ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

BẾ ĐỨC DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH MỘT SỐ KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2009-2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

BẾ ĐỨC DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH MỘT SỐ KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2009-2013
Ngành: Quản lí đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn



Bế Đức Dương


MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề .................................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................ 2
3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................... 3
4.1. Ý nghĩa khoa học..................................................................................... 3
4.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ...................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài........................................................ 4
1.1.1. Một số quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................... 4
1.1.2. Một số quy định về công tác thu hồi bồi thường, GPMB ...................... 7
1.1.3. Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư ................ 9
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài......................................................................... 12
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước về công tác quy hoạch.............................. 12
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Bắc Kạn ............................................................ 13
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài....................................................................... 14
1.3.1. Một số quan điểm về quy hoạch khu dân cư trên thế giới ................... 14
1.3.2. Một số tồn tại trong quy hoạch đô thị hiện nay của Việt Nam............. 16
1.3.3. Một số quy định của tỉnh Bắc Kạn về công tác quy hoạch
khu dân cư.................................................................................................... 18
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

hoạch khu dân cư.......................................................................................... 53


3.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án ................................... 53
3.3.2. Quy mô của hai dự án ......................................................................... 55
3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch một số khu dân cư................. 57
3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp cho công tác
thực hiện quy hoạch khu dân cư trên địa bàn thị xã Bắc Kạn........................ 74
3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................ 74
3.4.2. Khó khăn ............................................................................................ 75
3.4.3. Giải pháp ............................................................................................ 76
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................ 79
1. Kết luận.................................................................................................... 79
2. Đề nghị..................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................. 81
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Kí hiệu

Tên đầy đủ

BT

Bồi thường

CN-TTCN


TX

Thị xã

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2009-2013 .......................................................... 35
Bảng 3.2: Giá trị sản xuất ngành công nghiệp............................................................ 37
Bảng 3.3: Tình hình sử dụng đất qua các năm............................................................ 47
Bảng 3.4: Phương án mở rộng đất đô thị đến năm 2015............................................. 51
Bảng 3.5: Quy mô của hai dự án quy hoạch khu dân cư tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn
2009 - 2013 ............................................................................................................... 55
Bảng 3.6: Quy hoạch sử dụng đất của hai dự án ........................................................ 56
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả thống kê số hộ thuộc khu vực quy hoạch ....................... 57
Bảng 3.8: Các trường hợp làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng ............................. 58
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng của hai dự án .............. 61
Bảng 3.10: Tổng hợp các hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng...................................... 64
Bảng 3.11: Tổng hợp diện tích các bộ phận chức năng trong khu dân cư ................... 66
Bảng 3.12: Tổng hợp các khu đất ở của hai khu dân cư ............................................. 68
Bảng 3.13: Tổng hợp giá các lô đất theo Quyết định giá đất của UBND tỉnh Bắc Kạn
.................................................................................................................................. 70

việc sử dụng đất là một yêu cầu đặc biệt để phân bổ quỹ đất đai cho các lĩnh vực và đối
tượng sử dụng hợp lý, có hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế xã hội, giữ vững an ninh
quốc phòng, tránh được sự chồng chéo, gây lãng phí trong sử dụng, hạn chế sự huỷ
hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái. Đây là một nội dung quan trọng để quản lý
Nhà nước về đất đai, được thể chế hoá trong Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài”.
Bắc Kạn là 1 tỉnh nghèo, mới tái lập năm 1997 nên điều kiện kinh tế - xã hội,
cơ sở vật chất - hạ tầng còn nhiều khó khăn. Quy hoạch, đầu tư và xây dựng thị xã
(TX) Bắc Kạn trên quan điểm hướng tới văn minh, hiện đại và trong tương lai sẽ là
đô thị đầu tàu của cả tỉnh. TX Bắc Kạn từng bước được mở rộng, xây dựng mới,
hiện đại hóa và từng hạng mục các khu, phân khu chức năng đạt trình độ hiện đại về
quy mô đô thị, đảm bảo nét đẹp về kiến trúc, cảnh quan….từng bước hoàn chỉnh
theo mô hình đô thị mới, ngang tầm với các đô thị lớn trong vùng, tiến tới đạt chuẩn
mực quốc tế. Thị xã là trung tâm về chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật,
dịch vụ, tài chính – thương mại, đầu mối giao thương trong và ngoài tỉnh. Xây dựng
TX Bắc Kạn trở thành trung tâm phát triển năng động, lấy dịch vụ làm trọng điểm
ổn định, lấy công nghiệp làm các cú hích tăng trưởng nhanh ở từng thời kỳ, có vai
trò thúc đấy sự phát triển kinh tế - xã hội của toàn tỉnh, nhất là có khả năng tác động


2

làm chỗ dựa ổn định trong phát triển một số lĩnh vực đối với các đô thị vệ tinh và
các điểm du lịch nổi tiếng trong và ngoài tỉnh. Tuy nhiên, khu vực dân cư trên địa
bàn TX Bắc Kạn - tỉnh Bắc Kạn được quy hoạch trong không gian đô thị với các lợi
thế về điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý thuận lợi cho việc hình thành đô thị xanh
nhưng hạn hẹp về quỹ đất trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa mạnh của thị xã. Trong
bối cảnh như vậy xem xét và đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một

quyết định cấp cao. Do đó QHSDĐĐ, trong một thời gian dài với quyết định từ trên
xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải làm những gì. Trong
phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm (Fao, 1993) [24] đã
đổi lại định nghĩa về QHSDĐĐ như sau QHSDĐĐ là một tiến trình xây dựng
những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử
dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất. Với cái nhìn về quan điểm khả
năng bền vững thì chức năng của QHSDĐĐ là hướng dẫn sự quyết định trong sử
dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con
người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin
tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của
nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa
chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở
đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng
của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt (Fao, 1976) [23], hay như là
một phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai (PGS.TS
Lê Quang Trí, 2005) [10].


5

Theo Lương Văn Hinh và Cs [5] có thể định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất
đai là hệ thống các biện pháp của Nhà nước (thể hiện đồng thời 3 tính chất, kinh tế,
kỹ thuật và pháp chế) về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ (mọi loại đất
đều được đưa vào sử dụng theo các mục đích nhất định), hợp lý (đặc điểm tính chất
tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu cầu và mục đích sử dụng), khoa học (áp
dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện pháp tiên tiến) và có hiệu quả nhất
(đáp ứng đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường), thông qua việc phân bố
quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất
như tư liệu sản xuất.
1.1.1.2. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.1.1.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với một số quy hoạch khác
Theo Lương Văn Hinh và Cs [5] mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất
với một số quy hoạch khác như sau:
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu tiền
kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh tế
- xã hội. Trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phương hướng với
một nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai là tài nguyên
đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu của phát triển kinh tế và các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, xây
dựng phương án quy hoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành,cụ
thể hoá quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, nhưng nội dung của nó phải
được điều hoà thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch phát triển nông
nghiệp.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh tế
- xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước đi
về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt tới qui
mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hoá, giá trị sản phẩm, . .. trong


7

một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định. Hai loại quy hoạch này có mối quan
hệ qua lại vô cùng cần thiết và không thể thay thế lẫn nhau.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch đô thị.
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế xã hội và phát
triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, qui mô, phương châm xây

theo quy định của pháp luật.
Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
1.1.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất
Điều 44 Luật Đất đai 2003 qui định [7]:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định
thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.
3. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này không được uỷ quyền.
1.1.2.3. Quy định về bồi thường, tái định cư
Điều 42 Luật Đất đai 2003 quy định về bồi thường tái định cư cho người có đất
bị thu hồi [7]:
1. Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì người bị thu hồi đất được bồi thường.
2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.


9



10

2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại
Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
1.1.3.2. Trình tự thủ tục đấu giá
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (Quy định về trình tự thủ tục đấu giá) [1]:
* Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá
1. Giá khởi điểm đấu giá
a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm
Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế
trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử
dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê
đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc
quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
2. Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng
đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có
chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn cứ vào
thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá
hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp.
* Tổ chức đấu giá
1. Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án được Uỷ ban
nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ở những địa phương đã thành lập tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu

d) Mức giá khởi điểm.
đ) Mức giá bỏ cao nhất.
e) Mức giá bỏ thấp nhất.
g) Kết luận.
h) Hiệu lực (đối với vòng đấu giá cuối cùng)


12

- Ngày bàn giao đất.
- Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước về công tác quy hoạch
Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế đã gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà
nước ta luôn coi trọng công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước ta
đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật như Hiến pháp, Luật Đất đai và các văn bản
hướng dẫn lập quy hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau:
Điều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 [8]
quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Căn cứ quy định của Hiến pháp, pháp
luật đất đai không ngừng hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, tạo hành lang pháp lý để triển khai công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Mục 2, Chương II Luật Đất đai năm 2003 quy định công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất (với 10 điều, từ Điều 21 đến Điều 30)
- Chương III Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai hướng dẫn công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất (với 18 điều, từ Điều 12 đến Điều 29)

sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch 13/2011/TTLT-BXD-BNNPTNT-BTNMT ngày
28/10/2011 của Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng
xã nông thôn mới, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/12/2011.
- Thông tư liên tịch 39/2011/TTLT-BTNMT-BTC ngày 15/11/2011 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính quy định về quản lý, sử dụng kinh phí thực
hiện việc đo đạc xác định
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Bắc Kạn
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 750/QĐ- UBND ngày 14/4/2009 về
việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai áp
dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.


14

- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 1928/2010/QĐ- UBND ngày
17/9/2010 về việc điều chỉnh, bổ sung một số điều của Bản quy định một số nội
dung cụ thể trong công tác quản lý đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ban
hành kèm theo Quyết định số 750/QĐ- UBND ngày 14/4/2009 của UBND tỉnh
Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 628/2010/QĐ- UBND ngày 08/4/2010
về việc ban hành Quy định một số chính sách áp dụng cụ thể về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 2688/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 4000/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 2800/QĐ-UBND ngày 24/11/2010 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.

đáng kể. Nhà lý thuyết quy hoạch Fainstein (1987) bảo vệ mô hình khu dân cư trong
quy hoạch như là một cơ chế để địa phương hóa và phi tập trung hóa công tác quy
hoạch cũng như làm cho chính quyền đô thị trở nên nhạy cảm hơn đối với nhu cầu
và ước nguyện của công dân cũng như các cộng đồng trong lòng một thành phố.
- Khu dân cư là một công cụ xã hội
Samuel Barnett và Jane Addams là những người đề ra ý tưởng về khu dân cư
như một đơn vị quy hoạch thông qua những nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp
dịch vụ xã hội ở địa phương. Mang những dịch vụ cần thiết tới cư dân địa phương
ngay trong khả năng tiếp cận của họ và khuyến khích sự tương tác xã hội giữa
những con người này, những lý tưởng và nguyên tắc mà các nhà cải cách này theo
đuổi, đã đặt nền tảng đầu tiên cho quy hoạch khu dân cư.
Vào năm 1923, nhà xã hội học Clarence Perry tạo ra một bước tiến vượt bậc
trong lịch sử quy hoạch bằng việc giới thiệu công thức “đơn vị (quy hoạch) khu dân
cư” (neighborhood unit vẫn được dịch là “đơn vị láng giềng” tại Việt Nam) như là
một phương tiện nhằm giải quyết các vấn đề xã hội của thành phố và cung cấp các
dịch vụ xã hội trong phạm vi đi bộ từ nơi ở. Công thức “đơn vị (quy hoạch) khu dân
cư” của Perry là kết quả của kinh nghiệm cá nhân sống trong khu Forest Hills
Gardens, một khu dân cư xây theo mô hình “Thành phố Vườn” của Ebenezer
Howard ở ngoại ô New York. Nhưng quan trọng hơn là những nghiên cứu xã hội