ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ BÙI PHƢƠNG NHUNG

CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ BÙI PHƢƠNG NHUNG

CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số
: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. LÊ ĐÌNH NGHỊ


Chƣơng 2 THỰC TRẠNG SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Ở NƢỚC TA................................. 23
2.1. Sở hữu đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ .......................................................... 23
2.1.1. Sở hữu đất đai trước khi có Luâ ̣t Đấ t đai năm 1993 ........................................ 23
2.1.2. Sở hữu đất đai giai đoa ̣n thi hành Lu ật Đất đai 1993 ....................................... 26
2.1.3. Sở hữu đất đai giai đoa ̣n thi hành Lu ật Đất đai 2003 ....................................... 29
2.1.4. Sở hữu đất đai theo Luật Đất đai 2013 ............................................................ 32
2.1.5. Đánh giá chung về sở hữu đất đai theo pháp luật Việt Nam ............................ 37
2.2. Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. .............................. 42
2.2.1. Nhà nước quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ................ 42
2.2.2. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất..................................................... 44
2.2.3. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất ....................... 46
2.2.4. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất ............................................ 47
2.2.5. Nhà nước quyết định giá đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai ......... 51
2.2.6. Nhà nước thực quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ......................................................... 54
2.2.7. Đánh giá thực trạng thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước ............. 55
Chƣơng 3 PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHẾ
ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI ....................................................... 59
3.1. Những vấn đề cần chú ý ....................................................................................... 59
3.2. Mô ̣t số kiế n nghi ̣hoàn thi ện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai . 61
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 76

4


DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật dân sự
UBND: Ủy ban nhân dân

thống các tài liệu liên quan đến vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai. Vậy nên người viết
chọn đề tài: “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai năm 2013” để nghiên
cứu sâu thêm về vấn đề này cũng như đề xuất những kiến nghị hoàn thiện.

1


2. Tổng quan tài liệu
Khi nghiên cứu pháp luật xung quanh vấn đề sở hữu đất đai, người viết nhận thấy
đã có nhiều tác giả nghiên cứu về vấn đề này. Một số tài tài liệu như:
-

Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi

mới ở Việt Nam- TS. Lê Xuân Bá (chủ biên)- 2003
-

Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam –

PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam- 2003.
-

Về quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam – Nguyễn Văn Khánh , Tạp chí

Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16.
-

Quản lý đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử và những vấn đề đặt

ra trong giai đoạn hiện nay- TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật- ĐHQGHN, 022012.

trình nghiên cứu về vấn đề này trên các trang mạng thông tin đại chúng ở nhiều góc độ
khác nhau: kinh tế, văn hóa, xã hội, chinh trị…tức là những nghiên cứu này chỉ nghiên
2


cứu về một khía cạnh của sở hữu toàn dân về đất đai mà không chuyên sâu hay toàn
diện. Đề tài “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai năm 2013” của người
viết tiếp thu, kế thừa những nghiên cứu đã có và tiếp tục phát triển nghiên cứu một
cách tương đối hệ thống về vấn đề này.

3. Mục tiêu nghiên cứu
-

Nghiên cứu một số vấn đề lý luận xung quanh chế độ sở hữu toàn dân về đất

đai qua các thời kỳ lịch sử.
-

Thực tiễn thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nghiên cứu về những

bất cập và vướng mắc của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai .
-

Nêu ra những phương hướng, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chế độ sở

hữu toàn dân về đất đai để phù hợp với sự phát triển của kinh tế, xã hội trong thời đại
công nghiệp hiện đại như ngày nay.

4. Phạm vi nghiên cứu
-

-

Trên cơ sở những vấn đề lý luận và thực tiễn được nghiên cứu, xuất phát

từ thực tiễn thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong thời gian qua, Đề tài
kiến nghị các giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai.

3


-

Kết quả nghiên cứu của Đề tài có thể được làm tư liệu tham khảo cho

những đối tượng có nhu cầu tìm hiều về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng
như phương hướng hoàn thiện chế độ đó.

6. Phƣơng pháp luận của việc nghiên cứu luận văn
Phù hợp với tính chất của chủ đề, nội dung và quy mô nghiên cứu, dự kiến các
phương pháp nghiên cứu của luận văn chủ yếu sẽ dựa trên việc tập hợp và phân tích
văn bản, tài liệu và số liệu.

