Số hóa bởi trung tâm học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

®ång Thµnh Tr×nh

§¸nh gi¸ c«ng t¸c thùc hiƯn ph-¬ng ¸n quy ho¹ch
mét sè khu d©n c- trªn ®Þa bµn hun phỉ yªn
tØnh Th¸i nguyªn giai ®o¹n n¨m 2008 – 2012
Chun ngành: Quản lý Đất đai
Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NƠNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Vò ThÞ Thanh Thđy


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tơi đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun,
Phòng Tài ngun và Mơi trường huyện Phổ n, các phòng, ban khác thuộc
UBND huyện Phổ n, các thầy, cơ giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tơi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cơ giáo - TS. Vũ
Thị Thanh Thuỷ - Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun đã tận tình giúp đỡ
tơi trong q trình hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, Phòng quản lý Sau đại học,
Khoa Tài ngun và Mơi trường và các thầy giáo, cơ giáo giảng dạy chun
ngành Trường Đại học Nơng Lâm, Đại học Thái Ngun đã tạo điều kiện giúp
đỡ tơi trong q trình học tập; cảm ơn Phòng Tài Ngun và Mơi trường huyện
Phổ n, các phòng, ban khác thuộc UBND huyện Phổ n, cùng bạn bè, đồng
nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viện tơi trong suốt q trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn Đồng Thành Trình Số hóa bởi trung tâm học liệu

iii
MỤC LỤC


iv
2.3. Nội dung thực hiện 25
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ n 25
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Phổ n 25
2.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch của một số dự án khu dân cư 25
2.3.4. Những khó khăn, thuận lợi và giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác
quy hoạch khu dân cư 26
2.4. Phương pháp thực hiện 26
2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ n 26
2.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch của hai dự án (Thực hiện
phương án quy hoạch khu dân cư Sơn Trung - thị trấn Bắc Sơn và khu dân
cư Hồng Phong - thị trấn Ba Hàng huyện Phổ n) 26
2.4.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu 27
Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ n 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 28
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội và cơ sở hạ tầng 29
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 46
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phổ n 47
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 47
3.2.2. Tình hình thực hiện quy hoạch của huyện Phổ n 2012 55
3.3. Đánh giá cơng tác thực hiện quy hoạch của một số dự án quy hoạch khu
dân cư 59
3.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án 59
3.3.2. Quy mơ của hai dự án 60
3.3.3. Đánh giá cơng tác thực hiện quy hoạch một số khu dân cư 62
3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp cho cơng tác thực hiện
quy hoạch khu dân cư trên địa bàn huyện Phổ n 74
3.4.1. Thuận lợi 74


THCS
:
Trung học cơ sở
XDCB
:
Xây dựng cơ bản
KH
:
Kế hoạch
Tr.đ
:
Triệu đồng
Tỷ.đ
:
Tỷ đồng
CN&XD
:
Cơng nghiệp và xây dựng
QH
:
Quy hoạch
TH
:
Thực hiện Số hóa bởi trung tâm học liệu

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hóa bởi trung tâm học liệu

viii
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ

Đồ thị 3.1: Tỷ lệ một số loại đất chính của huyện Phổ n 55
Đồ thị 3.2: Kết quả thực hiện quy hoạch năm 2012 của huyện Phổ n 56
Đồ thị 3.3: Số khu dân cư quy hoạch hồn thành so với quy hoạch 58
Đồ thị 3.4: Tỷ lệ thực hiện hồn thành quy hoạch các khu dân cư trên địa
bàn huyện Phổ n giai đoạn 2008-2012 58
Đồ thị 3.5: Tỷ lệ quy hoạch các loại đất tại hai khu dân cư 62
Đồ thị 3.6: Số trường hợp làm ảnh hưởng đến q trình bồi thường giải
phóng mặt bằng 63
Đồ thị 3.7: Số lơ đất tại hai khu dân cư 68
Số hóa bởi trung tâm học liệu

1
MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài ngun q hiếm và khơng tái sinh, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của mơi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu
dân cư, kinh tế -xã hội và an ninh quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng Hồ Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Điều
18 quy định Nhà nước thống nhất quản lý Đất đai theo quy hoạch và pháp luật,

địa bàn huyện Phổ n tỉnh Thái Ngun giai đoạn năm 2008 - 2012”.
1.2. Mục đích và u cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Đánh giá cơng tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên
địa bàn huyện Phổ n giai đoạn 2008 – 2012 từ đó đề xuất những giải pháp
nhằm góp phần hồn thiện cơng tác thực hiện quy hoạch, giao đất dân cư thuộc
khu dân cư trên địa bàn huyện.
1.2.2. u cầu của đề tài
- Nắm vững quy định trong văn bản pháp luật, pháp quy của Nhà nước và
của địa phương về thực hiện Quy hoạch khu dân cư.
- Các số liệu phải khách quan, trung thực, chính xác.
- Phải tìm được ngun nhân của những tồn tại, từ đó đưa ra các nhận xét,
kiến nghị, đề xuất có tính khả thi phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Số hóa bởi trung tâm học liệu

