GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế, là địa bàn phân bố dân cư, các cơ sở kinh tế - xã hội và an ninh
quốc phòng. Quản lý, sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả là nhiệm vụ quan trọng
của Nhà nước, là yếu tố quyết định tương lai của nền kinh tế, đảm bảo mục tiêu ổn
định chính trị- xã hội.
Để nhấn mạnh tầm quan trọng của quy hoạch sử dụng đất, Điều 18, Hiến
pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã có quy định:
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Điều này cũng đã được Luật đất đai
năm 1993; Luật đất đai năm 2003; Luật quy hoạch đô thị năm 2009; Luật bảo vệ
và phát triển rừng năm 2004; Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi
hành luật đất đai; Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ về việc
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 quy
định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ
thể hóa. Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước
mắt mà cả lâu dài. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ giúp nhà nước quản lý việc
sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý và sử dụng đất có hiệu quả, khoa học,
thống nhất, bảo vệ cảnh quan môi trường, qua đó phát huy được vai trò to lớn của
đất.
Pháp luật quy hoạch sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý vững chắc, điều chỉnh
các hoạt động quy hoạch sử dụng đất. Thực hiện nghiêm túc, đầy đủ quy định của
pháp luật quy hoạch sử dụng đất sẽ góp phần nâng cao chất lượng công tác quy
hoạch. Tuy nhiên, hiện nay thực tiễn thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 1
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Việt Nam nói chung, trên địa bàn huyện Đăk Song, tỉnh Đăk Nông nói riêng vẫn
còn những bất cập, hạn chế. Điều đó một phần là do những thiếu sót, bất cập của

Chương 1. Một số vấn đề lí luận chung về quy hoạch sử dụng đất và pháp luật
quy hoạch sử dụng đất.
Chương 2. Thực tiễn thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại huyện Đăk
Song, tỉnh Đăk Nông (từ năm 2000 đến nay).
CHƯƠNG 1.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Những vấn đề lý luận chung về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 3
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Đất đai là tiềm năng của quá trình phát triển vì đất là tư liệu sản xuất đặc
biệt và việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ để quản lý đất đai được thống
nhất, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Thông qua
quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước thể hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời
ba tính chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Tính kinh tế thể hiện ở hiệu quả sử dụng
đất đai. Tính kỹ thuật bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu. Tính pháp chế là việc xác
nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo
sử dụng đất đai đúng pháp luật.
Khi nghiên cứu về khái niệm quy hoạch sử dụng đất có nhiều cách nhận
thức khác nhau. Dent (1988; 1993) cho rằng “quy hoạch sử dụng đất là phương
tiện giúp cho lãnh đạo quyết định sử dụng đất đai như thế nào thông qua việc
đánh giá có hệ thống cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự
chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục tiêu riêng biệt, và từ đó hình thành nên
chính sách và chương trình cho sử dụng đất đai”. Nhà khoa học Fresco (1992) thì
lại cho rằng “quy hoạch sử dụng đất như là dạng hình của quy hoạch vùng, trực
tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan điểm chấp nhận những

Tóm lại, quy hoạch sử dụng đất là việc khoanh định hoặc điều chỉnh việc
khoanh định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế,
xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước là sự tính toán, phân bổ sử
dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian.
1.2.2. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 5
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng, là cơ sở để Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Nó được xây dựng trên định
hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, yêu cầu bảo vệ môi
trường, tôn tạo di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; Hiện trạng quỹ đất và
nhu cầu sử dụng; Định mức sử dụng đất, tiến bộ khoa học kỹ thuật; Kết quả thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước. Những năm gần đây, quy hoạch đã
góp phần không nhỏ tạo ra kết quả đáng khích lệ, giúp khai thác, sử dụng đất đúng
mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tiềm năng, nguồn lực về đất, mở rộng
diện tích đất canh tác, nâng cao chất lượng, đảm bảo an toàn lương thực.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây
lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm
trọng quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm
nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ
hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn
thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và hậu quả khó lường về
tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong
giai đoạn chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường.
Thông qua quy hoạch sử dụng đất nhằm lựa chọn được phương án sử dụng
đất đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế - xã hội, môi trường – sinh thái, an ninh – quốc
phòng.
1.1.3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
 Tính lịch sử xã hội