7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài
được chia thành ba chương như sau:
a. Chương 1: Một số vấn đề lý luận về sở hữu đất đai.
b. Chương 2: Thực trạng sở hữu đất đai ở nước ta và kinh nghiệm nước
ngoài trong quản lý vả sử dụng đất đai.
c. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chế

hoạt động xã hội, sản xuất, kinh doanh của con người.
Ở Việt Nam, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
5


xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Bất cứ ai, trong
bất cứ thời kỳ lịch sử nào đều cần sử dụng tới nguồn tài nguyên này.
Đặc điểm của đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên không tái tạo được hay còn gọi là nguồn
tài nguyên có thể bị cạn kiệt (Phân biệt với nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể tái tạo
được như tài nguyên rừng, khoáng sản, hải sản,vv…).
Trong quá trình sử dụng, đất đai thường được chia nhỏ thành các lô, thửa đất hay
khu đất rộng lớn phù hợp với từng mục đích sử dụng khác nhau. Hơn nữa, đất đai có
tính cố định vị trí, không thể di chuyển được điều này có nghĩa là những lô, thửa đất
hay khu đất được phân chia ra luôn có vị trí, tính chất địa lý khác nhau. Không bao giờ
có hai lô đất, thửa đất trùng khớp nhau về mọi yếu tố, hay có thể nói rằng đất đai có
tính độc nhất vô nhị (tính duy nhất).
Đất đai không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên
theo thời gian. Tuy nhiên, đất đai luôn cố định và ở mỗi vị trí khác nhau, đất đai có
những lợi thế, khuyết điểm khác nhau vì vậy giá đất ở các vị trí khác nhau cũng khác
nhau. Ví dụ như đất đai ở các vùng đồng bằng hay các đô thị lớn luôn có giá cả cao
hơn đất đai ở các vùng đồi núi hoặc vùng hẻo lánh, đó là do vị trí địa lý của đất đai
quyết định sự màu mỡ của đất, những tiện nghi và cơ hội phát triển kinh tế.
Đất đai là một loại tư liệu sản xuất tự nhiên đặc biệt, gắn liền với hoạt động của
con người. Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho
các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay
đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc chuyển
mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản

quyền, hành chính, thủ tục.
-

Thứ hai, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất sẽ

làm phát sinh trên mảnh đất đó một quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất.
Quyền tài sản đó là quyền sử dụng đất, đây cũng là một loại tài sản và nó mang
tính “động” hơn so với đất đai. Quyền sử dụng đất có thể được giao dịch trên
thị trường như những loại tài sản khác, dĩ nhiên những giao dịch này vẫn chịu
sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật nhưng chúng mang tính chất “tư”, tự do
hơn. Chính vì thế nên ở khía cạnh này, các quan hệ pháp luật phức tạp hơn và
đang có rất nhiều vướng mắc cần được gỡ rối.
Khái niệm sở hữu và sở hữu đất đai.
Khái niệm sở hữu và quyền sở hữu
Ở bất kỳ xã hội nào, sở hữu luôn là vấn đề nền tảng quyết định sự phát triển của xã
hội và nền kinh tế. Trong thời gian qua, khi xây dựng pháp luật nước ta cũng rất chú
7


trọng tới vấn đề này, đặc biệt là với sự ra đời của Bộ Luật Dân sự 2005, Nhà nước ta
đã lập ra các chế định liên quan đến sở hữu như các hình thức sở hữu, địa vị pháp lý
của chủ sở hữu… Vậy sở hữu là gì?
Sở hữu[33] là quan hệ xã hội phát triển trong lịch sử, biểu hiện đặc tính chiếm hữu
của cải vật chất của xã hội bởi những thể nhân khác nhau (cá nhân riêng biệt, nhóm xã
hội, nhà nước). Đối tượng sở hữu là toàn bộ những đồ vật lệ thuộc vào chủ thể nhất
định (người sở hữu), nghĩa là tài sản phù hợp với thể nhân, vì thế quan hệ sở hữu cũng
gọi là quan hệ tài sản, trong đó sở hữu về tư liệu sản xuất có ý nghĩa quyết định. Các
tác gia kinh điển của chủ nghĩa Mac- Lênin dùng hai cụm từ “chế độ sở hữu” và “hình
thức sở hữu” đều đề cập đến điều cốt lõi: ai làm chủ tư liệu sản xuất. Chế độ sở hữu
thường được dùng để chỉ hình thức sở hữu phổ biến, thống trị trong xã hội; còn hình

