TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
Khoa Tài nguyên Đất & Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:
Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà trên
địa bàn thành phố Huế

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Anh Tuấn
Lớp

: Quản lý thị trường BĐS 45

Thời gian thực tập

: Từ 05/01 đến 08/05/2015

Địa điểm thực tập

: Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế

Giáo viên hướng dẫn : KS. Dương Quốc Nõn
Bộ môn

: Quy hoạch và Kinh tế Đất

NĂM 2015



Biểu đồ 4.11. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh xã hội đến giá nhà ở .61
thành phố Huế...................................................................................................61
Biểu đồ 4.12. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tính pháp lý của căn nhà đến
giá nhà ở thành phố Huế...................................................................................62
Biểu đồ 4.13. So sánh mức độ ảnh hưởng của yếu tố đến giá nhà ở khu vực
Bắc và Nam sông Hương...................................................................................63

22,26,27,44,45,46,51,54,56-63
-21,23,24,25,28-43,47-50,52,53,64-


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Mối quan hệ của các nhân tố tác động đến giá nhà.......................22
Hình 3.1. Tọa độ điểm khảo sát thực địa.........................................................26
Hình 4.1. Bản đồ thành phố Huế......................................................................27
Hình 4.2. Mức độ tương quan của các yếu tố đến giá nhà.............................46


MỤC LỤC
PHẦN 1.................................................................................................................1
MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................1
1.2. Mục đích của đề tài..........................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài............................................................................2
PHẦN 2.................................................................................................................3
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................3
2.1. Cơ sở lý luận....................................................................................3
2.1.1 Khái niệm về đất đai và nhà ở....................................................3
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai..........................................................3
2.1.1.2. Khái niệm và các đặc điểm về nhà ở.................................3

3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu..................................................24
3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp..............................24
3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp................................24
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu.......................................................25
PHẦN 4...............................................................................................................27
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................................................................27
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thành phố Huế.......27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên...................................................................27
4.1.1.1. Vị trí địa lý.......................................................................27
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo.............................................................28
4.1.1.3. Khí hậu, thời tiết...............................................................28
4.1.1.4. Thủy văn...........................................................................28
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên.......................................................29
4.1.1.6. Thực trạng về môi trường................................................30
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................30
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.........30


4.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập...........................32
4.1.2.3. Thực trạng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng...................33
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội đến giá
nhà trên địa bàn thành phố Huế...................................................................37
4.1.3.1. Thuận lợi.........................................................................37
4.1.3.1. Khó khăn..........................................................................38
4.2. Tình hình phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Huế..................39
4.2.1. Thức trạng nhà ở.....................................................................39
4.2.2. Nhu cầu về nhà ở tại thành phố Huế.......................................41
4.2.2.1 Nhu cầu chung về nhà ở....................................................41
4.2.2.2. Dự báo về diện tích nhà ở theo từng giai đoạn................41
4.2.2.3. Nhu cầu nhà ở cho các đối tượng cụ thể..........................42

định giá nhà ở..............................................................................................63
4.6.2. Giải pháp về chính sách pháp lý.............................................64
4.6.3. Giải pháp về nhân sự...............................................................64
4.6.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các
phương pháp thông dụng trên thế giới........................................................65
4.6.5. Giải pháp về nâng cao hiệu quả quy trình định giá bất động sản
.....................................................................................................................65
PHẦN 5...............................................................................................................67
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ.............................................................................67
5.1. Kết luận..........................................................................................67
5.2. Kiến nghị........................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................69


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, thường chiếm khoảng 40%
lượng của cải và chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế [6]. Ngoài ra,
trong điều kiện kinh tế thị trường, bất động sản không chỉ là một tài sản lớn của
mỗi gia đình với chức năng là nhà ở, là nơi thực hiện tổ chức hoạt động kinh tế,
nhưng nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Hiện
nay, nhu cầu nhà ở của người dân rất là cao, nhất là ở các thành phố lớn.
Ở nước ta hiện nay, khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng
thu nhập ngày càng dãn ra. Bởi vậy, đại đa số người dân vẫn rất khó có đủ nguồn
tài chính để thực hiện nhu cầu mua nhà. Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại
Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư
khác [6]. Giá nhà ở được đẩy lên cao chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá,
tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến. Giá nhà thường chịu sự chi phối
của rất nhiều yếu tố tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội của từng địa phương.

