ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Phạm Liên Ninh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Phạm Liên Ninh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC


quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Xin cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân Thành phố Biên Hòa,
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Thành phố Biên Hòa, Văn phòng đăng ký đất đai
tỉnh Đồng Nai - CN Biên Hòa và Ban Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn Ninh
Giang đã tạo điều kiện cho tôi có thời gian học tập, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp
các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn.

Học viên

Phạm Liên Ninh


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .......................................................... 4
1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ................................................................................................................. 4
1.1.1 Quyền sử dụng đất ......................................................................................... 4
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................... 5
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ........................... 7
1.2. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ..................... 9
1.2.1. Một số khái niệm........................................................................................... 9
1.2.2. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

............................................................................................................................... 54
2.2.4. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......... 55
2.2.5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................ 57
2.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ............................................................. 58
2.2.7. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo ......................... 59
2.2.8. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu ........................................................................................ 59
2.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố
Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. ....................................................................................... 62
2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. ................................................................................................................... 62
2.3.2 Thực trạng của công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính ............... 66
2.3.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................. 68
2.3.4. Phân tích những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa. ..................................................................... 74
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI ...................................................81
3.1. Các nhóm giải pháp chung .......................................................................... 81


3.1.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .............................................................. 81
3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ....................................... 85
3.1.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ....................................... 86
3.1.4 Giải pháp về tài chính đất đai....................................................................... 89
3.1.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ .................................................................... 90

Hình 2.1. Bản đồ ranh giới hành chính Thành phố Biên Hòa ................................ 38


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn Thành phố. ......................... 39
Bảng 2.2. Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tƣợng quản lý và sử dụng trên
địa bàn Thành phố.................................................................................................... 38
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn Thành phố. .... 49
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp biến động sử dụng đất trên địa bàn Thành phố giai đoạn
2010-2014. ............................................................................................................... 51
Bảng 2.5. Bảng tổng hợp đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành
phố. .......................................................................................................................... 56
Bảng 2.6. Bảng tổng hợp cơ sở vật chất. ................................................................. 65
Bảng 2.7. Bảng thể hiện kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm
2005 đến hết năm 2014. ........................................................................................... 69
Bảng 2.8. Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra. ................................................ 72


MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý g iá của mỗi quốc gia , là tƣ liệu
sản xuất đặc biệt , là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống , là nguồn của cải
vô tâ ̣n của con ngƣời và là phƣơng tiê ̣n số ng mà thiế u nó con ngƣời không thể tồ n
tại đƣợc. Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn , là vấn đề sống còn của
mỗi dân tô ̣c , mỗi quố c gia . Mă ̣t khác , đấ t đai là nguồ n tài nguyên có ha ̣n về số
lƣơ ̣ng, cố đinh
̣ về vi ̣trí , do vâ ̣y viê ̣c sƣ̉ du ̣ng đất yêu cầu phải chặt chẽ và có hệ
thống. Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói
riêng đang là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con ngƣời, kéo theo đó là yêu

Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả cho công tác này.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ đó, rút ra những
điểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên
cứu.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn
Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Nhằm thu thập các số liệu
về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý
đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại
địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
- Phƣơng pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Trên cơ sở
xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện
công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

2



chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
3


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
1.1.1 Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất sử dụng.
Đất đai là một tài sản, hơn thế nữa nó là một tài sản đặc biệt quý giá và quan
trọng. Vì vậy chế độ sở hữu và sử dụng đất đai thực sự rất quan trọng trong sự phát
triển của đời sống con ngƣời. Nhìn lại lịch sử cho ta thấy rất nhiều cuộc chiến tranh
(có thể nói là hầu hết) gây đổ máu và thiệt hại bao sinh mạng con ngƣời có nguyên
nhân chính là tranh giành quyền sở hữu các vùng đất. Cho đến nay nhiều cuộc chiến
vẫn tiếp tục âm ỉ hay xung đột gay gắt vì đất đai. Nói nhƣ vậy, để thấy rằng với tầm
quan trọng vô cùng to lớn của đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho
chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự
phát triển ổn định hoà bình là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng
nhƣ toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nƣớc ta là sở hữu toàn dân
về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân đƣợc trực tiếp sử dụng và có
quyền sử dụng. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nƣớc ta đã đƣa ra
các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nƣớc CHXHCN
Việt Nam năm 1980 (điều 19), Hiến pháp 1992 (điều 17,18, 84), và tiếp tục phát
triển trong Hiến pháp 2013 (tại điều 53 - 54), là Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi

nhƣ nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
Việt Nam ta nếu nhƣ đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở
hữu của nhà nƣớc thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình
thái sở hữu nhà ở. Hiến pháp năm 1992 của nƣớc ta khẳng định việc đảm bảo quyền
có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các
tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày
26/3/1991 (văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định:
"Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình
hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nƣớc công
nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác".
5


Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, bao gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nƣớc.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhƣng
chƣa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nƣớc là chủ sở hữu, Nhà nƣớc có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tƣợng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở đƣợc các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác.
Nhà nƣớc ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền

đô thị, đang phát triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái
phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở
còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa
diễn ra thƣờng xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề
mà pháp luật nhà ở hiện hành chƣa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà
nƣớc ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh
chóng ban hành và đƣa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều
chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát
triển, nhƣng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Nhƣ đã trình bày ở hai phần trên Nhà nƣớc quy định và thực hiện bảo hộ
quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi
loại đất khi Nhà nƣớc tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử
7


dụng của ngƣời đƣợc giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nƣớc
công nhận quyền này là việc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
ngƣời sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý thiết lập
quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực
hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia. Theo quy định ở nƣớc ta có các loại:
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng.
Với từng trƣờng hợp Nhà nƣớc có những quy định cụ thể riêng biệt về việc cấp giấy

a) Khái niệm đăng ký.
Đăng ký là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
b. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nƣớc (với tƣ cách là chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao
quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với
đất đai theo pháp luật. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nƣớc về
đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng
đất, do hệ thống ngành địa chính (ngành Tài nguyên và Môi trƣờng) trực tiếp giúp
Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
c. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
d. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất
xác định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác
lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
9


Đất đai thƣờng có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây

10


và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hƣớng dẫn
thi hành đã đi vào cuộc sống chƣa.
- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nƣớc đối với các giao dịch liên
quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản. Công dân sử
dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp
của họ đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tƣởng
vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình
của các thế lực thù địch có âm mƣu chống phá cách mạng nƣớc ta.
Đối với ngƣời dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của
thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thƣ pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của ngƣời
sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tức là Nhà nƣớc đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền
đó sẽ đƣợc bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Nhƣ vậy, việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ đƣợc tăng cƣờng.
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trƣờng
bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu
chính xác, không kịp thời. Những bất động sản đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã đƣợc đăng
ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thông tin
đó là cơ sở để ngƣời tham gia vào thị trƣờng bất động sản đƣa ra quyết định. Thực
tế ít ngƣời muốn nhận chuyển nhƣợng một thửa đất, mua một ngôi nhà chƣa có

Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Trong đó:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất
để quản lý (Điều 5 và Điều 8 Luật Đất đai 2013).

12


- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhƣ nhau. Tùy thuộc vào mục đích
và đặc điểm của công tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đƣợc chia thành hai hình thái:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu)
- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký
biến động)
1.2.3.2. Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động (Khoản 2 Điều 95, Điều 96)
Đăng ký lần đầu:
Đăng ký lần đầu đƣợc tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nƣớc để thiết lập hồ
sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cho tất cả các chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu đƣợc tổ chức
thực hiện trên phạm vi hành chính từng xã, phƣờng, thị trấn nhằm đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn
liền với đất làm các thủ tục đăng ký phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay

sản gắn liền với đất cho các chủ sử dụng có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật, đồng thời quản lý những trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
c) Các trường hợp được đăng ký lần đầu
- Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
- Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
d) Đăng ký lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động
- Thứ nhất: tính chất công việc là Nhà nƣớc xem xét công nhận quyền sử dụng
đất đối với trƣờng hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của ngƣời
sử dụng đối với đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ
tục đăng ký lần đầu cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ
nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và
xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích đƣợc quyền sử dụng,
thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
14


- Thứ hai: kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất lần đầu đƣợc ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nƣớc và cấp Giấy chứng
nhận cho ngƣời sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện.
Đăng ký biến động
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để
ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính
theo quy định của pháp luật.
Là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan hành chính nhà nƣớc mà trực thuộc là
ngành Địa chính nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo
cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở
để Nhà nƣớc phân tích các hiện tƣợng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản