Bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành - Một số
vấn đề lí luận và thực tiễn
Lời mở đầu
Trong sự phát triển của xã hội hiện nay, bán đấu giá tài sản
đã dần trở nên phổ biến và quen thuộc. Đi cùng với việc bán đấu
giá tài sản ngày càng phát triển là sự ra đời của những qui định
pháp luật xoay quanh vấn đề này. Bộ luật dân sự 2005 có qui định
về bán đấu giá tài sản, song kèm theo đó còn có các văn bản pháp
luật có hiệu lực khác cùng qui định về vấn đề này để nhằm đảm
bảo có một cơ sở pháp lý ổn định, thống nhất và chặt chẽ trong
việc

thực

hiện

bán

đấu

giá

tài

sản.

Bài viết dưới đây với chủ đề: “Bán đấu giá tài sản theo qui định của
pháp luật hiện hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn.”, trình
bày một phần nào đó những vấn đề liên quan tới bán đấu giá tài
sản.


loại tài sản, giá khởi điểm…) phải được niêm yết tại trụ sở của tổ
chức bán đấu giá. Nếu tài sản là bất động sản hoặc động sản có
giá khởi điểm từ 10 triệu đồng trở lên buộc phải thông báo công
khai trên phương tiện thông tin đại chúng 2 lần, mỗi lần cách nhau
3 ngày, nhằm mục đích thu hút nhiều người biết về việc bán đấu
giá tài sản hơn cũng như đảm bảo tính khách quan hơn.


Người bán đấu giá phải bảo quản tài sản được giao, không
được sử dụng tài sản, nếu làm hư hỏng, mất mát thì phải bồi
thường thiệt hại.
Trước khi bán đấu giá phải trưng bày, cho xem hồ sơ tài sản
bán đấu giá. Đặc biệt đối với tài sản như nhà ở, quyền sử dụng đất
phải có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp về sử dụng nhà ở và quyền sử
dụng đất. Người bán đấu giá phải đảm bảo quyền sở hữu cho
người mua về nhà ở, đảm bảo quyền sử dụng đất cho người mua
theo các qui định về chuyển quyền sử dụng đất trong BLDS và các
qui định của pháp luật đất đai.
Sau khi bán đấu giá, người bán đấu giá phải giao ngay cho người
mua tài sản đấu giá nếu là động sản. Đối với tài sản phải đăng kí
quyền sở hữu, người bán đấu giá phải giao cho người mua sau khi
người mua thanh toán xong tiền mua. Người bán đấu giá có nghĩa
vụ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho người mua. Các
chi phí làm thủ tục chuyển quyền sở hữu được trừ vào tiền bán đấu
giá tài sản kể cả lệ phí công chứng, văn bản bán đấu giá và lệ phí
trước bạ sang tên. Vì vậy, khi định giá khởi điểm bán đấu giá cần
phải tính thêm vào giá trị tài sản để tránh thiệt hại cho người có tài
sản.
Người bán đấu giá có quyền yêu cầu người bán tài sản cung
cấp đầy đủ chính xác các thông tin liên quan đến tài sản bán đấu

định giá tài sản phù hợp với giá thị trường để có thể tổ chức bán
đấu giá thành công.


Trường hợp bán đấu giá để thi hành án dân sự thì cơ quan
thi hành án ra quyết định cưỡng chế thi hành án sẽ là người bán
tài sản và kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá với người bán đấu
giá. Trong trường hợp này, vì người phải thi hành án dân sự không
tự nguyện thực hiện quyết định, bản án của tòa án, cho nên theo
yêu cầu của người được thi hành án cơ quan thi hành án cưỡng
chế bán đấu giá tài sản để thi hành án và kí hợp đồng uỷe quyền
bán đấu giá tài sản để thực hiện nhiệm vụ của mình.
Trường hợp xử lí tài sản cầm cố, thế chấp để thực hiện nghĩa
vụ dân sự thì người bán hàng là người cầm cố, thế chấp và người
nhận cầm cố, thế chấp. Nếu khi kí hợp đồng cầm cố, thế chấp mà
các bên có thỏa thuận về xử lí cầm cố, thế chấp bằng biện pháp
bán đấu giá thì cả hai bên cùng kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá
với người bán đấu giá. Người cầm cố, thế chấp và người nhận cầm
cố, thế chấp là một bên của hợp đồng ủy quyền bán đấu giá, vì
vậy họ đều có quyền tham gia định giá khởi điểm bán đấu giá. Nếu
trong hợp đồng cầm cố, thế chấp mà các bên có thỏa thuận xử lí
tài sản bằng biện pháp bán đấu giá và ngừoi cầm cố, thế chấp
không chịu kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá thì người nhận cầm
cố, thế chấp sẽ là người bán tài sản. Để đảm bảo quyền lợi của
người nhận cầm cố, thế chấp trong trường hợp người cầm cố, thế
chấp cố ý gây khó khắn cho việc xử lí tài sản cẩm cố, thế chấp,
pháp luật cho phép họ được kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá để
thu hồi nợ.
Người bán tài sản có nghĩa vụ chuyển tài sản cho bên bán đấu giá
nếu là động sản. Nếu là bất động sản, phải chuyển toàn bộ giấy từ

