Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN TUỆ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH
MỘT SỐ KHU DÂN CƢ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 – 2010
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN Thái Nguyên - 2011 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở môn học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

Tác giải luận văn Nguyễn Văn Tuệ


tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cám ơn TS. Nguyễn Thế Huấn, giáo
viên Trường Đai học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong
suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cám ơn sự góp ý chân thành của Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa sau đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cám ơn Lãnh đạo UBND – HĐND thành phố Thái
Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, Hội đồng Bồi thường
hỗ trợ và tái định cư thành phố, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Phòng Quản lý
Đô thị, Ban quản lý Đầu tư xây dựng các dự án, Ban Bồi thường giải phóng
mặt bằng thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu
thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin cám ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân thành cám ơn!

Tác giải luận văn Nguyễn Văn Tuệ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn


2.5. MỘT SỐ TỒN TẠI TRONG QUY HOẠCH ĐÔ THỊ HIỆN NAY
CỦA VIỆT NAM 25
2.6. ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN VÀ KIẾN TRÚC
CẢNH QUAN ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI
ĐOẠN 2010-2020 30
2.6.1. Phương án quy hoạch thành phố giai đoạn 2011-2020 30
2.6.2. Các phân khu chức năng của thành phố 32
2.6.2.1. Các khu dân cư 32
2.6.2.2. Các cụm công nghiệp 33
2.6.2.3. Các khu thương mại, dịch vụ công cộng 33
2.6.2.3. Các công trình giáo dục- y tế và du lịch 34
2.6.2.4. Đất cho các khu công trình công cộng khác 34
2.7. GIẢI PHÁP THỰC HIỆN 35
PHẦN III 36
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37
3.1. Đối tượng, địa điểm và thời gian nghiên cứu 37
3.2. NỘI DUNG THỰC HIỆN 37
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 37
3.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch khu dân cư của hai dự án 37
3.2.2.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án 37
3.2.2.2. Quy mô của hai dự án 37
3.2.2.3. Đánh giá công tác thực hiện 37
3.2.3. Những đề xuất và giải pháp 37
3.3. PHƢƠNG PHÁP THỰC HIỆN 36
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 38
3.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch khu dân cư của hai dự án 38
PHẦN IV 40
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 40
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn


4.4.1. Thuận lợi 68
4.4.2. Khó khăn 68
4.4.3. Giải pháp 69
PHẦN V …………………………………………………………………… 73
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ………………………………………………. 73
5.1. KẾT LUẬN……………………… ………………………………… 73
5.2. ĐỀ NGHỊ ………………………………………………………… …. 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO …………………………………………….…. 74
Tiếng Việt ………………………………………… ………………………. 74
Tiếng Anh 74
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn


7
KH
Kế hoạch

8
Tr.đ
Triệu đồng

9
Tỷ.đ
Tỷ đồng

10
CN&XD
Công nghiệp và xây dựng

11
QH
Quy hoạch

12
TH
Thực hiện

sử dụng đất 64
Bảng 4.12. Đánh giá các hạng mục đã thực hiện của hai dự án ……… …. 66
Bảng 4.13. Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện quy hoạch các khu
dân cư 66
Bảng 4.14. Ý kiến của người dân tại các khu dân cư 67 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ

Hình 1: Diện tích quy hoạch một số phân khu chức năng của thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2010-2020 35
Đồ thị 4.1: Tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên ……… 46
Đồ thị 4.2: Kết quả thực hiện quy hoạch năm 2010 của thành phố Thái
Nguyên 48
Đồ thị hình 4.3: Số khu dân cư quy hoạch hoàn thành so với quy hoạch 50
Đồ thị hình 4.4: Tỷ lệ thực hiện hoàn thành quy hoạch các khu dân cư trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007-2010 50
Hình 4.5: Tỷ lệ quy hoạch các loại đất tại hai khu dân cư 54
Hình 4.6: Số trường hợp làm ảnh hưởng đến quá trình bồi thường giải phóng
mặt bằng 56
Hình 4.7: Số lô đất tại hai khu dân cư 61

hoạch và là một trong những nội dung quan trọng đáp ứng được yêu cầu trong
thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế chính trị xã hội của tỉnh
Thái Nguyên với tổng diện tích tự nhiên là 1.863.056 ha gồm 19 phường, 9
xã. Đứng trước tình hình đổi mới và phát triển kinh tế xã hội theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nhu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế đạt tốc độ tăng
trưởng cao đặc biệt một số phường trung tâm của thành phố như phường
Phan Đình Phùng, phường Hoàng Văn Thụ, phường Đồng Quang, phường
Quang Trung, phường Trưng Vương dần dần diện tích đất nông nghiệp sẽ
chuyển sang diện tích đất phi nông nghiệp trong đó diện tích đất ở đô thị tăng.
Bên cạnh đó nhu cầu về nhà ở, đất ở của người dân ngày càng lớn chính vì

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

2
vậy thành phố Thái Nguyên căn cứ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được
duyệt tiến hành lập Quy hoạch chi tiết các khu dân cư trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đất ở cho người dân.
Việc đưa Quy hoạch vào thực hiện là một trong những nội dung quan
trọng về quản lý và sử dụng đất đai đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất có
hiệu quả, đúng pháp luật. Xuất phát từ những vấn đề trên chúng tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác thực hiện phương án Quy hoạch một
số khu dân cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2010”.
1.2. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục đích
- Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2010.
- Đề xuất những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác thực
hiện quy hoạch, giao đất dân cư thuộc khu dân cư trên địa bàn thành phố
1.2.2. Yêu cầu của đề tài

hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004
của Chính phủ về giải pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP, ngày 25/5/2007 của Chính phủ về
việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP, ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

4
- Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP, ngày 19/9/2009 của Chính phủ về
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tư số: 14/TT-BTNMT, ngày 1/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất cho thuê đất.
2.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số: 2044/2005/QĐ-UBND, ngày 30/9/2005 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 72/2008/QĐ-UBND, ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 37/2009/QĐ-UBND, ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh
Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 01/2010/QĐ-UBND, ngày 05 tháng 01 năm 2010 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.2. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
2.2.1. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và
công bố. " Theo Luật Đất đai (2003) [3]
2.2.2. Một số quy định về công tác thu hồi đất
2.2.2.1. Khái niệm
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật. " Theo Luật Đất đai
(2003) [3]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

6
2.2.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất
“Điều 44: Thẩm quyền thu hồi đất
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu
hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1
và khoản 2 Điều này không được uỷ quyền. " Theo Luật Đất đai (2003) [3]
2.3. MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, GPMB
2.3.1. Quy định về bồi thƣờng, tái định cƣ
"Điều 42: quy định về bồi thường tái định cư cho người có đất bị thu hồi:
1. Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất

thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. " Theo Luật đất đai (2003) [3]
"Điều 43: Quy định Trường hợp thu hồi đất không được bồi thường
1. Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường
hợp sau đây:
a) Thu hồi đất trong các trường hợp: Không thực hiện nghĩa vụ tài
chính đất đai, huỷ hoại đất, sử dụng không đúng mục đích, lấn chiếm đất,
không có người thừa kế.
b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan,
xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo
dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không
nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
c) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

8
d) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;
đ) Đất thuê của Nhà nước;
e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi
thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép;
b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi

bi thng thỡ c bi thng bng giỏ tr quyn s dng t ti thi
im cú quyt nh thu hi; trng hp bi thng bng vic giao t mi
hoc bng nh, nu cú chờnh lch v giỏ tr thỡ phn chờnh lch ú c thc
hin thanh toỏn bng tin.
3. Trng hp ngi s dng t c bi thng khi Nh nc thu
hi t m cha thc hin ngha v ti chớnh v t ai i vi Nh nc
theo quy nh ca phỏp lut thỡ phi tr i khon tin phi thc hin ngha v
ti chớnh vo s tin c bi thng, h tr hon tr ngõn sỏch Nh nc.
" Theo Th tng Chớnh ph (2004) [4]
"iu 9: Giỏ t tớnh bi thng và chi phớ u t vo t cũn li
1. Giỏ t tớnh bi thng l giỏ t theo mc ớch ang s dng ti
thi im cú quyt nh thu hi t do U ban nhõn dõn cp tnh cụng b theo
quy nh ca Chớnh ph; khụng bi thng theo giỏ t s c chuyn mc
ớch s dng." Theo Th tng Chớnh ph (2004) [4]
* Đối với bồi th-ờng thiệt hại về tài sản:
"iu 18: Nguyờn tc bi thng ti sn
1. Ch s hu ti sn gn lin vi t khi Nh nc thu hi t m b

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

10
thiệt hại, thì được bồi thường.
2. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất
đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể
được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.
3. Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường.
4. Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01
tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất

=
Giá trị hiện có
của nhà, công
trình bị thiệt hại +
Một khoản tiền tính bằng tỷ
lệ phần trăm theo giá trị hiện
có của nhà, công trình
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ
phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình nhân với giá trị xây dựng
mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng
ban hành.
Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,
công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối
đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại;
Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị
xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây
dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường.
3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần
còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công
trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng
vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị
công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ." Theo
Thủ tướng Chính phủ (2004) [4]
"Điều 24: Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
1. Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản

giao vic thc hin bi thng, h tr v tỏi nh c cho:
- Hi ng bi thng, h tr v tỏi nh c huyn, qun, th xó, thnh
ph thuc tnh (gi chung l cp huyn);
- T chc phỏt trin qu t.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

13
2. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện do Lãnh đạo
Uỷ ban nhân dân làm Chủ tịch, các thành viên gồm:
- Đại diện cơ quan Tài chính - Phó Chủ tịch Hội đồng;
- Chủ đầu tư - Ủy viên thường trực;
- Đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường - Uỷ viên;
- Đại diện Uỷ ban nhân dân cấp xã có đất bị thu hồi - Ủy viên;
- Đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người;
Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. " Theo Thủ tướng
Chính phủ (2004) [4]
"Điều 40: Trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giúp Uỷ ban nhân dân
cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái
định cư; Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số;
trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ
tịch Hội đồng.
2. Trách nhiệm của các thành viên Hội đồng:
a) Chủ tịch Hội đồng chỉ đạo các thành viên Hội đồng lập, trình duyệt
và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
b) Chủ đầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội đồng lập phương án
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; bảo đảm đầy đủ kinh phí để chi trả kịp thời
tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;