ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HẠ KHẢI HOÀN

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA
NGƯỜI DÂN Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2013


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HẠ KHẢI HOÀN

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA
NGƯỜI DÂN Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số

: 60.85.01.03


TN&MT, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở TN&MT tỉnh Vĩnh Phúc,
Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Vĩnh Phúc, Phòng TN&MT,
Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thành
phố, Ban bồi thường GPMB thành phố Vĩnh Yên, UBND phường Đồng Tâm,
UBND phường Tích Sơn, UBND xã Định Trung đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Hạ Khải Hoàn


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
2. Mục đích nghiên cứu
2.1. Mục đích chung

1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ,
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
5
1.1.4. Tác động của công tác bồi thường GPMB đến phát triển cơ sở hạ
tầng và đời sống xã hội.
9
1.1.5. Chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các tổ chức ngân
hàng quốc tế
10
1.1.6. Chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam
13
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất
24
1.2.1. Thực trạng bồi thường GPMB tại Việt Nam
24
1.2.2. Những ưu, nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua 26
1.2.3. Một số khó khăn hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để phát
triển các khu đô thị và các công trình công cộng
28
1.2.4. Nghiên cứu trong nước về bồi thường GPMB
29
1.2.5. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu
31
CHƯƠNG 2. ĐỊA ĐIỂM, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
32


iv


39
3.2.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố
41
3.3. Tình hình chung về công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn thành phố
43
3.3.1. Tình hình chung
43
3.3.2. Công tác bồi thường GPMB thành phố Vĩnh Yên năm 2012
44
3.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước
thu hồi đất và tác động của việc thu hồi đất tại một số Dự án trên địa
bàn thành phố Vĩnh Yên
46
3.4.1. Khái quát về các Dự án nghiên cứu và các hộ điều tra, phỏng vấn 46
3.4.2. Công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại các Dự án
nghiên cứu
46
3.4.3. Các văn bản pháp lý có liên quan đến Dự án
47
3.4.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất tiến hành ở 2 Dự án
50
3.3.5. Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách BT GPMB tại 2 Dự
án
56
3.3.6. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB đến đời
sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
57
3.5. Đề xuất một số giải pháp

82
82
82
84


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

TĐC

59
Bảng 3.7. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân Dự án 2
60
Bảng 3.8. Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao động 62
Bảng 3.9. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự
án 1
63
Bảng 3.10. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự
án 2
65
Bảng 3.11. Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại Dự án 1
66
Bảng 3.12. Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại Dự án 2
67
Bảng 3.13. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án 1
68
Bảng 3.14. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án 2
69
Bảng 3.15. Thu nhập bình quân của người dân
70
Bảng 3.16. Tình hình mức thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 1 71
Bảng 3.17. Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu
Dự án 1
71
Bảng 3.18. Tình hình mức thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 2 72
Bảng 3.19. Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu
Dự án 2
73
Bảng 3.20. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu hồi
đất

11/2006/CT- TTg ngày 27/3/2006 của Thủ tướng Chính phủ về giải pháp hỗ trợ
dạy nghề và việc làm cho lao động vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp và thực hiện các quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội gắn với quy hoạch
sử dụng đất nồng nghiệp; Thông tư số 116/2004/TT- BTC ngày 07/12/2004 của
Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ- CP; Nghị định
số 69/2009/NĐ- CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông
tư số 14/2009/TT- BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ TN&MT quy định chi tiết
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC) và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất...


2
Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách và đã được các địa phương nỗ
lực vận dụng để giải quyết vấn đề bồi thường, TĐC bảo đảm việc làm, thu nhập
và đời sống của người dân có đất bị thu hồi. Song tình trạng thiếu việc làm, thất
nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh
hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất đã và đang diễn ra
ở nhiều địa phương. Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực hiện bồi
thường, tái định cư, đào tạo, giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất còn
chưa hợp lý, dẫn đến tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã hội.
Ngày 01/12/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 146/2006/NĐ- CP
về việc thành lập thành phố Vĩnh Yên thuộc tỉnh Vĩnh Phúc. Trong những năm
qua, thành phố Vĩnh Yên đã và đang quyết tâm tập trung nguồn lực để đầu tư
xây dựng cơ sở vật chất thực hiện vai trò là trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội
của tỉnh Vĩnh Phúc, theo Quyết định số 1883/QĐ- TTg ngày 26/10/2011 của
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị Vĩnh Phúc
đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 thì thành phố Vĩnh Yên là trung tâm
chính trị, hành chính của tỉnh Vĩnh Phúc và là trung tâm văn hoá, đầu mối giao
thông, giao lưu quan trọng của vùng Thủ đô và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.
Chính vì vậy, tốc độ phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, việc

nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung
cơ sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân
trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn
bức xúc đang đặt ra hiện nay ở thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, kết quả
nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng hoàn cảnh.


