ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
***

DƢƠNG THỊ YẾN

NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ XÂY DỰNG
CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH HUYỆN HIỆP HÒA,
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số
: 60850103
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS Đinh Thị Bảo Hoa

Hà Nội 2015


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ................................ 5
1.1. Khái quát hệ thống hồ sơ địa chính .................................................................. 5
1.1.1. Hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính............................................................... 5
1.1.2 Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính ....................................................................... 7
1.1.3 Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ...................................... 7
1.1.4 Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính ................................................................. 8
1.2 Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính ................................................................ 9
1.2.1 Khái niệm dữ liệu và cơ sở dữ liệu địa chính ............................................... 10
1.2.2 Nội dung dữ liệu địa chính ........................................................................... 10
1.2.3 Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính .............................................. 11

2.4 Mô hình tổ chức CSDL tại huyện Hiệp Hòa ................................................... 39
2.5 Kiến trúc hệ thống thông tin quản lý CSDL đất đai Huyện Hiệp Hòa ........ 41
2.5.1 Mô hình kiến trúc thông tin của hệ thống CSDL đất đai tập trung tỉnh Bắc
Giang ...................................................................................................................... 41
2.5.2 Mô hình tổng thể hệ thống thông tin đất đai Huyện Hiệp Hòa ................... 42
2.6 Nội dung CSDL đất đai Huyện Hiệp Hòa ....................................................... 45
2.6.1 Dữ liệu không gian ....................................................................................... 46
2.6.2 Dữ liệu phi không gian ................................................................................. 46
2.7 Quy trình công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ................................. 47
2.7.1 Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu không gian địa chính từ bản đồ địa
chính....................................................................................................................... 48
2.7.2 Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu thuộc tính từ hồ sơ ............................ 57
2.7.3 Liên kết dữ liệu không gian và thuộc tính địa chính để tạo CSDL địa chính60
CHƢƠNG 3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA
CHÍNH HUYỆN HIỆP HÒA – TỈNH BẮC GIANG........................................... 61
3.1 Các bƣớc thực hiện và kết quả ứng dụng thực nghiệm ViLIS vào việc xây
dựng cơ sở dữ liệu( lấy dữ liệu ví dụ xã Mai Đình – huyện Hiệp Hòa) .............. 61
3.1.1 Thu thập tài liệu ............................................................................................ 61
3.1.2 Phân loại và hoàn thiện hồ sơ địa chính hiện có........................................... 61
3.1.3 Chuẩn hóa dữ liệu không gian địa chính từ bản đồ địa chính ...................... 63
3.1.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian địa chính xã Mai Đình ......................... 65
3.1.5 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính xã Mai Đình........................... 67
3.1.6 Cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính .................. 72
3.2 Đánh giá hiệu quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc
Giang ......................................................................................................................... 75
3.2.1 Kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai trước khi sử dụng phần mềm ViLIS75
3.2.2 Kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai khi sử dụng phần mềm ViLIS .. 81


3.3 Khó khăn phát sinh trong quá trình xây dựng CSDL địa chính huyện Hiệp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

TNMT

Tài nguyên môi trường

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hiệp Hòa 6 tháng đầu năm 2015: .........................................................37
Bảng 2.2 Thống kê thực trạng hệ thống phần mềm quản lý đất đai tại phòng TNMT
Hiệp Hòa .........................................................................................................38
Bảng 3.1 Thống kê số lượng hồ sơ giải quyết bằng phương pháp thủ công tại
VPĐK QSD đất huyện Hiệp Hòa từ năm 2002-2004 .....................................76
Bảng 3.2 Thống kê số lượng hồ sơ giải quyết bằng phần mềm MicrostationFamis tại VPĐK huyện Hiệp Hòa từ năm 2010-2012 ...................................79
Bảng 3.3 Thống kê số lượng hồ sơ giải quyết bằng phần mềm ViLIS từ năm
2014-2015 .......................................................................................................84
Bảng 3.4 Thống kê kết quả phiếu điều tra ý kiến cán bộ sử dụng phần mềm