Khái niệm quyền sở hữu được diễn đạt theo 2 nghĩa: nghĩa chủ quan và nghĩa
khách quan. Theo nghĩa khách quan đó là toàn bộ các quy định của nhà nước về vấn
đề sở hữu. Hiểu theo nghĩa chủ quan đó là toàn bộ những hành vi mà chủ sở hữu được
pháp luật cho phép thực hiện trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của
mình theo ý muốn. Quyền sở hữu bao giờ cũng gắn liền với chủ thể, vì vậy được coi là
loại quyền tuyệt đối. Nội dung của quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng không thể
tách rời: quyền chiếm hữu tức quyền được giữ; quyền sử dụng tức là quyền được khai
thác các thuộc tính hữu ích của tài sản; quyền định đoạt tức là quyền quyết định số
phận pháp lí và thực tế của tài sản. Ba quyền này thống nhất với nhau trong khái niệm
quyền sở hữu.
Quyền sở hữu gắn liền trực tiếp lợi ích của giai cấp thống trị. Ví dụ: Giai cấp chủ
nô được nhà nước bảo vệ quyền sở hữu đối với toàn bộ tư liệu sản xuất xã hội kể cả
bản thân người nô lệ. Các loại quyền sở hữu được hình thành và phát triển, trên cơ sở
các loại hình sở hữu.
Trong trường hợp quyền năng chiếm hữu, sử dụng của chủ sở hữu tạm thời bị mất
hoặc được chuyển cho người khác (trường hợp mất tài sản, trường hợp cho thuê nhà...),
quyền sở hữu được Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam và các văn
bản pháp luật khác quy định. Cơ sở phổ biến nhất của việc phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền sở hữu là lao động sáng tạo, mua bán, thừa kế, thanh lí, vv. Khách thể
của quyền sở hữu có thể bị hạn chế theo pháp luật của mỗi nước. Ví dụ ở Việt Nam,
quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai không được công nhận.

9


Sở hữu và quyền sở hữu là căn cứ phát sinh các quyền khác như quyền sử dụng,
quyền hưởng hoa lợi…và là nhân tố quyết định trong phát triển kinh tế và xã hội, đặc
biệt là trong nền kinh tế thị trường tự do giao dịch, trao đổi tài sản như ở nước ta hiện
nay.
Khái niệm về sở hữu đất đai

phù hợp với điều kiện lịch sử, chính sách phát triển kinh tế-xã hội của quốc gia đó
tại một thời điểm nhất định. Chế độ sở hữu đất đai thường hình thành và thay đổi
theo hình thái kinh tế xã hội và theo các hình thức sở hữu cụ thể như: Hình thức
công hữu về đất đai, tư hữu về đất đai, đa sở hữu về đất đai, sở hữu toàn dân về đất
đai.
a. Công hữu về đất đai
Từ thời kỳ cổ đại, chế độ công hữu về đất đai đã xuất hiện. Thời kỳ này đất đai
là một trong những tài sản thuộc sở hữu cộng đồng (giống như gió, nước, không
khí,vv…), của từng nhóm xã hội gắn bó theo cộng đồng.
b. Tƣ hữu về đất đai
Tuy xuất hiện muộn hơn so với chế độ công hữu nhưng tư hữu về đất đai vẫn
xuất hiện từ rất sớm, nhất là tại phương Tây. Từ thời cổ đại, tại Rôma đã xuất hiện
tư hữu về đất đai. Cụ thể đất đai thuộc sở hữu của các chủ nô, họ có đất đai rộng
lớn và nhiều nô lệ.
Chế độ tư hữu về đất đai được xây dựng trên cơ sở lý luận của trường phái lý
thuyết về sở hữu của pháp luật dân sự Châu Âu lục địa (civil law) hoặc trường phái
lý thuyết về sở hữu của Anh (trường phái lý thuyết về sở hữu Anglo Sacxong),
trong đó[4]:
Lý thuyết về sở hữu của pháp luật dân sự Châu Âu lục địa lấy hạt nhận trung
tâm là xác định các quyền của chủ sở hữu đối với vật, chủ sở hữu vật có 3 nhóm
quyền năng: (1) Nhóm quyền chiếm hữu vật (quyền nắm giữ, chi phối vật trong
tay); (2) Nhóm quyền sử dụng vật (quyền khai thác, sử dụng vật); (3) Nhóm quyền
định đoạt vật (quyền quyết định số phận pháp lý của vật). Các quyền năng này gắn
liền với chủ sở hữu. Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu vật cho người khác
thì họ không còn các quyền năng này. Do vậy, quyền sở hữu đất đai cũng bao gồm
ba nhóm quyền năng là quyền chiếm hữu đất đai (quyền nắm giữ đất đai); quyền sử
dụng đất đai (quyền khai thác, sử dụng đất đai); quyền định đoạt đất đai (quyền