sản. Đây được coi là số tiền bảo đảm cho việc giao kêý hợp đồng
nhưng không phải đặt cọc, vì kể từ thời điểm người tiến hành bán
đấu giá công bố ngừơi được mua tài sản thì hợp đồng được kí kết.


Nếu người được mua tài sản từ chối mua có nghĩa là đã vi phạm
thỏa thuận. Người có tài sản vẫn phải trả chi phi bán đấu giá (số
tiền chi phí bán đấu giá không phải là thiệt hại do vi phạm nghĩa
vụ). Người có tài sản hưởng số tiền đặt trước để thanh toán chi phí
thưucj tế bán đấu giá. Tiền đặt trước là một biện pháp mang tính
bảo đảm cho nghĩa vụ trong bán đấu giá tài sản.
Người mua tài sản có quyền sở hữu tài sản kể từ khi nhận tài
sản là động sản, hay sau khi đăng kí trước bại tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền với tài sản là bất động sản. Vì vậy, nếu gặp
ruit ro gây thiệt hại về tải sản trước thời điểm đăng kí quyền sở
hữu thì người bán tài sản chịu rủi ro. Nếu người bán tài sản là cơ
quan thi hành án hoặc người nhận cầm cố, thế chấp thì chủ sở hữu
chịu rủi ro.
2.Bán đấu giá tài sản theo qui định của pháp luật hiện hành
2.1.Một số vấn đề lý luận và thực tiễn
2.1.1.Những vướng mắc nảy sinh từ các văn bản quy phạm pháp
luật
Sau khi Bộ luật dân sự có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, ngày
19/12/1996 Chính phủ bản hành Nghị định số 86/CP hướng dẫn thi
hành Điều 454 về quy chế bán đấu giá tài sản. Sau đó gần 10
năm, ngày 18/1/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số
05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86/CP
ngày 19/12/1996. Trong khi đó, tại kì họp thứ 7 Quốc hội khóa XI
đã thông qua Bộ luật dân sự mới vào ngày 14/6/2005, có hiệu lực
từ ngày 1/1/2006.

đấu giá coi như không thành trong trường hợp người trả giá cao
nhất và cuối cùng thấp hơn giá khởi điểm. Do vậy, cần hiểu rằng
quy định của Chính phủ đã không cấm người tham gia đấu giá tài
sản được trả giá thấp hơn giá khởi điểm.


Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 của Chính phủ
về bán đấu giá bất động sản đã bộc lộ nhiều bất cập, không còn
phù hợp với thực tế khách quan của cuộc sống, nhất là trong lĩnh
vực bán đấu giá bất động sản. Hậu quả làm cho hoạt động bán
đấu giá tài sản thiếu minh bạch, xuất hiện nhiều tiêu cực (thông
đồng, dàn xếp kết quả, "cò" trong hoạt động bán đấu giá tài
sản...). Trước tình trạng đó, Chính phủ đã thông qua dự thảo và
ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản
nhẳm thay thế Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã bộc lộ một số hạn chế
cần tháo gỡ sau nhiều năm triển khai. Nghị định 17/2010/NĐ-CP
của Chính phủ ban hành ngày 4/3/2010 có hiệu lực thi hành từ
ngày 1/7/2010. Hiện nay, thủ tục bán đấu giá tài sản được qui định
và thực hiện theo Nghị định này.
2.1.2.Những vướng mắc thực tế
Hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta chưa mạnh là do
các chế tài đối với các hành vi vi phạm qui định về bán đấu giá còn
nhẹ, chưa cụ thể và thiếu tính răn đe. Tình trạng mạnh ai nấy làm,
các cơ quan quản lý Nhà nước cũng không nắm hết, quản hết được
tổ chức, hoạt động của một số doanh nghiệp bán đấu giá tài sản
diễn ra khá phổ biến. Hoạt động bán đấu giá tài sản hiện nay chỉ
tập trung sôi động ở một số trung tâm tại các thành phố lớn (Hà
Nội, TP.HCM...), còn phần lớn là hoạt động cầm chừng. Đa số các
doanh nghiệp đăng ký hoạt động bán đấu giá tài sản như một
ngành nghề phụ, thậm chí đăng ký nhưng không hiếm khi có hoạt

Trong những năm gần đây, thực tiễn công tác bán đấu giá
quyền sử dụng đất vẫn không thu được kết quả như mong muốn.
Nguyên nhân của hiện tượng nợ đọng tiền sử dụng đất trong bán
đấu giá có nhiều, nhưng chủ yếu là do thị trường nhà đất rớt giá và
trầm lắng khiến cho nhiều chủ đầu tư tuy trúng giá nhưng lại mất
khả năng thanh toán. Thậm chí, có những chủ đầu tư không đủ


khả năng tài chính cũng tham gia đấu giá. Công tác khảo sát, tìm
hiểu khả năng tài chính của các đối tác của Hội đồng đấu giá còn
nhiều hạn chế cũng dẫn đến tình trạng “bỏ của chạy lấy người”
như báo chí đã nêu. Nhìn vào thực tế các phiên đấu giá cho thấy,
có những doanh nghiệp bỏ giá quá cao so với thực lực của các
công ty làm cho các chuyên gia, doanh nghiệp lớn trong ngành
xây dựng đô thị cũng phải lắc đầu. Không những vậy, thực tế đang
có tình trạng đua nhau nâng giá quyền sử dụng đất lên cao đến
mức phi lí, ngoài khả năng tài chính để được trúng giá rồi mới tính
chuyện hợp tác làm ăn. Đây là một thực tế tồn tại vướng mắc của
luật pháp điều chỉnh về quan hệ bán đấu giá tài sản. Ngoài các
văn bản luật, nghị định, thông tư hướng dẫn, các tỉnh thành phố
còn có quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất. Các văn bản này
còn chưa sát với thực tiễn gây ra tình trạng lãng phí tiền của nhà
nước.
2.2.Những điểm mới của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của
Chính phủ qui định về bán đấu giá tài sản
Nghị định quy định rõ hơn về đối tượng tài sản phải áp dụng
trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản, bao gồm: Tài sản để thi hành
án; tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu
sung quỹ nhà nước; tài sản bảo đảm được xử lý bằng bán đấu giá;
tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp

sản chuyên nghiệp gồm có: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản
và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Hiện nay, trong cả nước đã
có 63 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản ở 63 tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương do UBND tỉnh thành lập và 104 doanh
nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập theo quy định của pháp
luật về doanh nghiệp. Ngoài các tổ chức bán đấu giá tài sản
chuyên nghiệp, còn có 2 loại Hội đồng: Hội đồng bán đấu giá tài


sản cấp huyện được thành lập để thực hiện bán tài sản là tang vật,
phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu và Hội đồng bán đấu
giá tài sản trong trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu
giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất có giá trị lớn,
phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu
giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá. Với quy định rõ ràng
như trên sẽ góp phần khắc phục tình trạng thành lập Hội đồng bán
đấu giá tài sản một cách tràn lan ở các địa phương.
- Tăng mức tiền đặt trước
Nghị định quy định, người tham gia đấu giá tài sản phải nộp
phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước. Theo quy định cũ,
khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá và người có tài sản
bán đấu giá thỏa thuận không quá 5% giá khởi điểm là quá thấp,
nhiều trường hợp tiền đặt cọc quá nhỏ dẫn đến bỏ cuộc. Vì vậy,
Nghị định nâng mức tiền đặt trước cao hơn (tối thiểu là 1% và tối
đa không quá 15%) nhằm khắc phục tình trạng những người tham
gia đấu giá liên kết với nhau để dìm giá hoặc họ sẵn sàng chịu mất
số tiền đặt trước trong trường hợp từ chối mua tài sản với mục đích
gây khó khăn cho người có quyền và lợi ích liên quan hoặc vì mục
đích vụ lợi. Đồng thời, quy định mức trần với sự linh hoạt nhất định
vẫn bảo đảm phù hợp với thực tiễn của từng địa phương.

mà còn củng cố một niềm tin vào hành lang pháp lý của Nhà nước,
đồng thời cũng dần hạn chế những mặt bất cập của nó.
Việc tìm hiểu bán đấu giá tài sản theo qui định pháp luật
hiện hành cùng những vấn đề lý luận và thực tiễn xoay quanh là
cần thiết, không chỉ mở mang thêm kiến thức cho bản thân người


tìm hiểu mà từ đó còn thúc đẩy họ suy nghĩ và đóng góp để hoàn
thiện cơ chế quản lý bán đấu giá tài sản.