ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––

NGUYỄN HÙNG CƯỜNG

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
TẠI PHƯỜNG HÀ KHÁNH, TP HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––

NGUYỄN HÙNG CƯỜNG

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
TẠI PHƯỜNG HÀ KHÁNH, TP HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và môi
trường tỉnh Quảng Ninh và các sở, ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho
tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nguyễn Hùng Cường


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................... i
LỜI CÁM ƠN ........................................................................................................ ii
MỤC LỤC............................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU................................................................................. vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề ........................................................................................................... 1
2. Mục tiêu tổng quát............................................................................................... 2
3. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................... 2
4. Yêu cầu ............................................................................................................... 3
5. Ý nghĩa................................................................................................................ 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học đề tài........................................................................................ 4
1.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai................................................. 4
1.1.2. Các quy định về tài chính đất đai ............................................................. 4

2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin .............................................................. 28
2.4.2. Phương pháp xử lý dữ liệu ...................................................................... 29
2.4.3. Phương pháp bản đồ ............................................................................... 29
2.4.4. Phương pháp chuyên gia......................................................................... 30
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 31
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Phường Hà Khánh ................................... 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 31
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................. 33
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...................................................... 35
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất .................................................................. 38
3.2.1. Thực trạng quản lý.................................................................................. 38
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất............................................................................ 40
3.3. Tình hình giá đất và thực trạng bản đồ địa chính tại Phường........................... 41
3.3.1. Thực trạng về bản đồ địa chính ............................................................... 41
3.3.2. Tình hình giá đất tại tỉnh ......................................................................... 42
3.3.3. Công tác quản lý tài chính đất đai, tính thuế............................................ 46
3.4. Xây dựng Bản đồ giá đất cho phường Hà Khánh ............................................ 47


v

3.4.1. Xây dựng dữ liêu không gian .................................................................. 47
3.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính cho thửa đất ...................................... 53
3.4.3. Hoàn thiện bản đồ giá đất ....................................................................... 55
3.4.4. Đánh giá kết quả đạt được ...................................................................... 57
3.5. Ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất ....................................................................... 57
3.5.1. Ứng dụng trong công tác quản lý thông tin tài chính về đất đai............... 57
3.5.2. Phục vụ cho thị trường bất động sản ....................................................... 61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 64
1. Kết luận............................................................................................................. 64

Hệ tọa độ

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của Phường Hà Khánh .....................40
Bảng 3.2: Bảng giá đất phường Hà Khánh năm 2014 ............................................43
Bảng 3.2: Các trường thuộc tính ............................................................................53
Bảng 3.3: Bảng thuộc tính đầy đủ của thửa đất ......................................................55

Hình 3.16: Tổng hợp thuế sử dụng đất năm 2014 cho người sử dụng đất phường
Hà Khánh............................................................................................. 59
Hình 3.17: Dữ liệu không gian và thuộc tính ......................................................... 60
Hình 3.18: Tìm thửa đất theo yêu cầu .................................................................... 61
Hình 3.19: Công thức tìm thửa đất theo năng lực tài chính .................................... 62


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực
lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS còn là tài sản lớn của hộ gia đình (Luật đất đai, 2003)[13]. Trong nền kinh tế
thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình,
nó còn là nguồn vốn để phát triển kinh tế gia đình. Thị trường bất động sản có quan
hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây
dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động (Nguyễn Thanh Trà,
2005)[11]… còn nhiều khó khăn. Nhằm đáp ứng giải quyết các vấn đề khó khăn
trong quản lý đất đai, luật đất đai năm 2013 đã được ra đời, chủ yếu đề cập tới
phương pháp xác định khung giá đất đai sát với giá thị trường, từ đó lấy làm cơ sở
giải quyết nhưng bất cập trong quản lý nhà nước về đất đai. Đặc biệt là quản lý tài
chính về đất đai.
Công tác tài chính về đất đai là các hoạt động liên quan đến đất đai có thu lệ
phí của chủ sử dụng. Ví dụ như việc thực hiện chuyển mục đích, chuyển quyền sử
dụng đất, giao đất, cho thuê đất… đặc biệt là những hoạt động trên thị trường bất
động sản (BĐS) đây là nguồn thu từ đất chủ yếu cho ngân sách nhà nước. Trong
khi đó thị trường bất động sản luôn là vấn đề bức xúc của nhà quản lý, cũng như
của người tham gia trực tiếp vào hoạt động giao dịch. Người giao dịch luôn trong

Hà Khánh, TP Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục tiêu tổng quát
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất bằng dữ liệu không
gian và dữ liệu thuộc tính, phục vụ cho quá trình quản lý tài chính về đất đai tại
Phường Hà Khánh.
3. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu sử dụng phần mềm ArcGIS và nghiên cứu cấu trúc của cơ sở
dữ liệu số.
- Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và sử dụng ArcGIS để xây dựng cơ
sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất
- Xây dựng cơ sở dữ liệu theo giá đất qua dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính trên địa bàn xã Hà Khánh.


3

4. Yêu cầu
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số liệu
thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)
- Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành.
- Điều tra giá đất thực tế.
- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm của hệ thống GIS
- Lập được bản đồ giá đất Phường
5. Ý nghĩa
- Ý nghĩa trong thực tiễn: là cơ sở cho quá trình định giá đất cho địa bàn,
thành lập được bản đồ giá đất tại Phường Hà Khánh năm 2013. Là công cụ mạnh
mẽ cho công tác quản lý tài chính đất đai nói riêng, công tác quản lý đất đai nói
chung để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng
nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.


Các quy định tại mục 6 Chương II Luật đất đai 2003 về tài chính đất đai và
giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đấu tiên được đề cập một cách hệ thống so
với luật đất đai năm 1993. Tại điều 12 Luật đất đai năm 1993 và sau đó được sửa


5

đổi, bổ sung năm 2001 mới xác định vai trò của Chính phủ trong việc quy định
nguyên tắc, phương pháp và khung giá cho từng vùng và từng thời gian để áp dụng
thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất [13].
Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, theo quy
định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa tài chính đất đai
thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chính khoản sắp xếp theo ba
nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai.
- Các khoản thu từ việc cấp quyền sử dụng đất
Như vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các
nghĩa vụ tài chính như sau:
+ Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất có thu
tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà nước cho
phép sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất
đai năm 2003.
+ Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chúng nhận biến
động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
+ Nộp lệ phí trước bạn nhà đất
+ Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người khác
thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi).
- Các khoản thu tài chính khi sử dụng đất
Trong khi sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước, các khoản thu đó gồm:

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoặc thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau.


7

- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất
đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy
định , Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ
thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết
định [17], [18].
- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ
để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử
dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt
hại cho Nhà nước.
1.2.2. Giá đất thị trường

chuyện nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời
điểm xác định. Xét vè phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là
mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian
xác định [9], [11].
Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua
- Mục đích của người mua và bán đất
- Nhu cầu về đất đai của thị trường
- Tác động của môi trường sống và xã hội
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt
1.2.3. Các phương pháp xác định giá đất
Căn cứ theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể
được hướng dẫn thi hành:


9

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tượng tự ( về loại đất , diện tích đất, thửa đất,
hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được ấp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tượng tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được
với các loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với

hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng
quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ
với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi
hàng hóa [11].
- Thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả
với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta.
- Bất động sản (BĐS) là tài sản gắn liền với đất không thể di dời tháo giỡ,
chẳng hạn như nhà cửa, đất đai. Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự
về BĐS tại một địa bàn nhất định và trong một thời gian nhất định, đó là thị
trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê,
thế chấp [11].
1.3.2. Thị trường đất đai – BĐS thế giới
Thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia
và quốc tế. Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc tế chủ yếu để giúp
người định giá nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá.
Trên thực tế không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan
xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống nhất.
Trên thế giới các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng
đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt tới đỉnh cao, thị
trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở cho kinh tế chính trị cho


11

sự vận hành của nền kinh tế, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với
việc mua bán ruộng đất chứ không giới hạn hành chính đối với thị trường đất