11


d. Sở hữu toàn dân về đất đai
12


Sở hữu toàn dân về đất đai được hình thành sau Cách mạng tháng Mười Nga
(1917) ở Liên Xô. Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C. Mác, Ph.
Ăng-ghen, V.I. Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất. Trong
tác phẩm “Cương lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu
tiên ở Nga năm 1905 - 1907”, V.I. Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc
hữu hóa ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối với
hai hình thức độc quyền trong nông nghiệp. Theo ông, địa tô chênh lệch là kết quả của
sự hạn chế về ruộng đất. Trong chế độ tư bản, việc canh tác ruộng đất của các doanh
nghiệp tư bản vô luận là chế độ tư hữu ruộng đất có tồn tại hay không và hình thức
chiếm hữu ruộng đất như thế nào đều có địa tô chênh lệch. Ông viết: “Địa tô chênh
lệch không tránh khỏi hình thành trong chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả
khi chế độ tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ hoàn toàn[16]”.
Sau đó, các đảng Cộng sản và công nhân các nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu
đã thực hiện quốc hữu hóa ruộng đất, thực hiện cải tạo xã hội chủ nghĩa trong nông
nghiệp kéo theo chuyển biến sở hữu tư nhân về ruộng đất của nông dân thành sở
hữu xã hội chủ nghĩa (hay sở hữu toàn dân). Khi Liên Xô tan rã thì các nước Đông
Âu lại đi tìm một chế độ mới cho vấn đề sở hữu đất đai.
Chúng ta có thể thấy rằng, quyền sở hữu đất đai có tính độc lập tương đối với
quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng) và vì vậy người sử dụng đất
đai vẫn thực hiện được lợi ích kinh tế của mình khi đầu tư vào đất đai bất luận là chế
độ sở hữu nào. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai dẫn tới độc quyền kinh doanh và do
đó cản trở việc giải phóng sức sản xuất trong nông nghiệp, từ đó làm giảm sự phát
triển của toàn bộ nền kinh tế. Chế độ sở hữu về đất đai mang tính đa dạng bởi được
quyết định trên các cơ sở của những điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sử phù
hợp đối với từng quốc gia nhất định.
1.2.2. Một số vấ n đề xung quanh quyền sở hữu đất đai

Hiện nay tại Việt Nam, thị trường bất động sản ngày một sôi động hơn và đối tượng
chính giao dịch trên thị trường này chính là quyền sử dụng đất.
c. Giá trị đất đai ngày càng tăng
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu
tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên
trái đất. Đất đai là tài nguyên hạn chế, không tái tạo lại được, trong khi sự gia tăng dân
số là không ngừng, tuổi thọ con người ngày càng cao, nhu cầu về đất đai càng tăng lên.
14


Hơn nữa, kinh tế và khoa học kỹ thuật phát triển, con người ngày càng tìm ra được
nhiều cách thức khai thác và sử dụng đất đai. Nếu như trước đây con người chỉ biết sử
dụng đất đai để trồng cây lương thực thì ngày nay đất đai có thể dùng để trồng các loại
cây công nghiệp có giá trị cao, dùng để xây nhà, khu công nghiệp, khu đô thị,vv….Sự
mất cân bằng cung cầu này khiến cho giá đất vẫn không ngừng tăng lên, dần trở thành
loại tài sản quý giá nhất của con người. Và nếu như trước đây giá trị đất đai phụ thuộc
chủ yếu vào chất đất như đất có phì nhiêu hay không, có gần hệ thống tưới tiêu thuận
lợi cho việc canh tác hay không thì ngày nay giá trị của đất đai chủ yếu dựa vào vị trí
như đất ở thành phố lớn hay nông thôn, đất ở ngoại thành hay trung tâm thành phố….
Nước ta là một nước có tốc độ phát triển nhanh chóng dẫn đến biên độ giao động
giá trị đất đai ngày càng tăng nhất là tại các vùng nông thôn đang dần đô thị hóa. Điều
này khiến cho các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp và khó giải quyết
hơn.
d. Quyền của ngƣời nƣớc ngoài đối với đất đai
Hiện nay, sự giao lưu thương mại, văn hóa giữa các quốc gia trên thế giới ngày
càng phát triển, vậy nên không lạ lùng gì khi dân cư giữa các quốc gia cũng có sự giao
lưu. Điều này làm nảy sinh một vấn đề, đó là quyền của người nước ngoài đối với đất
đai. Tùy thuộc vào quan điểm chính trị, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa và lịch sử
hình thành, phát triển của từng quốc gia mà mỗi nước có một quan điểm khác nhau về
vấn đề trên và quan điểm này được cụ thể qua pháp luật từng nước. Nhưng nhìn chung