tế, xã hội phát triển bền vững.
 Tính dài hạn
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 7
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở chỗ thời hạn của quy
hoạch sử dụng đất là 10 năm, 20 năm hoặc lâu hơn nữa. Căn cứ vào các dự báo xu
thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về
nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá
nông nghiệp . . .), từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề
ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa
học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm, 5 năm và lâu hơn nữa.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế -
xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời
gian dài (cùng với phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi đạt được mục
tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và sử dụng đất để phát
triển kinh tế và hoạt động xã hội) của quy hoạch sử dụng đất thường từ trên 10
năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
 Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến được các xu thế thay
đổi phương thức, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất với tính đại thể chứ
không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi. Do
khoảng thời gian dự báo là tương đối dài nhưng lại phải chịu ảnh hưởng của nhiều
nhân tố kinh tế xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch thường là không cụ thể
và chi tiết như trong kế hoạch ngắn và trung hạn do vậy nó chỉ có thể là một quy
hoạch mang tính chiến lược chỉ đạo vĩ mô. Quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch
mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính
phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành như: Phương hướng,
mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất trong vùng; Cân đối nhu
cầu sử dụng đất của các ngành; Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bổ đất đai
trong vùng; Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai

GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
cũng bảo vệ được hệ sinh thái cây trồng và môi trường sống. Quy hoạch sử dụng
đất đai là nền tảng cho quá trình này, thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước
thực hiện chức năng phân phối và tái phân phối quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu về
sử dụng đất cho các ngành, các đơn vị, cá nhân sử dụng đất và điều chỉnh các mối
quan hệ đất đai. Như vậy quy hoạch sử dụng đất thực hiện đồng thời hai chức
năng: điều chỉnh mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản
xuất đặc biệt được xây dựng dựa trên những nguyên tắc sau:
Quy hoạch sử dụng đất cần tuân thủ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Nguyên tắc này là cơ sở của mọi hoạt động và biện pháp liên quan tới quyền
sử dụng đất, là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất.
Nó không chỉ mang tính ý nghĩa kinh tế, mà còn là một vấn đề chính trị quan trọng,
bởi vì tài nguyên đất đã được quốc hữu hoá là đối tượng sở hữu Nhà nước, đồng thời
là căn cứ quan trọng để phát triển sức sản xuất, để củng cố và hoàn thiện phương
thức sản xuất xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là nông nghiệp.
Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả”,
cụ thể hóa quy định trên Luật đất đai 2003 tại Điều 5 có quy định: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, tại Điều 6 Luật đất đai 2003
cũng quy định rõ: “Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai”.
Sở hữu toàn dân là một trong các hình thức sở hữu được quy định trong
Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam cũng như quy
định tại Điều 172 của Bộ Luật Dân sự năm 2005. Điều 17 Hiến pháp năm 1992 đã
xác định rõ “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên, các xí
nghiệp và công trình văn hoá, giáo dục, kĩ thuật phúc lợi chủ yếu đều thuộc sở hữu
toàn dân”. Nhà nước là người đại diện cho toàn dân thực hiện các quyền năng của
chủ sở hữu đất đai. Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thể
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
10

đặc biệt này của đất đòi hỏi chúng ta phải hết sức chú ý trong việc sử dụng đất.
Trong điều kiện diện tích đất đai có hạn, trong khi dân số không ngừng tăng nhanh,
gây áp lực lớn đối với việc sử dụng đất đai. Điều này đòi hỏi việc sử dụng đất phải
tiết kiệm và hiệu quả. Sử dụng đất tiết kiệm nghĩa là phải bố trí hài hoà giữa nhu
cầu sử dụng đất của các ngành, hạn chế tối đa việc chuyển đất canh tác có hiệu quả
cao sang sử dụng và các mục đích phi nông nghiệp, đảm bảo an toàn lương thực
quốc gia, thoả mãn nhu cầu nông sản cho toàn xã hội và nguyên liệu cho công
nghiệp, đồng thời cân đối quỹ đất thích hợp với nhiệm vụ công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước, nâng cao chất lượng đất và mở rộng diện tích.
Một trong những vấn đề bảo vệ đất quan trọng là ngăn ngừa và dập tắt quá
trình xói mòn do gió và nước gây nên. Đặc biệt đối với nước ta, với đặc điểm địa
hình đồi núi chiếm tới 3/4 lãnh thổ, lại nằm ở vùng nhiệt đới, mưa nhiều và tập
trung, nhiệt độ không khí cao, các quá trình khoáng hoá diễn ra mạnh trong đất nên
dễ bị rửa trôi, xói mòn, nghèo chất hữu cơ và chất dinh dưỡng dẫn đến suy thoái;
quan trọng hơn nữa trong thời gian qua do nạn chặt phá, đốt rừng diễn ra bừa bãi,
sử dụng đất không bền vững làm cho nhiều vùng đất bị thoái hoá ngày càng
nghiêm trọng, nhiều nơi mất khả năng sản xuất và xu hướng hoang mạc hoá ngày
càng tăng. Những điều này có tác hại rất lớn đối với hoạt động sản xuất nông
nghiệp, nếu chúng ta không có biện pháp chống xói mòn một cách có hệ thống thì
hậu quả ngày càng lớn. Xói mòn sẽ làm mất đi lớp đất mặt màu mỡ nhất. Khi tổ
chức các biện pháp chống xói mòn cần tính đến các đặc điểm địa hình, thổ nhưỡng,
thuỷ văn của từng vùng. Tổ hợp các biện pháp chống xói mòn sẽ được giải quyết
trong một đồ án quy hoạch có luận chứng khoa học.
Nhưng trong lĩnh vực bảo vệ đất, quy hoạch sử dụng đất không chỉ làm
nhiệm vụ chống xói mòn, mà còn phải chống các quá trình ô nhiễm đất, bảo vệ các
yếu tố của môi trường thiên nhiên. Ô nhiễm môi trường là vấn đề đáng quan tâm
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
12
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
của toàn xã hội. Đất có thể bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp, chất thải sinh

