Những vấn đề lý luận và thực tiễn của việc ban hành Luật thuế sử
dụng đất
Trong những năm qua thị trường bất động sản đã và đang hình
thành, phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn
định xã hội, kích thích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu về đất đai, nhà
ở. Để quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà
nước đã áp dụng nhiều chính sách trong đó chính sách thuế đóng
một vai trò hết sức quan trọng. Trong phần bài tập học kì này, em
xin đi vào trình bày việc ban hành một trong các chính sách thuế
đó:

thuế

sử

dụng

đất.

B. Thân bài
I. Cơ sở lý luận:
1. Giới thiệu về thuế sử dụng đất:
• Thuế sử dụng đất:
Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với
thuế suất. Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất
sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại
thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng
và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ
đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng
giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất lũy tiến thì thuế càng lớn.
Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển


nhất, gấp 32 lần mức thuế nông nghiệp. Pháp lệnh thuế nhà, đất
ra đời để sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất nước và tăng thu
cho ngân sách, đáp ứng các yêu cầu cho đầu tư phát triển đất
nước
II. Thực tiễn việc ban hành thuế sử dụng đất và những hạn chế của
thuế sử dụng đất nông nghiệp và pháp lệnh thuế nhà, đất:
1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
1.1 Thực tiễn việc ban hành và thực hiện:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc
sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng. Căn cứ tính thuế SDĐNN
là diện tích, hạng đất và định suất thuế.
Do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông
nghiệp, đất trồng rừng đã cơ bản hoàn thành, nên việc quản lý đối
tượng nộp thuế, diện tích tính thuế tương đối đầy đủ, chặt chẽ. Kết
quả cụ thể từ năm 2000 đến năm 2003 như sau:

1.2 Những mặt hạn chế của thuế sử dụng đất nông nghiệp:
Bối cảnh hiện nay là sự tích tụ đất đai và phân hóa giàu nghèo
trong nông nghiệp đang ngày càng rõ nét, do vậy, tính công bằng
xã hội giữa người sử dụng nhiều đất, người sử dụng ít đất vào sản
xuất nông nghiệp và với những người sử dụng đất vào các mục
đích khác đang có chiều hướng giảm. Điều này đặt ra yêu cầu hợp
nhất Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh Thuế nhà,
đất. Trong đó thay đổi căn bản các căn cứ tính thuế là diện tích,
giá đất và thuế suất, đảm bảo thuế sử dụng đất chỉ điều tiết thu


vào đất, không thu vào hoa lợi trên đất, nhằm tăng năng suất và
thay đổi cơ cấu cây trồng, thúc đẩy nông nghiệp phát triển. Luật

hội thông qua ngày 03/7/1992, được sửa đổi, bổ sung một số điều
năm 1994, quy định về điều tiết nguồn thu đối với đất phi nông
nghiệp. Pháp lệnh này bước đầu đặt cơ sở cho việc tăng cường
quản lý, động viên đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách
nhà nước, tăng cường nguồn lực cho ngân sách địa phương.
Tuy nhiên, qua hơn 16 năm thực hiện, đến nay, trước những bất
cập phát sinh trong quản lý, điều tiết việc sử dụng đất, nhiều quy
định của Pháp lệnh đã không còn đáp ứng yêu cầu thực tiễn, cần
sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003; nguồn
thu ngân sách nhà nước từ thuế chưa tương xứng với giá trị đất
đai; đặc biệt, chưa thể hiện vai trò điều tiết, quản lý của Nhà nước
trong vận hành nền kinh tế thị trường.
Thứ hai, một số quy định về quản lý thuế đất trong Pháp lệnh đã
được thể hiện trong Luật quản lý thuế. Vì vậy, việc sửa đổi, nâng
cao giá trị pháp lý của Pháp lệnh là cần thiết, nhằm hoàn thiện
một bước khuôn khổ pháp lý về quản lý, sử dụng đất theo hướng
tiết kiệm, hiệu quả, công bằng; đồng thời, việc ban hành luật
nhằm thể chế hóa chủ trương đổi mới chính sách về đất đai mà
Đảng đã đề ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008,
theo đó, tăng cường hơn nữa vai trò của thuế trực thu, trong đó có
thuế sử dụng đất.


Thứ ba, việc nâng lên thành Luật là để phù hợp thẩm quyền của
Quốc hội quy định tại Điều 84 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Nghị
quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của Quốc hội về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp năm 1992 (việc sửa đổi
hoặc bãi bỏ các thứ thuế thuộc thẩm quyền của Quốc hội).
III. Những điểm khiếm khuyết trong Pháp lệnh thuế nhà, đất đã
được bổ sung, hoàn thiện trong Luật thuế sử dụng đất phi nông