Các nước không cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai
Một số nước không cho phép người nước ngoài được sở hữu đất đai như: Việt

Nam, Trung Quốc, một số nước Châu Phi….
Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu
đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước
ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng
đến. Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có được sự phê
duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước,
hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho
người dân trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụng
đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn
thuê không vượt quá 99 năm. Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất
cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức
cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc xác định
được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ
tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất thuộc sở
hữu công cộng (freehold land). Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh.
16


Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh thông qua
việc cho thuê (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu
công cộng). Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn hạn (ít hơn 10 năm) và
không được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay. Đất của nhà nước có thể chuyển đỏi
thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu công cộng (và có thể đăng ký). Riêng đất
nông nghiệp không được bán cho người nước ngoài, hoặc những công ty mà người
nước ngoài sở hữu phần lớn nếu không có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng. Đối với
việc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc

tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
(Điều 174, Luật Đất đai 2013).
1.3. Thực trạng sở hữu đất đai ta ̣i m ột số quốc gia trên thế giới
Liên quan đến an ninh quốc phòng và sự toàn vẹn lãnh thổ, sở hữu đất đai luôn
là một vấn đề được các quốc gia coi trọng. Mỗi quốc gia, tùy theo sự phát triển của
nền kinh tế và sự phát triển của văn hóa xã hội mà có những quy định riêng về sở
hữu đất đai cho phù hợp với thể chế, định hướng phát triển quốc gia mình. Cụ thể
như sau:
Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)
Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà
Pháp[5]. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận
quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm
G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất
đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó, luật
pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở
hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt
kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc quyền
sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước.
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng:
thứ nhất là đất đai thuộc sở hữu nhà nước và thứ hai là đất đai thuộc sở hữu tư nhân.
Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy
định. Bộ phận đất đai thuộc sở hữu nhà n bao gồm nhà nước trung ương và chính
quyền các địa phương.
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà Liên bang bảo hộ.
Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước
Liên bang và chính quyền các bang.
Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất
đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành

Tuy nhiên, vẫn có những ngoại lệ, chẳng hạn như ở Ucraina, Hiến pháp năm
1996 của Ucraina vẫn tiếp tục quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hiến pháp
Ucraina quy định đất đai, tài nguyên trong lòng đất, không khí, nước và các nguồn
19


tài nguyên tự nhiên khác trong phạm vi lãnh thổ Ucraina, các nguồn tài nguyên tự
nhiên trong thềm lục địa, vùng đặc quyền kinh tế, là thuộc quyền sở hữu của nhân
dân Ucraina. Quyền sở hữu thay mặt/đại diện nhân dân Ucraina được thực hiện bởi
các cơ quan quyền lực nhà nước và các cơ quan của chính quyền tự quản địa
phương trong khuôn khổ do Hiến pháp quy định[10], Hiến pháp Ucraina cũng
khẳng định rõ đất đai là tài sản quan trọng, mang tính chất nền tảng của quốc gia và
được đặt dưới sự bảo vệ đặc biệt của quốc gia. Quyền sở hữu đất đai được bảo đảm.
Trên nền tảng đó, Hiến pháp quy định ba loại hình sở hữu đất đai: công dân, tập thể
và Nhà nước theo quy định của pháp luật. Quyền sở hữu nói chung và quyền sở hữu
đất đai đều phải tuân thủ nguyên tắc quyền đi liền với trách nhiệm, nghĩa vụ; việc
thực thi quyền sở hữu không được xâm hại đến quyền và lợi ích của người khác và
của xã hội. Về các loại hình sở hữu đất đai, có ý kiến cho rằng ở Ucraina, trên thực
tế, hình thức sở hữu tập thể đối với đất đai hầu như không tồn tại; có một số hạn
chế đối với pháp nhân, cá nhân nước ngoài, như quy định các chủ thể này không
được sở hữu đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, Nhà nước có những quy định nhằm
kiểm soát chặt chẽ vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là đất nông
nghiệp sang mục đích khác; quy định về những giới hạn về diện tích trong việc
chuyển nhượng đất nông nghiệp v.v…
Cũng theo xu hướng trên, chế độ đa sở hữu về đất đai cũng được xác lập ở Liên
bang Nga. Hiến pháp Liên bang Nga hiện hành quy định đất đai và các nguồn tài
nguyên tự nhiên khác có thể là đối tượng thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước và
các hình thức sở hữu khác. Tuy nhiên, có đánh giá cho rằng việc chuyển đổi sang hình
thức đa sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân đối với đất đai và các nguồn tài nguyên tự
nhiên khác ở Liên bang Nga là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc những