I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM

đồng Thành Trình

Đánh giá công tác thực hiện phơng án quy hoạch
một số khu dân c trên địa bàn huyện phổ yên
tỉnh Thái nguyên giai đoạn năm 2008 2012

Chuyờn ngnh: Qun lý t ai
Mó s : 60 85 01 03

LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP

Ngi hng dn khoa hc: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thỏi Nguyờn - 2013


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày.…. tháng….. năm 2013
Tác giả luận văn

Đồng Thành Trình

1.2.1. Mục đích............................................................................................... 2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài ................................................................................ 2
Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ......................................................... 3
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài.............................................................................. 3
1.1.1. Các văn bản của Nhà nước................................................................... 3
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên ...................................................... 5
1.2. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài .......................................................... 5
1.2.1. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất........................................ 5
1.2.2. Một số quy định về công tác thu hồi đất .............................................. 6
1.3. Một số quy định về công tác bồi thường, GPMB....................................... 7
1.3.1. Quy định về bồi thường, tái định cư .................................................... 7
1.3.2. Chính sách bồi thường của Chính phủ ................................................. 8
1.3.3. Quy trình thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ................. 9
1.3.4. Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư............ 10
1.4. Một số quan điểm về quy hoạch khu dân cư trên thế giới........................ 14
1.5. Một số tồn tại trong quy hoạch đô thị hiện nay của Việt Nam................. 16
1.6. Định hướng phát triển không gian và kiến trúc cảnh quan của huyện Phổ
Yên giai đoạn 2010-2020................................................................................. 20
1.6.1. Phương án quy hoạch huyện Phổ Yên giai đoạn 2010-2020 ............. 20
1.6.2. Các phân khu chức năng của huyện Phổ Yên .................................... 22
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 25
2.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 25
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành................................................................ 25


iv

2.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 25
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ Yên ............................ 25
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Phổ Yên ............................. 25

3.4.3. Giải pháp ............................................................................................ 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 78
1. Kết luận........................................................................................................ 78
2. Đề nghị......................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 79


vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
UBND

:

Uỷ ban nhân dân

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

KHUB

:

Kế hoạch ủy ban

CN-TTCN


:

Tỷ đồng

CN&XD

:

Công nghiệp và xây dựng

QH

:

Quy hoạch

TH

:

Thực hiện


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Phương án quy hoạch sử dụng đất của huyện Phổ Yên giai đoạn
2010-2020 ............................................................................................... 21
Bảng 3.1: Tăng trưởng kinh tế huyện Phổ Yên thời kỳ 2008 – 2012................. 30
Bảng 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Phổ Yên thời kỳ 2005-2015........ 30

Đồ thị 3.2: Kết quả thực hiện quy hoạch năm 2012 của huyện Phổ Yên ........... 56
Đồ thị 3.3: Số khu dân cư quy hoạch hoàn thành so với quy hoạch.................. 58
Đồ thị 3.4: Tỷ lệ thực hiện hoàn thành quy hoạch các khu dân cư trên địa
bàn huyện Phổ Yên giai đoạn 2008-2012 ............................................. 58
Đồ thị 3.5: Tỷ lệ quy hoạch các loại đất tại hai khu dân cư................................ 62
Đồ thị 3.6: Số trường hợp làm ảnh hưởng đến quá trình bồi thường giải
phóng mặt bằng ..................................................................................... 63
Đồ thị 3.7: Số lô đất tại hai khu dân cư............................................................... 68


1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý hiếm và không tái sinh, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu
dân cư, kinh tế -xã hội và an ninh quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Điều
18 quy định Nhà nước thống nhất quản lý Đất đai theo quy hoạch và pháp luật,
đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 quy định
về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, kỳ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền quyết định, xét duyệt kế hoạch, Quy
hoạch sử dụng đất, căn cứ giao đất và thẩm quyền giao đất phải dựa vào Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13
nội dung về quản lý Nhà nước về đất đai. Như vậy sau công tác lập Quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất là việc tổ chức thực hiện quy hoạch và là một trong những
nội dung quan trọng đáp ứng được yêu cầu trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện
đại hoá đất nước.
Huyện Phổ Yên là cửa ngõ phía nam của tỉnh Thái Nguyên với tổng diện

kiến nghị, đề xuất có tính khả thi phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.


3

Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số: 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định: 38/2011/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định
về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư: 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 181/2004/NĐ-CP
thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số: 30/2004/QĐ-BTNMT, ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên
môi trường về việc hướng dẫn lập điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
- Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc
bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số: 116/2004/TT-BTC, ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính hướng
dẫn việc thực hiện Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 3/12/2004 của Chính
phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về giải
pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Nghị định: 123/2007/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư: 57/2010/TT-BTC quy định việc lập dự toán, sử dụng và quyết
toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất.


5

1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số: 2044/2005/QĐ-UBND, ngày 30/9/2005 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 01/2010/QĐ-UBND, ngày 05 tháng 01 năm 2010 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 3033/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá đất năm 2008.
- Quyết định số: 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá đất năm 2009.
- Quyết định số: 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá đất năm 2010.
- Quyết định số: 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá đất năm 2011.
- Quyết định số: 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá các loại đất năm 2012.
- Quyết định số: 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá các loại đất năm 2013.
1.2. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài
1.2.1. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
* Luật Đất đai 2003 quy định:

trạng nhà, đất.
Nội dung và phương thức thông báo thu hồi đất được thực hiện theo quy
định tại khoản 2, Điều 29, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ.
3. Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
3.1. Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện:
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp. Đối với trường hợp nhà nước
thu hồi đất theo quy hoạch mà chưa có dự án đầu tư thì Ủy ban nhân dân tỉnh
giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; phương án đào
tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất;


10
Thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện gồm:
a) Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp huyện: Chủ tịch Hội đồng;
b) Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường: Phó Chủ tịch Hội đồng
c) Trưởng Ban bồi thường giải phóng mặt bằng: Ủy viên;
d) Trưởng phòng Tài chính kế hoạch: Ủy viên;
đ) Trưởng phòng Công thương hoặc Quản lý đô thị: Ủy viên;
e) Trưởng Phòng lao động - Thương binh và xã hội: Ủy viên;
g) Chi cục trưởng Chi cục Thuế: Ủy viên;
h) Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án: Ủy viên;
i) Chủ đầu tư: Ủy viên;
k) Đại diện cho lợi ích hợp pháp của những người có đất thuộc phạm vi dự
án (từ 1 đến 2 người) do UBND và mặt trận tổ quốc cấp xã phường (thị trấn) nơi
có đất thuộc phạm vi dự án giới thiệu tham gia.
Tổ chuyên viên giúp việc (do Hội đồng quyết định thành lập) có trách
nhiệm tham mưu cho Hội đồng trình, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp dưới sự chủ trì của

giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường
hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm
các thủ tục cần thiết khác.
3. Hình thức và trình tự đấu giá
a) Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi
không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người
trúng đấu giá.
Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định
tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế này thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi
điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố
vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố
giá khởi điểm của vòng đấu này. Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức
giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều
bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá
không thành. Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù


13
hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội
đồng đấu giá quyết định.
b) Đấu giá công khai bằng lời: đối với trường hợp không công bố công khai
giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế này thì Hội đồng
chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người
tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người
yêu cầu đấu giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
c) Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền
sử dụng đất quy định thời gian của một vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá.
d) Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất
hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá

Samuel Barnett và Jane Addams là những người đề ra ý tưởng về khu dân
cư như một đơn vị quy hoạch thông qua những nỗ lực không ngừng nhằm cung
cấp dịch vụ xã hội ở địa phương (Talen 2006) [15]. Mang những dịch vụ cần thiết
tới cư dân địa phương ngay trong khả năng tiếp cận của họ và khuyến khích sự
tương tác xã hội giữa những con người này, những lý tưởng và nguyên tắc mà các
nhà cải cách này theo đuổi, đã đặt nền tảng đầu tiên cho quy hoạch khu dân cư.
Vào năm 1923, nhà xã hội học Clarence Perry tạo ra một bước tiến vượt
bậc trong lịch sử quy hoạch bằng việc giới thiệu công thức “đơn vị (quy hoạch)
khu dân cư” (neighborhood unit vẫn được dịch là “đơn vị láng giềng” tại Việt
Nam) như là một phương tiện nhằm giải quyết các vấn đề xã hội của thành phố
và cung cấp các dịch vụ xã hội trong phạm vi đi bộ từ nơi ở (Rohe 2009[16]. và
Talen 2006[15). Công thức “đơn vị (quy hoạch) khu dân cư” của Perry là kết
quả của kinh nghiệm cá nhân sống trong khu Forest Hills Gardens, một khu dân
cư xây theo mô hình “Thành phố Vườn” của Ebenezer Howard ở ngoại ô New
York (Talen 2006[15].), nhưng quan trọng hơn là những nghiên cứu xã hội mà
ông thực hiện với tổ chức Russel Sage Foundation và nhóm của bà Jane Addams
trong chiến dịch vận động mở cơ sở vật chất của các trường học cho người dân
địa phương có thể sử dụng cho các hoạt động văn hóa, thể thao và xã hội (Rohe
2009[16]). Điều này giúp giải thích tại sao mà trường học lại đóng vai trò trung
tâm trong ý tưởng về đơn vị quy hoạch của ông. Clarence Perry còn tiến xa hơn
khi dự báo rằng xe hơi sẽ phổ biến trong tương lai cho nên ông bố trí các tuyến
đường chính không xuyên cắt khu dân cư mà chạy vòng quanh thành đường
ranh giới tự nhiên. Cũng nguyên lý này mà Perry đã đưa ra một lý lẽ logic cho
việc chia thành phố thành những đơn vị rời rạc. Với việc những tuyến giao


16
thông chính được bố trí ở biên của khu dân cư, hành lang giao thông được giải
phóng khỏi áp lực xây dựng đô thị và các cộng đồng khỏi tiếng ồn, ô nhiễm và
rủi ro tai nạn.