DƯ THỊ VÂN KHÁNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬT KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

“Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh”

TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Dư Thị Vân Khánh

2013 - 2015

HÀ NỘI - 2015

1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
“ Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh ”

TÁC GIẢ LUẬN VĂN



LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS. TS Đinh Văn Thanh đã tận tình hướng dẫn tôi
trong việc thực hiện và hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Khoa Luật kinh tế, Khoa
sau đại học - Viện đại học mở Hà Nội đã giúp đỡ, truyền đạt kiến thức để tôi hoàn
thành khóa học.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức tại
Phòng Công chứng số 2 - tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành
phố Móng Cái - tỉnh Quảng Ninh đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn tốt
nghiệp này.
Tác giả

Dư Thị Vân Khánh

4


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

Tên tiếng việt đầy đủ

QH, KHSDĐ

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

QHSDĐ


dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp – công nghiệp – dịch vụ sang công nghiệp- dịch
vụ- nông nghiệp đã và đang gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. Chính vì vậy,
việc xây dựng và hoàn thiện được pháp luật về QH, KHSDĐ một cách hoàn chỉnh
và đồng bộ là vấn đề quan trọng, cần quan tâm hàng đầu. Điều này có tác động rất
lớn tới hiệu quả của việc quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước.
Đối với thành phố Móng Cái – Quảng Ninh với vị trí là cửa ngõ giao lưu kinh
tế, văn hóa phía Đông Bắc của Việt Nam với Trung Quốc, đặc biệt Móng Cái có vị
trí chiến lược hết sức quan trọng về chính trị, kinh tế, đối ngoại và an ninh – quốc
phòng. Công cuộc đổi mới và phát triển kinh tế thành phố Móng Cái đã đạt được
mức tăng trưởng kinh tế cao, ổn định trên mọi lĩnh vực thương mại dịch vụ, công
nghiệp – xây dựng và nông, lâm nghiệp, tốc độ đô thị hóa cao. Quá trình phát triển
kinh tế - xã hội của thành phố Móng Cái đã và đang gây áp lực lớn lên đất đai dễ
dẫn đến tình trạng mất cân đối trong khai thác sử dụng đất, đặc biệt ở những nơi có
6


nhiều lợi thế tiềm năng, vì vậy việc xây dựng Quy hoạch sử dụng đất để đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế xã hội theo hướng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững là hết
sức cần thiết. Qua thực tiễn thực hiện quy hoạch, kế hoạch trên địa bàn thành phố
cho thấy công tác này bên cạnh những thành tựu đạt được thì vẫn còn tồn tại những
hạn chế nhất định. Đây chính là cơ sở để phân tích đánh giá về những quy định
pháp luật đất đai về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
Bởi vậy, xuất phát từ tầm quan trọng của công tác nghiên cứu vấn đề QH,
KHSDĐ trong hệ thống pháp luật đất đai và nhìn nhận đánh giá từ thực tiễn thực
hiện công tác tại thành phố Móng Cái tỉnh Quảng Ninh tác giả đã chọn đề tài: “
Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại Thành
phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài luận văn của mình.
2. Phạm vi và mục đích nghiên cứu.
Đề tài quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một vấn đề rộng. Khóa luận chủ yếu
tập trung nghiên cứu về cơ sở lý luận, vai trò của QH, KHSDĐ cũng như các quy

KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT.
1.1. Khái niệm và đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất.
Theo Từ điển Tiếng Việt 2009, Nxb Đà Nẵng thì quy hoạch là:" sự bố trí, sắp
xếp toàn bộ vấn đề theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho việc
lập kế hoạch dài hạn" [20]. Vậy, nếu dựa trên quan điểm này, có thể hiểu quy hoạch
đất đai là sự bố trí, sắp xếp về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian sử dụng đất
theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian làm cơ sở cho việc hoạch định các mục
tiêu kinh tế - xã hội. Thực tế, việc quy hoạch đất đai hiện nay thực hiện qua các
công tác: đo đạc và vẽ bản đồ đất đai; phân chia diện tích; giao đất cho các ngành;
thiết kế xây dựng các dự án. Như vậy, hiểu theo cách hiểu thông thường quy hoạch
đất đai được hiểu đơn thuần là một biện pháp kỹ thuật trong quản lí đất đai.
Bên cạnh đó, hiện nay, có rất nhiều tài liệu nghiên cứu định nghĩa về QHSDĐ
khác nhau, từ đó quan điểm và phương pháp được sử dụng trong QHSDĐ cũng
khác. Cụ thể, có hai quan điểm điển hình như sau:
Theo Dent (1988;1993) QHSDĐ như là phương tiện giúp cho lãnh đạo quyết
định sử dụng đất đai như thế nào thông qua việc đánh giá có hệ thống cho việc chọn
mẫu hình trong sử dụng đất, mà trong sự lựa chọn này sẽ đáp ứng với những mục
tiêu riêng biệt, và từ đó hình thành nên chính sách và chương trình cho sử dụng đất
đai [19]. Vậy, theo cách tiếp cận này, quy hoạch sử dụng đất là biện pháp pháp chế
mà Nhà nước thực hiện nhằm bảo đảm chế độ quản lý và sử dụng đất theo pháp luật
tổ chức sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như đối tượng của
các quan hệ xã hội trong sản xuất.
Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm

(

UNCED, 1992; trong FAO, 1993) đã đổi lại định nghĩa như sau: " QHSDĐ là một
tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân
chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái lợi bền vững nhất" ( FAO.1995)

và môi trường nảy sinh trong quá trình sử dụng đất, cũng nhue mâu thuẫn về lợi ích
giữa các bên.
Thứ hai, QHSDĐ là một những công cụ mà nhà nước sử dụng để đạt được
mục tiêu quản lý về đất đai. Quy hoạch mang tính Nhà nước thể hiện những điểm
như tính chất bắt buộc của phương án quy hoạch, kế hoạch đã được xét duyệt hay
10


thẩm quyền tiến hành lập, điều chỉnh, xét duyệt đều do cơ quan có thảm quyền của
Nhà nước tiến hành.
Thứ ba, QHSDĐ còn đảm bảo tính khả thi và tính chính xác của nội dung, đó
là việc thực hiện các nghiệp vụ kỹ thuật nhằm chặt chẽ vốn đất của nước ta. Nghĩa
là phải đo đạc, khảo sát, phân hạng đất để đảm bảo số lượng, chất lượng đất, đồng
thời xác định tác dụng cụ thể cho từng vùng, lãnh thổ trong cả nước nhằm dự báo
nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu nông nghiệp, xây dựng, công nghiệp...
Thứ tư, QHSDĐ có tính dự báo và thể hiện những mục tiêu chiến lược phát
triển kinh tế-xã hội của cả nước, của các ngành và cấp trên từng địa bàn cụ thể theo
các mục đích sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả. Trước khi tiến hành lập quy
hoạch , các cơ quan có thẩm quyền sẽ tổng hợp những nhu cầu về đất do các cấp,
các ngành, các cơ quan, đơn vị đề xuất. Những đề xuất này chính là những dự báo
của họ trong việc sử dụng đất cho từng mục tiêu phát triển. Do đó, QHSDĐ luôn có
tính chất định hướng cho việc sử dụng đất cho một thời hạn nhất định trong tương
lai.
Thứ năm, QHSDĐ còn thể hiện tính bao quát của quá trình phân phối quỹ đất,
nó tổng hòa của nhiều ngành , nhiều lĩnh vực kinh tế-xã hội, đồng thời còn là tài
liệu mang tính khoa học kết hợp đầy đủ sự can thiệp của Nhà nước làm cho
QHSDĐ có tình toàn diện.
Thứ sáu, QHSDĐ thông thường được lập trong thời gian dài và mang tính
chiến lược của quản lý và sử dụng đất. Nghĩa là, quy hoạch sử dụng đất là việc định
hướng cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế -xã hội lâu dài. Mặt khác, đảm

giá và thực hiện việc xây dựng quy hoạch trong thực tiễn.
1.1.3. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất
QH, KHSDĐ là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Do
KHSDĐ là việc xác định cách thức, biện pháp và thời gian cụ thể để sử dụng đất
theo đúng quy hoạch, nên QHSDĐ và KHSDĐ có mối quan hệ gắn bó với nhau,
cùng hỗ trợ nhau. Điều này được thể hiện như sau:
Thứ nhất, QHSDĐ và KHSDĐ tạo thành một thể thống nhất trong quản lý
Nhà nước về đất đai. Đây là cơ sở quan trọng, là kết quả trong quá trình thực hiện
công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Nghĩa là, khi thực hiện công tác này thì quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất là hai yếu tố để Nhà nước quản lý và giám sát hiệu
quả việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai.
12


Thứ hai, Quy trình kế hoạch hóa việc sử dụng đất của nước ta thực hiện từ
việc xây dựng QHSDĐ rồi đến KHSDĐ. Theo đó, QHSDĐ chính là sự định hướng
về mặt chiến lược ở tầm vĩ mô cho việc quản lý và sử dụng đất. Còn KHSDĐ là
việc xác định các biện pháp, cách thức cụ thể để sử dụng đất theo đúng quy hoạch
đã đề ra. Tóm lại, việc xây dựng kế hoạch phải dựa vào quy hoạch phải coi quy
hoạch là một căn cứ không thể thiếu được của kế hoạch. Quy hoạch càng có cơ sở
khoa học, càng chính xác bao nhiêu thì kế hoạch cành có điều kiện để thực hiện bấy
nhiêu.
Thứ ba, QHSDĐ bao giờ cũng gắn liến với KHSDĐ và có mối quan hệ nhân
quả với nhau. Bởi trong tất cả các loại quy hoạch, các mục tiêu, quan điểm và các
chỉ tiêu tổng quát của nó đều phải được cụ thể hóa để đưa vào thực tiễn và việc cụ
thể hóa đó thông qua kế hoạch. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là cơ sở cho việc
thực hiện kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả. Và ngược lại kế hoạch sử dụng đất là
sự cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất hàng năm và định hướng phát triển phù hợp
với quy hoạch đã đề ra.
Thứ tư, QHSDĐ và KHSDĐ là nội dung quan trọng, không thể tách rời, góp

để Nhà nước thông qua đó quyết định tương lai đất nước và khắc phục những khó
khăn do lịch sử để lại. Cụ thể, có thể nhận thấy, vai trò chung của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đối với đối với đời sống kinh tế - xã hội qua những mặt như sau:
Thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất góp phần thúc đẩy sự phát triển
kinh tế xã hội của đất nước. Theo đó, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
thể hiện lộ trình với các nhiệm vụ cụ thể và bước đi thích hợp nhằm gắn kết sự phát
triển hài hòa giữa các vùng miền kinh tế, các ngành, địa phương kết hợp với nhau
một cách thống nhất theo mục tiêu và sự điều hành của Nhà nước.
Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất góp phần xây dựng thị trường BĐS
công khai, minh bạch phát triển bền vững, lành mạnh. Theo đó, từ quy hoạch được
công bố công khai, kế hoạch sử dụng đất được chi tiết, thông tin về BĐS sẽ công
khai, minh bạch đảm bảo an toàn pháp lí cho các chủ thể tham gia thị trường. Từ
đó, người dân tích cực tham gia thị trường theo nhu cầu thực của mình đối với bất
động sản. Qua đó, Nhà nước nắm bắt được nhu cầu, điều tiết thị trường và quản lí
tốt các nguồn thu tài chính từ hoạt động kinh doanh BĐS.
Thứ ba, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất góp phần thiết lập kỷ cương trong
hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản theo một quy chế chặt chẽ tránh việc xuất hiện
14


những dự án “ treo”, dự án “ ảo”. Qua đó, định hướng cho sự phát triển đô thị bền
vững, tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong việc phân phối quỹ đất quốc gia
vì lợi ích xã hội, lợi ích của từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Song song với
việc phân phối quỹ đất là phân công lao động của các cấp địa phương theo từng
thời kì theo định hướng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa.
1.2.2. Vai trò trong quản lí đất đai.
Quy hoạch về kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai là công cụ quan trọng và
không thể thiếu được trong công tác quản lý đất đai bởi đó là cơ sở để đảm bảo cho
việc quản lý thống nhất của nhà nước đối với đất đai, cân đối quỹ đất của từng

đất đai của Nhà nước. Trong Hiến pháp và Luật đất đai đều ghi nhận Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và thống nhất quản lí đất đai trong cả
nước. Do đó, để đảm bảo quản quản lí và sử dụng đất đai vào lợi ích quốc gia và lợi
ích công cộng theo quy định của pháp luật thì Nhà nước phải lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nhằm góp phần định hướng cũng như nâng cao ý thức của người
dân trong việc sử dụng nguồn tài nguyên đất.
Thứ hai, QH, KHSDĐ là công cụ đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng đất
một cách hợp lí, tiết kiệm và có hiệu quả. Bản QHSDĐ được đưa vào thực tiễn sẽ là
cơ sở để nâng cao hiệu lực quản lí đất đai, vấn đề sử dụng đất ngày càng trật tự, nề
nếp hơn. Thêm vào đó, người sử dụng đất cũng yên tâm hơn khi nắm rõ nội dung
QH, KHSDĐ, góp phần giữ vững ổn định trật tự kinh tế -xã hội. Như vậy, bên cạnh
việc nâng cao hiệu lực quản lí Nhà nước đối với đất đai, tạo cơ sở cho Nhà nước
quản lý, giám sát quá trình sử dụng thì QH, KHSDĐ còn tạo cơ sở giúp người sử
dụng đất khai thác hiệu quả giá trị nguồn tài nguyên này mang lại trên cơ sở đúng
pháp luật. Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc chuyển dịch cơ cấu đất đai hợp lí.
Thứ ba, QH, KHSDĐ sẽ phân loại đất dùng cho các mục đích khác nhau. Đây
cũng là một vai trò quan trọng của công tác QH, KHSDĐ trong vấn đề sử dụng đất
đai. Trong quá trình phát triển kinh tế-xã hội chuyển đổi cơ cấu kinh tế, từng bước
thực hiện công nghiệp hóa, đô thị hóa, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Nếu
không có quy hoạch thật cụ thể, xác định rõ từng loại đất, thiếu sự chỉ đạo và quản
lý chặt chẽ thì không thể tránh khỏi sự suy giảm đất tự nhiên. Qua đó, nhằm hạn chế
sự chồng chéo gây lãng phí, làm giảm nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp, lâm
nghiệp đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất trồng cây hàng năm nhằm ngăn chặn
các hiện tượng tiêu cực tranh chấp lấn chiếm, hủy hoại đất đai, phá vỡ sự cân bằng
sinh thái gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sự phát
triển của sản xuất trong xã hội và các hậu quả khó lường về tình hình bất ổn chính
17


