1

MỤC LỤC


2

LỜI MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, cũng là nguồn tài nguyên
thiên nhiên có hạn. Do vậy, quốc gia nào cũng phải chú ý đến việc
bảo vệ, phát triển và SDĐ đai tiết kiệm, có hiệu quả để phục vụ cho
phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đảng ta khẳng định điều này
tại Nghị quyết số 26 ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ bảy Ban
chấp hành TW Đảng khoá IX: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn
vốn to lớn của đất nước”. Chính sách tài chính đất đai là công cụ
không thể thiếu để Nhà nước quản lý việc SDĐ có hiệu quả bằng
biện pháp kinh tế và huy động nguồn tài chính từ đất đai thành quỹ
tiền tệ tập trung của Ngân sách nhà nước.
Nhà nước đã ban hành và hoàn thiện chính sách đất đai qua
các thời kỳ để phù hợp với tình hình thực tế của Việt Nam. Để phù
hợp với sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội những năm
gần đây, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, trên cơ sở Nghị quyết
Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX xác
định “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời
kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”. Ngày
26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, Việt Nam đã thông


4

được bất cập trong việc giao đất, bảo đảm công khai và minh bạch;
các chính sách tài chính đất đai cũng thúc đẩy khơi thông nguồn lực
tài chính đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
và số thu ngân sách Nhà nước từ chính sách tài chính đất đai đã
không ngừng tăng;...
Tuy nhiên, chính sách đất đai nói chung và chính sách tài
chính đất đai hiện nay còn nhiều hạn chế, vướng mắc và chưa đạt
được như mong muốn: Chính sách thu từ đất đai thiếu đồng bộ,
thiếu thống nhất; còn có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong
nước và nhà đầu tư nước ngoài; việc xác định giá đất theo giá thị
trường để tính nghĩa vụ tài chính còn lúng túng, tốn kém nhiều thời
gian và chi phí; khi chính sách thay đổi, nhiều trường hợp quyền lợi
nhà đầu tư bị ảnh hưởng; nhiều chính sách còn lạc hậu nhưng chậm
được thay thế, chưa phù hợp với tình hình thực tế; giá đất năm sau
thường biến động tăng hơn năm trước, trong khi công tác GPMB
thường kéo dài dẫn đến giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất và giá bồi thường, hỗ trợ về đất được duyệt làm căn cứ để khấu
trừ tiền đền bù hỗ trợ về đất vào tiền SDĐ phải nộp không cân bằng,
gần đây gây khiếu kiện gia tăng và kéo dài; chính sách tài chính đất
đai còn chưa thống nhất với các chính sách khác v.v.
Xuất phát từ những lý do trên cho thấy sự cần thiết phải
nghiên cứu và hoàn thiện chính sách tài chính đất đai phù hợp với
điều kiện thực tế của Việt Nam. Trên cơ sở nghiên cứu chính sách


5


Trung Quốc, Đài Loan, Thái Lan… về chính sách tài chính đất đai
và rút ra bài học cho hoàn thiện chính sách tài chính đất đai của Việt
Nam đến năm 2020.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp chủ yếu sau:
- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết chính sách tài chính đất
đai, tổng hợp từ các công trình nghiên cứu, các bài viết và tài liệu có
liên quan đến nội dung chính sách tài chính đất đai.
- Phương pháp kế thừa: Luận văn thu thập, tổng hợp, phân tích
và đánh giá các tài liệu có sẵn từ những nghiên cứu trước đây, kế
thừa có chọn lọc những tài liệu đó.
- Phương pháp thống kê, phân tích – so sánh: Luận văn
nghiên cứu, phân tích chính sách tài chính đất đai của một số
nước trên thế giới, từ đó rút ra được những bài học kinh nghiệm
cho Việt Nam.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và
Phụ lục, Luận văn được chia thành 3 chương:


7

Chương 1: Cơ sở lý luận về chính sách tài chính đất đai
Chương 2: Kinh nghiệm của một số quốc gia về chính sách tài
chính đất đai và bài học cho Việt Nam
Chương 3: Thực trạng và điều kiện áp dụng thành công kinh
nghiệm quốc tế nhằm hoàn thiện chính sách tài chính đất đai Việt
Nam đến năm 2020



không thể thay thế được để tiến hành sản xuất mà còn được xem
như một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán” được. Đất đai
được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và các quan hệ kinh tế,
xã hội, phát sinh từ đất đai rất phong phú, như: giao đất, cho thuê
đất, chuyển nhượng, chuyển đổi, mua bán, thừa kế, cho tặng đất
đai... Do vậy, nếu buông lỏng quản lý đất đai sẽ dẫn đến nhiều vấn
đề kinh tế, xã hội phát sinh theo hướng tiêu cực không lường được
như: sử dụng lãng phí, không hiệu quả, thất thu ngân sách, hay mất
quyền tự chủ, quyền sở hữu về đất đai của quốc gia... Xuất phát từ
thực tế này, để bảo vệ và SDĐ có hiệu quả, tăng thu từ việc khai
thác nguồn lực đất đai cho ngân sách Nhà nước thì Nhà nước cần
phải có các công cụ để quản lý việc khai thác và sử dụng đất, trong
đó việc sử dụng công cụ quản lý tài chính thông qua việc ban hành
các chính sách tài chính đất đai là không thể thiếu.
1.2. BẢN CHẤT TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
- Tài chính phản ánh hệ thống các quan hệ kinh tế phát sinh
trong quá trình phân phối các nguồn tài chính bằng việc hình thành
và sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng nhu cầu tích lũy hoặc tiêu
dùng của các chủ thể trong xã hội.
- Tài chính đất đai: Hiện nay chưa có định nghĩa hay khái
niệm về “tài chính đất đai”. Tuy nhiên, xét dưới góc độ vĩ mô, tài


10

chính đất đai phản ánh quan hệ giữa nhà nước - tổ chức - cá nhân
dưới hình thức giá trị phát sinh trong quá trình khai thác, quản lý,
SDĐ đai.
1.3. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
- Chính sách: Là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải

thể hiện như sau:
- Chính sách thu từ đất đai là công cụ quản lý, kiểm tra chất
lượng, hiệu quả SDĐ của Nhà nước. Nhà nước nào cũng có phải
quản lý và tăng cường quản lý đất đai về số lượng, chất lượng cũng
như hiệu quả SDĐ nhất là trong điều kiện kinh tế thị trường khi đất
được coi là một loại “hàng hóa đặc biệt”có giá trị lớn, nhu cầu sử
dụng ngày càng tăng, và các giao dịch diễn ra một cách thường
xuyên thì việc quản lý SDĐ bằng biện pháp kinh tế ngày càng được
coi trọng. Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai thông qua
chính sách thu từ đất đai trong công tác phân hạng đất, định giá đất
và thu từ đất đai hàng năm.
- Chính sách thu từ đất đai là công cụ huy động nguồn thu
trực tiếp, ổn định và bền vững cho NSNN. Để tiến hành sản xuất


12

kinh doanh cũng như sinh sống hàng ngày thì các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân nào cũng phải SDĐ hoặc thuê lại tài sản trên đất của
người có đất. Do vậy, đất đai có đặc điểm là được sử dụng ổn định,
lâu dài và có sức sản xuất lớn, liên tục trong quá trình sản xuất, kinh
doanh cũng như trong đời sống con người, nên thu NSNN từ đất đai
cũng rất ổn định, thường xuyên và bền vững. Trong nền kinh tế phát
triển, sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ phát triển thì vị trí
thu NSNN từ đất đai có giảm về tỷ lệ % trong cơ cấu thu NSNN
nhưng vẫn là một nguồn thu ổn định, quan trọng của chính quyền cơ
sở, nhất là các nước có nền nông nghiệp là chủ yếu.
- Chính sách thu từ đất đai góp phần khuyến khích SDĐ hiệu
quả, tiết kiệm và thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển. Chính
sách thu từ đất buộc người SDĐ phải biết tính toán việc sử dụng,

biếu tặng; (ii) Ngoài ra, các nước còn áp dụng một số chính sách thu
không mang tính chất thuế như lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính...
- Đối với các nước đất đai thuộc sở hữu nhà nước hoặc hỗn
hợp hai hình thức sở hữu (sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước),
gồm: Ngoài các chính sách thu đối với đất đai như ở các nước đất
đai thuộc sở hữu tư nhân nêu trên, các nước có hình thức sở hữu nhà


14

nước đối với đất đai như Úc,Việt Nam,... còn có chính sách thu khi
Nhà nước giao đất và chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất.
1.3.1.2.1. Chính sách thuế đối với đất đai
Pháp luật thuế về đất đai của các nước trên thế giới được chia
ra nhiều loại khác nhau để phù hợp với các nguyên tắc của thuế,
hình thức sở hữu đất đai và đảm bảo tính công bằng trong động viên
thuế, cũng như hạn chế việc tích lũy, đầu cơ lũng đoạn đất đai. Hầu
hết các nước áp dụng nhiều sắc thuế khác nhau, nhưng thường áp
dụng các hình thức thuế chủ yếu sau:
a) Chính sách thuế đất
Thuế đất có nước gọi là thuế tài sản, thuế giá trị đất, thuế bất
động sản như Đài Loan, Inđônêxia, Nhật Bản,…., thuế điền thổ
(như ở Việt Nam thời kỳ phong kiến và thực dân), thuế SDĐ hoặc
thu tiền (phí) SDĐ như Trung Quốc …
Nội dung cơ bản sau:
- Thuế đánh vào quyền sở hữu đất hay quyền SDĐ.
- Đối tượng chịu thuế là đất đai. Mục đích thúc đẩy SDĐ có
hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Chủ đất SDĐ không
hiệu quả thì phải bán đất cho người khác, qua đó thúc đẩy việc
chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai

+ Giá đất được xác định căn cứ vào khả năng sinh lời của đất
theo mục đích SDĐ, được biểu hiện bằng giá đất thực tế theo mục
đích sử dụng trên thị trường.
Về thuế suất: Để tránh đầu cơ, lũng đoạn về đất và khuyến
khích SDĐ hiệu quả, tiết kiệm thì thường được áp dụng hình thức
thuế suất luỹ tiến.


16

b). Chính sách thuế thu nhập (thuế giá trị gia tăng) từ chuyển
nhượng quyền sở hữu/sử dụng đất
Loại thuế này có nước gọi là thuế thu nhập và điều chỉnh bằng
sắc thuế Thu nhập công ty/doanh nghiệp và thuế Thu nhập cá nhân
như ở Việt Nam, có nước được điều tiết bằng sắc thuế riêng gọi là
thuế chuyển nhượng nhà, đất ở Inđônêxia, thuế giá trị gia tăng của
đất như Trung Quốc, Đài Loan;...
Nội dung cơ bản sau:
- Thuế đánh vào thu nhập phát sinh do bán, chuyển nhượng
quyền sở hữu/SDĐ. Thực chất là thuế đánh vào khoản chênh lệch
giữa giá đất lúc chuyển dịch lần sau so với giá đất chuyển dịch lần
trước và chi phí cải tạo đất.
- Đối tượng chịu thuế: là phần thu nhập (giá trị gia tăng) từ
bán (chuyển nhượng) quyền sở hữu/SDĐ. Xác định thu nhập (giá trị
gia tăng) bằng cách đem giá bán trừ đi giá mua và chi phí đã đầu tư
vào đất (tức là giá trị lúc chuyển dịch lần sau trừ đi giá trị lúc
chuyển dịch lần trước và chi phí cải tạo đất).
- Đối tượng nộp thuế: là người có thu nhập từ bán (chuyển
nhượng) quyền sở hữu/SDĐ.
- Căn cứ tính thuế: là giá trị ròng, được tính trên cơ sở lấy giá

chất là sự tăng lên của giá đất không do người SDĐ bỏ vốn và sức
lao động để đầu tư, được xác định theo công thức:
Chi phí

Thu nhập

Giá bán

từ bán

(chuyển

Giá bán (chuyển

đầu tư vào

(chuyển

nhượng)

nhượng) quyền

đất (nếu

nhượng)

=

quyền sở


c). Chính sách thuế thừa kế, biếu tặng
Tại một số nước, ngoài các loại thuế cơ bản trên, còn áp dụng
thuế di sản, thuế thừa kế hay biếu tặng đối với trường hợp thừa kế,
biếu tặng bằng đất như Nhật Bản, Đài Loan,...
Tại thời điểm được tặng hoặc được thừa kế (thời điểm phát
sinh) thì người nhận quyền sở hữu/quyền SDĐ có một khoản thu
nhập và sau đó trở thành tài sản của người đó. Tại thời điểm nhận
quyền sở hữu/quyền SDĐ thì người nhận phải nộp thuế thừa kế hay
thuế biếu tặng. Sau đó, hàng năm, tài sản được nhận đã thuộc sở
hữu của người nhận thì họ phải chịu thuế giá trị đất.
Nội dung cơ bản của chính sách thuế:
- Thuế thừa kế hay biếu tặng đất đai được đánh một lần khi
phát sinh hành vi cho thừa kế hoặc tặng quà.
- Đối tượng chịu thuế là giá trị của đất được nhận thừa kế, được
biếu tặng.
- Đối tượng nộp thuế là người được nhận thừa kế, biếu tặng
đất đai.


19

- Căn cứ tính thuế: Thuế được tính trên giá trị của đất khi
chuyển quyền sở hữu/quyền SDĐ nhân với thuế suất.
Trong đó:
+ Thuế suất: Mức thuế suất thường được đánh luỹ tiến. Mức độ
luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận quyền sở
hữu/SDĐ với người tặng hay người cho thừa kế.
+ Giá đất cũng được xác định trên cơ sở theo mục đích SDĐ
và khả năng sinh lợi của đất được biếu, tặng.
1.3.1.2.2. Chính sách thu khi Nhà nước bán đất (giao

- Đối tượng nộp tiền là người mua đất (người nhận giao đất) của
Nhà nước.
- Tiền bán đất (tiền SDĐ) được xác định trên cơ sở giá đất và
diện tích đất bán hoặc giao. Công thức tính tiền bán đất (tiền SDĐ)
như sau:

Tiền bán đất
(tiền SDĐ)

=

Diện
tích đất

x

Giá đất


21

Giá đất có thể do Nhà nước quyết định hoặc thông qua đấu giá
và đây là khoản thu của NSNN; giá đất phụ thuộc vào mục đích
SDĐ (khả năng sinh lời của từng mục đích SDĐ khác nhau) và thời
hạn bán/giao đất.
1.3.1.2.3. Chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất
thuộc sở hữu nhà nước
Tương tự như quyền bán/giao đất như trên, đối với các nước
đất đai thuộc sở hữu Nhà nước thì Nhà nước có quyền cho các tổ
chức, cá nhân thuê đất thuộc sở hữu của mình để sử dụng vào những

=

cho thuê

Giá

x

Tỷ lệ %

đất

đất
Giá cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước có thể là giá do Nhà
nước quyết định hoặc thông qua đấu giá quyền thuê đất. Trong nền
kinh tế thị trường có thị trường bất động sản phát triển thì hình thức
xác định giá thuê đất thông qua đấu giá là hình thức có nhiều ưu việt
và thường được áp dụng.
Tỷ lệ % là do nhà nước quy định.
1.3.1.2.4. Thu khác
Thu về cung cấp dịch vụ công trong quản lý đất đai như phí và
lệ phí - là khoản thu động viên đóng góp của những người có đất
đến đăng ký quyền SDĐ... Khoản thu này phát sinh một lần khi làm
thủ tục chuyển dịch quyền sở hữu/quyền sử dụng của người nhận
đất chuyển dịch; thu từ xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
Ngoài các nội dung cơ bản của chính sách thuê nêu trên, tại
các chính sách thu các nước cũng quy định các trường hợp được ưu
đãi miễn, giảm các khoản thuế, phí, các khoản thu nộp ngân sách
Nhà nước nêu trên để khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả

- Định giá đất: được hiểu là sự ước tính về giá trị của giá
quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã
được xác định, tại một thời điểm xác định.
1.3.2.1. Mục đích, vai trò của chính sách:
- Mục đích của giá đất: Tùy theo mục đích quản lý mà các
nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục
đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất,
thuế chuyển nhượng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; (ii) Làm
cơ sở để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm
đoạt đất cho các mục đích công; (iii) Tiến hành các hoạt động cải
tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất
đai.
- Vai trò của định giá đất: Định giá đất có vai trò rất quan
trọng vì giá đất là:
+ Cơ sở phục vụ cho xác định các khoản thu ngân sách Nhà
nước từ đất: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế,…
+ Cơ sở phục vụ cho trao đổi, chuyển nhượng đất... góp phần
ổn định thị trường đất.
+ Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài
sản khi thu hồi…
+ Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã
hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện


25

luật pháp về đất đai.
1.3.2.2. Nội dung cơ bản của chính sách
- Hình thức giá: Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước
trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá