LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài:

An cư lạc nghiệp là một trong những quan điểm truyền thống của người dân Việt
Nam nói riêng và người dân Châu Á nói chung. Bên cạnh đó, quan điểm tiêu dùng hiện
đại hiện nay cũng khác so với các thế hệ trước. Thay vì tích góp đủ tiền để mua nhà ở,
người dân đã tìm đến các sản phẩm ngân hàng để thỏa mãn nhu cầu ổn định chỗ ở của
mình. Do đó, hoạt động cho vay mua nhà ở đã có sự phát triển mạnh mẽ. Một mặt, việc
cho vay mua nhà ở đáp ứng được nhu cầu của người dân, góp phần phát triển nền kinh tế
xã hội, mặt khác, góp phần không nhỏ vào sự phát triển của thị trường bất động sản.
Trong những năm gần đây, hoạt động ngân hàng bán lẻ được các Ngân hàng
thương mại tại Việt Nam đẩy mạnh phát triển. Hoạt động ngân hàng bán lẻ tại Việt Nam
đã và đang được cung cấp đầy đủ và phong phú đa dạng các sản phẩm, cùng với sự phát
triển và hỗ trợ mạnh mẽ của yếu tố công nghệ. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển
Việt Nam nói chung và BIDV chi nhánh Bắc Hà Nội nói riêng, trong những năm gần
đây, bên cạnh việc duy trì thị phần đối với hoạt động bán buôn truyền thống, đã chú trọng
phát triển hoạt động bán lẻ. Dưới sự chỉ đạo sát sao của các cấp lãnh đạo, hoạt động bán
lẻ của hệ thống BIDV đã không ngừng được mở rộng và phát triển mạnh mẽ, đạt được
những thành tích rất đáng ghi nhận. Trong cơ cấu sản phẩm bán lẻ tại BIDV chi nhánh
Bắc Hà Nội, hoạt động cho vay đối với khách hàng cá nhân nói chung và cho vay mua
nhà ở khách hàng cá nhân nói riêng chiếm tỷ trọng khá lớn và đem lại nguồn lợi nhuận
đáng kể cho Chi nhánh trong những năm vừa qua. Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng của
quy mô dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro
tín dụng. Do đó, cùng với việc gia tăng quy mô hoạt động này, việc nâng cao chất lượng
trong hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở cũng là việc phải đặc biệt quan tâm và thực
hiện sát sao.
Bản thân tôi hiện nay đang công tác tại Phòng khách hàng cá nhân tại Chi nhánh,
do đó, xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết kể trên, tôi lựa chọn đề tài: “ Nâng cao chất
lượng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng



tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội.


CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁ NHÂN MUA
NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.

KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN VÀ CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
MUA NHÀ Ở

1.1.1. Khách hàng cá nhân của Ngân hàng thương mại

1.1.1.1. Một số khái niệm
Khách hàng cá nhân:
Khách hàng cá nhân của NHTM là cá nhân có năng lực pháp luật dân sự, năng lực
hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật; có mục đích sử
dụng vốn vay hợp pháp, có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết; có
PAKD, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật; thực
hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Cho vay khách hàng cá nhân:
Cho vay khách hàng cá nhân là hình thức tài trợ của ngân hàng cho các khách
hàng là cá nhân: Đó là quan hệ kinh tế mà trong đó ngân hàng chuyển cho các cá nhân
quyền sử dụng một khoản tiền với những điều kiện nhất định được thoả thuận trong hợp
đồng nhằm phục vụ mục đích của khách hàng và hoàn trả sau một thời gian theo hợp
đồng ký kết giữa hai bên.
1.1.1.2. Đặc điểm cho vay khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay khách hàng cá nhân có những đặc điểm riêng khác so với loại
hình cho vay khác như sau:

Đối với các hình thức vay, các ngân hàng thường quy định các hạn mức khác nhau
dựa trên giá trị tài sản đảm bảo hoặc nhu cầu vay hợp lý.
Cuối cùng, ngân hàng sẽ so sánh nhu cầu vay hợp lý (Nhu cầu vay hợp lý của
khách hàng = nhu cầu vốn hợp lý - vốn tự có của khách hàng - vốn khách hàng huy động
từ nguồn khác), từ đó xác định số tiền cho vay hợp lý. Khi đó, nếu nhu cầu vay hợp lý >


hạn mức tín dụng thì ngân hàng sẽ cho khách hàng vay theo hạn mức tín dụng, nếu nhu
cầu vay hợp lý < hạn mức tín dụng thì ngân hàng sẽ cho khách hàng vay số tiền theo nhu
cầu vay hợp lý của khách hàng. Như vậy, việc xác định mức cho vay trên sẽ vừa thoả
mãn nhu cầu vay của khách hàng vừa để đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
1.1.2. Hoạt động cho vay mua nhà ở của ngân hàng thương mại đối với khách

hàng cá nhân
1.1.2.1.

Khái niệm về cho vay mua nhà ở của ngân hàng thương mại

Cho vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng tiêu dùng hiện nay của
các NHTM, bên cạnh các sản phẩm cho vay mua otô, du học, du lịch, …..
Cho vay mua nhà là loại hình tín dụng của Ngân hàng thương mại trong đó Ngân
hàng sẽ cho người đi vay vay một số vốn để thực hiện các mục đích về bất động sản như:
mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê; sửa chữa nhà
ở; đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán…Khi đến hạn người đi vay phải
hoàn trả vốn và tiền lãi cho Ngân hàng. Ngân hàng kiểm soát được người đi vay, kiểm
soát được quá trình sử dụng vốn. Người đi vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ cho
nên bắt buộc họ phải quan tâm đến việc sử dụng vốn sao cho có hiệu quả để hoàn trả nợ.
Việc cho vay mua nhà ngoài mục tiêu đơn thuần là cho vay để sinh lợi, hoạt động
cho vay của các Ngân hàng cũng nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường bất
động sản, cụ thể là nhắm vào 04 mục tiêu:

trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xây dựng nhà cửa có giá trị lớn. Do vậy,
cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay
nhiều và giá trị khoản vay lớn.
Thời gian cho vay: Cho vay mua nhà là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ hạn dài
nhất, giao động từ 1 cho đến 20 năm.
Tài sản đảm bảo: Khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng chính ngôi
nhà đó. Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác, hoặc tài sản đảm bảo là
nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc tuỳ theo quy định riêng của từng ngân hàng.
Rủi ro: Cho vay mua nhà chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín
dụng, là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng hạn
gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ thu nhập thường
xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo chiều hướng bất lợi,
hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn lao động… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài,


mọi biến cố đều có thể xảy ra nên rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng
không thể dự đoán trước. Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng
hoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đó
tài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trường
hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Bên cạnh đó chất lượng
thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có thể
đưa ra các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
Lãi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro lớn và
chi phí hoạt động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí thẩm định,
chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo những biến động thị trường,
chi phí bù đắp rủi ro…
Phương thức hoàn trả: Cho vay mua nhà được thực hiện theo phương thức cho
vay trả góp, gốc và lãi trả hàng tháng hoặc lãi trả hàng tháng; gốc trả theo định kì. Trong
cho vay mua nhà, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay trả trước một phần giá trị ngôi
nhà. Phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay. Việc làm này của ngân hàng có 2 mục đích. Thứ

 Năng lực thẩm định hồ sơ vay của cán bộ ngân hàng thấp, không đánh giá đúng tính khả

thi của phương án vay.
 Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của khoản vay.
 Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng, lơ là đối với các

điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
 Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng lực trả nợ của

người đi vay.
 Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến vốn vay không

được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.
 Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường “áp đặt” ý kiến

chủ quan của mình đối với khách hàng. Ví dụ, một khách hàng vay vốn đề nghị vay một
khoản tiền 5 tỷ đồng với thời hạn 12 tháng; nhưng sau khi thẩm định (vì mục tiêu hạn chế
rủi ro cho mình), ngân hàng chỉ đồng ý cho vay 3 tỷ đồng, thời hạn 8 tháng. Những điều


kiện mới này, hầu như, được khách hàng chấp thuận, mặc dầu khách hàng chưa cân đối
được nguồn vốn cho phần 2 tỷ đồng và 4 tháng bị ngân hàng rút ngắn; trong khi đó, ngân
hàng cho vay cũng không phân tích thẩm định, liệu với số tiền cho vay và thời hạn cho
vay bị rút ngắn có làm cho khách hàng bị rủi ro trong quá trình sử dụng vốn vay không?
Chính yếu tố này là nguyên nhân làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân
hàng thương mại, mà nguồn gốc là khách hàng, có thể, thiếu vốn đầu tư và phải cân đối
vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.
 Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là bất động

sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền dễ làm phát

làm tăng chi phí cho người đi vay.
Về hành lang pháp lý:
 Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ.
 Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ một cách

dễ dàng chưa được như mong muốn. Cụ thể, các quy định cấm bán nền đất của Nghị định
181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn, đặc biệt khi chủ đầu tư dự
án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ dựa vào vốn tự có và vốn Ngân
hàng. Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá TSBĐ
cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền, xử lý TSBĐ để thu hồi nợ... cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và
hạn chế hoạt động cho vay BĐS của Ngân hàng.
 Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh. Các bước tiến

hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản còn kéo dài làm ảnh
hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:
Đó là các hiện tượng như: thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ …ngày càng có tính
ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinh
doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả năng trả nợ do
lũ quét hay do mất mùa,..
Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:
 Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đoán.
 Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường bất

động sản.
Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm đến 15, 25 năm, trong đó
nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn không trả tiền gốc, chỉ trả lãi. Trong khi đa số nguồn
huy động tiền gửi có kỳ hạn của các NHTM chiếm đến 50% có thời hạn dưới 1 năm.



nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm để đáp ứng tối đa nhu cầu của người
dân.
Đối với người dân Việt Nam: Từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn có một
quan niệm rằng :”an cư lập nghiệp”. Vì vậy dù mải mê làm ăn đến đâu thì họ vẫn luôn có
mong muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và đầy đủ tiện nghi. Nhưng với mức lương
trung bình, chi tiêu càng ngày càng đắt đỏ, thật là khó khăn để tích góp và mua được một
ngôi nhà ưng ý. Chính vì thế hoạt động cho vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất
giúp người dân có thể mua nhà trong thời gian sớm nhất mà không phải chờ đến khi tích
góp đủ số tiền. Nhờ đó, người dân có thể yên tâm làm việc, cải thiện đời sống với ngôi
nhà mình mơ ước.
Đối với các NHTM: Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lại
lợi nhuận cao. Thị trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị trường khá mới, được đánh
giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khai xây dựng, thu
nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao. Hơn nữa cho vay mua nhà
chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất cao,
là nguồn thu khổng lồ của ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà còn giúp
ngân hàng đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu hút khách hàng
nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được nhu cầu cấp thiết
của người dân, khiến cho người dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo cho người dân thói
quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng. Đồng thời ngân hàng cũng
phát triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua ô tô hay nội thất sau khi đã vay
mua nhà mà ngân hàng Techcombank là một trong những ngân hàng tiên phong. Phát
triển cho vay mua nhà giúp ngân hàng mở rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngân
hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huy
động vốn của ngân hàng.
Đối với toàn xã hội: Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội. Gia đình có ổn định thì
xã hội mới có thể phát triển được. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà còn có ý
nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các NHTM tạo được những đòn bẩy quan trọng

Khoản cho vay có khả năng hoàn trả gốc, lãi đúng thời hạn và mang lại lợi nhuận cho
ngân hàng; (iii) Khoản cho vay có chi phí thấp, làm tăng khả năng cạnh tranh của ngân
hàng, làm lành mạnh các quan hệ kinh tế, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển của
nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Xét trên góc độ lợi ích của khách hàng đi vay mua nhà ở, chất lượng cho vay được
thể hiện ở: Sự phù hợp với mục đích mua nhà ở của khách hàng với lãi suất và kỳ hạn


hợp lý; Thủ tục cho vay đơn giản, thuận tiện trên nguyên tắc đáp ứng đủ các điều kiện
cho vay, tuân thủ quy trình cho vay.
Đối với nền kinh tế, khoản vay mua nhà ở có chất lượng phải hỗ trợ cho hoạt động
kinh doanh, tiêu dùng hợp pháp, góp phần phục vụ sản xuất, thúc đẩy thị trường bất động
sản, giải quyết công ăn việc làm, xây dựng các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, khai thác khả
năng tiềm tàng trong nền kinh tế, thúc đẩy quá trình tích tụ và tập trung vốn cho sản xuất,
góp phần tăng trưởng kinh tế.
Tóm lại, chất lượng cho vay nói chung và chất lượng cho vay cá nhân mua nhà ở
nói riêng là một chỉ tiêu tổng hợp, phản ánh mức độ thích nghi của ngân hàng thương mại
với sự thay đổi của môi trường bên ngoài, thể hiện sức mạnh của ngân hàng trong quá
trình cạnh tranh để tồn tại.
Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ xem xét chất lượng hoạt động cho vay
cá nhân mua nhà ở trên góc độ ngân hàng tức là chất lượng được thể hiện trên giác độ
đáp ứng được nhu cầu của khách hàng cá nhân mua nhà ở, tăng quy mô cho vay đồng
thời phải đảm bảo tính an toàn vốn, đảm bảo uy tín và sinh lợi cho ngân hàng. Để phản
ánh chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mùa nhà ở đối với ngân hàng, tác giả sử dụng
hệ thống các chỉ tiêu định tính và định lượng được chỉ ra ở phần tiếp theo của luận văn
này.
1.2.1.2.

Các chỉ tiêu định lượng
a. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lợi khi cho vay khách hàng cá nhân mua nhà ở

=

Thu nhập từ HĐ cho vay CNMNO
Tổng thu nhập từ hoạt động cho vay cá nhân của ngân

x100%

hàng

CNMNO 1
Tỷ trọng thu nhập
từ HĐ cho vay

=

Thu nhập từ HĐ cho vay CNMNO
Tổng thu nhập từ hoạt động cho vay của ngân hàng

x100%

CNMNO 2

Việc phân tích hai tỷ trọng thu nhập từ hoạt động cho vay đối với DNVTB nhằm
đánh giá được khả năng sinh lời từ hoạt động cho vay DNVTB trong tổng thu nhập từ
hoạt động cho vay cá nhân và toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng, qua đó thấy
được tầm quan trọng của sản phẩm cho vay khách hàng cá nhân mua nhà ở trong cơ cấu
sản phẩm cho vay khách hàng cá nhân, để từ đó có những biện pháp nâng cao chất lượng
hoạt động này.
•



x 100%

CNMNO
Đến kỳ trả nợ nếu bên vay không trả được nợ mà không được ngân hàng cơ cấu nợ
(điều chỉnh kỳ hạn trả nợ và/hoặc gia hạn nợ) thì số nợ đó sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn.
Tỷ lệ nợ quá hạn thấp phản ánh chất lượng cho vay tốt hơn tỷ lệ nợ quá hạn cao và các
ngân hàng luôn cố gắng giảm tỷ lệ nợ quá hạn xuống.
•

Tỷ lệ nợ xấu
Dư nợ xấu cho vay CNMNO
x 100%
Tổng dư nợ cho vay CNMNO
Theo quy định tại Thông tư số 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 của Thống
Tỷ lệ nợ xấu =

đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về việc phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp
trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của
các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và Thông tư số 09/2014/TTNHNN v.v sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 02, các khoản nợ của khách
hàng tại tổ chức cho vay được phân loại và xếp theo các nhóm nợ từ nhóm 1 đến nhóm 5
với mức độ rủi ro tăng dần.
Theo đó, các khoản nợ nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5 được gọi là nợ xấu, tiềm ẩn nhiều
rủi ro mất vốn cho ngân hàng. Chính vì vậy, tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng càng thấp cho
thấy ngân hàng có chất lượng cho vay càng tốt.
•

Tỷ lệ nợ hạch toán ngoại bảng
Tỷ lệ nợ


suy giảm.
Đây cũng là một chỉ tiêu để đánh giá mức độ an toàn trong hoạt động cho vay đối
với các khách hàng cá nhân vay mua nhà ở, qua đó, phản ảnh chất lượng của hoạt động
này của ngân hàng thương mại đó.
c. Chỉ tiêu phản ánh quy mô cho vay đối với khách hàng cá nhân mua nhà ở
•

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN:

Giá trị tăng trưởng
doanh số tuyệt đối
Giá trị tăng trưởng

=

=

Tổng

doanh

CVMN năm (t)

số

-

Tổng

doanh


Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao nhiêu
trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng.
1.2.1.3.

Các chỉ tiêu định tính
Trong việc đánh giá chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân
hàng thương mại, ngoài các chỉ tiêu có thể lượng hóa được cũng cần xem xét đến các chỉ
tiêu khác cũng không kém phần quan trọng, đó là các chỉ tiêu định tính được xem xét
dưới đây
a/ Quy trình cho vay
Mỗi bước trong quy trình cho vay đều được ngân hàng xây dựng một cách cụ thể
và sẽ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt độngcho vay CNMNO của ngân hàng. Một quy
trình khoa học, chặt chẽ, đầy đủ sẽ góp phần hạn chế tối đa những tổn thất có thể xảy ra
đối với ngân hàng.
Tuy nhiên, khi quy trình cho vay quá máy móc, quá chặt chẽ thì sẽ lại gây phiền
hà, mất thời gian cho khách hàng. Đôi khi, còn dẫn đến tình trạng mất khách hàng, bỏ lỡ
những khách hàng tốt, đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể.
Do đó, việc xây dựng một quy trình cho vay vừa đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ
nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng vừa tạo sự thuận tiện và đáp ứng đầy đủ nhu cầu
của khách hàng là một vấn đề mà các ngân hàng cần phải quan tâm. Một quy trình cho


vay đem lại chất lượng cho hoạt động cho vay CNMNO đối với bản thân ngân hàng cần
phải đáp ứng được cả hai yêu cầu trên.
b/ Việc tuân thủ các quy định pháp luật
Hoạt động cho vay nói chung và cho vay đối với khách hàng cá nhân mua nhà ở
nói riêng tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật sẽ tránh được những rủi ro pháp
lý xảy ra cho các bên, trong đó có bản thân ngân hàng. Do đó, đây cũng là một chỉ tiêu
đánh giá chất lượng hoạt động cho vay CNMNO của một ngân hàng thương mại.




Vốn tự có: Là những giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc quyền sở hữu
của ngân hàng. Vốn tự có chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn của ngân
hàng nhưng có vai trò hết sức quan trọng. Nó được xem như một cái đệm để chống
đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của ngân hàng, giúp ngân hàng thoát khỏi tình trạng
thiếu khả năng chi trả và phá sản. Nó quyết định quy mô hoạt động của ngân hàng
cũng như góp phần làm tăng lòng tin, hình ảnh, uy tín của ngân hàng với khách hàng.
Như vậy, việc huy động vốn của ngân hàng sẽ tốt hơn, tạo nguồn vốn cho vay cá
nhân mua nhà ở nhiều hơn và ngược lại.



Khả năng huy động vốn: khi quy mô huy động vốn lớn, ngân hàng có khả năng cho
vay ra càng nhiều. Nếu chi phí huy động vốn thấp thì ngân hàng sẽ có điều kiện cho
khách hàng vay với lãi suất cạnh tranh. Điều này tạo thuận lợi cho ngân hàng mở
rộng tín dụng nói chung và cho vay cá nhân mua nhà ở nói riêng.
Đối với khoản cho vay cá nhân mua nhà ở đòi hỏi nguồn vốn có kì hạn dài, do đó để

phát triển hoạt động này ngân hàng phải có tiềm lực về nguồn vốn dài hạn và cả nguồn
vốn ngắn hạn thường xuyên. Ngoài ra công tác marketing, tư vấn, gặp gỡ, tìm hiểu
khách hàng, hướng dẫn khách hàng các thủ tục hồ sơ vay vốn, giới thiệu các tiện ích của
loại sản phẩm cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng sẽ góp phần quan trọng trong
việc quyết định khả năng thu hút lượng lớn khách hàng tạo ra những thay đổi trong hoạt
động cho vay cá nhân mua nhà ở.
Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà:
Mỗi ngân hàng có một chính sách tín dụng riêng, nó bao gồm các yếu tố hạn mức
cho vay đối với mỗi khách hàng, kì hạn khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệ phí, các thủ
tục vay, tài sản đảm bảo…tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính riêng cho từng sản phẩm

dụng dự phòng, mức phí trả cho hạn mức tín dụng
b/ Nhân tố khách quan:
Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động lên hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở
mà ngân hàng không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho


phù hợp. Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô và các
nhân tố thuộc môi trường vi mô.
•

Môi trường vĩ mô:

 Môi trường kinh tế:

Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu nhập, thanh
toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư. Môi trường kinh tế là một nhân tố
liên tục biến động, nó bao gồm tình hình hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế và
được đánh gía bằng các chỉ tiêu:


Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống của người dân
được nâng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu về tiêu dùng của dân cư
cũng trở nên phong phú và đa dạng hơn. Vì vậy nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng
cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do người dân yên tâm và tin tưởng rằng trong
tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi. Ngược lại, khi
nền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, làm cho nhu cầu chi tiêu cũng
giảm, người dân trở nên bi quan hơn và có tâm lý ngại vay ngân hàng hơn, do đó, nhu
cầu vay mua nhà cũng giảm theo.



nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làm
thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứng
nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Từ đó tạo điều kiện cho việc mua nhà ở, giúp ngân
hàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay cá nhân mua nhà ở.
Việt Nam là một đất nước có nền kinh tế ổn định, an toàn, môi trường kinh doanh
lành mạnh, nên rất có lợi thế trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2007 vốn
ODA mà các nhà tài trợ nước ngoài cam kết tài trợ cho Việt Nam lên đến con số kỉ lục
là 4.445 tỷ USD.


Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội. Mọi thành phần kinh tế
đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ pháp luật. Hoạt
động cho vay cá nhân mua nhà ở của NHTM cũng phải tuân thủ các quy định của
Nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là luật về bất động sản
cũng như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản. Lĩnh vực bất động sản
nói chung và nhà ở nói riêng là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và thường trong tình trạng
không ổn định. Nếu như các văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo
ra những khe hở gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín
dụng, hạn chế sự phát triển của loại hình dịch vụ cho vay cá nhân mua nhà ở. Ngược
lại, sự chặt chẽ đồng bộ, chính xác và công bằng về quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên tham gia thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự


và ổn định của thị trường để hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở cũng như các hoạt
động kinh tế xã hội khác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả.
 Môi trường văn hoá xã hội:

Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn lực
khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tục quán, bản sắc dân
tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của người dân.

công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình. Đặc biệt là công nghệ thẻ, các
phần mềm xử lý nghiệp vụ… để giúp ngân hàng giải quyết công việc một cách hiệu quả,
nhanh chóng và an toàn, tiết kiệm thời gian cho cả ngân hàng và khách hàng.
•

Môi trường vi mô:


 Đối thủ cạnh tranh:


Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: Là những tổ chức tài chính hoạt động trong cùng lĩnh
vực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng khác, các công ty tài
chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính luôn ganh đua và dùng mọi biện
pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập thị phần của nhau. Các đối thủ luôn đa dạng
hóa kinh doanh, tung sản phẩm mới, các hình thức cho vay cá nhân mua nhà ở mới để
thu hút khách hàng, tạo môi trường cạnh tranh vô cùng khốc liệt.



Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chính sắp hình thành, hoạt động
trong cùng một lĩnh vực ngân hàng, như các ngân hàng liên doanh, ngân hàng nước
ngoài hay các ngân hàng thương mại cổ phần sắp thành lập…Đối thủ cạnh tranh tiềm
ẩn có những lợi thế của người đi sau là tránh được những sai lầm mà các ngân hàng
đi trước đã gặp phải, do đó cũng góp phần làm cho môi trường cạnh tranh khốc liệt
hơn.

 Khách hàng:
 Tư cách đạo đức của khách hàng: Thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng. Khi