ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------------

PHẠM THỊ THÚY HƯƠNG

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG, ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2005-2010 PHỤC VỤ ĐỊNH
HƯỚNG QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
QUẬN ĐỒ SƠN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2013

-1-


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------------

PHẠM THỊ THÚY HƯƠNG

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG, ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2005-2010 PHỤC VỤ ĐỊNH
HƯỚNG QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
QUẬN ĐỒ SƠN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành
Mã số

Phạm Thị Thúy Hương

-3-


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU: .........................................................................................................
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ HIỆN
TRẠNG, BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ ĐỊNH HƯỚNG QUI
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP QUẬN
1.1. Vấn đề nghiên cứu hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng
đất phục vụ định hướng quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về đô thị và đất đô thị:
1.1.2. Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nước ta:
1.1.3. Vấn đề sử dụng đất đô thị:
1.1.4. Sự cần thiết phải đánh giá hiện trạng sử dụng đất
1.2. Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị:
1.2.1 Biến động đất đai:
1.2.2 Các vấn đề về cập nhật chỉnh lý biến động đất đai
1.2.3 Đô thị hoá và sử dụng đất:
1.2.4 Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai:
1.3. Cơ sở khoa học cho việc định hướng qui hoạch sử dụng đất
1.3.1 Khái niệm về qui hoạch sử dụng đất
1.3.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
1.3.3 Những nguyên tắc của qui hoạch sử dụng đất
1.3.4 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất
1.3.5 Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Chương 2: PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG, ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG
SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN ĐỒ SƠN GIAI ĐOẠN 2005 - 2010
2.1. Đặc điểm tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên,

23
24
24
25
27
29
29
31
31
31
31
32
32
33
35
36
36
38
39
44
44
44


2.3.2.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó:
2.3.2.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới
hành chính, lập bản đồ hành chính:
2.3.2.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất:

thành phố Hải Phòng đến năm 2020:
3.2.1 Phương hướng
3.2.2 Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của quận Đồ Sơn
3.3. Dự báo xu thế biến động sử dụng đất của quận Đồ Sơn,
thành phố Hải Phòng giai đoạn 2010 - 2020:

-5-

44
45
45
46
46
47
47
48
48
48
49
49
49
49
53
55
55
59
62
63
64
66


ĐVT

Đơn vị tính

FAO

Tổ chức Nông lương Liên hợp quốc

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

GTGT

Giá trị gia tăng

GTSX

Giá trị sản xuất

LĐ

Lao động

NXB

Nhà xuất bản

N0

86


NQ/HĐND

Nghị quyết, Hội đồng nhân dân

NĐ/CP

Nghị định, chính phủ

HĐBT

Hội đồng bộ trưởng

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

HSĐC

Hồ Sơn địa chính

TNMT

Tài nguyên môi trường

KT-XH

Kinh Tế - Xã hội

năm 2005
Bảng 06: Hiện trạng sử dụng đất quận Đồ Sơn, thành phố Hải

57

7

Phòng năm 2010
Bảng 07: Bảng chu chuyển đất đai giai đoạn 2005-2010 quận Đồ

68

8

Sơn
Bảng 08: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng quận Đồ

69

Sơn giai đoạn 2005 – 2010.
-7-


9

Bảng 09: Định hướng quy hoạch sử dụng đất quận Đồ Sơn đến

78

năm 2020

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Định hướng sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai thông qua các qui hoạch và
chiến lược phát triển, với mục tiêu hướng tới cao nhất là sử dụng đất hiệu quả, tiết
kiệm, bền vững. Trong tiến trình phát triển, nhu cầu sử dụng đất luôn có xu hướng
tăng mà nguồn cung tự nhiên của đất là không thay đổi, điều này dẫn tới những mâu
thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất, giữa các mục đích sử dụng đất. Qui
hoạch sử dụng đất là công tác có ý nghĩa quan trọng trong quản lý và sử dụng đất,
góp phần tích cực trong việc điều hòa các mâu thuẫn phát sinh.Tuy nhiên trong thực
tế việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất ở các địa phương còn những hạn chế
bất cập. Việc tổ chức thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đã được phê
duyệt còn thiếu đồng bộ, thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát dẫn đến tình trạng “quy
hoạch treo” hay "điều chỉnh quy hoạch". Để đưa ra được phương án qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất hợp lý thì việc phân tích hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng
đất nhằm làm rõ những mặt tích cực và hạn chế trong sử dụng đất là rất cần thiết.
Quận Đồ Sơn được thành lập ngày 12 tháng 9 năm 2007 theo Nghị định
145/2007/NĐ-CP của Chính Phủ, trên cơ sở toàn bộ diện tích của thị xã Đồ Sơn cũ
là 3.141,89ha và 1.095ha tách từ xã Hợp Đức, huyện Kiến Thụy. Quận Đồ Sơn
được thành lập có diện tích tự nhiên 4.237,29ha, dân số là 51.417 nhân khẩu với 07
-8-