12

nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là
nhu cầu thiết yếu của con người, hay như các cụ ta thường nói “ an cư mới lạc
nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng
hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm.
Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải
thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân
biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức
xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông
tin cho rằng giá đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở
thủ đô Tokyo của Nhật Bản. Ngoài ra giá đất trong bồi thường giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lộn xộn như
trong thời gian qua [7], [11].
Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao
hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư khác. Chẳng hạn, vàng tăng 7,3 lần,
giá tiêu dùng: 2,2 lần, USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần. Nhiều cơ quan
quản lý cho rằng giá nhà ở được đẩy lên cao, chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích
giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến.
“Năm 2012 sẽ là một năm mà các công ty và cá nhân có thể đạt được lợi
nhuận từ chính những cơ hội trên thị trường bất động sản”.Đây là nhận định được
ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam đưa ra tại
buổi Hội thảo dự báo được tổ chức định kỳ hàng năm[3].
Theo CBRE (CB Richard Ellis), nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản sẽ tăng đáng kể trong năm 2012 khi các nhà đầu tư đổ xô vào. Nguyên nhân là
do Việt Nam vẫn là thị trường đầy tiềm năng trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.
Theo đó, trong năm 2011, trên thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện sự
tăng trưởng số lượng những hợp đồng đầu tư tổ chức với một số giao dịch nổi trội
thực hiện bởi các nhà đầu tư nước ngoài. CBRE cho rằng những giao dịch này sẽ
mở đường cho nhiều hoạt động hơn nữa trong một vài năm tới, và năm 2012 cũng

được định nghĩa như là một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, các
thao tác phân tích, cơ sở dữ liệu đầu ra liên quan về mặt địa lý không gian, nhằm hỗ
trợ việc thu nhận, lưu trữ, quản lý , xử lý, phân tích và hiển thị các thông tin không
gian từ thế giới thực để giải quyết các vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đích
của con người đặt ra, chẳng hạn như: Để hỗ trợ việc ra quyết định cho việc quy


14

hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, dễ
dàng trong việc quy hoạch phát triển đô thị và những việc lưu trữ hành chính [21].
1.4.3. Các thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý
GIS được cấu thành bởi 5 thành tố chính sau:
- Dữ liệu (Data): đây là thành phần quan trọng nhất của GIS, GIS có 2 loại
dữ liệu.
- Phần cứng (Hardware): Bao gồm máy tính và các thiết bị ngoại vi
- Phần mềm (Software): Bao gồm nhiều modul, công cụ để thực hiện các
chức năng:
+ Thu thập dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính.
+ Xử lý sơ bộ dữ liệu.
+ Lưu trữ và truy cập dữ liệu.
+ Tìm kiếm và phân tích không gian.
+ Hiển thị đồ hoạ và tương tác.
- Con người (People): yếu tố con người có ảnh hưởng rất lớn tới việc quản
lý, xây dựng và phát triển các ứng dụng. Một dụ án GIS chỉ thành công khi nó được
quản lý tốt và con người tại mỗi công đoạn phải có kỹ năng thành thạo.
- Phương pháp (Method): để hệ thống GIS thành công phụ thuộc vào phương
pháp sử dụng để thiết kế hệ thống [10].
1.4.4. Cơ sở dữ liệu địa lý
Cơ sở dữ liệu (database): là một hệ thống các thông tin có cấu trúc được lưu

liệu thuộc tính [12].
Mô hình cơ sở dữ liệu không gian không những quy định mô hình dữ liệu
với các đối tượng đồ họa, đối tượng thuộc tính mà còn quy định liên kết giữa chúng
thông qua mô hình quan hệ và định nghĩa hướng đối tượng bao gồm các tính chất
như thừa kế (inherit), đóng gói (encapsulation) và đa hình (polymorphism).
Ngoài ra, cơ sở dữ liệu không gian hiện đại còn bao gồm các ràng buộc đối
tượng đồ họa ngay trong cơ sở dữ liệu, được gọi là topology. Với nhiều thao tác trên
dữ liệu địa lý, kết quả cuối cùng được hiển thị tốt nhất dưới dạng bản đồ hoặc biểu
đồ, trong đó bản đồ khá hiệu quả trong lưu giữ và trao đổi thông tin địa lý.