ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƢỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƢỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

Hà Nội – 2015

Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi
thực hiện Luận văn.
Tôi xin cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai, Thành
phố Hà Nội đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu
đề tài; xin cảm ơn các anh, chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè, gia đình đã luôn cổ vũ, động viên và
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này.
Hà Nội, ngày 15

tháng 12 năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ........................4
1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ởvà định giá đất ..............................................................4
1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất ............................................................4
1.1.2. Giá đất ở và định giá đất .................................................................................10
1.2 Giá đất ởvà định giá đất ởở Việt Nam ................................................................16
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất ....16
1.2.2 Cơ sở pháp lý về giá đất ở và định giá đất .......................................................20
1.2.3 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ................................................24
1.3 Định giá đất ở một số nước trên thế giới.............................................................26
1.3.1 Định giá đất ở Thụy Điển ................................................................................26

Oai, thành phố Hà Nội ..............................................................................................77
3.2 Định hướng quản lý đất và thị trường bất động sản huyện Thanh Oai, thành phố
Hà Nội giai đoạn 2016-2020 .....................................................................................78
3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện
Thanh Oai, thành phố Hà Nội ...................................................................................80
3.3.1 Nhóm giải pháp chính sách pháp luật ..............................................................80
3.3.2 Nhóm giải pháp về quản lý đất đai và nhà ở ...................................................81
3.3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức và cán bộ .............................................................82
3.4.4 Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật .....................................................83
3.4.5 Nhóm giải pháp về cải cách thủ tục hành chính ..............................................84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................90


DANH MỤC BẢNG
Tên bảng

STT

Trang

1

Bảng 1.1 Đặc điểm của các phương pháp định giá đất

14

2

Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế giai đoạn

Bảng 2.6 Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện
Thanh Oai

55

8

Bảng 2.7 Gía đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014

56

9

Bảng 2.8 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2007-2008

58

10

Bảng 2.9 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014

58

11

Bảng 2.10 Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị
trấn Kim Bài

61


70

17

Bảng 2.16 Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai

73

(xã Xuân Dương)
18

Bảng 2.17 Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện
Thanh Oai (xã Xuân Dương)

74


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

1

Hình 1.1 Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở

24

Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ở giai đoạn 2007 – 2014

67

6
7


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Từ viết đầy đủ

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

BĐS

Bất động sản

BHYT

Bảo hiểm y tế

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


Ủy ban nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

VT

Vị trí


LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia. Khi xã hội ngày càng
phát triển kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu sinh sống của con người ngày càng lớn,
thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng trở nên có giá trị.
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Quỹ đất có hạn mà nhu cầu sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội
ngày càng cao, mặc dù hệ thống chính sách pháp luật đất đai đã ban hành tương đối
đầy đủ và đồng bộ để điều tiết việc quản lý và sử dụng đất đai; song quản lý đất đai
vẫn còn nhiều bất cập và là vấn đề nóng bỏng hiện nay.
Giá đất ở là thước đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất ở sẽ thúc đẩy
việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra
quyết định nhanh chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản điều tiết
quan hệ cung – cầu. Mặt khác, giúp nhà nước đưa ra các quyết định quan trọng
trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản.
Luật Đất đai 2003 đã xác định đất có giá và giá đất ở Nhà nước là căn cứ để
tính thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa và
phát triển các quy định về giá đất ở của Luật Đất đai 2003.

2007 đến năm 2014 và tìm ra các yếu tố biến động của giá đất ở trước và sau khi
thay đổi địa giới hành chính tại huyện Thanh Oai - Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Đối tương nghiên cứu: giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Phạm vi không gian: Trong phạm vi địa giới hành chính huyện Thanh Oai,
Tp Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1) Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp :
- Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về kinh tế, xã hội, quản lý đất đai của
huyện Thanh Oai.
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất ở do Nhà nước, UBND
thành phố Hà Nội quy định.
2


