PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng là một trong những tổ chức trung gian tài chính quan trọng
nhất của nền kinh tế với vai trò chủ lực trong việc luân chuyển dòng tiền của
một quốc gia. Được ra đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt
động đi vay để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh
hòa nhịp với tốc độ phát triển tăng trưởng chung của đất nước. Tuy nhiên
cũng giống như con dao hai lưỡi, hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro
mà bất kỳ một ngân hàng nào cũng phải đối mặt. Để hạn chế những rủi ro
này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà
chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết sức phức
tạp vì nó liên quan đến đất đai – một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống
nhất quản lý.
Với sự bùng nổ về số lượng của các ngân hàng thương mại ngày nay,
để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải
cạnh tranh với nhau. Sự cạnh tranh gay gắt ấy đã kéo theo sự phát triển của
rất nhiều nghiệp vụ tín dụng, một trong số đó là nghiệp vụ định giá bất động
sản thế chấp bởi bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là
một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng. Thêm vào
đó, trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay thì việc
định giá càng trở nên cấp bách và là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết
định lượng vốn cho vay hợp lý sao cho vừa đảm bảo an toàn lại vừa mang
tính cạnh tranh.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp
như vậy, các ngân hàng đều đã có những quy định, quy trình định giá riêng
của mình. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và
1
thực tiễn nên hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng còn
gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt là khi thị trường bất động sản ở nước ta còn
đang chập chững bước đi, sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồn
cung làm gia tăng thêm tính không hoàn hảo cũng như tình trạng đầu cơ đẩy

hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam.
3
CHƯƠNG I:
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
Chương I trình bày những vấn đề cơ bản về ngân hàng thương mại và tập
trung vào phần lý thuyết về công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay
của các NHTM.
1.1. Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại
Trình bày các nội dung cơ bản về khái niệm NHTM, hoạt động cho vay
của NHTM, các hình thức cho vay của NHTM, nguyên tắc cho vay của
NHTM và tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM.
1.2. Vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
Trình bày các khái niệm về BĐS, định giá bất động sản và tầm quan
trọng của việc định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM. Hoạt
động này ngày càng trở nên quan trọng bởi nó là cơ sở để ngân hàng xác định
mức cho vay tối đa, có vai trò đảm bảo an toàn cho khoản tín dụng và buộc
khách hàng phải có trách nhiệm đối với khoản vay của mình.
Trình bày bốn phương pháp định giá: phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí, phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập về các nội
dung:
 Khái niệm, ý nghĩa và cơ sở lý luận của phương pháp
 Quy trình định giá của phương pháp
 Điều kiện áp dụng của phương pháp
 Ưu, nhược điểm của phương pháp
4
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề định giá BĐS trong hoạt động
cho vay của các NHTM

tế vĩ mô. Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn
cầu, nền kinh tế Việt Nam từng bước phục hồi và tăng trưởng khá nhanh.
Tuy nhiên, hoạt động tín dụng trong thời gian vừa qua gặp rất nhiều
khó khăn bởi nhiều nguyên nhân mà một trong số đó là do chính sách tiền tệ
thắt chặt đã đẩy mặt bằng lãi suất lên cao chóng mặt. Thị trường BĐS cũng
không mấy thuận lợi khi hàng loạt các quy định pháp lý mới được ban hành
cùng mức lãi suất cao đã hạn chế các giao dịch đi rất nhiều. Bước sang năm
2011 với mục tiêu tiếp tục hạn chế tín dụng mà NHNN đưa ra đã cho thấy
quyết tâm của NHNN trong việc ổn định kinh tế vĩ mô.
6
2.2. Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các
NHTM Việt Nam
2.2.1. Thực trạng hoạt động cho vay có thế chấp bằng BĐS
2.2.2. Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại một
số NHTM Việt Nam
Sau một thời gian dài hoạt động định giá còn chưa được các NHTM
chú trọng thì hiện nay hầu hết các NHTM đều đã xây dựng cho mình một quy
trình định giá riêng, áp dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành.
2.2.2.1. Thực trạng định giá BĐS tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn Việt Nam
Agribank là ngân hàng lớn nhất Việt Nam với mục tiêu hoạt động và
vai trò là trụ cột trên thị trường tài chính tiền tệ ở nông thôn. Trong hoạt động
cho vay của mình, tỷ trọng cho vay thế chấp bằng BĐS không lớn nên công
tác định giá BĐS ở đây chỉ là một bước trong quy trình cấp tín dụng.
Tuy nhiên trước nhu cầu về vốn ngày càng tăng của nền kinh tế,
Agribank đã có những bước cải tiến, đặc biệt là chú trọng hơn vào công tác
định giá BĐS. NH đã giao cho các chi nhánh chủ động thực hiện công tác
định giá theo Quyết định 1300/QĐ-HĐQT ngày 03/12/2007.
2.2.2.2. Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTMCP
Á Châu

