không đề cập đến việc đất có giá nhng trên thực tế, lý
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thuyết giá trị BĐS bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức
mua đã chứng minh rằng đất đai có giá.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân đợc quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều 12
Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
năm 1998 và năm 2001 quy định: Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính
giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi bị thu hồi. Thực tiễn
trong quá trình thực hiện thu hồi đất GPMB, hầu hết đều bị ách tắc trong vấn
đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đã đợc điều
chỉnh 2 lần so với khung giá đất hiện hành, nếu chỉ đem áp dụng để tính thuế
Việc điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập BĐĐC
thực hiện thống nhất trong cả nớc theo quy định của pháp luật về đất đai, nó
có tác động trực tiếp đến công tác thu hồi đất, đền bù GPMB và TĐC của các
dự án. Thông tin BĐĐC giúp hội đồng đền bù có cơ sở pháp lý xác định các
thông tin ban đầu về thửa đất, những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện
trạng sử dụng đất khu vực dự án. Hiện nay, nhiều địa phơng thực hiện công
tác này rất chậm so với nhu cầu sử dụng và nhu cầu quản lý, có khoảng
60-70% cấp xã cha có BĐĐC, yếu tố này làm ảnh hởng đến nhiệm vụ quản
lý của các địa phơng và trực tiếp là việc xây dựng phơng án đền bù thiệt hại
trong công tác đền bù GPMB và TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất.
4. Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và nhà n-
ớc liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
4.1. Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nớc có liên quan
đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Năm 2003, sau Hội nghị Ban chấp hành Trung ơng lần thứ VII, Luật đất
đai năm 2003 đợc Quốc hội nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua
ngày 26-11-2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2004.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Thông t số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ tài chính sửa đổi,
bổ sung Thông t số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính h-
ớng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông t số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hớng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng
hợp bồi thờng bằng giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch bằng giá
trị thì phần chênh lệch đó đợc thực hiện thanh toán bằng tiền. Giá đất để tính
bồi thờng là giá đất theo mục đích đang sử dụng, không bồi thờng theo giá
đất sẽ đợc chuyển mục đích sử dụng.
Trong Luật đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ, chính sách
này đợc cụ thể hoá đến từng trờng hợp và tình huống: bồi thờng đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; bồi thờng đất ở; bồi thờng đối với
đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Chính sách bồi th ờng tài sản
Nguyên tắc bồi thờng tài sản: chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà
nớc thu hồi đất mà bị thiệt hại thì đợc bồi thờng; chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất khi Nhà nớc thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tợng không đợc bồi th-
ờng hoặc hỗ trợ tài sản; nhà ở, công trình tài sản gắn liền với đất đợc xây
dựng hay tạo lập sau khi quy hoạch đợc công bố, không đợc Nhà nớc cho
phép, xây dựng sau ngày 1-7-2004 trái với mục đích sử dụng đất đợc xác
định trong quy hoạch sau khi có quyết định thu hồi đất...thì không đợc bồi th-
ờng.
Về hạn mức đợc bồi thờng: Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân đợc bồi thờng bằng giá trị xây dựng mới của nhà,
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng do Bộ xây dựng ban hành. Đối
với nhà và các công trình xây dựng khác không thuộc đối tợng quy định tại
khoản trên đợc bồi thờng theo mức sau:
Mức bồi
thờng nhà và
công trình
=
Giá trị hiện có
188/2004/NĐ-CP ngày 16-1-2004 của Chính phủ)
4.2.2. Chính sách hỗ trợ
Chính sách hỗ trợ chủ yếu thể hiện trên 3 nội dung: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ
ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc
làm.
Hỗ trợ di chuyển
Hộ gia đình đợc hỗ trợ từ 3 triệu đến 5 triệu mức cụ thể do UBND tỉnh
thành phố quyết định; các tổ chức di chuyển cơ sở đợc hỗ trợ chi phí thực tế
về di chuyển tháo dỡ và lắp đặt; ngời bị thu hồi đất ở, nhà ở đợc tiêu chuẩn
TĐC nhng cha kịp bố trí vào khu TĐC theo quy định và không đợc bố trí vào
quỹ nhà tạm trung chuyển của thành phố, nếu tự nguyện bàn giao mặt bằng
đúng tiến độ và tự lo tạm c thì đợc hỗ trợ tiền thuê nhà tạm c 300.000
đồng/nhân khẩu thực tế ăn ở tại nơi thu hồi đất/tháng hoặc 600.000đồng/hộ
độc thân/tháng, nhng mức hỗ trợ không quá 1.800.000 đồng/hộ gia
đình/tháng.
Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất
nông nghiệp đợc giao thì đợc hỗ trợ ổn định đời sống là 35.000đồng/m
2
. Chủ
sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi thuộc tiêu chuẩn đợc TĐC hoặc trờng hợp bị
phá dỡ nhà ở thì đợc hỗ trợ ổn định đời sống bằng tiền cho các nhân khẩu
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thực tế đang ăn ở tại nơi thu hồi đất. Mức độ hỗ trợ bằng tiền cho một nhân
khẩu/tháng tơng ứng 30kg gạo tính theo thời giá trung bình ở địa Hà Nội tại
thời điểm bồi thờng do Sở Tài chính công bố.
Khi Nhà nớc thu hồi đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
đang sản xuất kinh doanh có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà n-
địa phơng. Các khu TĐC phải xây dựng phù hợp quy hoạch, tiêu chuẩn, quy
chuẩn xây dựng. Đặc biệt chú trọng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm đủ điều
kiện cho ngời sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ.
Tổ chức bố trí tái định c
Cơ quan có trách nhiệm tổ chức TĐC phải thông báo công khai đủ các
phơng án TĐC 20 ngày trớc khi Nhà nớc duyệt (bao gồm các thông tin địa
bàn, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế khuôn nền lô đất, căn hộ, giá
đất, giá nhà, dự kiến bố trí các căn hộ, chế độ u tiên...) và cho xem xét nhà ở
mới và thảo luận công khai.
Ngời bị thu hồi đất có quyền: đăng ký (bằng văn bản) đến nơi TĐC cụ
thể; đợc u tiên đăng ký hộ khẩu, chuyển trờng cho con em đang đi học; đợc
cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí; đợc từ chối vào khu TĐC nếu thấy nó
không đạt các điều kiện niêm yết công khai.
Đồng thời những ngời bị thu hồi đất cũng có nghĩa vụ thực hiện di
chuyển vào khu TĐC theo kế hoạch thời gian đã công bố; xây dựng nhà,
công trình theo quy hoạch; nộp tiền mua nhà và tiền sử dụng đất...
5. Kinh nghiệm của nớc ngoài
Quá trình ĐTH ở các quốc gia trên thế giới diễn ra hết sức mạnh mẽ.
Hầu hết ở tất cả các quốc gia đó, việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH đều
theo hớng mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp.
Dới đây là nghiên cứu về một số vấn đề liên quan đến CĐMĐSDĐ trong quá
trình ĐTH ở một số quốc gia trên thế giới nh: Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái
Lan.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
25
Copyright: Tài liệu đại học ©