ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN TUỆ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH
MỘT SỐ KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 – 2010

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2011
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN TUỆ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH
MỘT SỐ KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 – 2010
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN

Thái Nguyên - 2011


bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân thành cám ơn!
Tác giải luận văn

Nguyễn Văn Tuệ


PHỤ LỤC

PHẦN I ……………………….……………………………..……………… 1
MỞ ĐẦU …………………………….……………………..………………. 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỂ TÀI …………………………………… 1
1.2. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI …….……………………. 2
1.2.1.

Mục

đích

…………………………………………………………..…. 2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài ………………………………………………….… 2
PHẦN II …………………………………………………………………..… 3
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ………………..………………………………… 3
2.1. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI ………..…………………. 3
2.1.1. Các văn bản của nhà nước ………………………………………….… 3
2.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên …………………………………... 4
2.2. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI ……………….... 4
2.2.1. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất …………………………. 4
2.2.2. Một số quy định về công tác thu hồi đất ……………………………... 5

3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên ................ 37
3.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch khu dân cư của hai dự án ....... 37
3.2.2.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án ................................ 37
3.2.2.2. Quy mô của hai dự án ....................................................................... 37
3.2.2.3. Đánh giá công tác thực hiện ............................................................. 37
3.2.3. Những đề xuất và giải pháp ................................................................. 37
3.3. PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN .......................................................... 36
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên ................ 38
3.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch khu dân cư của hai dự án ....... 38
PHẦN IV ...................................................................................................... 40
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .................................................................... 40


4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN .......................................................................................... 40
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 40
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng ......................................... 40
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................
40
4.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng ……………………………………………
43
4.2. TÌNH HÌNH SỬ DỤNG, QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN …………………………………….... 44
4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai ……..……………………..……………… 44
4.2.2. Tình hình thực hiện quy hoạch của thành phố Thái Nguyên 2010 ..... 47
4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN QUY HOẠCH CỦA HAI DỰ
ÁN KHU DÂN CƯ ...................................................................................... 51
4.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án ................................... 51
4.3.2. Quy mô của hai dự án ......................................................................... 52
4.3.3. Đánh giá công tác thực hiện ................................................................ 54


Viết đầy đủ

Chữ viết tắt

1

UBND

Uỷ ban nhân dân

2

GPMB

Giải phóng mặt bằng

3

KHTP

Kế hoạch thành phố

4

CN-TTCN

Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

5


CN&XD

Công nghiệp và xây dựng

11

QH

Quy hoạch

12

TH

Thực hiện

Ghi chú


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Phương án quy hoạch sử dụng đất của thành phố giai
đoạn 2011- 2020 ................................................................................. 31
Bảng 4.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của TPTN năm 2010 .….. 41
Bảng 4.2. Tình hình sử dụng đất qua các năm …………………………….. 45
Bảng 4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch đất phi nông nghiệp của
thành phố năm 2010 …………………………………………………..…… 47
Bảng 4.4. Số khu dân cư được phê duyệt quy hoạch và hoàn thành trên địa
bàn thành phố giai đoạn 2007-2010 .............................................................. 49
Bảng 4.5. Quy mô của hai dự án quy hoạch khu dân cư tại Thành phố Thái




1

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỂ TÀI
Đất đai là tài nguyên quý hiếm và không tái sinh, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi truờng sống, là địa bàn phân bổ các
khu dân cư, kinh tế -xã hội và an ninh quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 tại
Điều 18 quy định Nhà nước thống nhất quản lý Đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 quy
định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, kỳ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền quyết định, xét duyệt kế
hoạch, Quy hoạch sử dụng đất …., căn cứ giao đất và thẩm quyền giao đất
phải dựa vào Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất là một trong 13 nội dung về quản lý Nhà nước về đất đai. Như vậy sau
công tác lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc tổ chức thực hiện quy
hoạch và là một trong những nội dung quan trọng đáp ứng được yêu cầu trong
thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế chính trị xã hội của tỉnh
Thái Nguyên với tổng diện tích tự nhiên là 1.863.056 ha gồm 19 phường, 9
xã. Đứng trước tình hình đổi mới và phát triển kinh tế xã hội theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nhu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế đạt tốc độ tăng
trưởng cao đặc biệt một số phường trung tâm của thành phố như phường
Phan Đình Phùng, phường Hoàng Văn Thụ, phường Đồng Quang, phường
Quang Trung, phường Trưng Vương dần dần diện tích đất nông nghiệp sẽ

PHẦN II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số: 30/2004/QĐ-BTNMT, ngày 1/11/2004 của Bộ Tài
nguyên môi trường về việc hướng dẫn lập điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất.
- Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 3/12/2004 của Chính phủ về
việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số: 116/2004/TT-BTC, ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính
hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 3/12/2004 của
Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
giải pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Thông tư số: 114/2004/TT-BTC, ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004
của Chính phủ về giải pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP, ngày 25/5/2007 của Chính phủ về
việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP, ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.


4
- Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP, ngày 19/9/2009 của Chính phủ về
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành
vi sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
2. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có
diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo
mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu
người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và
bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động
sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với
đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải
thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất
mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và
công bố. " Theo Luật Đất đai (2003) [3]
2.2.2. Một số quy định về công tác thu hồi đất
2.2.2.1. Khái niệm
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật. " Theo Luật Đất đai
(2003) [3]


6
2.2.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất
“Điều 44: Thẩm quyền thu hồi đất
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu

thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh
lệch đó.
4. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được
bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn
định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
5. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu
hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của
pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị
được bồi thường, hỗ trợ.
6. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị
thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. " Theo Luật đất đai (2003) [3]
"Điều 43: Quy định Trường hợp thu hồi đất không được bồi thường
1. Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường
hợp sau đây:
a) Thu hồi đất trong các trường hợp: Không thực hiện nghĩa vụ tài
chính đất đai, huỷ hoại đất, sử dụng không đúng mục đích, lấn chiếm đất,
không có người thừa kế.
b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan,
xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo
dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không
nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
c) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;


8
d) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

4. H tr n nh sn xut v i sng ti khu tỏi nh c. " Theo
Th tng Chớnh ph (2004) [4]
* i vi bi thng thit hi v t:
"iu 6: Nguyờn tc bi thng
1. Ngi b Nh nc thu hi t cú iu kin theo quy nh của
pháp luật thỡ c bi thng; trng hp khụng iu kin c bi
thng thỡ U ban nhõn dõn cp tnh xem xột h tr.
2. Ngi b thu hi t ang s dng vo mc ớch no thỡ c bi
thng bng vic giao t mi cú cựng mc ớch s dng, nu khụng cú t
bi thng thỡ c bi thng bng giỏ tr quyn s dng t ti thi
im cú quyt nh thu hi; trng hp bi thng bng vic giao t mi
hoc bng nh, nu cú chờnh lch v giỏ tr thỡ phn chờnh lch ú c thc
hin thanh toỏn bng tin.
3. Trng hp ngi s dng t c bi thng khi Nh nc thu
hi t m cha thc hin ngha v ti chớnh v t ai i vi Nh nc
theo quy nh ca phỏp lut thỡ phi tr i khon tin phi thc hin ngha v
ti chớnh vo s tin c bi thng, h tr hon tr ngõn sỏch Nh nc.
" Theo Th tng Chớnh ph (2004) [4]
"iu 9: Giỏ t tớnh bi thng và chi phớ u t vo t cũn li
1. Giỏ t tớnh bi thng l giỏ t theo mc ớch ang s dng ti
thi im cú quyt nh thu hi t do U ban nhõn dõn cp tnh cụng b theo
quy nh ca Chớnh ph; khụng bi thng theo giỏ t s c chuyn mc
ớch s dng." Theo Th tng Chớnh ph (2004) [4]
* Đối với bồi thờng thiệt hại về tài sản:
"iu 18: Nguyờn tc bi thng ti sn
1. Ch s hu ti sn gn lin vi t khi Nh nc thu hi t m b


10
thiệt hại, thì được bồi thường.

thường nhà,
công trình

Giá trị hiện có
=

của nhà, công
trình bị thiệt hại

Một khoản tiền tính bằng tỷ
+

lệ phần trăm theo giá trị hiện
có của nhà, công trình

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ
phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình nhân với giá trị xây dựng
mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng
ban hành.
Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,
công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối
đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại;
Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị
xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây
dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường.
3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần
còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công
trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng
vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị

nc; H tr khi thu hi t cụng ớch ca xó, phng, th trn đợc quy định
tại các iu 27, 28, 29, 30, 31. " Theo Th tng Chớnh ph (2004) [4]
"iu 39. Giao nhim v bi thng, h tr v tỏi nh c
1. Cn c vo tỡnh hỡnh thc t a phng, U ban nhõn dõn cp tnh
giao vic thc hin bi thng, h tr v tỏi nh c cho:
- Hi ng bi thng, h tr v tỏi nh c huyn, qun, th xó, thnh
ph thuc tnh (gi chung l cp huyn);
- T chc phỏt trin qu t.


13
2. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện do Lãnh đạo
Uỷ ban nhân dân làm Chủ tịch, các thành viên gồm:
- Đại diện cơ quan Tài chính - Phó Chủ tịch Hội đồng;
- Chủ đầu tư - Ủy viên thường trực;
- Đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường - Uỷ viên;
- Đại diện Uỷ ban nhân dân cấp xã có đất bị thu hồi - Ủy viên;
- Đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người;
Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. " Theo Thủ tướng
Chính phủ (2004) [4]
"Điều 40: Trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giúp Uỷ ban nhân dân
cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái
định cư; Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số;
trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ
tịch Hội đồng.
2. Trách nhiệm của các thành viên Hội đồng:
a) Chủ tịch Hội đồng chỉ đạo các thành viên Hội đồng lập, trình duyệt
và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;