5.2) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:
Xác định các điểm điều tra giá đất ở theo các xã, thị trấn đại diện của huyện
Thanh Oai, cụ thể như sau:
Khu I: Thị Trấn Kim Bài, huyện Thanh Oai (Khu vực trung tâm huyện)
Khu II: Xã Cự Khê, huyện Thanh Oai (Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội)
Khu III: Xã Xuân Dương, huyện Thanh Oai (Khu vực xa trung tâm)
5.3) Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp :
Điều tra thu thập các số liệu về giá đất ở liên quan đến chuyển nhượng quyền
sử dụng đất từ năm 2007 - 2014 trên địa bàn huyện Thanh Oai tại:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai.
- Các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản.
- Người dân và cán bộ Địa chính tại các điểm nghiên cứu trên địa bàn huyện.
5.4) Phương pháp thống kê, tổng hợp:

cửa...)” (West Publisihing, 1991).
Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự
nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau
của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch
quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do
đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác
động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc
tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm
giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ các sinh vật sống và
phát triển. (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ
trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người
cày” (ca dao Việt Nam); đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này
cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có
trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là
tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất

4


đai là tài sản vay mượn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “... Toàn
thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong mọi thời
đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy,
họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau
khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy...” (Tôn Gia
Huyên, 2009).
b. Bất động sản
- Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng
tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại: bất

được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ;
* Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá.
(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)
1.1.1.2. Sở hữu đất đai
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay, quyền
sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó,
quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất. Sự thống nhất và
tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắn liền với việc mua bán qua lại bằng
hai loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền sở hữu và giá mua bán chỉ quyền sử
dụng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu
vì thế giá mua bán ở đây chỉ là giá mua bán quyền sử dụng đất và thị trường bất
động sản được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt về thị
trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và việc hình thành giá đất ởnói riêng.
1.1.1.3. Địa tô và giá đất
a) Địa tô
Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh
doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai
để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa giá
cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng
đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung bình và tốt.
Có hai loại địa tô chênh lệch là: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
6


+ Ðịa tô chênh lệch I tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu tự nhiên
giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch.
+ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sự


Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
đó giá đất ởngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn
cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là
lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để
loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005,
Giáo trình “Định giá đất”, trang 34).
- Quan hệ cung cầu
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan
hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó
thể hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình
thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày
càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác. Vì
vậy quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với
quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Mặc dù tổng cung của đất đai là
cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì
có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại
đất. Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng
đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc
vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất. (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, trang 36).
b. Giá đất ở
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả
năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,

c. Giá bất động sản
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%; tổng giá trị thị trường
của bất động sản Thuỵ Điển là 540 Tỷ USD. Giá bất động sản liên quan đến các

9


quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản: mua, bán, thế chấp, thuế bất động
sản và đền bù. Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định
được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá
cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kịên cho việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất
động sản diễn ra thuận lợi. Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng có căn cứ
để thực hiện cho vay bằng thế chấp (tại Vương quốc Anh số lượng tiền cho cá nhân
vay chưa được thanh toán lên tới 700 tỷ Bảng, trong đó 565 tỷ được thế chấp bằng
nhà ở). Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản
đảm bảo công bằng, hợp lý. Một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại
nguồn thu chính cho Nhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ
bán các bất động sản dư thừa thuộc sở hữu nhà nước (Malaysia nguồn thu từ thuế
bất động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế ); Mức huy động thuế bất động sản ở
các nước phát triển chiếm từ 0,5-3% GDP, bình quân 1,9% GDP. (Nguyễn Đình
Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)
1.1.2. Giá đất ở và định giá đất
1.1.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Bản chất của giá đất ởlà giá trị đất đai. Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì đất
không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thông
minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên. Do đó, giá đất ởlà một
“ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh tế trực
tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó
có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó. Do mối quan hệ hữu cơ giữa các

Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước,...) và
cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hoá...) cũng
ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Ngoài ra còn có các nhân tố khác như tình trạng phát triển kinh tế, trình độ
tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi suất,... (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)
c. Yếu tố tâm lý, xã hội
- Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận,
đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá. Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư
vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu
đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư sẽ kéo giá đất ởlên
cao, ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống. Thửa đất mà nằm ở nơi có trị an xã hội tốt,
đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với thửa đất mà tình trạng trị an kém.
11


- Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở những nơi
tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất ở cao hơn.
- Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi nơi,... cũng
ảnh hưởng đến giá đất. Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống thấp nhiều lần. Ví dụ
như nhiều người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ tốt hơn so với các
hướng khác. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)
d. Yếu tố pháp lý
- Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy hoạch cũng là một trong
những công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Đây là một yếu tố làm biến động về giá
đất ở rất lớn. Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở một đường phố
đi qua đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt thì khi đó trở thành đất mặt phố và
giá đất ở sẽ tăng vọt.
- Nguồn gốc của thửa đất: được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử
dụng đất hay đất lấn chiếm,... Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất ở

với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận
giá cả và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp
định giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo
thu nhập.
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không
bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay
đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đối các xu thế của thị trường
(xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó.
Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con
người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường,
nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất ở nhằm phù hợp
với thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá.
c. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động
chung của chúng.
Khi định giá đất ở cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu

13


tố này. Vì các yếu tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả
giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất ở hiện tại mà dự tính giá đất
ở cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật
thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến
động giá đất ởtrong tương lai mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để
điều chỉnh tư liệu giá đất ở đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì

Đất đai
Vật kiến trúc
Bất động sản
Thích hợp với
đất đai , công
trình xây dựng
có thu lợi.

Hạn

1.Lúc không có dự án
giao dịch tương tự hoặc
không có thị trường giao

1.Khó xét đối
với bất động
sản không thu

Quan
điểm
Đối
tượng

14

PP thặng dư
Giá nhà đất = giá
thành xây dựng +
giá đất
Đất đai

Trình
tự đánh
giá

Tính
thực
hiện

dịch thì khó định giá.
2.Cần phải xem xét các
hạng mục sai khác và
hiệu chỉnh thêm cho
thích hợp.
3.Phải kiểm tra rõ ràng
độ chuẩn xác của tư liệu.
1.Theo giá đất ởmẫu
thực tế so sánh và tìm
giá cả đất cần định giá.
2.Không có cơ sở lý luận
nhưng có tính thực tế
cao.

lợi.
2.Số liệu thu lợi
phải hợp lý,
chính xác.
3.Tỷ lệ lợi tức
hoàn vốn phải
thích đáng.
1.Lấy giá trị

mẫu thực tế giao dịch.
2.Kiểm tra tính điều kiện
giao dịch gồm giá cả,
điều kiện chi trả, động
cơ và điều kiện thửa đất.
3.Hiệu chỉnh tình hình
mẫu giao dịch thực tế.
4.Hiệu chỉnh ngày của
mẫu thực tế.
5.Hiệu chỉnh nhân tố khu
vực và yếu tố cá biệt của
mẫu thực tế.
6.Xác định giá cả so
sánh.
Kết quả định giá và giá
thị trường gần nhau.

1.Tính toán
tổng thu lợi.
2.Tính toán
tổng chi phí.
3.Tính toán thu
lợi ròng.
4.Chọn xác
định lãi suất
hoàn vốn.
5.Tính toán giá
cả thu lợi.

1.Tính toán giá

5.Tính toán giá
thành.
6.Hiệu chỉnh vị trí.

Kết quả định
giá và giá thị
trường có hơi
sai khác.

Tiếp cận với giá
thị trường

15

Kết quả định giá
thường sai khác
với giá thị trường.


1.2 Giá đất ở và định giá đất ở Việt Nam
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất
1.2.1.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1987
- Luật đất đai 1987
(Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) Luật mới chỉ tập trung vào điều chỉnh mối
quan hệ về đất đai giữa Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền sử dụng đất.
Còn việc giao dịch dưới dạng quyền sử dụng đất theo Luật này rất hạn chế, chỉ giới hạn
trong hai quyền: Chuyển đổi và thừa kế (có điều kiện). Luât này không thừa nhận đất có
giá, nên không có những giao dịch thông qua giá trị quyền sử dụng đất. (Quốc Hội nước
CHXHCNVN 1987, Luật Đất đai )
1.2.1.2 Giai đoạn sau khi có luật đất đai 1993 đến 2013