1
CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT VỀ THN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Như vậy, theo quy định này thì bất động sản có các đặc điểm sau:
- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển
hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí
bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa
trung tâm... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng
một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản
cũng khác nhau.
- Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai,
nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được
xem là bất động sản.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất
đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao
dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc
chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài
hạn.
- Các yếu tố tự nhiên:
3
* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất
động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung
tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những yếu tố tác
động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó
thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản.
- Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ
bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của
nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dể dàng cho
thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán …
* Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong
từng giai đoạn nhất định có thể đNy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố
này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một
cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.
1.1.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:
* Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế
về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động
đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ…
5
Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất
quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này
là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi
về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không
thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm...
Tóm lại trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế: vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác Nn chứa trong bất động sản ở các nước đang
phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của
các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền
kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động
thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ
đồng mỗi năm.
7
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động
sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị
trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì
vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà
ở.
1.2. Tín dụng bất động sản
1.2.1 Tín dụng bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp
nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh
bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê...
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu
cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân.
Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động
và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo
khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng
thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu
tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
9
1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản
Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay
phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay
trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác
định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay
vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban
đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục
đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho
vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng
khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử
dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi
vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả
nợ vay đúng hạn.
Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường
được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi
đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn
đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn
cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này.
Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng.
1.2.2 Vai trò của tín dụng bất động sản
Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh
tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất
động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng
ngân hàng với các sản phNm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá
phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận.
hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp
dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị
trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.
11
Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát
triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị
trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ
hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu
cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.
1.2.3 Các rủi ro trong cho vay bất động sản
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm Nn những rủi ro vốn có như trong
hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thNm định, rủi ro
do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng
vốn không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan:
- Từ phía Ngân hàng:
+ Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ
và lỏng lẽo trong việc kiểm tra kiểm soát.
+ Năng lực thNm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh
giá đúng tính khả thi của phương án vay.
+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng
của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,
không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng
lực trả nợ của người đi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến
vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.
Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng
cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay.
Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách
kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc
có lãi suất khá cao làm tăng chi phí cho người đi vay.
13
- Về hành lang pháp lý:
Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng
bộ. Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ
một cách dễ dàng chưa được như mong muốn. Cụ thể, các quy định cấm bán nền
đất của Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn,
đặc biệt khi chủ đầu tư dự án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ
dựa vào vốn tự có và vốn Ngân hàng. Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện
pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo
đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ... cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn
chế hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng.
Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh.
Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản
còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:
Đó là các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có
tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất
kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả
năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa...
- Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:
Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó
dự đoán. Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên
thị trường bất động sản. Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm
động sản ở các bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast
Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ. Ở mức độ quốc gia, giá nhà đạt
đỉnh điểm vào thời gian đầu năm 2005, sau đó bắt đầu giảm chóng mặt trong năm
2006 và mức giảm hiện nay vẫn có thể chưa là mức thấp nhất. Tỷ lệ nhà bị tịch thu
do không trả được nợ vay gia tăng mạnh vào năm 2006–2007 dẫn đến cuộc khủng
hoảng vào tháng 8/2007 cho các thị trường cho vay. Tháng 10/2007, Cục Dự Trữ
Liên Bang Mỹ gọi tình trạng vỡ bong bóng nhà đất là "rủi ro nguy hiểm nhất cho
nền kinh tế nước Mỹ”
Các bong bóng bất động sản có thể xảy ra ở thị trường bất động sản cục bộ
địa phương hoặc trên phương diện toàn cầu. Vào thời kỳ cuối, các bong bóng có
chung đặc điểm là giá bất động sản gia tăng vượt mức chịu đựng so với thu nhập,
tỷ lệ giá cho thuê bất động sản và các chỉ số kinh tế khác. Sau đó, giá nhà sẽ giảm
và làm cho các chủ nhà lâm vào tình trạng nợ cao hơn giá trị bất động sản mà họ
đang sở hữu. Bong bóng bất động sản tại Mỹ diễn ra gần như cùng lúc với các bong
bóng khác tại Anh, Tây Ban Nha và thậm chí Hàn Quốc.