- Có kỹ năng xử lý và phân tích thống kê, tương quan các dữ liệu thu thập
được.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1 Khái niệm về đất đai và nhà ở
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất [1].
Đất là vật thể hiện thiên nhiên hình thành từ lâu đời do kết quả quá trình
hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, thực động vật, khí hậu, địa hình và
thời gian. Tất cả các loại đất đai trên trái đất được hình thành sau quá trình biến
đổi trong thiên nhiên, chất lượng đất đai phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, sinh vật
sống trên và trong long đất [1].
Đất đai là lớp bề ngoài của trái đất có khả năng cho sản phẩm để nuôi sống
con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo không
gian và thời gian nhất định.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ
vốn đất đai như ngày nay [10].
2.1.1.2. Khái niệm và các đặc điểm về nhà ở
a. Khái niệm về nhà ở
Nhà ở là loại công trình xuất hiện sớm nhất của loài người. Đó là tổ ấm của
gia đình nhằm tạo những môi trường thích nghi với cuộc sống của cá nhân và

này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu
nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán từng nơi khác nhau.
c. Ý nghĩa của nhà ở
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị.
Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn
hóa khu vực, môi trường tự nhiên khu vực…ảnh hưởng rất lớn tới tái sản xuất
sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng tới quá
trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế.
Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động tới những ngành có liên quan đến
xây dựng như ngành công nghiệp vất liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị máy
móc xây dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ góp phần kích thích hay
hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hóa như: dụng cụ gia đình,
hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất. Cùng với chính sách của nhà nước thì
chất lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ
thống ngân hàng, phân bố dân cư và nguồn lao động.
Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trường,
4


trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó thị trường bất
động sản chỉ hoạt động mạnh mẻ và diễn ra sôi nổi ở các đô thị lớn. Cung - cầu
và chất lượng nhà ở sẻ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, điều này
thế hiện ở những cơn sốt giá đất.
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động
đô thị.
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của
quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh
hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu
tiên là đảm bảo các điều kiện ăn ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt.
Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng

- Nhà cấp I:
+ Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử
dụng quy định trên 80 năm
+ Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc
xây gạch
+ Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt
+ Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt
+ Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn
chế số tầng
- Nhà cấp II:
+ Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử
dụng quy định trên 70 năm
+ Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc
xây gạch
+ Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment
+ Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt
+ Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Số tầng không hạn chế.
- Nhà cấp III:
+ Kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây
gạch. Niên hạn sử dụng trên 40 năm
+ Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch
+ Mái ngói hoặc Fibroociment
+ Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông
+ Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình
thường. Nhà cao tối đa là 2 tầng.
6


- Nhà cấp IV:
+ Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm



2.1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, nhìn chung chỉ mang tính
chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:
a. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm
soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho
thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc,…
- Thị trường phi chính thức: giao dịch về bất động sản không tiến hành các
thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ
b. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường.
- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi
là thị trường đất đai.
- Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê.
- Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản.
c. Căn cứ vào loại hàng hóa bất động sản trên thị trường.
- Thị trường đất đai.
- Thị trường nhà ở.
- Thị trương bất động sản công nghiệp.
- Thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở.
- Thị trường bất động sản dụng trong dịch vụ.
d. Căn cứ vào tính chất giao dịch
- Thị trường mua bán bất động sản.
- Thị trường thuê và cho thuê bất động sản.
- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp, bảo hiểm.
- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).

sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở
các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần
tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển
trong vòng 30 năm qua [9].
- Góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Để phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo.
Đòi hỏi phải tăng khối lượng hàng hóa được giao dịch trên thị trường, làm tăng
quan hệ giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn liên doanh..
điều này làm tăng tốc độ lưu thông vốn.
9


- Góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.
Thị trường bất động sản phát triển theo cách tăng lượng hàng hóa bất động
sản được giao dịch trên thị trường hay là theo cách mở rộng và tăng lượng các
quan hệ giao dịch, điều này làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, vì các
giao dịch đều phải nộp thuế.
- Tạo điều kiện mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động… Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, thu hút nguồn đầu tư để phát triển.
Thị trường bất động sản không chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia, và
khi nó phát triển vượt ra khỏi một quốc gia sẽ hình thành phát triển các quan hệ
xã hội tạo sự hiểu biết thuận lợi giữa các quốc gia với nhau, các dân tộc, cộng
đồng .góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại.
- Nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân.
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kĩ thuật
công nghệ, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, phục vụ cho nhu cầu

bồi thường, đền bù giải tỏa…
2.1.3.2. Các đặc trưng của giá nhà
- Giá nhà do nhu cầu về nhà ở quyết định. Trong thị trường, giá cả của
hàng hóa chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu. Đối với thị trường nhà ở cũng
vậy, tùy thuộc vào nhu cầu người dân và khả năng đáp ứng nhu cầu của nhà đầu
tư mà các giao dịch được diễn ra sôi động hay trầm lắng. Giá cả của ngôi nhà là
yếu tố quan trọng quết định đến việc thành công của một hợp đồng mua bán nhà.
Nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt, phục vụ nhu cầu quan trọng cho đời sống
con người, loại hàng hóa này được phép kinh doanh trên thị trường bất động sản
theo quy định của pháp luật.
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về cả bất động sản trên thị trường.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự
nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được
gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn
thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán,
chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu
hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá
đất. Giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác
cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả bất
động sản có một số đặc trưng riêng. Giá cả bất động sản phụ thuộc vào mức độ
lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.Giá cả
bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại
thông dụng sau đây:
11


- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo
sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:

12


Cách tiếp cận so sánh giá bán xem xét giao dịch của các tài sản tương tự
hay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằng
những so sánh liên quan. Thông thường, tài sản thẩm định được so sánh với các
tài sản tương tự vừa được chuyển nhượng trên thị trường mở. Giá niêm yết và
chào bán cũng có thể được xem xét.
- Cơ sở giá trị phi thị trường
Cách tiếp cận thị trường đối với thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở
giá trị phi thị trường thể hiện thông qua việc chủ sở hữu nhà ở có thể trả giá cao
hơn cho nhà ở liền kề.
Trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh giao dịch để ước tính mức
giá tối đa mà chủ sở hữu sẵn sàng trả cho nhà ở liền kề, giá ước tính phải đạt
được mức giá có thể vượt mức giá trị thị trường và mức giá ước tính này được
gọi là giá trị người mua đặc biệt.
b. Phương pháp ước tính giá nhà [4].
- Phương pháp so sánh trực tiếp: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã
được bán trên thị trường của các căn nhà có nhiều đặc điểm tương đối giống so
với căn nhà thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của căn nhà đó,
đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam
cũng như nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thu thập: phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng
trung bình hàng năm trong tương lai từ một căn nhà, tương ứng với một tỷ lệ
(%) thu hồi vốn nhất định đối với nhà ở đó đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính
ra giá trị của nó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán
giá trị nhà ở đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến
hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán
thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định
giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì

điểm định giá cho thấy căn nhà đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và
kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người
hoặc cho một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng căn nhà ấy phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận
và bảo hộ.
14


- Về mặt sử dụng, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Nguyên tắc 2: Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm
thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc
tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc
cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu,
giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc 3: Đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực

phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của nó để định giá, không được lẫn lộn
với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
Nguyên tắc 7: Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi
vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá
thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác
định giá của các căn nhà. Cầu nhà ở thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí
hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí
hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn.
Nguyên tắc 8: Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của căn nhà tuỳ thuộc vào sự đóng
góp của các yếu tố bên ngoài tạo thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị của
căn nhà đó.
Với các căn nhà tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
căn nhà có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
Nguyên tắc 9: Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản
xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân
tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
Nguyên tắc 10: Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một căn nhà chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một căn nhà thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
16


cao thì giá trị của nhà ở càng lớn. Mỗi căn nhà luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị
trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại
vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của nhà ở.
Những căn nhà nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những căn nhà cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những căn nhà nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan
17