Hình 2.1 Mô hình tổ chức CSDL tại huyện Hiệp Hòa ...................................40
Hình 2.2 Mô hình kiến trúc thông tin của hệ thống CSDL đất đai tập trung
tỉnh Bắc Giang ...............................................................................................41
Hình 2.3 Mô hình tổng thể hệ thống thông tin đất đai Huyện Hiệp Hòa .......43
Hình 2.4 Qui trình tổng quát xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ...................48
Hình 2.5 Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu không gian địa chính ..........49
Hình 2.6 Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu thuộc tính địa chính ............57
Hình 2.7 Liên kết dữ liệu không gian và dư liệu thuộc tính tạo thành cơ sở dữ
liệu địa chính theo chuẩn ...............................................................................60
Hình 3.1 Kiểm tra chuẩn hệ quy chiếu không gian bằng phần mềm MGE ...64
Hình 3.2 Dữ liệu xã Mai Đình đã được chuẩn hóa không gian theo chuẩn địa
chính trên phần mềm Microstation ................................................................65
Hình 3.3 Chuyển đổi bản đồ từ định dạng DGN sang định dạng Shape .......65
Hình 3.4 Khởi tạo CSDL không gian cho xã Mai Đình .................................66
Hình 3.5 Giao diện chuyển đổi dữ liệu từ Famis vào CSDL SDE .................66
Hình 3.6 Dữ liệu bản đồ xã Mai Đình khi đưa vào phần mềm VILIS ...........67
Hình 3.7 quy trình xây dựng CSDL thuộc tính xã Mai Đình .........................67


Hình 3.8 Làm việc với phân hệ kê khai đăng ký ............................................69
Hình 3.9 Tạo đơn đăng ký ..............................................................................69
Hình 3.10 Nhập thông tin chủ sử dụng .........................................................70
Hình 3.11 Nhập thông tin thửa đất ................................................................70
Hình 3.12 Nhập thông tin giấy chứng nhận ..................................................71
Hình 3.13 CSDL địa chính xã Mai Đình......................................................71
Hình 3.14 Menu Biến động của Hệ thống thông tin đất đai ..........................72
Hình 3.15 Thực hiện và cập nhật thế chấp quyền sử dụng đất ......................73
Hình 3.16 Đăng ký biến động chuyển quyền..................................................73
Hình 3.17 Khởi tạo kho hồ sơ số ....................................................................74
Hình3.18 Lập và in các loại sổ ......................................................................74


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành quá trình học tập và thực hiện luận văn này, lời đầu tiên tôi
xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến tập thể các giáo sư, các nhà khoa học, thầy
giáo, cô giáo của trường đại học Khoa học và Tự nhiên đã tận tình truyền đạt kiến
thức chỉ bảo tôi trên con đường học tập nghiên cứu khoa học.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Đinh Thị Bảo Hoa là người
hướng dẫn luận văn của tôi, đã giành nhiều tâm huyết, trí tuệ mẫn tiệp của mình,
giúp định hướng khoa học và luôn động viên khích lệ tôi hoàn thành luận văn một
cách tốt nhất
Xin cảm ơn các cán bộ nhân viên Phòng tài nguyên và môi trường huyện
Hiệp Hòa, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hiệp Hòa đã nhiệt tình giúp
đỡ và cung cấp cho tôi nhiều tài liệu, số liệu và các thông tin quan trọng cũng như
đóng góp cho luận văn của tôi nhiều ý kiến quý báu.
Xin cảm ơn bạn bè lớp Cao học Quản lý đất đai 2013 - 2015 cùng bạn bè,
đồng nghiệp tại công ty cổ phần tư vấn Sơn Hà đã ủng hộ, động viên tôi hoàn thành
luận văn.
Cuối cùng tôi xin đặc biệt cám ơn những người thân trong gia đình đã quan
tâm chia sẻ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi có thể yên tâm vững lòng hoàn thiện luận
văn này
Tác giả luận văn

Dương Thị Yến


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Trong thời đại ngày nay, công nghệ thông tin thực sự là một công cụ không
thể thiếu trong hiện đại hóa nền hành chính, đặc biệt là việc ứng dụng công nghệ
thông tin nhằm đổi mới các quy trình hoạt động, tăng cường năng lực của nền hành

trước nhiều thách thức lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực nhạy cảm như quản lý đất đai.
Công tác quản lý, lưu trữ hồ sơ đất đai ở Huyện Hiệp Hòa nói riêng và ở tỉnh Bắc
Giang nói chung gặp một số khó khăn thách thức: Khối lượng dữ liệu cần xử lý
lớn, có giá trị kinh tế cao, liên quan đến nhiều đối tượng trong xã hội; Dữ liệu đất
đai biến động hàng ngày do nhu cầu thực tế và tốc độ đô thị hóa cao nhưng việc cập
nhật, chỉnh lý chưa được thực hiện thường xuyên theo quy định; Nhu cầu tiếp cận
và khai thác thông tin về đất đai của cá nhân, tổ chức rất lớn; Yêu cầu khai thác giá
trị kinh tế của thông tin đất đai theo quy định của pháp luật, làm nguồn thu tái sử
dụng phục vụ cho sự phát triển của hệ thống.
Trước tình hình thực tế đó, năm 2013 huyện Hiệp Hòa đã tiến hành xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLIS. Sau gần hai năm thực hiện và đưa
vào quản lý, sử dụng, cơ sở dữ liệu địa chính đã đáp ứng được những yêu cầu cơ
bản về quản lý đất đai hiện nay.
Từ yêu cầu cấp thiết của thực tế và nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề nêu
trên, tác giả đã nghiên cứu thực hiện đề tài “ Nghiên cứu đánh giá hiệu quả xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá hiệu quả của việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Hiệp
Hòa, từ đó đề xuất được một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng
cao năng lực công tác hoàn thiện hồ sơ, giải pháp hoàn thiện hệ thống cơ sở địa
chính số. Các kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ được xem xét và là cơ sở cho các tỉnh
khác tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan về CSDL, dữ liệu địa chính và CSDL địa chính, thực
trạng xây dựng và quản lý CSDL địa chính.
- Nghiên cứu quy trình xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính từ nguồn
dữ liệu bản đồ và hồ sơ địa chính đã có bằng phần mềm ViLIS.
- Thu thập tài liệu, số liệu về bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính.


Giang giai đoạn năm 2013-2014; giai đoạn 6 tháng đầu năm 2015.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: Trên cơ sở bản đồ, các tài liệu, số
liệu thu được, tiến hành tổng hợp, phân tích số liệu, so sánh các số liệu trong báo
cáo công tác quản lý đất đai hàng năm để đánh giá tính hiệu quả công tác quản lý

3


đất đai qua các giai đoạn của huyện Hiệp Hòa; so sánh hiệu quả khi xây dựng
CSDL địa chính huyện Hiệp Hòa và TP Bắc Giang.
- Phương pháp bản đồ và hệ thông tin địa lý: Dùng trình bày và biên tập bản
đồ xã Mai Đình( xã ví dụ thực nghiệm) theo quy phạm bản đồ trên nền phần mềm
MicroStation. Sau khi chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên phần mềm MicroStation, xuất
dữ liệu sang phần mềm ViLIS để quản lý hồ sơ địa chính.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Các văn bản pháp lý liên quan tới xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
- Luật Đất đai năm 2003, 2013.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản
của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
b) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội và quản lý đất đai tại địa phương: Báo cáo công tác quản lý đất đai
trên địa bàn huyện Hiệp Hòa giai đoạn 2013-2014; Báo cáo công tác quản lý đất
đai trên địa bàn huyện Hiệp Hòa giai đoạn 6 tháng đầu năm 2015. Các loại sổ sách:
2 quyển sổ mục kê, 2 quyển sổ địa chính, 1 quyển sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, 1636 bản lưu giấy chứng nhận.
c) Các bản đồ
- Bản đồ địa chính 25 xã, 1 thị trấn của huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang;
- Các bản đồ chuyên đề khác: Bản đồ sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng
đất...

- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên có liên quan
đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:
+ Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục
đích sử dụng của các thửa đất;
+ Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thủy văn gồm: sông, ngòi, kênh,
rạch, suối; Hệ thống thủy lợi gồm: hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; Hệ thống
đường giao thông gồm: đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng
không có ranh giới khép kín;
+ Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới
và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn
công trình;
+ Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.

5


- Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung: Sổ mục kê
đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai bao gồm các thông tin:
+ Thửa đất gồm: mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập BĐĐC;
+ Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất( không có
ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã đối tượng, diện tích của hệ thống
thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử
dụng không có ranh giới thửa khép kín;
+ Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về
chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;
+ Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu GCN QSD đất đã
cấp, mục đích sử dụng đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất
đai.
+ Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định: Hồ sơ địa chính
được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Việc lập, cập nhật, chỉnh
lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của
pháp luật đất đai. Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất
với Giấy chứng nhận. Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng
trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai được cấp (nếu có) và
phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
1.1.3 Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
Điều 6, thông tư 24/2014 ngày 19/5/2014 quy định:
1. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau
a) Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai;
b) Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê đất
đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính và các tài liệu
khác của hồ sơ địa chính ở địa phương.
2. Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ mục kê
đất đai;
b) Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính ngoài các tài liệu quy
định tại Điểm a Khoản này;

7


c) Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng số hoặc
dạng giấy) cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân
dân cấp xã) sử dụng.
3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại
Khoản 2 Điều này đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giao quản lý
đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký.
4. Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền

nhất hồ sơ địa chính.
- Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc
đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thông tin như sau:
+ Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác
định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;
+ Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì
xác định như sau:
Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất được
xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không
thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận;
Các thông tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa, tọa độ
đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mới; trường
hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động
so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông tin pháp lý về
đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã
cấp.
1.2 Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính,
dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai
được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên
bằng phương tiện điện tử.
Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của CSDL đất đai, làm cơ sở để
xây dựng các CSDL thành phần khác.
CSDL đất đai cấp huyện được thiết kế là một CSDL thống nhất, tích hợp,
hoàn thiện, lưu trữ, quản lý đầy đủ nội dung thông tin, dữ liệu, có thể khai thác sử

9




10


d) Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của thửa
đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử dụng
đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
đ) Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ
thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;
e) Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ
thống đường giao thông;
g) Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính
về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính các cấp;
h) Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc
tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân cư, biển đảo và
các ghi chú khác;
i) Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu không gian và dữ
liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục vụ đo vẽ lập
bản đồ địa chính;
k) Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về
đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch
giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình.
1.2.3 Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 10 Thông tư số 17/2010/TTBTNMT ngày 04 tháng 10 năm 2010.
- Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa chính
phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời và thực hiện theo quy
định hiện hành về thành lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng theo đơn vị hành chính cấp xã và

chính hiện nay chủ yếu phải sử dụng các loại bản đồ giải thửa đo đạc theo Chỉ thị
299/TTg, bản vẽ trích đo thửa đất…Nội dung dữ liệu của các loại bản đồ, sơ đồ nói
trên như sau:
- Bản đồ giải thửa là loại bản đồ chủ yếu sử dụng cho việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn 1991-2000 ở các địa phương, bản đồ giải
thửa thường được đo theo lưới tọa độ độc lập (có thể lập cho phạm vi từng xã hoặc
từng khu dân cư, từng cánh đồng). Trên bản đồ giải thửa hầu như không thể hiện

12


các điểm khống chế tọa độ và độ cao. Độ chính xác của bản đồ này còn hạn chế;
việc ghép nối giữa các tờ bản đồ hầu như không thể thực hiện được.
- Bản đồ địa chính được thành lập theo các quy phạm thành lập bản đồ địa
chính do Tổng cục Quản lý ruộng đất, Tổng cục Địa chính, Tổng cục Quản lý đất
đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành (gồm các quy phạm ban hành vào các
năm 1991, 1995 và 1999, 2008); được triển khai thực hiện từ năm 1991 đến nay.
Bản đồ địa chính được thành lập trên cơ sở toán học gồm: ê-líp-xô-ít quy
chiếu, hệ tọa độ nhà nước, lưới chiếu, múi chiếu, các tham số khác. Trên bản đồ
theo quy định phải có đầy đủ các điểm toạ độ, độ cao nhà nước các cấp hạng, điểm
địa chính, điểm độ cao kỹ thuật; điểm khống chế ảnh ngoại nghiệp, điểm khống chế
đo vẽ. Các giá trị tọa độ, độ cao được biểu thị là tọa độ, độ cao quốc gia theo hệ tọa
độ HN-72 hoặc VN-2000.
Nội dung bản đồ địa chính biểu thị một số nội dung chủ yếu về địa giới hành
chính các cấp, các yếu tố quy hoạch và hành lang an toàn công trình, các thông tin
thửa đất, các đối tượng theo tuyến, yếu tố địa hình, các yếu tố địa vật. Ngoài các
yêu tố trên, trong bản đồ địa chính còn có các ghi chú: ghi chú về địa danh, xứ
đồng, tên gọi các công trình, tên các cơ quan, đơn vị sử dụng đất để phục vụ việc
nhận dạng, định hướng khi sử dụng bản đồ. Mức độ biểu thị các ghi chú này tùy
thuộc vào từng địa phương và nhìn chung chưa thống nhất.

có 53 loại
- Việc thể hiện các nội dung thông tin trên từng loại tài liệu hồ sơ địa chính ở
nhiều địa phương còn chưa đầy đủ, chưa đúng theo quy định (như thông tin về tên
người sử dụng đất đối với trường hợp của hộ gia đình, về mục đích sử dụng đất,
thời gian sử dụng đất); nhất là các trường hợp hồ sơ thiết lập trước năm 2005.
- Tình trạng sai sót, nhầm lẫn trong việc thể hiện nội dung thông tin trên các
tài liệu hồ sơ địa chính còn rất lớn và phổ biến ở nhiều địa phương.
1.3.2. Tình hình xây dựng hồ sơ địa chính
Việc xây dựng hồ sơ địa chính có thể tóm tắt thành một số giai đoạn sau:
Từ năm 1989, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chính thức
thực hiện. Cùng với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xây dựng hồ
sơ địa chính được chú trọng thực hiện trên cơ sở rà soát, hoàn thiện hồ sơ đăng ký
ruộng đất lập trong giai đoạn từ 1981-1988.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, việc rà soát hồ sơ đăng ký ruộng đất lập
theo Chỉ thị 299/TTg đã phát hiện quá nhiều sai sót, tồn tại; hơn nữa hệ thống chính
sách đất đai lúc đó lại đang trong quá trình đổi mới làm cho hiện trạng sử dụng đất
biến động rất mạnh mẽ so với bản đồ và sổ sách đăng ký đã lập trước đó.

14


Vì vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng hồ sơ địa
chính ở các địa phương thực hiện trong thời gian này rất chậm; hầu hết các địa
phương phải tổ chức đo đạc chỉnh lý lại bản đồ giải thửa hoặc đo vẽ mới bản đồ giải
thửa theo tọa độ độc lập; tổ chức kê khai đăng ký và xét duyệt lại để cấp giấy chứng
nhận và lập lại hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính giai đoạn này chủ yếu lập theo mẫu
quy định tại Quyết định số 56/ĐKTK; song bên cạnh đó, nhiều địa phương tự quy
định các mẫu sổ sách mới dùng trong đăng ký đất để đáp ứng yêu cầu thay đổi của
tình hình thực tế. Các hồ sơ này, đến nay nhiều địa phương đã chuyển đổi sang mẫu
quy định mới, song vẫn còn một số xã, huyện đang tiếp tục sử dụng. Việc đo vẽ bản