3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số: 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển cơng ty nhà nước thành cơng ty cổ phần.
- Nghị định: 38/2011/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định

chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có nguồn gốc ngân sách nhà nước.
- Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP, ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP, ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP, ngày 19/9/2009 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thơng tư số: 14/TT-BTNMT, ngày 1/10/2009 của Bộ Tài ngun và Mơi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu
hồi đất, giao đất cho th đất.
- Thơng tư: 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 hướng dẫn thực hiện
Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thơng tư: 57/2010/TT-BTC quy định việc lập dự tốn, sử dụng và quyết
tốn kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

5
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Ngun
- Quyết định số: 2044/2005/QĐ-UBND, ngày 30/9/2005 của UBND tỉnh
Thái Ngun về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Ngun.
- Quyết định số: 01/2010/QĐ-UBND, ngày 05 tháng 01 năm 2010 của
UBND tỉnh Thái Ngun về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Ngun.

2. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơng bố có diện
tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích
đã xác định trước khi cơng bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử
dụng đất khơng còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường
hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản
trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, cơng trình gắn liền với đất phải
thu hồi mà làm thay đổi quy mơ, cấp cơng trình hiện có thì phải được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được cơng bố phải thu
hồi để thực hiện dự án, cơng trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà
sau ba năm khơng được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và cơng bố.
" Theo Luật Đất đai (2003) [5]
1.2.2. Một số quy định về cơng tác thu hồi đất
1.2.2.1. Khái niệm
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn quản
lý theo quy định của pháp luật. "Theo Luật Đất đai (2003) [5]
1.2.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất
“Điều 44: Thẩm quyền thu hồi đất

Số hóa bởi trung tâm học liệu

7
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tơn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ
chức, cá nhân nước ngồi, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà
khơng có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngồi việc được bồi
thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời
sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
5. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi
đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật
thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi
thường, hỗ trợ.
6. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu
hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. "Theo Luật đất đai (2003) [5]
1.3.2. Chính sách bồi thường của Chính phủ
- Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định trình tự thu hồi
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất,
giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế.
Việc bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo
quy định tại Nghị định này được quy định như sau:
"Điều 5: Bồi thường hỗ trợ
1. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với tồn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
2. Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí
đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
3. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi
nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất .
4. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư." Theo thủ
tướng chính phủ (2004) [5].

Số hóa bởi trung tâm học liệu


Số hóa bởi trung tâm học liệu

10
Thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện gồm:
a) Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp huyện: Chủ tịch Hội đồng;
b) Trưởng phòng Tài ngun và Mơi trường: Phó Chủ tịch Hội đồng
c) Trưởng Ban bồi thường giải phóng mặt bằng: Ủy viên;
d) Trưởng phòng Tài chính kế hoạch: Ủy viên;
đ) Trưởng phòng Cơng thương hoặc Quản lý đơ thị: Ủy viên;
e) Trưởng Phòng lao động - Thương binh và xã hội: Ủy viên;
g) Chi cục trưởng Chi cục Thuế: Ủy viên;
h) Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án: Ủy viên;
i) Chủ đầu tư: Ủy viên;
k) Đại diện cho lợi ích hợp pháp của những người có đất thuộc phạm vi dự
án (từ 1 đến 2 người) do UBND và mặt trận tổ quốc cấp xã phường (thị trấn) nơi
có đất thuộc phạm vi dự án giới thiệu tham gia.
Tổ chun viên giúp việc (do Hội đồng quyết định thành lập) có trách
nhiệm tham mưu cho Hội đồng trình, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp dưới sự chủ trì của
Phòng Tài ngun và Mơi trường.
1.3.4. Một số quy định về cơng tác định giá đất để giao đất dân cư
1.3.4.1. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
* Phương pháp xác định giá đất:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng

đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước
có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất cơng bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn cứ
vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định
bước giá hoặc khơng cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp. "Thủ
tướng Chính phủ (2004) [5]. Số hóa bởi trung tâm học liệu

12
* Tổ chức đấu giá
"1. Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án được Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ở những địa phương đã thành lập tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu
giá quyền sử dụng đất thì căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc giao cho tổ chức này thực hiện việc
đấu giá. Khi thực hiện đấu giá, tổ chức phải thành lập Hội đồng đấu giá.
2. Thủ tục mở phiên đấu giá
a) Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc (nếu có).
b) Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, cơng bố người có đủ điều
kiện tham gia đấu giá.
c) Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá.
d) Giới thiệu tồn bộ thơng tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá,
giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường
hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm
các thủ tục cần thiết khác.
3. Hình thức và trình tự đấu giá
a) Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi
khơng còn người u cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người
trúng đấu giá.

