ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KIỀU QUANG KHÁNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN
2006 - 2010, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số
: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Hải

Thái Nguyên – năm 2011
i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ những nội dung và số liệu trong luận văn
này do tôi tự nghiên cứu, khảo sát và thực hiện.

Học viên thực hiện luận văn

Kiều Quang Khánh

ii


Danh mục các hình....................................................................................................v
Danh mục các bảng ...................................................................................................vi
Phần I: MỞ ĐẦU .................................................................................................... .1
1. Đặt vấn đề............................................................................................................ .1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài .......................................................................... .2
3. Ý nghĩa của đề tài............................................................................................. ....2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................... .2
Phần II :TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................... .4
I . Tổng quan thị trường bất động sản ..................................................................... .4
1.1. Các khái niệm.......................................................................... 4
1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ............................................. 8
1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm ............................................................................. .8
1.2.2. Tính bền lâu................................................................................................... .9
1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.................................................................. .9
1.2.4. Các tính chất khác ......................................................................................... .10
1.4. Vai trò thị trường bất động sản ................................................. 10
1.5. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................... 12
1.5.1. Cung về bất động sản .................................................................................... .12
1.5.2. Cầu về bất động sản ...................................................................................... .17
1.5.3. Giá trị và giá cả bất động sản ........................................................................ .23
1.5.3.2. Khái niệm giá cả......................................................................................... .24
1.5.4. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất động sản......... .31
II, Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước .............. .32
2.1.Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới ................ 32
2.1.1.Thị trường bất động sản Ustralia (Úc) ........................................................... .32
2.1.2. Quản lý thị trường bất động sản tại Ấn Độ................................................... .34
2.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ....................... 35
Phần III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................... .39
3.1. Nội dung nghiên cứu ................................................................ 39
3.2. Địa điểm nghiên cứu: ............................................................... 39

4.5.1. Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản.............................................. .52
4.5.2. Khối lượng giao dịch hàng hóa trên thị trường bất động sản thành phố Thái
Nguyên (thị trường thứ cấp) ...................................................................................... .54
4.5.3. Mức biến động giá cả bất động sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2006 - 2010.............................................................................................................. .57
4.6. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường Bất động sản
trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên ............................................... 60
4.6.1. Hệ thống cơ quan quản lý thị trường bất động sản ở thành phố Thái Nguyên .60
4.6.2. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai ở Thành phố Thái
Nguyên .................................................................................................................... .65
4.7. Một số giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động
sản thành phố Thái Nguyên ............................................................................. . 69
4.7.1. Có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với nguồn cung đất đai cho thị
trường bất động sản................................................................................................. .69
4.7.2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ............................................................. .70
4.7.3. Định giá đất ................................................................................................... .70
4.7.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ............................................................................................... .70
4.7.5. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển thị
trường bất động sản................................................................................................. .71
4.7.6. Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản ......... .71
4.7.7. Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế ................................................................ 72
4.7.8. Giải pháp về thông tin ................................................................................... .72
Phần V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... .74
5.1. Kết luận .................................................................................. 74
5.2. Kiến nghị ................................................................................ 75
Tài liệu tham khảo........................................................................... 76

v


giai đoạn 2006 - 2010. ................................................................ 50
Bảng 4.4.Kết quả đấu giá quyền sử dụng được thể hiện qua biểu sau:
................................................................................................. 51

vii


Phần I: MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là
một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường bất động
sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Phát triển và quản
lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển,
đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị
trường này chưa có điều kiện phát triển nhưng khi chuyển sang thực hiện phát
triển nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bước hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng
kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động
sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp
luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về
thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa
của thị trường.
Thái Nguyên là một thành phố đã hình thành từ lâu. Sự tồn tại của nhiều
trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn đã tạo nên sự
sầm uất cho Thành phố. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nhanh
chóng về mật độ dân số thì nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, đã có rất nhiều
doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất đất động sản tạo lên một diện mạo mới

Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên có chuyên môn về quản lý thị trường
bất động sản, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa
học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Thị trường bất động sản là thị trường rộng lớn (bao gồm nhà ở, đất đai,
các tài sản khác....)
Do giới hạn về thời gian và phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sỹ,
đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu thị trường bất động sản là nhà ở và đất đai
2


của thành phố Thái Nguyên - một thành phố có lịch sử phát triển lâu đời và hứa
hẹn nhiều tiềm năng phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường bất động sản là nghiên cứu
các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối
quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá
nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm
góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao.

3


Phần II :TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
I . Tổng quan thị trường bất động sản
1.1. Các khái niệm
* Khái niệm về bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo
đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.

1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời
được là bất động sản, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) bất động sản là tài
sản không di dời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: Bất động sản là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di
dời được như là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật
quy định bởi vì: trong bất động sản thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản
cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết
bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là bất động sản. Bất động
sản chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. [5]
Nói chung bất động sản là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.

5


* Khái niệm thị trường bất động sản
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây
dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản

Quản lý nhà nước
Người
mua
Quy
luật
đặc
thù
BĐS

Quy
luật
giá
trị

- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận
- ………

Lợi
ích

Người
sở
hữu

Người

dụng) bất động sản theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện
các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết
phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là khái niệm có tính khái
quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động
sản là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản
lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường
Bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự
hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước. [7]
1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm
của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng
đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v... Chính vì tính khan hiếm, tính cố
định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những
yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động
sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các
căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với
khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v...