Việc nhận ra tình trạng bong bóng thường diễn ra khá muộn, chỉ sau khi thị
trường tự điều chỉnh. Như cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay, thì thị trường bất
động sản tại Mỹ đã bắt đầu điều chỉnh từ năm 2005-2006. Nguyên Chủ tịch cục dự
trữ liên bang Mỹ Alan Greenspan đã nhận định “chúng ta đã có tình trạng bong
bóng nhà đất” và cũng đồng thời thừa nhận trong cơn địa chấn của khủng hoảng tín
dụng và cho vay thế chấp trong năm 2007 nhưng ông đã không sớm nhận ra thực
trạng này cho đến mãi cuối năm 2006.
16
Hình 2.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm
Nguồn: Irrational Exuberance, Phiên bản 2
Khủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp xảy ra do một số lượng lớn chủ
sở hữu nhà đất mất khả năng thanh toán khi mức lãi suất ưu đãi họ được hưởng khi
ký hợp đồng vay chuyển sang mức lãi suất thường khi thời hạn ưu đãi kết thúc.
Tổng giám đốc của Freddie Mac, Richard Syron đã thừa nhận đã có tình trạng bong
gói giải pháp trị giá 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính nước này.
2.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản
Chương trình “NeighborWorks America”: Sau khi được bầu làm Tổng
thống, Tổng thống G.W.Bush đặt mục tiêu gia tăng số lượng chủ sở hữu nhà mới
phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010 thông qua hàng tỷ USD tín dụng
thuế, bảo trợ và chọn lựa Fannie Mae là công ty nòng cốt với cam kết gây quỹ 440
tỷ USD cho chương trình này, cùng với đó là việc Ngân hàng Trung ương Mỹ liên
tục hạ lãi suất 11 lần từ 6.5% xuống còn 1.75%.
Các ngân hàng bỏ qua các tiêu chun cho vay: Tỷ lệ từ chối cho vay mua
nhà xuống thấp kỷ lục là 14%, chỉ bằng một nửa so với năm 1997. Ngân hàng trung
ương Mỹ thất bại trong việc giám sát và thực thi quyền lực đối với các ngân hàng
18
thương mại, ngân hàng bảo chứng các khoản vay thế chấp và các tổ chức cho vay
khác. Các Ngân hàng này đã bỏ qua các tiêu chuNn cho vay như tình trạng việc làm,
thu nhập, mức trả ban đầu, điểm số tín dụng, tài sản, các chỉ số tài sản/nợ và khả
năng thanh toán... thay vào đó các Ngân hàng này chỉ chú trọng đến việc liệu khách
hàng có khả năng tái vay các khoản vay hỗ trợ tín dụng hay không.
Hình 2.2: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 - 2008
Nguồn: Bloomberg, Natixic
Dở bỏ “Luật tài sản ròng”: Uỷ ban chứng khoán Nhà nước chính thức dỡ
bỏ luật khống chế mức nợ so với tài sản “Luật Tài Sản ròng” của năm Ngân hàng -
Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan
Stanley. Hành động này xuất phát từ đề nghị của các Ngân hàng này rằng bộ phận
Đầu tư của các Ngân hàng này cần được có quyền miễn trừ đối với luật cũ về hạn
mức nợ so với tài sản mà họ có thể vay. Sau đó, các quỹ hình thành do vay được sẽ
được chuyển lên Ngân hàng mẹ nhằm đầu tư vào thị trường đang phát triển rất
nhanh và mạnh lúc đó là bất động sản. Việc tháo gỡ luật này giúp các các Ngân
hàng không còn bị trói buộc về hạn mức nợ, các Ngân hàng thi nhau nâng mức vay
Bank of America
C
it
ugroup
Wells Fargo
F
a
nnie M
ae
F
r
e
ddi
e
M
ac
Europea
n Ave
r
a
ge
Nguồn: Economic Insight của Công ty Chứng Khoán Thăng Long
Chính sách vay dễ dãi: các ngân hàng và các tổ chức cho vay ào ạt tiếp thị
tạo ra những hợp đồng cho vay không đạt tiêu chuNn và khuyến khích cả những
người không đủ khả năng tài chính cũng đi vay tiền để mua nhà. Tỷ lệ sở hữu nhà
tại Mỹ đạt mức cao nhất mọi thời đại 69.2% vào năm 2004.
Hình 2.4: Lãi suất điều chỉnh theo thị trường (1996-2006)
20
1991. Thị trường cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu
(gấp đôi năm 2006) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu
hơn. Người đi vay đã không có khả năng trả được nợ lại cũng rất khó bán bất động
sản để trả nợ, và kể cả bán được thì giá trị của bất động sản cũng đã giảm thấp tới
mức không đủ để thanh toán các khoản còn vay nợ.
Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, công ty bảo hiểm mất khả năng
thanh toán: với việc thị trường bất động sản giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp
đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi,
các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí không còn mua bán
được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư nắm giữ những trái
phiếu này không những bị lỗ nặng và mất cả khả năng thanh toán.
Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong 22,000 tỷ USD giá trị bất động
sản tại Mỹ thì có tới hơn 12,000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4,000 tỷ
USD là nợ xấu. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu
phái sinh MBS này trong thị trường tài chính của họ.
Vì vậy trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị
“nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie
Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan
Stanley, Goldman Sachs … hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục.
Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tài
chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị rung động theo, bởi hàng loạt ngân
hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này.
22
Trầm trọng hơn nữa là những hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi “Credit Default
Swap – CDS”. Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và các công ty bảo hiểm
quốc tế bán ra, theo đó bên mua CDS được bên bán bảo đảm sẽ hoàn trả đầy đủ số
nợ cho vay nếu bên vay không trả được nợ. Tổng số CDS ước tính khoảng 35,000
tỷ USD và toàn thế giới khoảng 54,600 tỷ USD (theo ước tính của Hiệp hội
“International Swap and Derivatives Association”).
trường (ARM) trong 5 năm.
Tình hình diễn biến phức tạp khi liên minh các ngân hàng từ chối mua lại
các ngân hàng đang gặp khó khăn. Dù được chính phủ hỗ trợ, liên minh này cho
rằng sẽ là rất mạo hiểm khi mua lại các ngân hàng chỉ toàn nợ xấu. Thêm vào đó
giá nhà tiếp tục giảm và tạo tâm lý cho dân Mỹ rằng giá nhà sẽ còn giảm sâu.
Doanh số bán nhà sụt giảm trong năm 2008, nguy cơ suy thoái tại Mỹ hiện
rõ. Thị trường chứng khoán toàn cầu tiếp tục điều chỉnh và dao động. Giá trị chứng
khoán liên quan đến bất động sản mất giá thê thảm sau một loạt vụ phá sản đã đNy
một trong những ngân hàng đầu tư lâu đời và nổi tiếng nhất, Bear Stearns, vào bờ
vực phá sản. FED phải can thiệp khi hỗ trợ ngân hàng JP Morgan mua lại BSC với
giá chỉ 2USD/cổ phiếu, so với giá cao nhất là 170USD/cổ phiếu.
Hàng loạt các ngân hàng lần lượt tuyên bố phá sản hoặc phải tự rao bán lại
mình: các ngân hàng như IndyMac - ngân hàng từng một thời là tổ chức cho vay
địa ốc lớn nhất nước Mỹ, First National Bank of Nevada, First Heritage Bank NA
of California, First Priority, Integrity Bank, Silver State, Ameribank, Washington
Mutual (WaMu), Meridian Bank of Eldered, Freedom Bank, Franklin Bank,
Downey Savings and Loan Association of Newport Beach, PFF Bank & Trust of
Downey, Community Bank và First Georgia Community Bank lần lượt bị giải thể.