định hình thức, thủ tục và trình t
đấu giá nhiều thửa đất khác nhau.
Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng khơng trúng đấu giá thửa đất trước,
nếu khơng vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất
sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương.
5. Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá
Ngồi những nội dung cần thiết của một biên bản thơng thường, biên bản
của mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:
a) Địa điểm tổ chức đấu giá.
b) Thành phần Hội đồng đấu giá.
c) Số người tham gia đấu giá

Số hóa bởi trung tâm học liệu

14
d) Mức giá khởi điểm
đ) Mức giá bỏ cao nhất
e) Mức giá bỏ thấp nhất
g) Kết luận:
h) Hiệu lực: (đối với vòng đấu giá cuối cùng)
- Ngày bàn giao đất.
- Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền th đất.
- Ngày hồn thiện hồ sơ đất đai."Thủ tướng Chính phủ (2004) [5].
1.4. Một số quan điểm về quy hoạch khu dân cƣ trên thế giới
Một khu dân cư, hay vẫn được gọi là “một cộng đồng”, là một tiểu khu
trong một đơ thị mà những đặc điểm về xã hội và mơi trường sống phân biệt
chúng với những khu dân cư khác (Rohe 2009) [16]. Từ buổi bình minh của đơ
thị tới thời kỳ đương đại, khu dân cư đã ln được xem là một đơn vị cơ bản của
quy hoạch thành phố nhằm giải quyết những thách thức chính trị và xã hội của

tương tác xã hội giữa những con người này, những lý tưởng và ngun tắc mà các
nhà cải cách này theo đuổi, đã đặt nền tảng đầu tiên cho quy hoạch khu dân cư.
Vào năm 1923, nhà xã hội học Clarence Perry tạo ra một bước tiến vượt
bậc trong lịch sử quy hoạch bằng việc giới thiệu cơng thức “đơn vị (quy hoạch)
khu dân cư” (neighborhood unit vẫn được dịch là “đơn vị láng giềng” tại Việt
Nam) như là một phương tiện nhằm giải quyết các vấn đề xã hội của thành phố
và cung cấp các dịch vụ xã hội trong phạm vi đi bộ từ nơi ở (Rohe 2009[16]. và
Talen 2006[15). Cơng thức “đơn vị (quy hoạch) khu dân cư” của Perry là kết
quả của kinh nghiệm cá nhân sống trong khu Forest Hills Gardens, một khu dân
cư xây theo mơ hình “Thành phố Vườn” của Ebenezer Howard ở ngoại ơ New
York (Talen 2006[15].), nhưng quan trọng hơn là những nghiên cứu xã hội mà
ơng thực hiện với tổ chức Russel Sage Foundation và nhóm của bà Jane Addams
trong chiến dịch vận động mở cơ sở vật chất của các trường học cho người dân
địa phương có thể sử dụng cho các hoạt động văn hóa, thể thao và xã hội (Rohe
2009[16]). Điều này giúp giải thích tại sao mà trường học lại đóng vai trò trung
tâm trong ý tưởng về đơn vị quy hoạch của ơng. Clarence Perry còn tiến xa hơn
khi dự báo rằng xe hơi sẽ phổ biến trong tương lai cho nên ơng bố trí các tuyến
đường chính khơng xun cắt khu dân cư mà chạy vòng quanh thành đường
ranh giới tự nhiên. Cũng ngun lý này mà Perry đã đưa ra một lý lẽ logic cho
việc chia thành phố thành những đơn vị rời rạc. Với việc những tuyến giao

Số hóa bởi trung tâm học liệu

16
thơng chính được bố trí ở biên của khu dân cư, hành lang giao thơng được giải
phóng khỏi áp lực xây dựng đơ thị và các cộng đồng khỏi tiếng ồn, ơ nhiễm và
rủi ro tai nạn.
Theo Jane Jacobs [12]. thành phố cần tổ chức thành những tiểu khu nhằm
tạo ra một cơ chế (tự nguyện) kiểm sốt xã hội, có 3 loại hình „khu dân cư‟ mà
Jane Jacobs cho rằng sẽ thích hợp với chức năng này: 1/tồn bộ thành phố như