MỤC LỤC
ĐỀ BÀI:
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
BÀI LÀM:
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, thuê nhà là một trong
những giao dịch phổ biến và thông dụng vì đáp ứng được nhu cầu sử dụng
và khai thác nhà ngày càng một lớn trong các tầng lớp dân cư. Với nguồn tài
chính hạn chế không thể trở thành một chủ sở hữu đối với nhà thì chủ thể
vẫn có thể có quyền khai thác, sử dụng nhà với hình thức đi thuê. Thuê nhà
để ở, để mở văn phòng, bến bãi, cơ sở sản xuất kinh doanh, cửa hàng, cửa
hiệu…
Vì vậy, em xin chọn đề tài cho bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự
Việt Nam ( module 2 ) là: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
thuê nhà ở.”.
NỘI DUNG VẤN ĐỀ
I. Khái niệm về hợp đồng thuê nhà
1. Định nghĩa
1
Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho
thuê giao nhà và chuyền quyền sử dụng nhà cho bên thuê trong một thời hạn
và bên cho thuê phải trả tiền thuê nhà.
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ.
Sau khi hợp đồng được ký kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các
bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và
ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên thuê nhà ở.
Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và
phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa
những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù.

khung giá thuê nhà thì các bên không được thỏa thuận vượt quá khung giá
đó. Trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo
nhà và được bên thuê nhà đồng ý thì bên cho thuê nhà được quyền điều
chỉnh giá thuê nhà. Giá thuê nhà sau khi được cải tạo do các bên thỏa thuận;
trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà có quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường cho bên thuê nhà
theo quy định của pháp luật.
5. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà.
Chủ thể của hợp đồng thuê nhà bao gồm các cá nhân ( cá nhân mang
quốc tịch Việt Nam hoặc người nước ngoài ), pháp nhân, các tổ chức khác
phải đáp ứng các yêu cầu về năng lực chủ thể trong các giao dịch dân sự nói
chung.
Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà thuê, đó à
chủ sở hữu của nhà cho thuê. Những người được chủ sở hữu ủy quyền thực
hiện quyền sử dụng đối với ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp
đồng chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê
3
lại nhà nếu có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê. Người được chủ sở
hữu nhà ủy quyền quản lý không được phép cho thuê nhà đó.
Bên cho thuê nhà cũng có thể không phải là chủ sở hữu trong các
trường hợp do pháp luật quy định. Đó là trường hợp người chiếm hữu không
có căn cứ pháp luật đối với nhà thuê cũng có quyền sử dụng ( khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản); bên nhận thế chấp nhà sau khi thu
giữ nhà và chờ xử lý nhà thế chấp đó ( Nghị định 163/2006/NĐ – CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm).
Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn
bản của tất cả các chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc
sở hữu chung cho thuê phần nhà thuộc sở hữu của mình.
Bên thuê là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê và đáp
ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật nếu có. Nếu bên thuê nhà có nhiều

thì phải bồi thường.
Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau, trong đó nghĩa vụ
giao nhà cho bên thuê có tầm quan trọng nhất. Bên cho thuê có thực hiện
nghĩa vụ này, mục đích của hợp đồng thuê nhà ở mới đạt được, bên thuê mới
có nhà để ở. Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng,
có nghĩa phải giao nhà đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao
đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng.
Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn
thuê, đây là nghĩa vụ mới được quy định trong Bộ Luật Dân sự. Các văn bản
pháp luật trước đó chưa nêu nghĩa vụ này, xuất phát từ nghĩa vụ này, Bộ
Luật Dân sự đã quy định “khi có thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho
thuê mà vẫn còn thời hạn thuê hoặc trong thời hạn lưu cư, thì bên thuê có
quyền tiếp tục thuê nhà với những điều kiện như đã thỏa thuận với bên cho
thuê trước; chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đối
với bên thuê”. Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không
có người thứ ba tranh chấp. Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế
5
quyền sử dụng của người thuê, thì người thuê có quyền đơn phương đình chỉ
hợp đồng.
Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận,
nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê. Để thực
hiện nghĩa vụ này, khi bên cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa
lớn, bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước một tháng về thời điểm
bắt đầu và thời gian sửa chữa.
Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa
chữa lớn đột xuất, bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà.
Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ
ở, thì không phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài
thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửa chữa.
Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có thể