Bài tập lớn học kỳ Luật Dân sự module 2
Lời mở đầu
Hợp đồng dân sự vốn là một phương thức cơ bản để các chủ thể thực hiện việc
lưu thông và trao đổi hàng hóa, dịch vụ. Trong đó không thể không kể đến hợp đồng
thuê nhà ở. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống con người, là nhu cầu không thể thiếu
của mỗi cá nhân, mỗi gia đình bởi từ ngàn xưa ông cha ta đã luôn tâm niệm một điều
“có an cư mới lạc nghiệp”.
Trong thực tế có rất nhiều trường hợp do chưa nắm vững các quy định của pháp
luật về hợp đồng nên khi xác lập, thực hiện hợp đồng, các bên chủ thể không đáp
ứng được các yêu cầu của pháp luật nên thường làm cho hợp đồng rơi vào tình trạng
không có hiệu lực. Mặt khác, do không nắm vững được các nghĩa vụ cũng như
quyền lợi của mình nên trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên thực hiện không
đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ, làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên kia, vì vậy
nhiều tranh chấp đáng tiếc xảy ra. Do vậy, để hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên trong vấn đề cho thuê nhà ở, sau đây em xin trình bày đề tài :
“Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở”.
Nội dung
I. Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở
1. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở
Nhà ở là một loại tài sản có tính chất và tầm quan trọng đối với cuộc sống của
con người nên dù hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng tài sản
nhưng BLDS đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong
hợp đồng thuê tài sản.: “Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên;theo đó
bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà cho bên thuê sử dụng
vào việc ở trong một thời hạn nhất định và nhận tiền cho thuê nhà; còn bên thuê có
nghĩa vụ sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời
hạn và phương thức thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở
1
Vi Thị Hồng Duyên MSSV : 351953
Bài tập lớn học kỳ Luật Dân sự module 2

thỏa thuận về việc trả tiền thuê nhà ở thì đó không là hợp đồng thuê nhà ở nữa mà là
hợp đồng mượn nhà ở. Bởi vậy, hợp đồng thuê nhà ở luôn là hợp đồng có đền bù.
2
Vi Thị Hồng Duyên MSSV : 351953
Bài tập lớn học kỳ Luật Dân sự module 2
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận
Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở là thời điểm giao kết hợp
đồng. Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở
phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điều khoản chủ yếu của hợp
đồng như: giá thuê, thời hạn thuê, đối tượng thuê... Do hợp đồng thuê nhà ở bắt buộc
thực hiện dưới hình thức văn bản nên sẽ có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký
vào văn bản. Đối với những trường hợp mà hợp đồng phải được công chứng, chứng
thực và đăng ký thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng
hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở
Do hợp đồng thuê nhà ở là một giao dịch dân sự nên hợp đồng chỉ có hiệu lực
pháp luật khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy
định tai Điều 122 BLDS 2005 đó là:
-Người tham gia hợp đồng có năng lực hành vi dân sự
-Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội.
-Người tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện.
-Hình thức của hợp đồng phù hợp với các quy định của pháp luật.
4. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là nhà ở. Có thể là nhà cấp 4, có thể là nhà
kiên cố, nhà 1 tầng hay nhiều tầng, có thể là một căn hộ trong nhà chung cư.
Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì “nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cuả hộ gia đình, cá nhân”.
Để nhà ở có thể tham gia giao dịch thuê nhà ở thì theo quy định tại Điều 91 Luật
Nhà ở 2005 thì nhà ở cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:

thuộc sở hữu của mình”.
• Trường hợp chủ thể thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải đúng đối tượng là những đối
tượng được quyền thuê tại Điều 53, Điều 60 Luật Nhà ở và Điều 24, Điều 34 Nghị
định 90/2006 như cán bộ công chức, công nhân làm việc trong các khu kinh tế đặc
biệt... Và trong quá trình thực hiện hợp đồng bên thuê không được chuyển nhượng,
chuyển đổi cho thuê lại nhà ở đó cho người khác.
b. Bên thuê nhà ở
Là mọi cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê để ở (công dân Việt Nam hoặc
người có quốc tịch nước ngoài) và pháp nhân trong trường hợp thuê nhà cho thành
viên của mình ở. Bên thuê là một bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở nên cũng
phải đáp ứng những điều kiện về chủ thể khi giao kết hợp đồng để hợp đồng đó có
hiệu lực pháp luật.
4
Vi Thị Hồng Duyên MSSV : 351953
Bài tập lớn học kỳ Luật Dân sự module 2
• Trường hợp bên thuê là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá
nhân nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng và điều kiện được thuê
nhà ở phải tuân theo các quy định tại Điều 131 Luật Nhà ở và khoản 1 Điều
67 Nghị định 90/2006 đó là:
- Tổ chức cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ 3 tháng liên
tục trở lên.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang ở Việt Nam có nhu cầu thuê nhà ở.
• Trường hợp bên thuê là đối tượng được thuê nhà ở xã hội thì phải tuân theo
các quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở như sau:
1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan,
quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm
việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và
các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một

thỏa thuận hoặc được xác định vào mục đích thuê.
Thời hạn thuê phụ thuộc vào nhu cầu cần nơi ở của bên thuê dài hay ngắn nên
pháp luật hiện hành chỉ quy định về thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở tại
khoản 1 Điều 499 BLDS và khoản 1 Điều 103 Luật Nhà ở: “hợp đồng thuê nhà ở
chấm dứt khi thời hạn thuê đã hết, với hợp đồng thuê nhà ở không xác định thời hạn
thì chấm dứt sau 6 tháng kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết về việc
đòi nhà”.
B. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở
Khi hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực đó cũng là thời điểm làm phát sinh quyền
và nghĩa vụ của các bên. Các bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở cũng có các
quyền và nghĩa vụ theo các quy định chung trong hợp đồng thuê tài sản như: nghĩa
vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê của bên cho thuê, nghĩa vụ bảo quản
tài sản thuê... Tuy nhiên do hợp đồng thuê nhà ở có những nét đặc thù riêng nên
pháp luật hiện hành có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và
bên thuê khi thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.
I. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê
1, Nghĩa vụ của bên cho thuê
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê nhà, Điều 493 và Điều 494
BLDS có quy định các nghĩa vụ đối với bên cho thuê nhà như sau:
6
Vi Thị Hồng Duyên MSSV : 351953
Bài tập lớn học kỳ Luật Dân sự module 2
- Thứ nhất là: Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp
đồng mà các bên đã thỏa thuận và cam kết như diện tích nhà, chất lượng nhà, các đồ
nội thất kèm theo (nếu có), hệ thống công trình phụ (nếu có) bảo đảm cho bên thuê
sử dụng ổn định nhà ở trong thời gian thuê. Nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ giao
nhà như : giao nhà không đúng thời hạn, nhà không đúng chất lượng, thiết bị nội thất
không có đủ như đã thỏa thuận trong hợp đồng... thì bên thuê có quyền đơn phương
chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Thứ hai là : Bên cho thuê nhà ở có nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định

thấm nước, nền nhà bị lún, kiểm tra hệ thống điện nước... thì bên cho thuê có nghĩa
vụ phải thực hiện đúng những cam kết đó. Khi ngôi nhà có những hư hỏng mà bên
cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa dẫn tới gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi
thường. Đây là nghĩa vụ chủ yếu của bên cho thuê để tránh tình trạng bên cho thuê
lợi dụng sự phụ thuộc về nhà ở của bên thuê mà cố ý không sửa chữa nhà hư hỏng
gây khó khăn cho bên thuê trong thời gian thuê.
Ví dụ : Trong vụ sập đổ nhà 5 tầng số 47B phố Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa,
Hà Nội ngày 31/3/2011 vừa qua đã gây ra hậu quả nghiêm trọng là làm sập một phần
siêu thị máy tính Đăng Khoa và ảnh hưởng tới nhiều hộ dân xung quanh, trong đó có
ảnh hưởng trực tiếp đến ngôi nhà gần đó của ông A (đang cho chị B thuê nhà để ở),
cụ thể là một bức tường bị nứt, mái nhà bị vỡ. Trong trường hợp này ông A phải có
nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng của ngôi nhà, đảm bảo cho chị B sử dụng ổn định và
an toàn ngôi nhà đi thuê. Còn chuyện chủ sở hữu ngôi nhà 5 tầng bị sập đổ bồi
thường thiệt hại mà họ đã gây ra cho ngôi nhà của ông A là việc thỏa thuận giữa hai
bên sau này, không liên quan đến trách nhiệm của ông A phải sửa chữa ngôi nhà của
mình đang cho chị B thuê.
o Đối với nhà ở công vụ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ có các nghĩa vụ
riêng. Cụ thể là :
- Cho thuê nhà đúng đối tượng và điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành;
Tập hợp và lưu giữ đầy đủ hồ sơ nhà ở công vụ; Phối hợp với các cơ quan chức năng
8
Vi Thị Hồng Duyên MSSV : 351953
Bài tập lớn học kỳ Luật Dân sự module 2
của địa phương trong việc đảm bảo an ninh trật tự đối với nhà ở công vụ. Các cơ
quan chức năng về an ninh trật tự có trách nhiệm phối hợp theo y êu cầu của đơn vị
quản lý nhà ở công vụ; Thực hiện việc bảo trì nhà ở công vụ theo quy định; Xem
xét, kiến nghị với UBND cấp tỉnh sắp xếp, bố trí cho cán bộ, công chức sau khi trả
lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về chỗ ở được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội
trên phạm vi địa bàn.(Theo Điều 30 – Nghị định 71/2010/NĐ-CP).
- Đối với việc thuê nhà ở xã hội, thực hiện quản lý vận hành, khai thác quỹ nhà ở xã

những hành vi sau :
- Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính
đáng. Để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê nhà, tại khoản 1 Điều 498 BLDS năm
2005 quy định: khi bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở
lên mà không có lý do chính đáng thì bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng. Mục đích của bên cho thuê là nhận được khoản tiền cho thuê
nhà để họ thu được những chi phí mà họ đã bỏ ra ban đầu như chi phí xây dựng,
trang trí nội thất...và có lãi. Nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong
ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng sẽ bị coi là vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ trả tiền, ảnh hưởng đến quyền lợi của người cho thuê nhà, vì vậy trong
trường hợp này pháp luật quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt
hợp đồng.
- Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương
chấm dứt thực hiện hợp đồng trong trường hợp bên thuê nhà sử dụng nhà không
đúng mục đích thuê, nếu mục đích thuê nhà của bên thuê trong hợp đồng thuê nhà ở
không phải để ở mà để sử dụng vào mục đích khác như kinh doanh, dùng làm kho
dự trữ hàng hóa... Nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho
bên thuê thì bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại. Trong
trường hợp này, bên cho thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại
này là do nguyên nhân bên thuê nhà sử dụng không đúng mục đích thuê.
10
Vi Thị Hồng Duyên MSSV : 351953