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không đưa nhà ở vào diện
chịu thuế với lý do sau:
(1) Qua lấy ý kiến nhân dân cho thấy, việc áp dụng thuế nhà ở tại
thời điểm hiện nay chưa có sự đồng thuận cao trong nhân dân.
Hơn nữa, khi nền kinh tế chưa ổn định, việc áp dụng thuế nhà ở sẽ
tác động đến tâm lý và làm tăng thêm nghĩa vụ tài chính đối với
một bộ phận người dân.
(2) Một trong những mục tiêu áp dụng thuế đối với nhà ở là nhằm
hạn chế đầu cơ nhà ở, song trên thực tế giá trị nhà ở lại gắn liền
với giá trị đất và đầu cơ lại tập trung vào đất, căn cứ vào vị trí, địa
thế của đất mà không phải đầu cơ giá trị xây dựng nhà trên đất.
Do vậy, để hạn chế đầu cơ thì phải tập trung áp dụng công cụ điều
tiết đối với đất.
(3) Áp dụng thuế nhà ở thực chất là áp dụng thuế tài sản, song
trên thực tế, ngoài nhà ở còn có nhiều loại tài sản khác có giá trị


lớn, thậm chí lớn hơn giá trị xây dựng của nhiều loại nhà như ô tô,
máy bay, tàu thủy, du thuyền… Nếu chỉ áp dụng thuế tài sản đối
với nhà ở thì chưa bảo đảm tính hợp lý, công bằng của một sắc
thuế. Mặt khác, một số nước có trình độ phát triển hơn Việt Nam
cũng chưa áp dụng thuế đối với nhà ở.
(4) Tại thời điểm hiện nay, việc tổ chức thực thi thuế đối với nhà ở
có thể gặp khó khăn do nhiều điều kiện bảo đảm thực thi chưa đầy
đủ, đồng bộ.
(5) Dự kiến số thu từ thuế nhà ở cho ngân sách nhà nước không
lớn, trong khi đó chi phí cho công tác hành thu lại không nhỏ.
IV. Những mặt hạn chế của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
và một số kiến nghị khắc phục:
1. Vê mục tiêu, định hướng hoạt động của Luật thuế sử dụng đất

một trong số các chủ đầu tư có dự án biệt thự bỏ hoang là Công ty
cổ phần Tập đoàn Đầu tư Ba Đình phải có biện pháp yêu cầu
khách hàng là chủ nhân của các biệt thự bỏ hoang phải hoàn thiện
và đưa vào sử dụng. Thành phố thậm chí còn yêu cầu chủ đầu tư
phải mua lại các biệt thự nếu người mua không sử dụng, song đây
dường như lại tiếp tục là một biện pháp bất khả thi nếu người mua
không muốn bán hoặc rao bán với giá quá cao. Việc hoàn thiện các
biệt thự hầu như cũng chỉ mang tính đối phó.
2. Cần xác định rõ tiêu chí đất ở và đất sản xuất kinh doanh
Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành quy định đối tượng chịu thuế là
đất ở, đất xây dựng công trình. Tuy nhiên, theo quy định của Luật
đất đai năm 2003 thì nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: đất ở,


đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng... Do đó, Luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp quy định đối tượng chịu thuế là đất ở,
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đảm bảo phù hợp với
Luật đất đai năm 2003. Đối với đất phi nông nghiệp thuộc đối
tượng tại Điều 3 của Luật, nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh
thì cũng thuộc đối tượng chịu thuế. Cụ thể đối tượng chịu thuế bao
gồm:
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng
khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng
vào mục đích kinh doanh.
Trong thuế SDĐPNN, đối tượng chịu thuế gồm hai loại: đất ở và đất

vấn đề quan trọng và phức tạp này, thậm chí không thấy định
nghĩa và định rõ tiêu chí phân loại.
3) Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định thuế suất lũy
tiến cho đất ở là 0,03%, 0,06%, 0,09%, tùy theo diện tích đất sử
dụng so với hạn mức đất ở và thuế suất bình quân cho đất SXKD là
0,05%, không phân biệt diện tích sử dụng. Nhìn bề ngoài thuế suất
quy định như vậy có vẻ chống đầu cơ, song thực tế là điều tiết tài
sản của người có nhiều đất ở, không phù hợp với đường lối “dân
giàu, nước mạnh” trong giai đoạn hiện nay.
Quy định hạn mức đất ở là cần thiết. Song, ngày nay phải có tư
duy mới về hạn mức đất ở. Nếu quan niệm rằng đất đai ở nước ta
thuộc sở hữu toàn dân và đất ở đáp ứng một nhu cầu tiêu dùng
thiết yếu của dân, chỉ dưới cái ăn, thì Nhà nước phải lo đất ở cho


dân. Một hạn mức đất ở tối thiểu nào đó cần được coi là chủ quyền
của mỗi công dân. Sử dụng trên mức đó phải nộp thuế, coi như sử
dụng đất SXKD. Đấy là ý tưởng có sức thuyết phục về mặt chính
sách, lại giảm tải cho bộ máy hành thu.
C. Kết luận:
Thực hiện chính sách đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản ở nước ta đã bắt
đầu được hình thành và đi vào hoạt động, góp phần vào việc đáp
ứng nhu cầu bất động sản cho các đơn vị tổ chức và cá nhân, biến
bất động sản thành nguồn lực to lớn cho đầu tư phát triển. Tuy
nhiên về cơ bản, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ
khai; nguồn thu từ bất động sản còn hạn chế. Để khắc phục những
hạn chế trên, cần thực hiện đồng bộ nhiều chính sách trong đó
chính sách thuế đóng vai trò hết sức quan trọng.