Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2

MỤC LỤC

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................15

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
thuê nhà ở

I.

MỞ ĐẦU

Nề kinh tế đang ngày càng phát triển theo cơ chế thị trường, dịch vụ cho
thuê tài sản ở các thành phố và thị xã phát triển rộng rãi, đa dạng. Nhờ có
dịch vụ này mà nhân dân các tổ chức tiết kiệm được nhiều thời gian và tiền
của. Với một chi phí có hạn bên thuê có thể sở hữu một tài sản có giá trị lớn
đáp ứng được nhu cầu cần thiết của mình. Hợp đồng thuê nhà ở cũng là một
loại của hợp đồng thuê tài sản nhưng đối tượng của nó là bất động sản, cho
nên khi chuyể cho chủ thể khác, Nhà nước kiểm soát việcc huyể dịch đó.
Việc cho thuê nhà ở cần được tuân theo các quy định của từng loại hợp đồng
đó.
II. NỘI DUNG

Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01

1


Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2



Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2

chứng nhận của công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là
điều kiện có tính bắt buộc để cơ quan quản lý nhà nước quản lý quan hệ cho
thuê nhà ở. Nếu không tuân thủ những điều kiện này, coi như hợp đồng vi
phạm về hình thức và hợp đồng đó sẽ bị coi là vo hiệu.
2, Quền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
2.1Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở.
- Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng;
- Bên cho thuê nhà ở có nghãi vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng
ổn định trong thời hạn trong thời hạn thuê. Nghãi vụ bảo đảm cho
người thuê sử dụng ổn đinh nhà trong thời hạn thuê nhà là nghĩa vụ
quan trọng của người cho thuê đối với người thuê. Bộ luật Dân sự
đã quy định khi có sự thay đổi chủ sở hữu đối với người đang cho
thuê mà vãn còn thời hạn thuê với bên cho thuê trước; chủ sở hữu
mới có quyền và nghĩa vụ củ bên cho thuê đối với bên thuê. Bên
cho thuê nhà phải bảo đảm trong thời hạn thuê nhà không có người
thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng thì người thuê có
quền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định
kỳ hoặc theo thỏa thuận nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và
tính mạng cảu người thuê. Khi nhà ở có hư hỏng mà bên cho thuê
không bảo dưỡng sửa chữa gây thiệt hại cho thuê thì phải bồi
thường.
Theo Điều,494 Bộ Luật Dân sự, bên cho thê nhà có những quền sau
đây:
Thứ nhất, nhận đủ tiền thuê nhà như đúng thỏa thuận
Quền được nhận đủ tiền thuê nhà là quền cơ bản của bên của bên cho
thuê nhà. Mục đích của người xây nhà cho thuê là nhận khoản tiền cho thuê

Bên cho thuê nhà ở ngoài quền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng
thuê nhà trong trường hợp đã nêu trên, còn có quền đơn phương đình chỉ
thực hiện hợp đồng thuê nhà và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại trong những
trường hợp sau:
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01

4


Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2

+, Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không
có lý do chính đáng.
Nếu như bên thuê nhà không trả tiền nhà cho bên cho thuê quá ba tháng trở
lên mà không có bất cứ một lý do nào chính đáng thì người cho thuê nhà có
quền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Chỉ cần báo trước cho bên thuê nhà
một tháng, nếu không có thảo thuận khác. Như vậy để bảo vệ quền lợ cho
bên cho thuê nhà ở việc người cho thuê nhà ở có quền chấm dứt hợp đồng
cho thuê nhà là hoàn toàn hợp lý. Nhưng cần xem xét thận trọng trong quá
trình xác minh rõ lý do không đóng đủ tiền nhà bở có một số trường hợp do
bất khả kháng mà người thuê nhà ở không báo được lý do cho bên cho thuê
hoặc bên cho thuê lợi dụng điều đó để chấm dứt hợp đồng với bên thuê nhà.
+, Bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.
Muốn xách định được mục đích thuê nhà của từng ca nhân cần căn cứ vào
hợp đồng thuê nhà.
Ví dụ, nếu hợp đồng quy định chỉ được dùng nhà vào việc ở, không
được dùng vào mục đích khác, mà bên thuê lại sủ dụng nhà vào việc nuôi
Ong để lấy mật bán hay dùng vào sản xuất kinh doanh, làm kho chứa hàng
hóa…thì phải coi bên thuê nhà sử dụng không đúng mục đích thuê. Tuy
nhiên, trong trường hợp này bên cho thuê nếu dựa vào điều kiện này để đơn

vài viên ghạc ở nền nhà, đảo ngói chống dột… hay nhứng hư hỏng do chính
bên thuê nhà gây ra, thì đó là nghĩa vụ của bên thuê.
+, Bên thuê nhà làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng
nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xong quanh.
Đây là vấn đề mới được Bộ Luật Dân sự quy định, các văn bản pháp
luật trước đều không có quy định này. Tôn trọng trật tự công cộng là nghĩa
vụ của mọi công dân. Nhưng hiện nay một bộ phận lớn những người thuê
nhà sống trong khu tập thể, nên yêu cầu tôn trọng các quy tắc sinh hoạt công
cộng là yêu cầu cấp thiết đối với người thuê nhà, nên BLDS quy định thành
nghĩa vụ của người thuê nhà để đảm bảo cho việc sinh hoạt trong các khu
tập thể được bình an tuy nhiên, trong trường hợp này bên cho thuê nhà muốn
đơn phương chấm dứt hợp đồng, chứng minh bên thuê đã nhiều lần làm mất
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01

6


Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2

trật tự công cộng và việc mất trật tự đó, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh
hoạt bình thường của những người xung quanh.
+, Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đế vệ sinh môi trường.
Để đảm bảo cho cộng đồng sống và phát triển một cách bình thường,
việc bảo đảm vệ sinh môi trường là yêu cầu thiết hiện nay. Vì vậy BLDS đã
đưa vào tiêu chí này để buộc người thuê nhà có ý thức và trách nhiệm vệ
sinh nơi đang sống, nếu không bên cho thuê nhà sẽ có quyền đơn phương
thực hiện chấm dứt hợp đồng.
Thứ ba, Cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý,
nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở.
Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khác với sửa chữa nhà ở đang cho

và mục đích của hợp đồng thuê nhà .
2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà
- Nghĩa vụ của bên thuê nhà.
Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:
- sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận
- trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận
- giữu gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra.
- Tôn trong quy tắc sinh hoạt công cộng.
- Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận.
- Quyền của bên thuê nhà ở
Theo Điều 494, 497 BLDS, bên thuê nhà có các quyền sau đây:
- bên thuê nhà ở có quyền nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận. mục
đích của bên thuê nhà là nhằm thỏa mãn về chỗ ở của bên thuê, vì
vậy pháp luật ghi nhận quyền được nhận nhà theo đúng thỏa thuận
của bên thuê nhà ở.
Đây là quyền cơ của bên thuê nhà, vì một trong những mục đích của
hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn chỗ ở của bên thuê, quền được
nhận nhà theo đúng thỏa thuận là nhằm mục đích này. Quyền này của
bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà cảu bên cho thuê. Do đó,
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01

8


Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2

nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa thuận về thời gian,
chất lượng nhà…, bên cho thuê đẫ vi phạm hợp đồng thuê nhà và phải
chịu trách nhiệm dân sự đối với bên thuê nhà, như phải bồi thường
thiệt hại do việc chậm trêc việc giao nhà gây ra cho bên thuê. Bên

nhà khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại và bên thuê
mới phải làm hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Thời
hạn hợp đồng phải nằm trong thời hạn mà bên thuê cho thuê đã
giao kết với bên thuê ban đầu, trừ trường hợp bên thuê ban đầu
đồng ý ký với thời hạn dài hơn. Bên thuê lại cũng có quyền và
nghĩa vụ của bên thuê nhà ở. Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang
thuê và cải tạo, nâng cấp do bên cho thuê ban đầu chịu trách
nhiệm.
- Bên nhà ở được tiếp tục thuê theo đúng các điều kiện đã thảo thuận
với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu đối với
nhà. Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thê xảy ra trong
các trường hợp chủ sỏ hữu bán nhà, cho tặng, đổi… Nếu hợp đồng
thuê nhà với chủ sỏ hữu cũ vẫn còn có thời hạn, thì bên thuê nhà sẽ
tiếp tục được thuê với điều kiện như đã thỏa thuận với chủ sỏ hữu
cũ. Chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên thuê cho
thuê nhà đã quy định trong hợp đồng và trong BLDS.
Pháp luật quy định như trên là xuất pahts từ nguyên tắc hợp đồng
thuê nhà nói riêng mà thuê tài sản nói chung, bên thuê chỉ pahir trả
lại tài sản khi hết hạn hợp đồng thuê, bên cho thuê muốn lấy lại
nhà trước thời hạn phải được sự đồng ý cảu bên thuê. Nguyên tắc
này không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu nhà cho thuê.
Chính vì vậy trong hợp đồng mua bán nhà ở, nếu nhà đang bán
đem cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên thuê nhà biết,
để bên mua nhà phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ của
- Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận với
bên cho thuê thuê tiếp với bên cho thuê trên cơ sở bình đẳng và
cùng có lợi, chứ không trên cơ sở quyền ưu tiên thuê nhà tiếp. Bên
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01

10

thừa kế như vợ, chồng, con… Quy định như vậy là tạo điều kiện cho người
Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01

11


Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2

ở cùng với bên thuê nhà có chỗ ở ổn định. Người cùng chung sống ở đây có
thể là người thân thích nhưng cũng có thể là những người khác cùng quê
chung nhà để ở.
Khi bị hư hỏng nặng, bên thuê nhà có quyền bên cho thuê phải sửa chữa.
Ben thuê nhà ở cũng có quền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường
hợp nếu có yêu cầu mà bên cho thuê không chịu sửa chữa và bồi thường
thiệt hại ( nếu có). Đối với những hư hỏng không lớn thì bên thuê nhà có
quyền yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa theo định kỳ hoặc theo thảo thuận.
Trong trường hợp có thỏa thuận mà khi có yêu cầu củ bên thuê mà bên cho
thuê vẫn không sửa chữa thì bên thuê có thể tự sủa chữa và yêu cầu thanh
toán hoặc trừ vào tiền thuê nhà.
3, Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Theo quy định tại Điều 499 Bộ Luật Dân sự thì hợp đồng thuê nhà ở trong
những trường hợp sau đây:

-Hợp đồng thuê nhà hết hạn
Thời hạn thuê nhà ở là thời hạn mà các bên đã thỏa thuậnvà được
ghi trong hợp đồng thuê nhà ở. Nếu hợp đồng không xác định thời
hạ thuê, thì hợp đồng chấm dứt sau 6 tháng, kể từ ngày bên cho
thuê thông báo cho bên thuê về việc đòi nhà.
- Nhà cho thuê không còn
Đây là trường hợp do nhà bị tiêu hủy, hỏa hoạn, hoặc trường hợp do

bên B được quyền ưu tiên tiếp tục thuê, giá cho thuê sẽ do hai bên thương
lượng.
3. Các hạng mục xây dựng gắn liền với kết cấu xây dựng không
thể di chuyển thuộc về bên cho thuê khi chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên bên
thuê sẽ bàn giao lại cho bên cho thuê mà không phải hoàn trả lại hiện trạng
ban đầu.

Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01

13


Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2

4. Bên thuê phải thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà, tiền điện, nước
và các chi phí khác đã sử dụng (bên cho thuê có quyền truy đòi nếu nhận
được các hóa đơn sau khi chấm dứt hợp đồng).
5. Nếu trong thời gian thuê nhà có phát sinh việc nhà, đất cho thuê
bị giải tỏa, di dời thì bên cho thuê phải thông báo trước cho bên thuê trước
03 tháng.
6. Hai bên cam kết thực hiện đúng và đầy đủ các điều khoản đã ghi
trong hợp đồng, trường hợp phát sinh tranh chấp, hai bên cùng nhau thương
lượng giải quyết, nếu hai bên không tự giải quyết được thì có quyền khởi
kiện đến Tòa án nhân dân các cấp để yêu cầu giải quyết theo quy định của
pháp luật.
Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này chỉ có giá trị khi
được lập thành văn bản do hai bên cùng ký tên và được cơ quan có thẩm
quyền chứng nhận.

III. KẾT BÀI

4. www.diendanphapluat.vn
5. www.thuvienphapluat.vn

Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01

16


Bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự module2

MỤC LỤC

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................15

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
thuê nhà ở

Đinh thị Lê – 350144 – N07 – TL0 – Nhóm 01

17