BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH
-----------------------------

TRẦN THỊ KIM ĐÀO

CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Vietluanvanonline.com

Page 1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRẦN THỊ KIM ĐÀO

CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
...........................................................................................................................
.............................................................................................................................
Tp.Hồ Chí Minh, ngày ….tháng .… năm 2009


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Vốn FDI đầu tư vào bất động sản ............................................................Trang 27
Hình 2.2. Biểu đồ dư nợ bất động sản qua các năm ................................................Trang 30
Hình 2.3 Biểu đồ nợ xấu của các Ngân hàng thương mại qua các năm ..................Trang 34


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008...................................27
Bảng 2.2. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009..............................28
Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bất động sản.......................29
Bảng 2.4 : Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại..........................31
Bảng 2.5 Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản..............................................................31
Bảng 2.6 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các NHTM...............................32



Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ.........................................................21
Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản........................................22
Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học kinh
nghiệm đối với Việt Nam...........................................................................................23
Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ..........................23
Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ các
ngân hàng Mỹ.............................................................................................................25


Kết luận Chương I...................................................................................................... 26
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH........................ 26
Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam................................................26
Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam.........................................26
Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản..................................... 28
Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành
phố Hồ Chí Minh........................................................................................................30
Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại.....30
Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại TP Hồ
Chí Minh.....................................................................................................................32
Thực trạng rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản.......................35
Số liệu về nợ xấu của các ngân hàng thương mại....................................35
Rủi ro do thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp...................37
Rủi ro từ phía khách hàng vay..................................................................38
Rủi ro từ phía ngân hàng thương mại.......................................................39
2.2.4. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng
thương mại Thành phố Hồ Chí Minh.........................................................................42
Đánh giá kiểm soát rủi ro của các Ngân hàng thương........................................44
Ưu điểm..........................................................................................................44
Hạn chế........................................................................................................... 45

KẾT LUẬN CHƯƠNG III.........................................................................................70
KẾT LUẬN........................................................................................................................ 71


Trang

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi
nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn,
mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản.
Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất
động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ
biến. Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị
trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại. Tỷ
trọng dư nợ tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảo
đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngân
hàng thương mại. Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn
đến hoạt động của các ngân hàng thương mại.
Đó cũng là lý do mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “Cho vay kinh doanh bất
động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trên cơ sở
nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm
kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn
định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Thứ nhất: Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, những lý luận về
việc cung cấp tín dụng và kiểm soát tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động
sản, trong đó có nghiên cứu kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế giới, điển hình
là Mỹ

- Phương pháp thống kê so sánh: theo thời gian, theo chỉ tiêu…
Tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, ngân hàng; các công
trình tài liệu được công bố trên báo chí.
5. Nội dung nghiên cứu
Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau:
Chương I: Cơ sở lý luận về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh
bất động sản
Chương II: Thực trạng kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất
động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM
Chương III: Các giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh
bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM
Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, luận văn còn nhiều thiếu sót,
rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy cô và các bạn đọc quan tâm.


CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản
Khái niệm thị trường bất động sản:
Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, dựa trên cơ sở
nghiên cứu lý luận, các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã
đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản
Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục
đích gì.
Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá bất động sản.
Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi”diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất


-

Thị trường bất động sản du lịch

➢ Phân loại theo trình tự tham gia thị trường
-

Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào về đất đai
bất động sản cho doanh nghiệp, người dân)
-

Thị trường thứ cấp (nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán…)

➢ Phân loại theo mức độ đầu tư
-

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng
và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v.. Trong bất động sản có đầu tư xây dựng
thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất) là
nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính chất phức tạp và chịu
ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn
đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền
vững. Nhóm bất động sản này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất
động sản.

-

Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu

đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất
động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội.
Đặc điểm thị trường bất động sản
Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính khu vực một cách sâu sắc
Bất động sản gắn liền với tình hình kinh tế xã hội tại một khu vực nhất định.
Điều này thể hiện qua sự chênh lệch giá cả bất động sản rất rõ rệt giữa các địa
phương, thậm chí ngay trong một khu vực.
Sự chênh lệch về giá của thị trường bất động sản được gắn liền với nhu cầu,
tâm lý, thị hiếu, tập quán của người sở hữu; với tình trạng phát triển cơ sở hạ tầng
và vệ sinh môi trường của khu vực có bất động sản muốn mua-bán; với hình dạng,
khuôn khổ, quy mô bất động sản; thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng
khác của địa phương và cá nhân...
Thứ hai, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, và
chính sách quản lý của Nhà nước
Vì có giá trị lớn nên việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải nằm
trong sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Các hợp đồng giao dịch liên quan đến bất
động sản phải tuân thủ các thủ tục pháp lý như công chứng, đăng ký giao dịch. Nhà
Nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua cấp các giấy tờ
về sở hữu, sử dụng bất động sản.
Đối với thị trường bất động sản thì vai trò quản lý nhà nước có tác động lớn hơn
nhiều so với nhiều thị trường khác và mang tính định hướng, thậm chí quyết định sự
phát triển của thị trường, thị trường phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố do các cơ quan
quản lý nhà nước quyết định như: hệ thống cơ sở hạ tầng: điện, đường, trường, trạm… ;
các luật liên quan đến chuyển nhượng, thuế và các chính sách tiền tệ…


Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của thị trường, quản lý điều
hành thị trường, điều tiết các chủ thể tham gia thị trường và định hướng phát triển
thị trường bất động sản phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.
Ngoài ra, Nhà nước cũng có vai trò tham gia thị trường với tư cách là bên

khan hiếm nên bất động sản trở thành hàng hoá có hình thái vận động đặc biệt linh
hoạt để có thể chuyển đổi hình thức sử dụng vào bất cứ mục đích gì. Do đó các
ngân hàng có thể yên tâm cho vay có thế chấp bằng loại tài sản đặc biệt này.
Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các
quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết
vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao
dịch. Do đó thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Mặt khác, thị trường bất động sản phát triển là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp bất động sản (Theo thống kê,
ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản
chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ diễn ra trong giới đầu tư-đầu
cơ-kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư,
ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp. Các dòng sản phẩm tài chính cho bất
động sản cũng linh hoạt, đa dạng hơn, cung cấp thêm lựa chọn tín dụng (theo các
chi tiết kỹ thuật khác nhau) cho người vay.
Bất động sản được xem như một phương tiện lưu trữ giá trị bên cạnh vàng và
ngoại tệ mạnh. Xu hướng tăng giá bất động sản cũng là động lực quan trọng khiến thị
trường này ngày một sôi động và lấn át các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống.
Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, bất động sản có thể được
xem là hạ tầng của nền kinh tế, có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính và chi
phối mạnh mẽ đến thị trường vốn và đời sống. Hầu hết các khoản thế chấp vay vốn
ngân hàng là bất động sản. Do đó thị trường bất động sản suy thoái sẽ là khởi đầu
tác động đến các ngành hàng quan trọng khác của nền kinh tế như ngành vật liệu
xây dựng: xi măng, thép, kính xây dựng, trang trí nội thất, đồ gỗ… và do đó có ảnh
hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân


Thứ tư, giống như các loại thị trường hàng hoá khác, sự phát triển của thị
trường bất động sản cũng có tính chu kỳ

Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.
Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau
nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt
động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình, từng cá nhân. Trong điều
kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở của gia đình,
nơi tổ chức hoạt động kinh tế, mà còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt
động thế chấp.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường
tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động... Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng
về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu
phát triển kinh tế, và tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước
Ở các nước phát triển, nguồn vốn ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất
động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư,
kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành
nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là
đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Do đó Nhà nước cần có các giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản
có đủ điều kiện trở thành hàng hoá đúng tiêu chuẩn, từ đó tạo cho nền kinh tế có


nguồn huy động vốn để phát triển, và từ đó tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà

Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín
dụng khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền
cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, khi
đó tổ chức tín dụng sẽ bị thiếu tiền mặt.
Thị trường cầm cố thứ cấp
Là thị trường mà tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản
cho vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này theo
hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian
đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển
thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng
dồi dào.
Chứng khoán hóa các khoản tín dụng:
Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng
khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường cầm cố sơ cấp, và giao dịch các chứng
khoán này trên thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố bất
động sản.
Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính cơ cấu, tại đó các tài sản thế chấp
khác nhau của những người đi vay được tập hợp làm đảm bảo để phát hành các trái
phiếu (gọi chung là trái phiếu đảm bảo bằng tài sản). Tiền từ người mua các chứng
khoán này sẽ được chuyển đến các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để các tổ
chức này cho người đem thế chấp tài sản vay tiền. Chứng khoán hóa chính là quá
trình đưa các tài sản thế chấp sang thị trường thứ cấp nơi mà chúng có thể trao đi
đổi lại. Nó đã biến các tài sản kém thanh khoản thành những chứng khoán thanh
khoản cao
Có 4 loại chủ thể kinh tế chủ yếu liên quan đến quá trình chứng khoán hóa, đó
là: 1) người thế chấp và đi vay, 2) tổ chức tập hợp một nhóm các tài sản thế chấp rồi
phát hành chứng khoán, 3) nhà đầu tư mua bán chứng khoán, và 4) tổ chức tín dụng
cho vay. Với 4 loại chủ thể kinh tế thay vì 2 loại chủ thể là người thế chấp - đi vay
và tổ chức tín dụng cho vay, rủi ro được chuyển từ tổ chức tài chính sang nhà đầu tư


Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản:
Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay bất động sản (cùng với nghiệp vụ cho vay
tiêu dùng) là những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân
hàng có khả năng cho vay bất động sản thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi
dài hạn và có một đội ngũ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và
am hiểu luật pháp về bất động sản.
Khi thẩm định đối với các khoản cho vay bất động sản, ngân hàng thường dựa
trên các tiêu chí sau:
Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Công
ty, tổ chức…có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong kinh
doanh và trong lịch sử tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn)
Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, hay cho vay
tiêu dùng hay cho các mục đích khác không trái với quy định của pháp luật. Đối với
các dự án đầu tư bất động sản, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng ngân hàng,
dự án còn phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng.
Hiệu quả của phương án/dự án vay vốn: Đây là nguồn trả nợ quan trọng của
dự án, ngân hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kế hoạch kinh doanh khả thi,
các rủi ro ở mức có thể kiểm soát.
Khả năng tài chính hiện tại và trong tương lai của khách hàng. Mức độ ổn định
nguồn thu nhập (từ lương, từ cho thuê nhà, từ tính khả thi của phương án kinh
doanh...)
Thời hạn cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh
doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay
của ngân hàng
Tài sản thế chấp là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc
được bảo lãnh của bên thứ 3 (cha, mẹ, anh chị em ruột, hoặc người hôn phối) và tài
sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở, nhà xưởng, nhà văn
phòng, quyền sử dụng đất…




Bên cạnh đó, bản thân các ngân hàng trong nước với hệ thống quản lý yếu kém gặp
phải nguy cơ rủi ro nợ xấu tăng lên bởi hầu hết các khách hàng có tiềm lực tài chính
lớn sẽ bị các ngân hàng nước ngoài thu hút.
Mặt khác, sự yếu kém trong quy hoạch kinh tế vĩ mô, phân bổ đầu tư không
hợp lý đã dẫn đến khủng hoảng thừa về đầu tư trong một số ngành. Mặc dù, nền
kinh tế thị trường thị trường tất yếu sẽ dẫn đến cạnh tranh, nguồn vốn đầu tư sẽ tự
điều tiết ở ngành nào có lợi nhất để đầu tư và sẽ từ bỏ những ngành không đem lại
lợi nhuận, và do đó có sự chuyển dịch vốn từ ngành này qua ngành khác và đây
cũng là một hiện tượng khách quan.
Chu kỳ kinh tế còn có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá bất động sản.
Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi
dào và giá bất động sản tăng cao, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng bất động
sản. Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nóng, Ngân hàng nhà nước thực hiện
thắt chặt tiền tệ thì bất động sản là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá bất động
sản sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp
khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ.
➢ Rủi ro do môi trường pháp lý chưa hiệu quả
Mặc dù Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan đã ban
hành nhiều luật, văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật liên quan đến hoạt động
tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, việc triển khai vào hoạt động ngân hàng thì rất
chậm chạp và còn gặp phải nhiều vướng mắc bất cập, chính sách tín dụng không ổn
định, và cũng chưa có một cơ chế công bố thông tin đầy đủ về doanh nghiệp, chưa
có cơ quan định mức tín nhiệm doanh nghiệp một cách độc lập và hiệu quả. Các yếu
tố này làm cho thị trường phát triển thiếu ổn định. Và do đó gây khó khăn cho hệ
thống ngân hàng trong việc mở rộng và kiểm soát tín dụng cho nền kinh tế trong
điều kiện thiếu một hệ thống thông tin tương xứng.
Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan Rủi ro
do nguyên nhân từ phía khách hàng vay
➢ Sử dụng vốn sai mục đích, không có thiện chí trong việc trả nợ vay:

nhân lực chất lượng cao vì ngân hàng là một doanh nghiệp đặc biệt, kinh doanh
trong lĩnh vực tiền tệ. Đối tượng khách hàng rất đa dạng, có quy mô, trình quản lý