LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là
điều kiện tồn tại và phát triển của con ngưòi và các sinh vật khác
trên trái đất. Đất đai là nguồn của cải, là một nguồn lực, một kho
vốn, một tài sản cố định và có khả năng sinh lợi cao. Đất đai có thể
hiểu như là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như
là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực
cho các mục đích tiêu dùng. Luật đất đai 2003 quy định “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Nhưng đất
đai luôn bị giới hạn về diện tích. Vì thế mỗi quốc gia làm thế nào để
quản lí chúng một cách có hiệu quả nhất.
Việt Nam là thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO
đã đánh dấu một bước tiến mới trong quá trình phát triển đất nước,
hội nhập với khu vực và trên thế giới. Để phát triển chúng ta phải
phát huy nội lực của đất nước, mà tiềm lực đó chính là đất đai và
con người. Muốn vậy chúng ta phải phát triển mạnh thị trường bất
động sản. Song thị trường bất động sản nước ta đang trong quá trình
hình thành và phát triển, bên cạnh thị trường hoạt động chính thức
là một thị trường ngầm các dao dịch diễn ra không công khai. Sự
can thiệp của chính phủ vào quản lí đất đai nhà ở phát huy tính hiệu
quả của thị trường bất động sản là nắm rõ những thông tin về đất
đai, nhà ở, đối tượng sử dụng chúng. Một biện pháp cần được tiến
hành là công tác kê khai đăng kí cấp giấy chứng nận quyền sử dụng
đất. Công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm
1


tốt một mặt giúp nhà nước quản lí chặt chẽ quỹ đất đai, mặt khác
thông qua giấy chứng nhận, người sử dụng đất có thể thực hiện các
quyền của mình có giá trị nhất, yên tâm đầu tư, khai thác góp phần
khơi dậy nguồn nội lực phát triển kinh tế xã hội.

dụng đất đai, điều hoà mối quan hệ giữa người sở hữu và người sử
dụng đất đai.
Quyền sở hữu của nhà nước về đất đai gồm ba quyền chính: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu đất đai: là quyền của nhà nước trong việc
chiếm giữ quản lí kiểm soát toàn bộ đất đai. Đây là sự chiếm hữu
tuyệt đối, toàn bộ lãnh thổ thuộc về nhà nước. Nhà nước chiếm hữu
đất đai nhưng không cấm việc sử dụng đất đai mà giao việc sử dụng
đến từng người sử dụng . Vì vậy việc sử dụng đất phải mang tính
pháp lí.
-

Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước là người có quyền trong

việc quyết định mục đích sử dụng và thu lại những lợi ích khi sử
dụng đất để phục vụ cho lợi ích chung của xã hội. Người sử dụng
đất có quyền khai thác những lợi ích trực tiếp của đất đai trong
phạm vi quan điểm mục tiêu của nhà nước. Quyền của người sử
dụng đất ở đây là quyền sử dụng thực tế và trực tiếp và người sử
dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
- Quyền định đoạt về đất đai của nhà nước là quyền quyết định
số phận về mặt hình thái, công dụng của đất đai.
1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
Quyền định đoạt tối cao về đất đai thuộc về nhà nước. Để quản lí tốt
quỹ đất đai sử dụng chung có hiệu quả nhất, nhà nước cần phải nắm
rõ các thông tin về quỹ đất đai nói chung và đất ở nói riêng từ đó có
những định hướng và giải pháp về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
4



bộ khoa học kĩ thuật và việc ứng dụng chúng vào khia thác đất đòi
hỏi con người phải biết tính toán. Đánh giá đầy đủ về đất đai không
chỉ về mặt khoa học kĩ thuật mà còn cả về mặt kinh tế của đất đai.
Mặt khác dân số ngày càng tăng lên, kinh tế- xã hội ngày càng
phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra ngày càng mạnh, nhu cầu về
đất đai ngày càng tăng lên. Đất đai phục vụ cho sản xuất nông
nghiệp trực tiếp tạo ra sản phẩm nuôi sống con người đang có xu
hướng giảm, trong khi những nhu cầu về đất đai phục vụ cho các
ngành khác tăng lên như: xây dựng, thương mại, dịch vụ, giao thông
…đặc biệt là quá trình đô thị hoá đã làm cho một phần đất sản xuất
nông nghiệp chuyển dần sang sản xuất phi nông nghiệp. Bên cạnh
đó là những bất cập trong cung- cầu về đất đai, đặt ra cho con nguời
những bức bánh cần giải quyết. Trên phạm vi mỗi quốc gia diện
tích đất đai lại có hạn mà ngành nào cũng cần tới đất đai , chính vì
vậy mà có không ít những trường hợp sử dụng đất trái phép, lấn
chiếm đất, tranh chấp đất đai đã xảy ra. Để quản lí chất chẽ, chống
tham nhũng về đất đòi hỏi nhà nước phải có những biện pháp thích
hợp, điều đầu tiên là phải nắm rõ các thông tin về đất đai, mà công
cụ để nhà nước quản lí đó là công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phải
6


được coi trọng. Thực hiện tốt công tác này một mặt giúp cho nhà
nước quản lí chặt chẽ quỹ đất đai mặt khác thiết lập mối quan hệ
pháp lí giữa nhà nước và người sử dụng đất. Thông qua việc đăng kí
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở sẽ tạo ra tâm lí ổn định
cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác mang lại hiệu quả
cao nhất.
Vì vậy đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đóng vai

các thông tin về đất đai mà công dân đăng kí, từ đó nhà nước mới
thực sự quản lí chặt chẽ tình hình đất đai trên phạm vi hành chính,
lãnh thổ các cấp, và thực hiện được mọi biến động đất đai theo đúng
pháp luật. Qua việc đăng kí ban đầu và đăng kí biến động đất đai,
nhà nước nắm chắc thực trạng đất đai và những biến đổi trong quá
trình sử dụng, chuyển đổi, chuyển nhượng…Đồng thời nhà nước
phát hiện những trường hợp sử dụng đất đai trái pháp luật và có các
biện pháp xử lí, có cơ sở để giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về
đất đai.
2.2. Đối với người sử dụng đất
2.2.1. Đăng kí, cấp GCN quyền sử dụng đất ở là công cụ bảo
vệ lợi ích của các bên tham gia quan hệ sử dụng đất đai
Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do nhà nước thống
nhất quản lí, người được đăng kí đất chỉ có quyền sử dụng đất được
giao, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với nhà nước trong việc sử
dụng đất được giao.

8


Thông qua việc đăng kí cấp GCN quyền sử dụng đất ở lợi ích
của nhà nước sẽ được bảo đảm: thu thuế sử dụng đất, thu thuế tài
sản, thuế chuyển nhượng…Đồng thời phục vụ cho các chương trình
cải cách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…nhằm đạt hiệu
quả cao nhất trong việc sử dụng đất. Bên cạnh đó người sử dụng đất
được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong
việc sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Được tăng cường
độ an toàn trong việc sử dụng đất, người dân nào đăng kí quyền sử
dụng đất sẽ được nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp về đất đai. Và
cũng tạo cho người dân yên tâm trong việc đầu tư vào đất đai. Đăng

3.1. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
-

Đất ở có đủ điều kiện theo quy định của điều 50 Luật đất đai.

-

Đất của hộ gia đình, cá nhân được nhà nước có thẩm quyền

giao đất để xây dựng nhà ở.
-

Đất do cơ quan nhà nước có thẩm giao đất cho tổ chức để xây

dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên theo quy định của Luật đất
đai.
-

Đất ở, nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư giải

phóng mặt bằng.
-

Đất của người trúng đấu giá được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cho phép đấu giá quyền sử dụng đất ở.
10


-

giải quyết của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội.
-

Đất ở thuộc các trường hợp đã được xác lập quyền sở hữu nhà

ở theo Nghị quyết số: 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998
của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà được
xác lập trước ngày 01-7-2001 và Quyết định 41/2001/QĐ-UB ngày
15-6-2001 của Uỷ ban nhân dân thành phố.
-

Đất nhà nước giao cho tổ chức sử dụng vào mục đích không

phải là đất ở, nhưng tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm
11


đất ở cho cán bộ, công nhân viên trước ngày 1-7-2004, giao Sở Tài
nguyên Môi trường và Nhà đất kiểm tra, nếu đã sử dụng ổn định,
không tranh chấp phù hợp với quy hoạch đất ở thì trình Uỷ ban
nhân dân thành phố quyết định để uỷ ban nhân dân quận, huyện làm
căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Trường hợp đất
nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích phi
nông nghiệp, nhưng tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm
đất ở trước ngày 1-7-2004, nếu đã sử dụng ổn định, không tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch đất ở thì Uỷ ban nhân dân quận,
huyện( nơi có đất) kiểm tra, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
-


• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở
gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay
được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đã sử
dụng trước ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
• Giấy tờ về thanh lí, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật.
• Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất.
• Giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người
đang thuê theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05-7-1994
của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất để xây dựng nhà ở,
đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất.
13


• Giấy tờ về nhà, đất của hộ gia đình, cá nhân do tổ chức phân,
giao khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất đã
thực hiện nộp tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho cán bộ,
công nhân viên.
• Giấy tờ mua bán nhà ở, đất ở của các đối tượng chính sách;
giấy tờ mua bán nhà ở, đất ở của các tổ chức kinh doanh nhà,
sau khi người mua đã thực hiện nộp tiền mua nhà ở, đất ở.
• Quyết định giao đất theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng
đất, Quyết định giao đất tái định cư giải phóng mặt bằng đã
thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
-

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà trước đấy nhà

chính theo quy định của pháp luật.
-

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà toàn bộ

thửa đất hoặc một phần thửa đất không có các loại giấy tờ như quy
định ở phần trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày
15/10/1993, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, hoặc
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn dã được phê duyệt, công bố thì được cấp GCN
quyền sử dụng đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn
mức quy định. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất sau
ngày 01-7-1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
-

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định không có các

loại giấy tờ quy định ở trên nhưng đất đã được sử dụng từ ngày
15/10/1993 đến trước ngày 01-7-2004, nay được UBND Xã,
Phường, Thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với
15


quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt,
công bố thì được cấp GCN quyền sử dụng đất ở và phải nộp tiền sử
dụng đất theo đúng quy định.
-


Các trường hợp mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng mà đất đó

nằm trong hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, đường
giao thông, cầu cống, đê, điều, di tích lịch sử, văn hoá, an ninh quốc
phòng tại thời điểm sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban
hành văn bản quy định về phạm vi, hành lang bảo vệ công trình nói
16


trên. Thời điểm mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng do UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận.
3.3. Thẩm quyền xét duyệt, cấp GCN quyền sử dụng đất ở
Căn cứ vào Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật đất đai, Quyết định số 23/2005/QĐ-UB
ngày 18/2/2005 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về thẩm
quyền xét duyệt cấp giấy chứng nhận như sau:
-

UBND xã, phường, thị trấn không có thẩm quyền cấp GCN

mà chỉ có quyền xem xét tính đầy đủ hợp lệ của hồ sơ đăng kí, xác
nhận vào đó và đề xuất kiến nghị vào trong từng mục của hồ sơ
đăng kí quyền sử dụng đất ở về các vấn đề:
+

Hiện trạng: vị trí, diện tích…

+

Nguồn gốc, thời điểm và những biến động trong quá trình sử



+

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất ở
-

Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất được phép xét và cấp

GCN quyền sử dụng đất ở ở cấp tỉnh cho các trường hợp sau:
+

Đất do nhà nước giao cho các tổ chức trong nước sử dụng

+

Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng: nhà thờ, đền chùa

+

Đất do các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng
4. Trình tự đăng kí cấp GCN quyền sử dụng đất ở
4.1. Tiếp nhận hồ sơ kê khai, đăng kí cấp GCN quyền sử dụng

đất ở
Cơ quan quản lí nhà nước về đất đai và nhà ở các cấp phải
phối hợp chặt chẽ với Uỷ ban nhân dân các cấp hướng dẫn cụ thể
việc kê khai đăng kí, cấp GCN quyền sử dụng đất ở một cách đầy

-

Đơn xin cấp GCN quyền sử dụng đất ở

-

Một trong các loại giấy tờ sau:
• Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày
15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình
thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hoà và Nhà nước cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí
ruộng đất, sổ địa chính.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc
tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao, tặng nhà tình nghĩa gắn
liền với đất.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn
liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ
19


ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đã sử dụng trước
ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
• Giấy tờ về thanh lí, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật.
• Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất.
• Giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang
thuê theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05-7-1994 của

Cán bộ địa chính phường có trách nhiệm phối hợp với cán bộ
của các đơn vị đo vẽ bản đồ địa chính tại các phường, lập hồ sơ kĩ
thuật thửa đất để các hộ làm cơ sở kê khai đăng kí đảm bảo cho việc
kê khai đăng kí kịp thời, hợp lệ, hợp lí tuân thủ đúng tiêu chuẩn nhà
nước đề ra. Việc kê khai đăng kí này phải được thực hiện từ dưới
cấp cơ sở là cấp phường đối với tất cả các loại đất thuộc loại đối
tượng phải kê khai đăng kí nói chung và đăng kí cấp GCNQSDĐ ở
nói riêng.
Theo Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của Thành
phố Hà Nội, Quyết định 5431/QĐ – UB ngày 29/7/2005 của UBND
Thành phố. Đất ở, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm nhà tự
quản và nhà do công ty kinh doanh nhà quản lí, đất để xây dựng nhà
ở cho cán bộ công nhân viên, mua nhà ở tái định cư thì việc kê khai,
đăng kí cấp GCNQSDĐ ở được thực hiện tại Văn phòng Đăng kí
đất và nhà (thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường). Phòng Tài
nguyên và Môi trường quận có trách nhiệm kiểm tra, xác định vị trí
cần đo vẽ bản đồ trích đo và lâp hồ sơ kĩ thuất thửa đất, tổ chức việc
đo vẽ lấy ý kiến xác nhận của các hộ liền kề là không tranh chấp.
21


Sau đó là bàn giao toàn bộ hồ sơ cho UBND các phường (xã) để
Hội đồng xét cấp GCNQSDĐ ở của xã phuờng tổ chức xét cấp giấy
theo quy định.
Theo Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của Thành
phố Hà Nội. Trường hợp đất ở nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân
mua theo Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ; đất ở, nhà
ở của các hộ gia đình, cá nhân mua của các tổ chức được nhà nước
giao đất để kinh doanh nhà ở (kể cả nàh chung cư); đất ở của những
người trúng đấu giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho

thuật thửa đất theo quy định - Thời gian cấp bản đồ, hồ sơ kĩ thuật
thửa đất không tính trong thụ lí hồ sơ). Đối chiếu với hồ sơ quản lí
đất đai, quy hoạch để xác nhận nguồn gốc, loại đất và thời điểm sử
dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được xét
duyệt, quy định về hành lang bảo vệ các công trình.
Hồ sơ thẩm tra được phân ra làm hai loại: loại đủ điều kiện và
loại chưa đủ điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất ở. Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn xác minh lại hồ sơ do cấp dưới chuyển lên
và căn cứ vào biên bản xét duyệt , để kí duyệt vào từng đơn đăng kí.

23


Những đơn được xác nhận công bố công khai hồ sơ tại Uỷ ban nhân
dân xã phường, thị trấn để nhân dân biết trong thời hạn 15 ngày.
-

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện xét cấp GCN quyền sử dụng

đất ở: Uỷ ban nhân dân cấp chuyển hồ sơ lên Uỷ ban nhân dân cấp
huyện thẩm tra, kí duyệt.
Hồ sơ đủ điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất ở cho người
sử dụng đất là những loại hồ sơ có đủ những điều kiện sau: đất ở
do chính chủ quản lí, sử dụng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, hợp pháp
theo quy định tại điều 2 Quyết định 23/2005/QĐ-UB

ngày


là cơ quan trực tiếp lập và nhận hồ sơ từ người sử dụng đất ở.
-

Đối với hồ sơ xin cấp GCN quyền sử dụng đất ở cấp phường

chuyển lên Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện thẩm định
hồ sơ, kiểm tra hồ sơ kĩ thuật thửa đất và hồ sơ kê khai đăng kí và
ghi ý kiến (bằng văn bản) đối với trường hợp không đủ điều kiện
cấp GCN quyền sử dụng đất ở.
+

Trường hợp đủ điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất ở thì

Hội đồng có trách nhiệm trình Phòng Tài nguyên và Môi trường, để
Phòng trình cấp có thẩm quyền ra quyết định cấp giấy cho những
trường hợp đủ điều kiện đó. Cán bộ phụ trách chuyên môn làm trích
lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi
chưa có bản đồ địa chính xác định nghĩa vụ tài chính đối với người
sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
+

Các trường hợp hồ sơ còn vướng mắc phải xử lí, Văn phòng

Đăng kí Đất và Nhà tập hợp hồ sơ báo cáo hội đồng xét cấp GCN
quyền sử dụng đất cấp quận xem xét và quyết định từng trường hợp
25