8


1.2.2. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,


1.2.4. Các tính chất khác
a. Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động
sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những
nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu
dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt
động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với
các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức
tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản
lý thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v... chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản. [5]
1.4. Vai trò thị trường bất động sản
Một là: Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình
phát triển sản xuất.
- Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái
giá trị và từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật. Ta có thể thấy rằng trên thị
trường bất động sản người bán và người mua có thể trao đổi với nhau qua vật
ngang giá chung mà hai bên lựa chọn đó là: vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi thực hiện
việc trao đổi này hình thái hiện vật của bất động sản được chuyển hóa sang hình
thái tiền tệ và ngược lại .


trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm
11


vi một quốc gia. Thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi một quốc gia
chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân nước ngoài tham gia giao
dịch bất động sản trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ
đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản và họ có thể cư
trú, sinh sống...
Năm là: Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống xã hội.
Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí
quan trọng đối với sự ổn định đời sống xã hội. Thị trường bất động sản, nhất là
thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của
một quốc gia. Một khi thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là
chính sách đất đai phù hợp thì xã hội ổn định. Một khi thị trường bất động sản
không hoạt động không hiệu quả dẫn đến xã hội thiếu ổn định.
Sáu là: Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống dân cư.
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, cũng như các công trình phục vụ cho sinh hoạt
và đời sống trực tiếp của con người, nhu cầu cho văn hóa, xã hội, thể thao...
Bảy là: Thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách trong đó có
chính sách đất đai và chính sách về bất động sản.
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước
tiếp tục đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị
trường bất động sản các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính
ở thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn
của chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai [18].
1.5. Sự vận động của thị trường bất động sản
1.5.1. Cung về bất động sản

tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về Bất động sản trước hết phụ thuộc vào
quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. Đây là cơ sở quan trọng
nhất quyết định đến tổng cung về bất động sản, nhất là tăng cung về nguồn Bất
động sản hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về bất động sản bất hợp pháp.

13


Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về Bất
động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của Bất động
sản hiện có, nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp
cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết
cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở,
song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng
tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị
trường Bất động sản.
Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ
phát triển của ngành xây dựng nhà ở mạnh hơn; nếu giá cả các nguyên vật liệu
xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ
sẽ được mở rộng thêm.
Chính sách và pháp luật của Nhà nước.
Cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Nhà nước về
các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu
tư cho phát triển bất động sản.
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về bất
động sản. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công
trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng
không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường bất động sản hợp pháp và

vào thái độ và quan nhiệm của Nhà nước. Một khu nhà ở hợp pháp được
Nhà nước thừa nhận thì được coi thuộc khu vực tư nhân, song nếu Nhà nước
không thừa nhận tính hợp pháp, thì chính những nhà ở đó được xếp ngay
vào danh mục nhà ở không chính thức. Giữa nhà ở tư nhân và nhà ở công
cộng cũng không có ranh giới rõ ràng vì trong phần cấu thành của nhà ở tư
nhân ít nhiều đều có sự kết tinh của các yếu tố đầu tư ngân sách và ngược lại
Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung bất động sản
+ Độ co giãn của cung về bất động sản: Sự thay đổi về cung trước hết bắt
nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên. Cho dù các
yếu tố sản xuất có thay đổi theo chiều hướng nào thì số lượng đất đai vẫn không
thay đổi.
15


Hình 1.1. Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi
Như vậy tổng cung về đất đai nói chung là một dạng đường cung hoàn toàn
không co giãn. Trong trường hợp này, đường tổng cung về đất đai là một đường
thẳng đứng vuông góc với trục hoành.
Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng
hoá đó tăng lên.

Hình 1.2. Mức cung thay đổi khi giá thay đổi
Như vậy, trong những phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về bất động
sản là một hàm co giãn đối với giá cả.
*Sự dịch chuyển đường cung bt động sản
Khi không có những thay đổi về các tác nhân của cung về bất động sản thì
lượng cung sẽ vận động trên đường cung định trước. Vì cầu nhà ở có độ co giãn
cao đối với giá cả nên đường cầu thường có độ dốc nhỏ. Vì vậy, trong khi cung
thay đổi theo đường cung có độ dốc lớn thì chỉ cần một sự thay nhỏ về lượng
cung sẽ dẫn đến sự thay đổi đáng kể về mức giá cả.

được chuyển thành cầu trên thị trường.
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán
mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên
thị trường.
Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân loại thành
các nhóm sau đây:
- Cầu về đất đai cho sản xuất:
- Cầu đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng.
- Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động
sản khác.
- Cầu giả tạo xuất hiện trong quan hệ thương mại do kỳ vọng của những
người kinh doanh buôn bán bất động sản .
Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số là
nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về đất đai và nhà ở
tăng lên. Trước hết, tăng dân số làm gia tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản
xuất, về đất ở và nhà ở, quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Bên
cạnh đó tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá
giáo dục, nhất là tại các vùng trung tâm.
Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai: Sự thay đổi về mục
đích và tính chất sử dụng đất đai trong sản xuất.
Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về bất động sản: Khi thu
nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn duy trì sự tồn tại
của con người. Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì
phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do vậy khi thu
18