Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BẾ ĐỨC DƢƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƢƠNG ÁN
QUY HOẠCH MỘT SỐ KHU DÂN CƢ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2009-2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn Bế Đức Dương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của
tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi
xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thế Huấn là người trực tiếp hướng
dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi
xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc
Kạn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bắc
Kạn, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Bắc Kạn và các cơ quan ban ngành khác
có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực

1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài 4
1.1.1. Một số quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 4
1.1.2. Một số quy định về công tác thu hồi bồi thường, GPMB 7
1.1.3. Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư 9
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 12
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước về công tác quy hoạch 12
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Bắc Kạn 13
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 14
1.3.1. Một số quan điểm về quy hoạch khu dân cư trên thế giới 14
1.3.2. Một số tồn tại trong quy hoạch đô thị hiện nay của Việt Nam 16
1.3.3. Một số quy định của tỉnh Bắc Kạn về công tác quy hoạch
khu dân cư 18
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 25
2.3. Nội dung nghiên cứu 25
2.3.1. Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Bắc Kạn,
tỉnh Bắc Kạn 25
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Bắc Kạn 25
2.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch của một số dự án
quy hoạch khu dân cư 25
2.3.4. Những khó khăn, thuận lợi và giải pháp góp phần hoàn thiện
công tác quy hoạch khu dân cư 26

2. Đề nghị 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 82
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Kí hiệu
Tên đầy đủ
BT
Bồi thường
CN-TTCN
Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
GDP
Tốc độ tăng trưởng kinh tế
GPMB
Giải phóng mặt bằng
KT-XH
Kinh tế xã hội
KDC
Khu dân cư
QH
Quy hoạch
QSD
Quyền sử dụng
TN&MT
Tài nguyên và môi trường
TX

đất 72
Bảng 3.15: Đánh giá các hạng mục đã thực hiện của hai dự án 73
Bảng 3.16: Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện quy hoạch các khu dân cư 74
Bảng 3.17: Ý kiến của người dân tại các khu dân cư 75
Bảng 3.18: Ý kiến của người dân mua đất tại khu dân cư 75

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ
Trang
Hình 1.1: Sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 23
Hình 3.1: Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2013 36
Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất thị xã Bắc Kạn năm 2013 49
Hình 3.3: Cơ cấu sử dụng đất thị xã Bắc Kạn trước và sau quy hoạch 53
Hình 3.4: Số trường hợp làm ảnh hưởng đến quá trình bồi thường giải phóng
mặt bằng 59
Hình 3.5: Số lô đất tại hai khu dân cư 70
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Có thể nói, đất đai là lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm. Công tác quản lý nhà
nước về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh,
quốc phòng, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Làm tốt công tác quản lý đất

các điểm du lịch nổi tiếng trong và ngoài tỉnh. Tuy nhiên, khu vực dân cư trên địa
bàn TX Bắc Kạn - tỉnh Bắc Kạn được quy hoạch trong không gian đô thị với các lợi
thế về điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý thuận lợi cho việc hình thành đô thị xanh
nhưng hạn hẹp về quỹ đất trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa mạnh của thị xã. Trong
bối cảnh như vậy xem xét và đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một
số khu dân cư trên địa bàn TX Bắc Kạn từ đó rút ra những bài học cần thiết cho
công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch trên địa bàn TX Bắc Kạn là cần thiết.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đó, tôi đã tiến hành nghiên cứu thực hiện đề
tài: “Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên
địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Từ kết quả nghiên cứu của đề tài, đề tài đưa ra những giải pháp thiết thực và tích
cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai
cũng như công tác quản lý quy hoạch tại một số khu dân cư.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên
địa bàn TX Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009- 2013.
- Đề xuất những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác thực hiện quy
hoạch, giao đất dân cư thuộc khu dân cư trên địa bàn TX Bắc Kạn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững quy định trong văn bản pháp luật, pháp quy của nhà nước và của
địa phương về thực hiện quy hoạch khu dân cư;
- Số liệu thu thập ở địa phương phải đảm bảo tính trung thực, chính xác phản
ánh đúng thực tế;
- Thu thập tài liệu đa dạng, phong phú để đáp ứng yêu cầu trong đánh giá
thực trạng các khu dân cư và phương quy hoạch khu dân cư đô thị trên địa bàn TX
Bắc Kạn;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

khoa học và lý luận của đề tài dựa trên cơ sở của Luật Đất đai 2003 và các văn bản
của tỉnh Bắc Kạn, TX Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013.
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài
1.1.1. Một số quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Những từ vựng kết hợp với những định nghĩa về QHSDĐĐ là hầu hết đều
đồng ý chú trọng và giải đoán những hoạt động như là một tiến trình xây dựng
quyết định cấp cao. Do đó QHSDĐĐ, trong một thời gian dài với quyết định từ trên
xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải làm những gì. Trong
phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm (Fao, 1993) [24] đã
đổi lại định nghĩa về QHSDĐĐ như sau QHSDĐĐ là một tiến trình xây dựng
những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử
dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất. Với cái nhìn về quan điểm khả
năng bền vững thì chức năng của QHSDĐĐ là hướng dẫn sự quyết định trong sử
dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con
người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin
tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của
nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa
chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở
đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng
của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt (Fao, 1976) [23], hay như là
một phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai (PGS.TS
Lê Quang Trí, 2005) [10].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 5
Theo Lương Văn Hinh và Cs [5] có thể định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất
đai là hệ thống các biện pháp của Nhà nước (thể hiện đồng thời 3 tính chất, kinh tế,


6
Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu
hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi
để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba
năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.
1.1.1.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với một số quy hoạch khác
Theo Lương Văn Hinh và Cs [5] mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất
với một số quy hoạch khác như sau:
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu tiền
kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh tế
- xã hội. Trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phương hướng với
một nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai là tài nguyên
đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu của phát triển kinh tế và các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, xây
dựng phương án quy hoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành,cụ
thể hoá quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, nhưng nội dung của nó phải
được điều hoà thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch phát triển nông
nghiệp.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh tế
- xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước đi
về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt tới qui
mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hoá, giá trị sản phẩm, . trong

1.1.2. Một số quy định về công tác thu hồi bồi thường, GPMB
1.1.2.1. Khái niệm
Theo Luật Đất đai 2003 [7] các khái niệm liên quan đến GPMB được hiểu
như sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 8
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn quản lý
theo quy định của pháp luật.
Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
1.1.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất
Điều 44 Luật Đất đai 2003 qui định [7]:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định
thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.
3. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này không được uỷ quyền.
1.1.2.3. Quy định về bồi thường, tái định cư
Điều 42 Luật Đất đai 2003 quy định về bồi thường tái định cư cho người có đất

6. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu
hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.
1.1.3. Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư
1.1.3.1. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Theo TS. Hồ Thị Lam Trà [9] phương pháp xác định giá đất bao gồm 2
phương pháp sau:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 10
2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại
Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
1.1.3.2. Trình tự thủ tục đấu giá
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (Quy định về trình tự thủ tục đấu giá) [1]:
* Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá
1. Giá khởi điểm đấu giá
a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm
Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế
trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử
dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê

3. Trường hợp đ
đấu giá nhiều thửa đất khác nhau. Trường hợp
người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi
phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp
thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp
với thực tế ở địa phương.
4. Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá
Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của
mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:
a) Địa điểm tổ chức đấu giá.
b) Thành phần Hội đồng đấu giá.
c) Số người tham gia đấu giá.
d) Mức giá khởi điểm.
đ) Mức giá bỏ cao nhất.
e) Mức giá bỏ thấp nhất.
g) Kết luận.
h) Hiệu lực (đối với vòng đấu giá cuối cùng)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 12
- Ngày bàn giao đất.
- Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước về công tác quy hoạch
Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế đã gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà
nước ta luôn coi trọng công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước ta

nguyên và Môi trường về việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011 - 2015;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất;
- Chỉ thị số 01/2010/CT-BTNMT ngày 17/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc tăng cường công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quyết định số 1890/2010/QĐ-TTg ngày 14/10/2010 của Thủ tướng chính
phủ về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Kạn
thời kỳ đến 2020.
- Thông tư 13/2011/TT-BTNMT ngày 15/04/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch 13/2011/TTLT-BXD-BNNPTNT-BTNMT ngày
28/10/2011 của Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng
xã nông thôn mới, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/12/2011.
- Thông tư liên tịch 39/2011/TTLT-BTNMT-BTC ngày 15/11/2011 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính quy định về quản lý, sử dụng kinh phí thực
hiện việc đo đạc xác định
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Bắc Kạn
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 750/QĐ- UBND ngày 14/4/2009 về
việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai áp
dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 15
- Khu dân cƣ là một công cụ chính trị
Khu dân cư trước hết được nhìn nhận như một công cụ chính trị để nâng cao
sự hiểu biết giữa các thành viên của cộng đồng cũng như trao quyền cho họ. Ý
tưởng đầu tiên về tổ chức không gian đô thị nhằm đạt được một mục đích chính trị
nhất định đã ra đời từ rất lâu trong lịch sử văn minh của loài người. Triết gia
Aristotle vào thế kỷ 3 trước Công Nguyên đã đề xuất các polis (thành-bang) có quy
mô tối ưu là 5000 công dân (Công dân được xác định là nam giới ở tuổi trưởng
thành). Quy mô dân số này đủ nhỏ để “tiếng nói của một công dân có thể được lắng
nghe bởi tất cả các công dân khác trong cộng đồng” Một số nhà đô thị của thế kỷ 20
cũng có cùng một quan điểm, Christopher Alexander giới hạn mô hình cộng đồng lý
tưởng của ông ở mức 10.000 người để đảm bảo mỗi cá nhân đều có một tiếng nói
đáng kể. Nhà lý thuyết quy hoạch Fainstein (1987) bảo vệ mô hình khu dân cư trong
quy hoạch như là một cơ chế để địa phương hóa và phi tập trung hóa công tác quy
hoạch cũng như làm cho chính quyền đô thị trở nên nhạy cảm hơn đối với nhu cầu
và ước nguyện của công dân cũng như các cộng đồng trong lòng một thành phố.
- Khu dân cƣ là một công cụ xã hội
Samuel Barnett và Jane Addams là những người đề ra ý tưởng về khu dân cư
như một đơn vị quy hoạch thông qua những nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp
dịch vụ xã hội ở địa phương. Mang những dịch vụ cần thiết tới cư dân địa phương
ngay trong khả năng tiếp cận của họ và khuyến khích sự tương tác xã hội giữa
những con người này, những lý tưởng và nguyên tắc mà các nhà cải cách này theo
đuổi, đã đặt nền tảng đầu tiên cho quy hoạch khu dân cư.
Vào năm 1923, nhà xã hội học Clarence Perry tạo ra một bước tiến vượt bậc
trong lịch sử quy hoạch bằng việc giới thiệu công thức “đơn vị (quy hoạch) khu dân
cư” (neighborhood unit vẫn được dịch là “đơn vị láng giềng” tại Việt Nam) như là