Một số vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là một loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa kinh
tế chính trị, xã hội, nó liên quan đến mọi người, mọi cơ quan, tổ chức, được
nhà nước hết sức quan tâm. Do đó, nó có một chế độ pháp lý riêng biệt.

Có lẽ không có loại tài sản nào gắn với mọi người, mọi nhà nhưng lại chỉ có một
chủ thể được quyền sở hữu đó là Nhà nước, còn người sử dụng đất, tuy không phải
là chủ sở hữu nhưng lại có 10 quyền tương tự như các quyền của một chủ sở hữu
tài sản và đương nhiên vì không phải chủ sở hữu nên người sử dụng loại tài sản đặc
biệt này có những hạn chế nhất định.Kể từ năm 1980, khi hiến pháp quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, đến nay quyền của người sử dụng đất không ngừng
được phát triển. Từ chỗ người sử dụng đất chỉ có quyền khai thác các công dụng
của đất đai, không có quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa
kế… quyền sử dụng đất. Tóm lại, người sử dụng đất không được pháp luật cho
phép thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai, đến khi có Hiến pháp năm
1992, Luật Đất đai năm 1993 và đặc biệt là khi Bộ luật Dân sự năm 1995 ra đời,
thì Nhà nước đã thừa nhận cho người dân có 5 quyền sử dụng đất. Khi Bộ luật
Dân sự năm 2005 ra đời, Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất có 10 quyền và
trong tương lai các hạn chế về quyền của người sử dụng đất sẽ ngày càng ít đi.
Quyền năng của người quản lý, sử dụng đất hợp pháp sẽ được bảo đảm ngày càng
tốt hơn, thể hiện sự bình đẳng giữa các chủ thể và cũng là để quản lý, khai thác đất
đai có hiệu quả hơn.
Trong các quyền năng của người sử dụng đất, thì quyền thừa kế có vị trí hết sức
đặc biệt. Do tính chất pháp lý đặc thù của loại tài sản này, nên Bộ luật Dân sự năm
1995 có quy định thừa kế quyền sử dụng đất thành một chương riêng, nhưng Bộ


luật Dân sự năm 2005 không còn quy định chế độ pháp lý riêng biệt về thừa kế
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi xem xét về thừa kế quyền sử dụng đất thì phải
vận dụng cả các quy định của Luật Đất đai để việc giải quyết phù hợp với tính chất
đặc biệt của loại tài sản này.

Đối chiếu với quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 và Luật Đất đai năm 2003,
chúng tôi nhận thấy Luật Đất đai năm 2003 có những điểm mới cơ bản về thừa kế
quyền sử dụng đất. Những điểm mới về thừa kế quyền sử dụng đất tiếp tục được
thể hiện đầy đủ, rõ nét hơn trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo quy định tại
chương 33, phần thứ 5 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: "cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền thừa kế quyền sử dụng
đất theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai" (Điều
734). Như vậy, không chỉ những trường hợp được nhà nước giao đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất mà cả trường
hợp được nhà nước cho thuê đất cũng được để thừa kế quyền sử dụng đất. Đối với
đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình thì việc thừa kế quyền sử dụng đất của hộ
gia đình đã được quy định hoàn toàn khác so với Bộ luật Dân sự năm 1995. Theo
quy định tại Điều 735 thì: "Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nếu trong hộ có
thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để lại cho những
người thừa kế theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất
đai".
Như vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 không còn có sự phân biệt việc thừa kế quyền
sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 thì đất cấp
cho hộ gia đình cũng là đối tượng của việc để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật; và cũng không còn sự phân biệt giữa các loại đất ở, đất lâm nghiệp để


trồng rừng, đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản. Hay nói
cách khác là không đặt ra điều kiện khác nhau trong việc thừa kế quyền sử dụng
đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản với đất nông nghiệp
để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng. Đây là một quy định hoàn toàn
hợp lý, phù hợp với thực tiễn cuộc sống và là một thuận lợi cho các Toà án khi giải
quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.
Khi giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất thì Toà án không chỉ căn cứ
vào Bộ luật Dân sự mà phải căn cứ vào Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản

Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003 đã quy định:
"1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng
phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các


quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất".
Từ quy định trên, có ý kiến cho rằng: đối với các trường hợp quy định tại khoản 1
Điều 98 nói trên thì thời điểm để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng
đất nói chung, để thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng là thời điểm người đó đã
thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc từ thời điểm người sử dụng
đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Do đó, khi giải quyết tranh chấp
thừa kế quyền sử dụng đất, Toà án yêu cầu đương sự phải chứng minh người để lại
di sản đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu người để lại di sản thừa kế quyền sử
dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, thì ý kiến nói trên đã đưa
ra 2 phương án:
Phương án 1: Đối với trường hợp không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài

vụ tài chính với nhà nước (đối với trường hợp không cho chậm thực hiện nghĩa
vụ…) thì Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ và người
sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển nhượng, để thừa kế quyền sử dụng đất.
Song do nhà nước thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm nên
tại Điều 146 Luật Đất đai đã cho phép người sử dụng đất đã có các giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai mà chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Do đó, nếu có tranh chấp
quyền thừa kế mà đất đó đã có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật
Đất đai thì Toà án vẫn căn cứ vào pháp luật về thừa kế và luật đất đai để xác định


quyền thừa kế quyền sử dụng đất của các bên đương sự. Sau khi các bên đã được
Toà án xác định quyền sử dụng đất theo thừa kế, muốn được Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất họ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy
định của Nhà nước và việc này do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện. Với
hướng xử lý như vậy vừa phù hợp với thực tế, vừa phù hợp với thẩm quyền của
mỗi bên mà vẫn bảo đảm được lợi ích của Nhà nước.