ưu thế tài nguyên thiên nhiên đất đai để đạt tới cơ cấu tổng thể hợp lý nhất, với
diện tích đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội ngày càng cao
và sử dụng đất đai được bền vững.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ở mỗi vùng là không giống nhau dẫn tới
mỗi khu vực có một nhu cầu sử dụng đất riêng. Quy hoạch sử dụng đất phải phù
hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa và sắc thái đặc thù của từng
vùng. Không thể lấy nội dung quy hoạch sử dụng đất của vùng này để thực hiện
cho vùng khác. Quy hoạch sử dụng đất tuân thủ nguyên tắc phù hợp với điều kiện
tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng thì sẽ có tính khả thi cao, phát huy được
giá trị sử dụng đất phát huy được các thế mạnh của vùng.
Quy hoạch sử dụng đất phải tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ
hợp lý
Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành theo kế hoạch chung của Nhà nước,
của ngành và của từng đơn vị sử dụng đất cụ thể. Trên cơ sở đó có thể áp dụng các
hình thức quản lý kinh tế tiên tiến, ứng dụng các công nghệ mới, các tiến bộ khoa
học kỹ thuật nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất, hiệu quả sử dụng đất và sử dụng lao
động.
Quy hoạch sử dụng đất phải nhằm mục đích tạo ra những điều kiện về tổ
chức lãnh thổ thúc đẩy các đơn vị sản xuất thực hiện đạt và vượt mức kế hoạch
Nhà nước giao. Khi quy hoạch sử dụng đất, người ta dự kiến phương hướng sử
dụng đất trong một thời gian dài.
Quy hoạch sử dụng đất phải có sự kết hợp hài hoà nhu cầu sử dụng đất của
các ngành, tổ chức lãnh thổ hợp lý mới giúp cho việc phát triển các ngành cân đối
theo chỉ tiêu và nhu cầu sử dụng đất đã định.
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
14
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Không thể tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất trong nông nghiệp
nếu như không tính đến quá trình lao động và không gắn nó với quá trình sản xuất.
Quy hoạch sử dụng đất phải được phối hợp chặt chẽ với việc tổ chức các ngành

ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng nâng cao thu nhập cho người dân và phát triển
kinh tế xã hội. Đồng thời với sự lâu dài của quy hoạch thì cơ cấu và phương thức
sử dụng đất sẽ được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài phù hợp với nhu cầu
và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.
Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất hướng đến mục đích phát triển kinh tế bền
vững. Đối với ngành nông nghiệp: Xuất phát từ một nước có 80% dân số làm nông
nghiệp, kinh tế nông nghiệp chiếm tới 30% GDP. Quy hoạch đất đai có tầm quan
trọng cho việc phát triển nông nghiệp. Vì vậy quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm
bảo các nguyên tắc sau: Việc phát triển công nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng phải
phù hợp với chiến lược phát triển nông nghiệp xây dựng nông thôn mới xã hội chủ
nghĩa. Sử dụng đất đai một cách hết sức tiết kiệm, nhất là đất trồng lúa nước nhằm
bảo đảm, khai thác sử dụng thật tốt quỹ đất nông nghiệp đảm bảo an ninh lương
thực quốc gia. Căn cứ vào đặc điểm, tính chất của các loại đất để quy hoạch tương
ứng với các ngành trong nông nghiệp. Đối với ngành công nghiệp: Dành một quỹ
đất đai hợp lý trong việc xây dựng và phát triển các khu công nghiệp tập trung, khu
chế xuất ở những địa bàn kinh tế có điều kiện thuận lợi để phát huy hiệu quả đầu
tư. Có những tính toán trong việc sử dụng quỹ đất để chuẩn bị những địa bàn kinh
tế khác cho những kế hoạch trong tương lai nhưng không xâm lấn nhiều vào đất
nông nghiệp. Đối với ngành dịch vụ: Dich vụ là một yếu tố quan trọng trong sự
phát triển của đất nước. Vì vậy, quỹ đất dành cho phát triển cơ sở hạ tầng, giao
thông vận tải…còn phải tiếp tục tăng nhanh để đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, phải đảm bảo quỹ đất cho các khu sinh thái, các
khu di tích lịch sử.
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
16
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất để phát triển xã hội bền vững. Quy hoạch
phát triển đô thị phải gắn với cải thiện môi trường ở các điểm dân cư và bảo đảm chỗ
ở hợp lý cho mọi người dân. Từng bước bố trí lại các khu dân cư ở cả nông thôn và
đô thị, ở những nơi đã hình thành kết hợp với quy hoạch, xây dựng các khu dân cư

ghép với các yếu tố bảo vệ môi trường là quy hoạch sử dụng đất trong đó các yếu
tố môi trường được quan tâm và đề cập từ khi triển khai quy hoạch sử dụng đất để
đảm bảo sự gắn bó chặt chẽ giữa sử dụng hiệu quả tài nguyên đất có tính đến các
yếu tố bảo vệ môi trường. Phải coi trọng việc đảm bảo diện tích phủ xanh bằng cây
rừng. Có kế hoạch chăm sóc, tu bổ, phục hồi rừng, trồng cây gây rừng phủ xanh
đất trống đồi núi trọc nâng tỷ lệ che phủ lên mức 46% ; khôi phục, cải thiện môi
trường sống, theo quan điểm cân bằng sinh thái bền vững.
1.1.6. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác
 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là quy hoạch ở tầm vĩ mô của
Nhà nước, nhằm bố trí, sắp xếp các ngành nghề, các nguồn lực sản xuất xã hội sao
cho hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội xây dựng mục tiêu, phương hướng và kế hoạch cho các hoạt động của toàn bộ
lĩnh vực trong xã hội. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là cơ sở cho
các quy hoạch khác xác định và định hướng thực hiện. Quy hoạch tổng thể định
hướng cho các ngành, các lĩnh vực trong hoạt động xã hội nhằm thúc đẩy các
ngành phát triển đúng hướng. Quy hoạch sử dụng đất chỉ là một bộ phận của quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch sử dụng đất căn cứ vào bộ
khung mà quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đã vạch ra sẵn để cụ thể
hóa và chi tiết hóa các nhân tố của quy hoạch tổng thể. Trong quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội đã xác định rõ quy mô, địa điểm và phương hướng hoạt
động của từng vùng, từng lĩnh vực. Vì vậy quy hoạch sử dụng đất chỉ việc căn cứ
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
18
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
vào đó mà bố trí, sắp xếp, phân bổ đất sao cho đầy đủ, hợp lý, hiệu quả cao nhất
mà không phải làm lại từ đầu.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển

đất sẽ tạo điều kiện tốt cho xây dựng và phát triển đô thị.
 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cả nước với quy hoạch sử dụng
đất của địa phương
Quy hoạch sử dụng đất cả nước với quy hoạch sử dụng đất của địa phương
cùng hợp thành cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất cả nước là căn cứ quy hoạch sử dụng đất các địa phương
(tỉnh, huyện, xã). Quy hoạch sử dụng đất cả nước chỉ đạo việc xây dựng quy hoạch
sử dụng đất của địa phương. Quy hoạch sử dụng đất của địa phương là phần tiếp
theo, là căn cứ để chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất của cả
nước.
 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch ngành
Quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch ngành có mối quan hệ tương hỗ lẫn
nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng
đất đai. Quy hoạch sử dụng đất khống chế, chỉ đạo quy hoạch các ngành. Quy
hoạch ngành là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ còn quy hoạch sử dụng đất là
sự định hướng chiến lược có tính toàn diện.
1.1.7. Quy hoạch sử dụng đất ở một số quốc gia trên thế giới
Quy hoạch sử dụng đất luôn có vị trí quan trọng trong thực hiện công tác
quản lý đất đai của mỗi quốc gia và được tiến hành từ nhiều năm trước đây. Tuy
nhiên, tuỳ thuộc vào điều kiện của mỗi nước mà phương pháp và quan điểm quy
hoạch sử dụng đất có đặc thù khác nhau và quá trình thực hiện cũng vậy.
Ở các quốc gia phát triển như Đức, Mỹ quy hoạch sử dụng đất luôn gắn liền
với việc giải quyết các yêu cầu về môi trường, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả bền
vững. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất tại các nước này có tính khả thi cao. Những
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
20
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
nguyên tắc về sử dụng đất được thông qua ở thành phố NewYork từ năm 1916 đến
những năm 30 và hầu hết các Bang của nước Mỹ tuân thủ theo nguyên tắc này.
Đến những năm 70, các Bang ngày gặp phải một số vấn đề về môi trường và sự

kém phát triển, do thiếu kinh phí, thiếu cán bộ có trình độ chuyên môn, nên hệ
thống Luật đất đai không đồng bộ, hệ thống quy hoạch sử dụng đất có hiệu quả
không cao, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế.
1.2. Những vấn đề lý luận chung về pháp luật quy hoạch sử dụng đất.
1.2.1. Khái niệm về pháp luật quy hoạch sử dụng đất.
Pháp luật quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận nằm trong hệ thống pháp
luật đất đai bao gồm các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành quy định trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan nhà nước, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất phát sinh trong quá trình lập, xét duyệt và thực hiện quy
hoạch sử dụng đất.
Pháp luật quy hoạch sử dụng đất bao gồm hệ thống các quy phạm pháp luật
điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong công tác quy hoạch sử dụng đất được quy
định trong các văn bản pháp luật như Hiến pháp 1980; Hiến pháp 1992; Luật đất
đai năm 1987; Luật đất đai năm 1993; Luật đất đai năm 2003; Luật quy hoạch đô
thị năm 2009; Luật bảo vệ và phát triển rừng năm 2004; Nghị định số 68/NĐ-CP
ngày 01/10/2001 của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; Nghị
định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành luật đất đai; Nghị định 69/NĐ-
CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thông tư số
19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng. Trong quá trình xây dựng và tổ
chức thực hiện hoạt động quy hoạch sử dụng đất, những biến động trong hoạt động
sử dụng đất là điều không thể tránh khỏi, nhiều quan hệ xã hội phát sinh đòi hỏi
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
22
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
phải có quy phạm mới điều chỉnh. Điều đó đặt pháp luật quy hoạch sử dụng đất trải
qua nhiều thời kỳ phát triển để tự hoàn thiện, xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc
cho hoạt động quy hoạch sử dụng đất.
1.2.2. Các giai đoạn phát triển của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất.

trọng của Luật đất đai Việt Nam. Quy hoạch sử dụng đất có cơ sở pháp lý quan
trọng, hoạt động quy hoạch sử dụng đất được triển khai rầm rộ. Tuy nhiên sau một
thời gian triển khai thực hiện, công tác quy hoạch sử dụng đất cũng chưa được xúc
tiến như luật đã quy định. Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất mang tính thăng
trầm, không ổn định.
 Thời kỳ từ 1993 đến nay
Sau đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII năm 1992, nước ta tiến hành triển
khai công tác nghiên cứu chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể kinh tế, xã hội
ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế và hầu hết
các bộ ngành. Trong giai đoạn này việc nghiên cứu, triển khai công tác quy hoạch
sử dụng đất được các cấp, các ngành và mọi thành viên trong xã hội quan tâm. Giai
đoạn này đánh giấu sự ra đời của Luật đất đai 1993 và sau đó là Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003, Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật đất đai năm 2003, Luật quy hoạch đô thị năm 2009, cùng với đó là
các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của Chính phủ về thi hành Luật đất đai, Nghị định số 68/NĐ-CP ngày 01/10/2001
của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, Nghị định số 69/NĐ-CP
ngày 13/08/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thông tư số 19/2009/TT-
BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm
định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Pháp luật quy hoạch sử dụng đất đã trải qua
nhiều thời kỳ phát triển và đang ngày càng được hoàn thiện, góp phần quan trọng
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
24
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
vào điều chỉnh quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất nhằm quản lý, sử dụng đất
hiệu quả, bền vững.
1.2.3. Quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất.
Quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất là những quan hệ xã hội phát sinh