Ngày 30/12, FED cho biết đầu tháng 1/2009 sẽ mua lại 600 tỷ USD các
chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Đây là bước đi nữa trong cuộc
chiến nới lỏng tình trạng căng thẳng tín dụng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường
nhà ở tại Mỹ, đang nhấn chìm ngành tài chính và bóp nghẹt các hoạt động kinh tế.
FED sẽ mua lại các chứng khoán được các ngân hàng cho vay mua nhà là Fannie
24
Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae đảm bảo và những tài sản xấu của Fannie Mae và
Freddie Mac. Chương trình này sẽ do bốn hãng quản lý đầu tư là BlackRock,
Goldman Sachs, PIMCO and Wellington Management Co thực hiện.
Sang năm 2009, các ngân hàng bị đóng cửa tiếp tục kéo dài trong danh sách,
chỉ trong 4 tháng đầu năm đã có 29 ngân hàng Mỹ đổ vỡ, tăng 4 ngân hàng so với
một phần chưa từng có trong tiền lệ, như tại San Diego, hơn 80% các khoản vay thế
chấp bất động sản là các khoản vay có lãi suất được điều chỉnh theo giá thị trường
(khi lãi suất tăng thì người tiêu dùng không còn khả năng trả nợ) và 47% các khoản
vay theo kiểu chỉ trả lãi suất.
Vào năm 1995, Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu nhận được quỹ tiền từ
chương trình nhà ở của chính phủ và họ bắt đầu mua chứng khoán từ các Ngân
hàng cho vay dạng trên.
Một lượng không nhỏ người vay tiền tìm cách lách luật để tránh phải trả
khoản tiền nợ gốc ban đầu. Từ năm 2000 tới năm 2006, hơn 650,000 người mua
nhà đã bị phát hiện lách luật để mua nhà. Theo báo cáo của Văn phòng kế toán
chính phủ, đa số các khách hàng có tỷ lệ phá sản và bị tịch thu nhà rất cao. Báo cáo
này cũng chỉ ra rằng các công ty địa ốc đã tăng giá nhà nhằm trục lợi. Nhiều người
tin rằng các vi phạm đạo đức kinh doanh đã bị phớt lờ khi các Ngân hàng đã tỏ ra
quá dễ dãi trong việc cấp vốn vay. Các Ngân hàng cho vay tín dụng đã quá tham lợi
nhuận và tự tin rằng mình sẽ thoát được các rủi ro. Theo báo cáo của chính phủ
Mỹ, tỷ lệ từ chối cho vay thế chấp giảm thấp đáng kể từ 29% vào năm 1998, xuống
còn 14% trong năm 2002-2003. Các Ngân hàng đã liên tục phớt lờ các cảnh báo từ
bộ phận Kiểm toán nội bộ lẫn các cảnh báo từ các chuyên gia ngoài Ngân hàng. Họ
thậm chí còn lợi dụng tính mập mờ của các hợp đồng để câu khách như đối với hợp
đồng vay dạng ARM. Loại hợp đồng này ra đời nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của
khách hàng bởi vì vào thời điểm đó lãi suất thị trường tại Mỹ đang rất thấp với lãi
suất cơ bản là 1%. Mức lãi suất thấp kỷ lục như vậy chỉ là tạm thời và các chuyên
viên Ngân hàng thừa hiểu chuyện đó. Tuy nhiên, các Ngân hàng đã đua nhau tung
ra sản phNm ARM và phớt lờ chuyện lãi suất sẽ tăng cao và khách hàng sẽ phải bị
điều chỉnh tăng lãi suất theo đúng hợp đồng. Họ chỉ tính đến khả năng thanh toán
Copyright: Tài liệu đại học ©