ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

BẾ ĐỨC DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH MỘT SỐ KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2009-2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

BẾ ĐỨC DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH MỘT SỐ KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2009-2013
Ngành: Quản lí đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi
xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc
Kạn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bắc
Kạn, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Bắc Kạn và các cơ quan ban ngành khác
có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực
hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Bế Đức Dương

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Đặt vấn đề ..................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ...................................................................... 3
4.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3

2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Bắc Kạn ................................. 25
2.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch của một số dự án
quy hoạch khu dân cư ..................................................................................... 25
2.3.4. Những khó khăn, thuận lợi và giải pháp góp phần hoàn thiện
công tác quy hoạch khu dân cư ....................................................................... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
2.4.1. Tài liệu thứ cấp...................................................................................... 26
2.4.2. Tài liệu sơ cấp ....................................................................................... 27
2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp ............................................ 28
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 29
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn ................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................... 34
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi
trường .............................................................................................................. 41
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Bắc Kạn .................................... 44
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của thị xã...................................................... 44
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của thị xã ........................................................... 47
3.2.3. Tình hình thực hiện quy hoạch của thị xã ............................................. 50
3.3. Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch của một số dự án quy
hoạch khu dân cư ............................................................................................ 53


3.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án..................................... 53
3.3.2. Quy mô của hai dự án ........................................................................... 55
3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch một số khu dân cư ................. 57
3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp cho công tác
thực hiện quy hoạch khu dân cư trên địa bàn thị xã Bắc Kạn ........................ 76
3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 76
3.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 76


Kinh tế xã hội

KDC

Khu dân cư

QH

Quy hoạch

QSD

Quyền sử dụng

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

TX

Thị xã

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Hình 3.1: Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2013 ............................................................. 36
Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất thị xã Bắc Kạn năm 2013 .............................................. 49
Hình 3.3: Cơ cấu sử dụng đất thị xã Bắc Kạn trước và sau quy hoạch ........................ 53
Hình 3.4: Số trường hợp làm ảnh hưởng đến quá trình bồi thường giải phóng
mặt bằng....................................................................................................... 59
Hình 3.5: Số lô đất tại hai khu dân cư ........................................................................... 70


1

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


2

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Có thể nói, đất đai là lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm. Công tác quản lý nhà
nước về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh,
quốc phòng, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Làm tốt công tác quản lý đất
đai sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của nhà
đầu tư và đời sống người dân.
Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, hầu hết các ngành, các lĩnh vực kinh
tế xã hội đều có nhu cầu sử dụng đất đai. Vì vậy, công tác lập quy hoạch và kế hoạch
hoá việc sử dụng đất là một yêu cầu đặc biệt để phân bổ quỹ đất đai cho các lĩnh vực
và đối tượng sử dụng hợp lý, có hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế xã hội, giữ vững
an ninh quốc phòng, tránh được sự chồng chéo, gây lãng phí trong sử dụng, hạn chế

công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch trên địa bàn TX Bắc Kạn là cần thiết.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đó, tôi đã tiến hành nghiên cứu thực hiện đề
tài: “Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên
địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Từ kết quả nghiên cứu của đề tài, đề tài đưa ra những giải pháp thiết thực và
tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt chẽ nguồn tài nguyên đất
đai cũng như công tác quản lý quy hoạch tại một số khu dân cư.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên
địa bàn TX Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009- 2013.
- Đề xuất những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác thực hiện quy
hoạch, giao đất dân cư thuộc khu dân cư trên địa bàn TX Bắc Kạn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững quy định trong văn bản pháp luật, pháp quy của nhà nước và của
địa phương về thực hiện quy hoạch khu dân cư;
- Số liệu thu thập ở địa phương phải đảm bảo tính trung thực, chính xác phản
ánh đúng thực tế;
- Thu thập tài liệu đa dạng, phong phú để đáp ứng yêu cầu trong đánh giá
thực trạng các khu dân cư và phương quy hoạch khu dân cư đô thị trên địa bàn TX
Bắc Kạn;
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


- Nắm rõ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của địa phương;
- Nội dung đánh giá phải được xây dựng trên cơ sở khoa học và căn cứ pháp

1.1.1. Một số quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Những từ vựng kết hợp với những định nghĩa về QHSDĐĐ là hầu hết đều
đồng ý chú trọng và giải đoán những hoạt động như là một tiến trình xây dựng
quyết định cấp cao. Do đó QHSDĐĐ, trong một thời gian dài với quyết định từ trên
xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải làm những gì. Trong
phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm (Fao, 1993) [24] đã
đổi lại định nghĩa về QHSDĐĐ như sau QHSDĐĐ là một tiến trình xây dựng
những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử
dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất. Với cái nhìn về quan điểm khả
năng bền vững thì chức năng của QHSDĐĐ là hướng dẫn sự quyết định trong sử
dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con
người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin
tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của
nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa
chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở
đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng
của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt (Fao, 1976) [23], hay như là
một phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai (PGS.TS
Lê Quang Trí, 2005) [10].
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


Theo Lương Văn Hinh và Cs [5] có thể định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất
đai là hệ thống các biện pháp của Nhà nước (thể hiện đồng thời 3 tính chất, kinh tế,
kỹ thuật và pháp chế) về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ (mọi loại đất
đều được đưa vào sử dụng theo các mục đích nhất định), hợp lý (đặc điểm tính chất


Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu
hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi
để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba
năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.
1.1.1.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với một số quy hoạch khác
Theo Lương Văn Hinh và Cs [5] mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất
với một số quy hoạch khác như sau:
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu tiền
kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh
tế
- xã hội. Trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phương hướng
với một nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai là tài
nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu của phát triển kinh tế và
các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng
đất, xây dựng phương án quy hoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành,cụ
thể hoá quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, nhưng nội dung của nó phải
được điều hoà thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch phát triển nông
nghiệp.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh tế
- xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước đi
về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt tới qui
mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hoá, giá trị sản phẩm, . .. trong

hoạch các ngành là quan hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau.
1.1.2. Một số quy định về công tác thu hồi bồi thường, GPMB
1.1.2.1. Khái niệm
Theo Luật Đất đai 2003 [7] các khái niệm liên quan đến GPMB được hiểu
như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn quản lý
theo quy định của pháp luật.
Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
1.1.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất
Điều 44 Luật Đất đai 2003 qui định [7]:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định
thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.
3. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này không được uỷ quyền.

sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
5. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất
mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải
trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ.
6. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu
hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.
1.1.3. Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư
1.1.3.1. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Theo TS. Hồ Thị Lam Trà [9] phương pháp xác định giá đất bao gồm 2
phương pháp sau:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại
Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
1.1.3.2. Trình tự thủ tục đấu giá
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (Quy định về trình tự thủ tục đấu giá) [1]:
* Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá
1. Giá khởi điểm đấu giá

có).
b) Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều
kiện tham gia đấu giá.
c) Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá.
d) Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá,
giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường hợp
đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm các thủ
tục cần thiết khác.
3. Trường hợp đ

đấu giá nhiều thửa đất khác nhau. Trường hợp
người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi
phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp
thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp
với thực tế ở địa phương.
4. Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá
Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của
mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:
a) Địa điểm tổ chức đấu giá.
b) Thành phần Hội đồng đấu giá.
c) Số người tham gia đấu giá.
d) Mức giá khởi điểm.
đ) Mức giá bỏ cao nhất.
e) Mức giá bỏ thấp nhất.
g) Kết luận.
h)
lựcTrung
(đối với
SốHiệu
hóa bởi

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ban hành ngày 27/1/2006 của Chính Phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai,
Nghị định có hiệu lực thi hành 11/2/2006.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


- Quyết định số 23/2007/QĐ-BTNMT ngày 17/12/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc ban hành ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ
quy hoạch sử dụng đất;
- Công văn số 2778/2009/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 04/8/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011 - 2015;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất;
- Chỉ thị số 01/2010/CT-BTNMT ngày 17/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc tăng cường công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quyết định số 1890/2010/QĐ-TTg ngày 14/10/2010 của Thủ tướng chính
phủ về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Kạn
thời kỳ đến 2020.
- Thông tư 13/2011/TT-BTNMT ngày 15/04/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch

- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 2800/QĐ-UBND ngày 24/11/2010 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 2388/QĐ-UBND ngày 23/12/2011 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 2222/QĐ-UBND ngày 25/12/2011 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1. Một số quan điểm về quy hoạch khu dân cư trên thế giới
Theo Nguyễn Đô Dũng [3]: Một khu dân cư, hay vẫn được gọi là “một cộng
đồng”, là một tiểu khu trong một đô thị mà những đặc điểm về xã hội và môi trường
sống phân biệt chúng với những khu dân cư khác. Từ buổi bình minh của đô thị tới
thời kỳ đương đại, khu dân cư đã luôn được xem là một đơn vị cơ bản của quy
hoạch thành phố nhằm giải quyết những thách thức chính trị và xã hội của thời đại.
Phụ thuộc vào vấn đề muốn giải quyết và phần cấu thành của đô thị được quan tâm
(khu trung tâm, khu phố cũ hay khu ngoại ô mới), những nhà quy hoạch đô thị đã
phát triển những luận đề và những nguyên tắc khác nhau cho việc kiến tạo khu dân
cư như một đơn vị quy hoạch.
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/