phường trực thuộc : Bàng La, Hợp Đức, Minh Đức, Ngọc Hải, Ngọc Xuyên, Vạn
Hương, Vạn Sơn. Quận Đồ Sơn cách trung tâm thành phố khoảng 20km về hướng
Đông Nam. Về phía tây và tây bắc, quận Đồ Sơn tiếp giáp với huyện Kiến Thụy,
các hướng còn lại tiếp giáp với biển Đông. Về cơ cấu kinh tế thì Du lịch và dịch vụ
chiếm 70%, Đánh bắt thủy sản và nông nghiệp: 23%, Công nghiệp và xây dựng:
7%.GDP trên đầu người năm 2005 ước đạt khoảng 1.100 USD.
Đồ Sơn là một đơn vị hành chính cấp quận (huyện) có nhiều thuận lợi về
điều kiện tự nhiên kinh tế và xã hội đồng thời có nhiều thay đổi trong những nỗ lực

Đồ Sơn thành phố Hải Phòng giai đoạn 2010 - 2020.
- Đề xuất định hướng qui hoạch sử dụng đất quận Đồ Sơn thành phố Hải
Phòng đến năm 2020.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được tiến hành trên địa bàn quận Đồ Sơn thành
phố Hải Phòng.
- Phạm vi khoa học:
+ Đánh giá hiện trạng, biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010
+ Định hướng qui hoạch sử dụng đất đến năm 2020
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát : Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, các số liệu
thống kê, kiểm kê về diện tích các loại đất tại thời điểm hiện trạng để phục vụ cho
việc qui hoạch phát triển quận Đồ Sơn thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
- Phương pháp thống kê số liệu, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu
thập được tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các năm để thấy được sự biến
động, thay đổi về cơ cấu sử dụng các loại đất. Do tiêu chí thống kê đất đai năm 2005
và năm 2010 khác nhau. Vì vậy cần quy đổi chỉ tiêu thống kê về cùng một hệ thống chỉ
tiêu thống nhất phục vụ cho việc so sánh, phân tích, đánh giá biến động sử dụng đất
của địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp bản đồ và hệ thông tin địa lý GIS: Phương pháp này có ưu
điểm là tiết kiệm thời gian và kinh phí trong nghiên cứu, dùng để thành lập, trình
bày và biên tập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2005, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất năm 2010, bản đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 của quận Đồ Sơn,
thành phố Hải Phòng.

- 10 -


- Phương pháp chuyên gia: phương pháp này tranh thủ ý kiến của các chuyên


của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước
hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội
thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao
động.
+ Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ (hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu
của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ
thuật và các quy định khác có liên quan.
+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 người trở lên.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của
thị trấn.
Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái quát
về đô thị như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp (trên 65% - xét ở khu vực nội thị), là trung tâm tổng hợp hay
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh
thổ (có thể là cả nước, hoặc một tỉnh, một huyện), có cơ sở hạ tầng thích hợp và
dân số nội thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2800 người). Đô
thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn. Đô thị bao gồm các khu chức năng
đô thị”.[4]:
b, Khái niệm đất đô thị:
Đất đô thị được định nghĩa là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn sử dụng để
xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác nhằm
phát triển kinh tế xã hội cho một vùng lãnh thổ. Ngoài ra, đất ngoại thành, ngoại
thị nếu đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị. Việc sử dụng đất đô thị có

các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái một cách
nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên rừng và tài
nguyên khoáng sản, hoặc tình trạng đô thị hoá nhanh chóng gia tăng. Trong quá
trình công nghiệp hóa, một phần đất có khả năng cho sản lượng lương thực cao sẽ
bị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Mặt khác, sản xuất trong
nông nghiệp không mang lại lợi nhuận cao như sản xuất, kinh doanh trong công
- 13 -


nghiệp và dịch vụ, phần lớn lao động sẽ được chuyển từ khu vực nông nghiệp sang
khu vực phi nông nghiệp; dân cư trong khu vực đô thị sẽ tăng nhanh và có xu
hướng cao hơn trong khu vực nông thôn
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 trên toàn quốc, cho
thấy bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì việc sử dụng đất vẫn có những
biểu hiện thiếu bền vững như sau:
- Đối với khu vực đất nông nghiệp: Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, lao
động nông nghiệp vẫn chiếm tới 80%, tình trạng ruộng đất manh mún, thửa đất nhỏ,
mỗi hộ có quá nhiều thửa ở những vị trí xa nhau. Mặc dù đã tập trung thực hiện
việc đổi điền dồn thửa thành công ở nhiều nơi nhưng nhìn chung thửa đất nông
nghiệp vẫn còn quá nhỏ, toàn quốc còn tới 75 triệu thửa đất nông nghiệp, bình quân
mỗi hộ có từ 7 - 25 thửa đất nhỏ ở nhiều xứ đồng khác nhau, do đó canh tác manh
mún, chưa tạo thuận lợi để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và
nông thôn. Đây là một giải pháp để thực hiện tập trung ruộng đất theo không gian
dựa trên diện tích đất mà mỗi hộ gia đình cá nhân đang sử dụng.
Chưa có sự đầu tư để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1.168.529 ha đất
nương rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và tiến
tới phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi

sản xuất vào khu công nghiệp; vấn đề bảo vệ môi trường chưa được chú trọng ngay
từ đầu nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về môi trường, khó khắc phục.
Về đối tượng sử dụng đất ngoài hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ
chức trong nước sử dụng, diện tích đất do tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng chiếm tỷ trọng không đáng kể (toàn quốc chỉ có 43.364 ha đất do các tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng, chỉ chiếm 0,13% tổng diện tích đất
tự nhiên).
Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không cao, thiếu tính hệ thống,
chưa có được lời giải tốt về hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường, chưa bảo đảm
tính liên thông giữa cả nước với các tỉnh.
Sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nói chung đã bảo đảm tính phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng hiệu quả chưa cao. Hiện tượng chuyển đổi
mục đích sử dụng đất tự phát, chạy theo lợi ích riêng vẫn chưa được khắc phục.
Nhiều tỉnh để dự trữ quỹ đất phi nông nghiệp nhiều hơn khả năng đầu tư nên dẫn tới
- 15 -


tình trạng hoặc là “quy hoạch treo” do không triển khai được hoặc là trình trạng “dự
án treo” do giao đất cho chủ đầu tư thiếu năng lực. Việc chuyển mục đích sử dụng ồ
ạt từ đất lúa sang đất nuôi tôm tại một số tỉnh ven biển đã dẫn đến ô nhiễm môi
trường, mặn hoá diện tích trồng lúa, người nông dân không còn đất để sản xuất
nông nghiệp mà nuôi tôm lại bị dịch bệnh, thua lỗ.
Như vậy, để ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất do sự thiếu
hiểu biết cũng như do chạy theo lợi ích trước mắt của người dân gây ra, Nhà nước
cần có những quyết định hướng dẫn cụ thể về sử dụng đất và quản lý đất đai, sao
cho nguồn tài nguyên này có thể được khai thác tốt nhất cho nhu cầu của con người
hiện tại và trong tương lai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một cách có hiệu quả.
1.1.3. Vấn đề sử dụng đất đô thị:
Việc sử dụng đất tại các đô thị trong những năm qua rất nhiều bất cập. Nhìn
chung công nghiệp chậm phát triển nhưng dân số tăng nhanh, đặc biệt các đô thị

càng bị thu hẹp.
- Đất giao thông đô thị
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô
thị và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thường nhật của người dân đô thị. Tuy một số năm gần đây Nhà nước ta quan tâm
đến việc phát triển đất giao thông đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở
mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị: Trong khi đó ở các nước phát triển
không tính tới điều kiện phương tiện giao thông hiện đại thì tỷ lệ đất giao thông đô
thị chiếm trung bình 35 - 40% diện tích đô thị. Toàn thành phố Pari diện tích đất là
10.500 ha thì tổng số diện tích hệ thống đường xá chiếm 42%. Các nước Đông Nam
Á như Singapo, Malaixia, Indonexia tỷ lệ đất giao thông đô thị cũng rất lớn.
Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở nước ta trong tương lai phải đạt 15
- 20% diện tích đô thị, bình quân diện tích giao thông đầu người là khoảng 15 - 20
m2. Nhưng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đô thị bình quân diện tích đất giao thông
trên đầu người thấp nên là một trong những nguyên nhân gây ra hiện tượng tắc
nghẽn giao thông thường xuyên tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh,...
- Đất cây xanh, công viên đô thị
Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/người dân đô thị (m 2/người) rất quan trọng để
đánh giá môi trường sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị nước ta diện tích cây xanh trên
đầu người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trưởng và phát triển.

- 17 -


Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan
điểm sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy
hoạch đô thị đã bước đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người như
bảng 1.
Tiêu chuẩn này là thấp so với một số nước phát triển ở châu Âu, cây xanh rất

3-4

III, IV

7-10

7-8

3-4

V

7-10
12-14
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)

3-4

Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 - 40
m2/người.
- Các loại đất đô thị khác
Bao gồm đất cơ quan trường đại học, dạy nghề, viện nghiên cứu, đất quốc
phòng trong đô thị, đất công nghiệp kho tàng,... nhìn chung chiếm diện tích tương
đối lớn so với nhu cầu nên sử dụng còn lãng phí, nhiều nơi sử dụng không đúng
mục đích. Một số năm trước, tình trạng các cơ quan xí nghiệp chia hoặc bán cho cán
bộ công nhân viên làm nhà ở khá phổ biến. Riêng đất quốc phòng đặc biệt đối với
- 18 -


các đô thị miền Nam là sự tiếp quản đất quân sự của chế độ cũ nên đất quốc phòng

- 19 -


hiệu quả nguồn tài nguyên quý giá này không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền
kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển
xã hội.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam năm 1992 ( điều 18
chương II ) đã qui định : “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo pháp
luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu quả…” điều đó khẳng định tính pháp
lý cao của nhà nước trong việc lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Kết quả đánh giá tài nguyên đất đai, hiện trạng sử dụng đất đai phải được sử
dụng trong qui hoạch để xác định tiếm năng đất đai.
Từ những nghiên cứu trên chúng ta có thể khẳng định rằng : Đánh giá hiện
trạng sử dụng đất là một trong những bước quan trọng và mối quan hệ mật thiết đối
với qui hoạch sử dụng đất. Vì vậy muốn lập được qui hoạch sử dụng đất đai được
tốt thì trước hết phải thực hiện công tác đánh giá hiện trạng sử dụng đất thật khách
quan, chính xác, sát với thực tế … khi có số liệu đánh giá hiện trạng sử dụng đất, ta
lấy đó làm cơ sở cho việc xây dựng các phương án qui hoạch và kế hoạch sử dụng
đất.
1.2 Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị:
1.2.1 Biến động đất đai:
Đất đai là thành phần tất yếu, không thể thiếu để hình thành nên quốc gia. Bởi
vậy đối với các nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, thì việc quản lý
đất đai luôn được đặt lên hàng đầu. Sự phát triển của ngành công nghệ khoa học, kỹ
thuật diễn ra rất mạnh mẽ, có sức lan tỏa vào tất cả các ngành, các lĩnh vực và đi
sâu vào mọi khía cạnh cuộc sống. Với những ưu điểm của nó, trong những năm qua
nhiều lĩnh vực công nghệ tiên tiến đã được áp dụng có hiệu qủa ở nước ta như GPS,
GIS…
Với sự liên quan hầu hết tới các lĩnh vực KT - XH, nên tình hình sử dụng đất
đai có rất nhiều biến động xảy ra. Chịu tác động trực tiếp từ nền kinh tế thị trường,

đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
+ Các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phương có tác động lớn đến sự thay đổi
diện tích của các loại hình sử dụng đất đai, bao gồm các yếu tố: sự phát triển của
các ngành kinh tế (dịch vụ, xây dựng, giao thông và các ngành kinh tế khác,...); sự
gia tăng dân số; các dự án phát triển kinh tế của địa phương; thị trường tiêu thụ các
sản phẩm hàng hoá,...
1.2.2 Các vấn đề về cập nhật chỉnh lý biến động đất đai
- 21 -


Việc cập nhật, chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính còn nhiều hạn chế, công
tác chỉnh lý biến động chưa đi vào nền nếp, chưa thường xuyên nên chỉnh lý chưa
triệt để, nguyên nhân chủ yếu do:
- Nguồn tài liệu bản đồ và hồ sơ địa chính được thành lập ở những giai đoạn
khác nhau, nhiều phương pháp khác nhau.
- Nguồn nhân lực trực tiếp thực hiện công tác này còn phải kiêm nhiệm nhiều
nhiệm vụ, chưa đủ về số lượng, chất lượng trình độ, chuyên môn còn hạn chế. Đặc
biệt là việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác chỉnh lý biến động.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu, hồ sơ địa chính chưa được xây dựng đồng bộ (Hiện
tại Bộ TNMT đã cung cấp phần mềm VILIS để thực hiện việc quản lý HSĐC, tuy
nhiên trong quá trình thực hiện lại thường xuyên phát sinh lỗi, công tác cập nhật, xử
lý lỗi không kịp thời. Đây cũng là vấn đề chung của rất nhiều tỉnh phản ảnh).
- Chưa có nguồn kinh phí cho công tác chỉnh lý này.
1.2.3 Đô thị hoá và sử dụng đất:
Từ trước đến nay có rất nhiều nhà khoa học và công trình nghiên cứu khoa học
rất đa dạng và khác nhau nghiên cứu về quá trình đô thị hóa. Đó là vì đô thị hóa
chưa đựng nhiều hiện tượng khác nhau, do đó mỗi lĩnh vực nghiên cứu có cách tiếp
cận riêng, từ những góc nhìn khác nhau. Đô thị hóa không chỉ liên quan đến các vấn
đề của địa lý mà đặc biệt hơn là các vấn đề của xã hội, kinh tế, chính trị...“Đô thị

dụng đất đai giữa các ngành kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Dựa vào vị trí địa
lý, diện tích tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của khu vực nghiên cứu, từ đó biết
được sự phân bố giữa các ngành, các lĩnh vực kinh tế và biết được những điều kiện
thuận lợi khó khăn đối với nền kinh tế - xã hội và biết được đất đai biến động theo
chiều hướng tích cực hay tiêu cực nhằm đưa ra phương hướng phát triển đúng đắn
cho nền kinh tế và các biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ
môi trường sinh thái.
Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở đầu tư và thu hút nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài, để phát triển đúng
hướng, ổn định trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và sử dụng hợp lý nguồn tài
nguyên quý giá của quốc gia.
1.3 Cơ sở khoa học cho việc định hướng qui hoạch sử dụng đất
1.3.1 Khái niệm về qui hoạch sử dụng đất
- Đất đai là một vùng lãnh thổ nhất định có vị trí, hình thể, diện tích với những
tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành ( đặc tính, thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa
chất, thủy văn, chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hóa
- 23 -


tính…) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng đất theo các mục đích khác
nhau. Như vậy để sử dụng đất cần phải làm qui hoạch - đây là quá trình nghiên cứu
lao động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề
xuất một trật tự sử dụng đất nhất định.
Qui hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nước về quản lý và
tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả, khoa học thông qua việc phân bổ đất
đai cho các mục đích sử dụng và định hướng tổ chức sử dụng đất cho các cấp lãnh
thổ, các ngành, tổ chức và người sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã
hội, thực hiện đường lối kinh tế của nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh
thái bền vững.
Theo FAO[13]: “ Qui hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và

+ Mặt thứ nhất: Đối với của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải
tạo, bảo vệ...tài nguyên đất đai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy
hoạch sử dụng đất thường đụng chạm đến việc sử dụng của tất cả các loại đất
chính).
+ Mặt thứ hai: Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa
học, kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số đất đai, sản
xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trường và sinh thái...
Với đặc điểm này quy hoạch sử dụng đất lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ
nhu cầu sử dụng đất, điều hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực;
xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân phối sử dụng đất phù hợp
với mục tiêu kinh tế xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền
vững, đạt tốc độ và ổn định.
- Tính dài hạn: Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở chỗ thời hạn
của quy hoạch sử dụng đất là 10 năm hoặc lâu hơn. Tính dài hạn của quy hoạch sử
dụng đất phụ thuộc vào dự báo xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế xã
hội quan trọng như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, quá trình
đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn... Quy hoạch dài
hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế xã hội. Cơ cấu và
phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài (cùng với
quá trình phát triển kinh tế xã hội) cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng
đất chỉ dự kiến được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân

- 25 -