4

Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại
tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành
vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
QSD đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí
để di dời đến địa điểm mới [21].

trọng trong đời sống kinh tế- xã hội đối với mọi người dân.
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ,
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1. Công tác đăng ký QSD đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, QSD.
Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký QSD đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt, lập hồ sơ
địa chính, cấp GCNQSDĐ. Hệ thống hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ có liên
quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong
những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và


6

mức bồi thường hỗ trợ.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường.
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được
trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế- xã hội và các địa phương,
là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để
cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ Công nghiệp hoá - hiện
đại hoá (CNH- HĐH) đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Công tác bồi thường GPMB liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
+ Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện

+ Do đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu Dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD đất;
góp vốn bằng QSD đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, GPMB, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất
đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc
“sát với giá chuyển nhượng QSD đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai
năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ- CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng
năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị


9
thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường GPMB.
1.1.3.6. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung- cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển
thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các
Dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các
giao dịch trên thị trường; đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc
thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện
chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác

ngân hàng quốc tế
Trên thế giới bất cứ quốc gia nào, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ
bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế- xã hội. Phát triển công nghiệp và đô
thị là một tiến trình tất yếu. Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục
đích của Quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu
người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số lượng. Đặc
biệt ở những nước đang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp
thì đó là vấn đề sống còn của họ. Để có thể hài hoà được lợi ích của xã hội,
tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có một phương pháp và cách làm riêng.
Chúng ta có thể thấy thực tiễn một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường,
GPMB của một số nước trong khu vực và một số Tổ chức Ngân hàng.
a) Trung Quốc:
Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên
trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi
đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi bị thu
hồi của các chủ sử dụng.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất năm 2009 tại
một số thành phố lớn của Trung quốc: Thẩm Quyến, Bắc Kinh...


11
Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp, nếu không
có đất nông nghiệp thì được bồi thường bằng tiền. Giá đất được tính để bồi
thường bằng tiền được xác định theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập
ròng bình quân 3 năm liền đối với khu đất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng,
sau đó nhân với 30 lần- tương ứng 30 năm được giao đất). Tiền bồi thường
được huy động từ 3 nguồn:
- Nguồn thu từ đất đai khoảng gần 70%, nguồn thu này chiếm khoảng
15% tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm.

nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải
theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế
tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước,
phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích
công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa
ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ
thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt Dự án bồi thường,
thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm
phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án.
c) Ngân hàng Thế giới và Ngân hàng phát triển Châu Á:
Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì "... chìa khoá dẫn
tới việc bồi thường TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển
mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách đền bù vật chất..."


13

Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TĐC của Ngân hàng thế giới và
Ngân hàng phát triển Châu Á là việc bồi thường TĐC sẽ được giảm thiểu càng
nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để giúp người bị ảnh hưởng
cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập và mức độ sản
xuất như trước khi có Dự án [11]. Các biện pháp phục hồi được cung cấp là bồi
thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông

xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi đất.
Năm 1858, khi Thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện
chính sách lập đồn điền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị định bất bình đẳng
để chiếm hữu đất đai và khai thác tài nguyên của đất nước ta.
Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam
dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc trong giai đoạn này
là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên
nền tảng dân chủ...". Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04/12/1953,
Luật Cải cách ruộng đất ra đời.
Ngày 14/4/1959, Hội đồng chính phủ; nay là Chính phủ đã ban hành
Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất.
Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên
bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị định 151/TTg.
Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban thành Thông tư
1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây
cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở
rộng thành phố.
Sau khi giải phóng Miền Nam, để đáp ứng yêu cầu của giai đoạn cách
mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận
thức cũng như phương thức quản lý kinh tế. Điều 19 của Hiến pháp khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên
cơ sở chế độ bao cấp. Về đất đai, pháp luật không quy định có giá và không
cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự; điều này thể hiện trong Quyết


15
định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ. Khi có nhu cầu sử
dụng đất, Nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu,
Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng
đất đơn thuần chỉ là quan hệ "giao- thu" [14].