trị, an ninh, quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang



có hiệu quả. Nhìn nhận rõ vấn đề tất yếu khách quan nêu trên, Đảng và Nhà nước ta
đã và đang từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và các luật có liên
quan với nhiều thay đổi trong quản lí nhà nước về đất đai.Theo đó, từ việc thực hiện
Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993, qua hai lần sửa đổi ( 1998, 2001), Luật đất đai
2003 đến Luật đất đai 2013, trên cơ sở tổng kết, đánh giá và đúc rút kinh nghiệm từ
quá trình áp dụng pháp luật, những vướng mắc nảy sinh, từ sự phản hồi của các cơ
quan, các tổ chức và của người dân trong quá trình thực thi pháp luật..., các văn bản
ban hành sau có những điểm tiến bộ và thay đổi hợp lý hơn các văn bản trước đó.
Trong đó, vấn đề QH, KHSDĐ luôn là nội dung trọng điểm khi thực hiện quản lí
Nhà nước đối với đất đai. Tuy vậy, do tác dộng của những điều kiện kinh tế - xã hội
với những đặc điểm riêng của mỗi thời kỳmà vấn đề này được ghi nhận với những
nội dung khác nhau. Với những sự kiện đặc biệt trong từng giai đoạn, pháp luật về
QH, KHSDĐ từ năm 1945 đến nay được chia ra bốn giai đoạn chính như sau: thời
kỳ trước khi có LĐĐ 1993; từ khi có LĐĐ 1993 tới trước ngày 01/07/2004; từ khi
có LĐĐ 2003 tới trước ngày 01/07/2013 và từ khi LĐĐ 2013 có hiệu lực cho tới
nay.
1.3.2.1. Thời kỳ trước khi có Luật đất đai năm 1993.
* Thời kỳ trước khi ban hành LĐĐ 1987.
Ở thời kỳ này, vấn đề QH, KHSDĐ được đề cập tới ở nhiều văn bản pháp luật
khác nhau. Trước hết là Quyết định 168 KT/QĐ của Bộ Nông nghiệp ngày
18/11/1963 về công tác quản lý và sử dụng ruộng đất, trong đó khẳng định: “ Quản
lý đất nhằm cung cấp và hướng dẫn sử dụng các tài liệu ruộng đất vào sản xuất,
theo dõi tình hình sử dụng đất đai, thường xuyên hỉnh lý tài liệu, số liệu về đất trong
quá trình sử dụng cho sát thực tiễn mà nghiên cứu chuẩn bị việc tổ chức quy hoạch
đất đai là một biện pháp”. Đây có thể coi là văn bản pháp luật đầu tiên đề cập vấn
đề này, tuy chưa phải là các quy định mang tính chuyên biệt song nó đã thể hiện
được sự cần thiết phải có QH, KHSDĐ trong quá trình quản lí và sử dụng đất.
Mặc dù đã có không ít các văn bản về QH, KHSDĐ nhưng cũng chỉ được coi

thẩm quyền lập và xét duyệt quá dàn trải, nội dung còn chưa đầy đủ…Luật đất đai
1993 ra đời đã phần nào khắc phục được những hạn chế nêu trên.
1.3.2.2.Thời kỳ từ khi có LĐĐ 1993 tới trước ngày 01/07/2004.
Do bối cảnh lịch sử có nhiều sự thay đổi cùng với nhiều quan hệ kinh tế xã hội
xuất hiện nên sau khi thực hiện sứ mệnh lịch sử của mình, Hiến pháp 1980 ðã
không còn phù hợp và đặt ra vấn đề cần thay thế bằng một bản Hiến pháp mới.
Ngày 15/04/1992, bản Hiến pháp 1992 đã được Quốc hộ nhất trí thông qua với
những điểm tiến bộ đáng kể so với Hiến pháp 1980. Trên cơ sở kế thừa và phát huy
21


những nội dung của Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 đã khẳng định lại vị trí, vai
trò của sự cần thiết của QH, KHSDĐ: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và theo pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả” ( Điều 18).
Do đó, trên cơ sở Hiến pháp 1992, ngày 14/07/1993, Quốc hội đã thông qua
LĐĐ 1993 thay thế cho LĐĐ 1897. Riêng trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất
đai, LĐĐ 1993 đã có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn về vấn đề QH, KHSDĐ,
Luật đã quy định trách nhiệm cụ thể của ngành quản lý ruộng đất ở trung ương và
địa phương là “ giúp Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp lập quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất" [ 9]. Thẩm quyền lập QH, KHSDĐ cũng được thu hẹp hơn so
với Luật đất đai 1987. Trong đó, các Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính
phủ sẽ có thẩm quyền lập QH, KHSDĐ đối với đất đai thuộc lĩnh vực phụ trách.
Đây là một nội dung nhằm giảm bớt tình trạng manh mún, không thống nhất của
các phương án quy hoạch, kế hoạch.
Đồng thời, đây là lần đầu tiên, nội dung của QH, KHSDĐ đã được đề cập tại
Điều 17 LĐĐ. Việc “ luật hóa” nội dung trên đã đánh dấu bước tiến quan trọng
trong pháp luật đất đai của nước ta. Nó góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật,
đồng thời quá trình lập QH, KHSDĐ của các ngành, các cấp được thuận lợi, dễ
dàng hơn.

thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp. Nguyên tắc căn cứ và nội
dung còn rất sơ sài, chung chung. Ví dụ như nội dung QH, KHSDĐ chỉ là khoanh
định các loại đất khác nhau. Bên cạnh đó, việc công bố quy hoạch đất đai tất cả các
khâu từ trình tự phê duyệt, hiệu lực của quy hoạch đều do các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thực hiện, người dân không có đủ thông tin chính xác về vấn đề này.
Ngoài ra, còn có tình trạng nhiều công trình đã được Nhà nước phê duyệt và nằm
trong QH, KHSDĐ của cả nước nhưng việc thực hiện trên thực tế quy hoạch không
có tính khả thi, dẫn tới tình trạng quy hoạch treo tồn tại nhiều, bế tắc trong giải
quyết. Chính vì vậy, tình trạng sử dụng đất bừa bãi, lãng phí và việc quản lý quy
hoạch đã được phê duyệt không đạt hiệu quả cao. Hệ thông pháp luật đất đai thời kỳ
này vừa công kềnh vừa kém hiệu lực. Tình trạng này đã đặt ra yêu cầu cấp bách về
vấn đề hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và QH, KHSDĐ nói riêng trong nền
kinh tế thị trường hiện nay.
23


1.3.2.3. Thời kỳ từ khi có Luật đất đai 2003 đến trước 01/07/2013.
Như đã đề cập ở trên, theo đúng tinh thần: “ Nhà nước quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả"[6], các
quy định pháp luật đất đai về QH, KHSDĐ luôn luôn được sửa đổi, bổ sung. Điều
nay nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong gia đoạn mới, đồng thời
đảm bảo cho Nhà nước thống nhất quản lý QH, KHSDĐ được hiệu quả nhất.
Để khắc phục những thiếu sót nêu trên, thực hiện NQ số 12/2001-QH 11 về
chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XI ( 2002-2007), tại kỳ
họp thứ 4, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luât đất đai mới – Luật đất đai 2003 thay
thế Luật đất đai 1993. Trên cơ sở đạo luật này, Chính phủ, các bộ, ngành có thẩm
quyền quản lý đất đai đã ban hành nhiều văn bản thể hiện bước đổi mới quan trọng
trong tư duy quản lý, sử dụng đất đai, xây dựng thị trường bất động sản minh bạch,
công khai, lành mạnh, có hiệu quả. Điển hình như Nghị định 181/2004/NĐ-CP,
Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN-MT hướng dẫn điều

của đất nước thông qua đấu giá, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất; diện tích đất chưa sử dụng từng bước được khai thác đưa vào sử dụng
một cách hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế - xã hội
vừa đảm bảo yêu cầu cân bằng hệ sinh thái và bảo vệ môi trường.
1.3.2.4. Thời kì từ khi LĐĐ 2013 có hiệu lực tới nay.
Xong qua thực tiễn triển khai, Luật đất đai năm 2003 cũng phải đối mặt với
những hạn chế trong việc thực hiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất. Theo TS. Nguyễn Thị Nga – Trường Đại học Luật Hà Nội, một số bất cập
điển hình còn tồn tạilà chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là chưa có tầm nhìn xa trong dự báo. Việc lập,
tổ chức triển khai và giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa
được quan tâm đúng mức; việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn bất cập; quy
hoạch sử dụng đất được lập theo đơn vị hành chính không đảm bảo tính kết nối
liên vùng, không phát huy được thế mạnh của từng vùng và bảo đảm sự phát triển
hài hòa giữa các vùng; quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện phân vùng chức năng sử
dụng đất theo không gian mà mới chỉ chú ý đến việc phân bổ các chỉ tiêu loại đất1;
Mặt khác, trong thực hiện quy hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại,
1Đến

cuối năm 2011, đã có 11 quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt,
9 quy hoạch xây dựng vùng dọc theo các tuyến đường cao tốc đang lập.

25