BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THỨC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
ĐƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI - LÀO CAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THỨC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
ĐƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI - LÀO CAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ


TS. Phạm Phương Nam đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.
Chân thành cảm ơn Ban quản lý Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý
đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam và tập thể thầy, cô giáo, cán bộ trong
Khoa đã giúp tôi hoàn thành quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Cẩm Khê,
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Kinh tế hạ tầng, UBND các xã và nhân
dân đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Hoàng Thức

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng


1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

3

1.1.2. Vai trò của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

7

1.1.3. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

7

1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

8

1.2. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới10
1.2.1. Inđônêxia

10

1.2.2. Thái Lan

11

1.2.3. Trung Quốc

12


19

Page iii


1.3.4. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến Luật Đất đai
2013

23

1.3.5. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay

25

1.4. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số địa phương

26

1.4.1. Thành phố Hà Nội

26

1.4.2. Tỉnh Vĩnh Phúc

28

1.4.3. Tỉnh Yên Bái

29


huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ

33

2.2.3. Đánh giá kết quả việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư tại dự án nghiên cứu

33

2.2.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

33

2.3. Phương pháp nghiên cứu

33

2.3.1. Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp

33

2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp

34

2.3.3. Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp, so sánh số liệu

35



3.2.2. Công tác quản lý đất đai theo địa giới hành chính

47

3.2.3. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính

48

3.2.4. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

48

3.2.5. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư

49

3.2.6. Đăng ký đất đai, thống kê kiểm kê đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất

49

3.2.7. Giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai

50

3.2.8. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất


3.4.2. Quy định giá đất tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại

66

3.4.3. Quy định giá bồi thường hỗ trợ tài sản

71

3.4.4. Quy định về chính sách hỗ trợ và tái định cư

74

3.4.5. Điều tra ý kiến của cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thường,
hỗ trợ

80

3.4.6. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê

81

3.5. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

83

3.5.1. Nhóm giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

83


BNV-CCHC

Bộ Nội Vụ - Cải cách hành chính

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

4

CP

Chính phủ

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6


TTLB

Thông tư liên bộ

12

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên bảng

Trang

Bảng 3.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất huyện Cẩm Khê năm 2014

40

Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội năm 2014

42

Bảng 3.3. Tổng hợp các trường hợp thuộc phạm vi ảnh hưởng thực hiện BT, HT,
TĐC trong công tác xác định đối tượng và điều kiện bồi thường


Bảng 3.10. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ và tái định cư

79

Bảng 3.11. Kết quả điều tra ý kiến của cán bộ trực tiếp thực hiện

81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Tên hình

Trang

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ

36

Hình 3.2 Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Cẩm Khê

41

Hình 3.3 Cơ cấu kinh tế huyện Cẩm Khê năm 2014


cư ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt với hộ
gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến từng địa phương, cơ
sở. Nguyên nhân gây nên tình trạng này ngoài vấn đề về giá đất tính bồi thường
chưa hợp lý, còn nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư còn nhiều vướng mắc, bất cập hoặc do quá trình thực hiện
chính sách pháp luật chưa khoa học gây chậm trễ trong công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư.
Để thực hiện nhiệm vụ xây dựng Cẩm Khê theo hướng hiện đại, văn minh,
giàu đẹp, trong thời gian qua trên địa bàn huyện đã và đang triển khai nhiều dự
án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, dự án đường giao thông… Song trong đó có
nhiều dự án quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kéo dài. Những vướng mắc,
bất cập nào về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần phải tiếp tục kiến
nghị, tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được giải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải
pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần hoàn thiện
chính sách đất đai trong thời gian tới. Vì vậy, việc điều tra xã hội học, khảo sát

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


thực tế, phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học, từ đó đề xuất để sửa đổi bổ sung,
hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm
bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần
thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai
trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết.
Từ những lý do kể trên, thực hiện đề tài: ‘‘Đánh giá công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư tại dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai
trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ” là cần thiết.
2. Mục đích nghiên cứu

đất bị thu hồi những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất do việc thu hồi đất gây ra (Quốc hội, 2013). Khái
niệm về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của Luật Đất đai 2013 được mở
rộng hơn, không chỉ là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất, mà chính là việc Nhà nước trả lại
những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Khi nói đến thiệt hại, người ta thường xét đến các khía cạnh như: Thiệt hại
về vật chất, thiệt hại về tinh thần cũng được quy về dưới dạng vật chất để xác
định bồi thường trong một số trường hợp cụ thể. Khi Nhà nước thu hồi đất, thiệt
hại được xác định đó là giá trị quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với
đất và những thiệt hại khác gắn liền với cộng đồng dân cư mà họ đang sinh sống
như: Những giá trị văn hóa vật thể cũng như văn hóa phi vật thể được gìn giữ,
bảo tồn qua nhiều thế hệ mà họ đang được hưởng thụ, các cơ sở hạ tầng về xã
hội, y tế, giáo dục… gắn kết với truyền thống, không gian, các quan hệ láng
giềng, dòng tộc mà họ đang sống (Nguyễn Quang Tuyến, 2009).
Theo truyền thống và văn hóa gia đình của nước ta, đại bộ phận nông dân
hiện nay vẫn xem đất đai, trong đó có đất nông nghiệp là tài sản cơ bản của gia

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


đình họ; Đồng thời việc kế thừa tài sản về đất đai từ cha mẹ cho con cái là việc
không thể thiếu của gia đình nông dân. Bên cạnh đó, kỳ vọng của người sử dụng
đất nông nghiệp chủ yếu là khai thác hoa lợi từ cây trồng trên đất, chứ không
phải đưa đất ra thị trường bất động sản do vậy nếu xét theo cách giải thích khái
niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như Luật Đất đai 2013 thì việc bồi
thường thiệt hại phải được tiếp cận từ khía cạnh nguồn thu nhập của họ bị mất
trong nhiều năm hay nói cách khác cần lượng hóa thu nhập trong khoảng thời

trường thì ý chí của Nhà nước trong việc bố trí việc làm mới chưa trở thành hiện
thực hoàn toàn được mà phụ thuộc vào ý chí của nhà đầu tư theo yêu cầu về số
lượng, chất lượng lao động phù hợp với quy mô và công nghệ sản xuất của họ.
1.1.1.3. Tái định cư
Điều 22 Hiến pháp (2013) “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” vậy
nơi ở là một trong những quyền cơ bản của công dân. Khi Nhà nước thu hồi đất ở
của người sử dụng đất thì Nhà nước phải có trách nhiệm thực hiện tái định cư
cho họ. Tái định cư được hiểu là: Đến một nơi nhất định để sinh sống lần thứ 2
(lại một lần nữa).
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển (Ngân
hàng thế giới, 2011). Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm tái định cư,
tuy nhiên nhiều văn bản vẫn quy định về tái định cư. Có thể khái quát rằng, tái
định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào
khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Hình
thức tái định cư bao gồm: Bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền.
Khoản 3 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi
đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển
chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa
bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Khoản 2 Điều 85
Luật Đất đai năm 2013 quy định: Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở
hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều
kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
So với quy định trước đây, quy định này làm rõ được một số yếu tố về
“xây dựng cơ sở hạ tầng” thay vì “điều kiện phát triển” chung chung như trong
Khoản 3 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, quy định này dường như
vẫn còn thiếu các yếu tố sau:


tìm nơi ở khác phù hợp. Vì vậy, yêu cầu trong quy hoạch và xây dựng các khu tái
định cư phải bảo đảm xem xét đến tập quán, thói quen sinh sống và lao động sản
xuất của người dân.
Như vậy, nên có khái niệm về tái định cư và nên quy định các điều kiện
tại khu tái định cư tập trung như sau: “Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


sở hạ tầng đồng bộ nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống, sinh hoạt của người
dân, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tập quán định cư tại địa
phương. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm bảo đảm
khu tái định cư phải được hoàn thành trước khi thực hiện dự án, tạo việc làm cho
người dân thuộc khu tái định cư, bảo đảm cuộc sống tại khu tái định cư ổn định,
bền vững”.
1.1.2. Vai trò của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, người
sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước. Giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lý, có
hiệu quả. Luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế - xã hội. Góp phần thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở.
1.1.3. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
a/ Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Do đó mỗi khu vực bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những
giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự
án cụ thể.
b/ Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông

(Phạm Phương Nam, 2013). Luật Đất đai 2013 mang đến những hy vọng về việc
đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai, trên cơ sở dung hòa lợi ích giữa các
nhóm chủ thể. Trước khi Luật Đất đai 2013 được thông qua, Hiến pháp cũng đã
đề cập đến vấn đề thu hồi đất, cụ thể là căn cứ thu hồi đất. Điều 54 Hiến pháp
2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong
trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, anh ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công
khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật. Cụm từ “ trong
trường hợp thật cần thiết ” nhấn mạnh việc thắt chặt cơ sở pháp lý của việc thu
hồi đất, nhằm giảm bớt tình trạng thu hồi đất tràn lan đã diễn ra trong nhiều năm
trở lại đây. Trên tinh thần đó của Hiến pháp, Luật Đất đai 2013 đã có những sửa
đổi khá mạnh mẽ so với Luật Đất đai 2003 trong quy định về thu hồi đất.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 đã quy định chặt chẽ hơn về căn cứ thu hồi đất.
Thay vì sử dụng các cụm từ mang nghĩa chung “vì mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế” như Luật Đất đai
2003 (Khoản 1 Điều 38), Luật Đất đai 2013 đã quy định chi tiết bằng phương
pháp liệt kê một số cách cụ thể trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


an ninh (Điều 61) và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng (Điều 62, Điều 63). Đối với yếu tố “phát triển kinh tế - xã hội” là căn
cứ dễ làm phát sinh mâu thuẫn, tiêu cực trong thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 có
sự đổi mới đặc biệt quan trọng khi ấn định cụ thể các chủ thể có thẩm quyền
quyết định các dự án phải thu hồi đất, thay vì ngầm hiểu chung chung theo khái
niệm rộng như trước đây là Nhà nước.
1.1.4.2. Yếu tố bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi xảy ra thu hồi đất

thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá
trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. Theo
Luật Đất đai 2013, giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp
dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết
định thu hồi đất. Giá đất cụ thể là giá được xác định qua đội ngũ có chuyên môn
về giá đất, có hội đồng thẩm định xem xét, phê duyệt. Trường hợp chậm bồi
thường Nhà nước phải trả lãi suất cho người dân bị thu hồi. Nếu người dân không
nhận bồi thường, khoản tiền đó được gửi vào kho bạc, người nhận bồi thường
không được lấy lãi.
1.2. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế
giới
1.2.1. Inđônêxia
Đối với Inđônêxia di dân tái định cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội từ trước đến nay vẫn được coi là
sự hi sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chương
trình bồi thường tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho
đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi đất để xây dựng
khu tái định cư. Tái định cư được thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
+ Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất. Hỗ trợ
di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện
phù hợp.
+ Trợ cấp khôi phục để ít người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc
gần đạt so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có di dân tái định
cư, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ
khi chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải đề
cập đến.
Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân
bắt buộc, vấn đề khó tránh được khi triển khai thực hiện các dự án. Người bị ảnh
hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã hội của họ nói


năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường tái định cư
lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho
những người bị ảnh hưởng và đặt một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp
cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người
bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án
(Nguyễn Thị Nga, 2012).
1.2.3. Trung Quốc
Về Pháp luật Đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Pháp luật
Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm. Do đất đai thuộc
sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp
đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các
công trình gắn liền với đất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng.
Việc phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong phạm vi một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi
thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường

nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỉ trọng lớn nhất (gần 90 %) số
còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế
độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền
sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất
phổ biến là hợp đồng cho thuê của Nhà nước. Sau khi có quy hoạch chi tiết và có
dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước
toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân
thủ. Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư
để xây dựng khu dân cư (giống như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất
khác nhau và Nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng thay đổi mục
đích đểu thông qua Nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử
dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong đền bù giải tỏa và không để
ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển
kinh tế nói chung.
Singapore việc thu hồi đất dựa trên nguyên tắc: Thu hồi đất bắt buộc phục
vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị; hạn
chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi đất khi thực sự cần thiết; công tác thu hồi đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ,
sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng; việc thu hồi đất được tiến
hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2-3 năm; nếu
người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt
theo pháp Luật Xâm chiếm đất công. Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất
động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ di chuyển; chi phí mua vật tư
thay thế, thuế sử dụng nhà mới... Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước thì

thị cho từng đô thị và Luật Quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị,
Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ. Đặc
biệt, khái niệm cơ bản của Luật Quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về
đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ này giúp
việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất nhiều
hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn
chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công
cộng được áp dụng theo luật pháp vŕ cách tính các quy chế như thế này được xem
là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Hàn Quốc được chia ra thành hai
thể chế. Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho đất
công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là Luật Sung
công đất theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp. Để thực hiện kế hoạch
phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một khoảng thời gian
ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên Luật Sung công đất đã được thiết lập
trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi
đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm
bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào
hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai
thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt
được thỏa thuận thì Luật Sung công đất được thực hiện bằng cách cưỡng chế,
nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp
cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do
đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai
đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.