2.3.1. Những kết quả đạt được
Quy trình thủ tục cho vay thế chấp bằng BĐS ngày càng được hoàn
thiện hơn. Quy trình định giá tổng quát, chặt chẽ góp phần thúc đẩy tăng
8
trưởng doanh số cho vay và dư nợ cho vay thế chấp bằng BĐS, rủi ro được
giảm thiểu đáng kể.
Bộ phận định giá được tách biệt khỏi bộ phận tín dụng là một bước
phát triển đem lại nhiều thành quả cho NHTM.
2.3.2. Những hạn chế
Bên cạnh cạnh những kết quả trên vẫn còn một số hạn chế đó là giá trị
định giá còn thấp hơn so với giá trị thị trường. Các NH hầu hết đêù định giá
bằng 1,5-2 lần khung giá nhà nước trong khi khung giá này thường cách xa so
với giá thị trường từ 4-5 lần.
Việc định giá còn tốn khá nhiều thời gian và chi phí do cán bộ định giá
mất quá nhiều thời gian trong việc tìm kiếm giá trị của BĐS tương tự trên thị
trường.
2.3.3. Nguyên nhân
2.3.3.1. Những nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất là quan điểm của lãnh đạo NH cho rằng việc định giá là không quá
quan trọng mà chỉ là một hoạt động bổ trợ cho hoạt động cho vay. Ngoài ra
cán bộ định giá thường rất khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý của tài
sản. Về phương pháp áp dụng để định giá BĐS còn chưa thích hợp.
Hầu hết các NH mới chỉ dùng hai phương pháp so sánh và chi phí là chủ yếu.
Song trên thị trường tồn tại rất nhiều BĐS khác biệt, ít giao dịch, do đó cần
kết hợp các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp
thặng dư mới có được kết quả chính xác được.
2.3.3.2 . Nguyên nhân khách quan
Hành lang pháp luật chưa hoàn thiện, sự bất ổn của thị trường BĐS cũng góp
phần hạn chế hiệu quả của công tác định giá BĐS.
9

3.2.4. Đào tào đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp
3.3. Một số kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
NHNN nên thành lập các công ty định giá tại nhiều địa phương khác nhau để
công tác định giá BĐS được tốt hơn.
3.3.2. Kiến nghị với Nhà nước
Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, ban
hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất
động sản chung cho các ngân hàng hay công ty định giá, nâng cao giải pháp
quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và ban hành khung giá sát
với thị trường và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới là những biện pháp thiết
thực tạo điều kiện cho công tác định giá được thực hiện tốt hơn.
11
CHƯƠNG I
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại
1.1.1. Hoạt động cho vay của các NHTM
1.1.1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại
Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất, là một hệ
thống phức tạp và lớn mạnh nhất trong nền kinh tế, là một trong những công
cụ mà thông qua đó Nhà nước chi phối và điều hành những vấn đề kinh tế
quan trọng nhất, là một yếu tố chính trong chính sách tiền tệ của Nhà nước.
Theo Peter S.Rose : “Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh
mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch
vụ thanh toán - và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một
tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế”. Ngoài ra còn có nhiều cách tiếp
cận khác nhau về Ngân hàng như thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai

tín phiếu và trái phiếu do Kho bạc phát hành. Tuy khả năng hoàn trả của
Chính phủ rất cao song ngân hàng cũng phải chú ý đến rủi ro lãi suất, rủi ro
thanh khoản và rủi ro hối đoái trong trường hợp Chính phủ mất khả năng chi
trả.
13
Ngân hàng cho vay doanh nghiệp nhằm tài trợ nhu cầu vốn tăng thêm
cho sản xuất kinh doanh. Đây là nhóm khách hàng có tỷ trọng lớn nhất của
các NHTM, có khả năng sinh lời cao nhất nhưng cũng rủi ro nhất.
Căn cứ vào thời hạn cho vay
- Cho vay ngắn hạn: Là cho vay dưới 12 tháng và được sử dụng để bù
đắp sự thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu
ngắn hạn của các cá nhân.
- Cho vay trung hạn: Là các khoản cho vay có thời hạn từ 1 năm đến 5
năm hoặc 7 năm. Cho vay trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm
tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất
kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn
nhanh.
- Cho vay dài hạn: là loại cho vay có hình thức trên 5 năm hoặc trên 7
năm và tối đa có thể lên đến 20-30 năm, một số trường hợp cá biệt có thể lên
đến 40 năm. Đây là loại hình được cung cấp để đáp ứng các nhu cầu dài hạn
như xây dựng nhà ở, mua sắm các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn,
xây dựng các xí nghiệp mới.
Căn cứ vào mục đích vay vốn
- Cho vay kinh doanh như cho vay để dự trữ nguyên vật liệu, các chi
phí sản xuất trực tiếp, gián tiếp hoặc đáp ứng nhu cầu thiếu vốn trong quan hệ
thương mại giữa các doanh nghiệp.
- Cho vay tiêu dùng: là loại cho vay để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của
các cá nhân như mua sắm các vật dụng đắt tiền, xây dựng nhà cửa hoặc trang
trải chi phí đời sống.
Việc phân loại theo mục đích sử dụng tiền vay giúp ngân hàng có thể

người đi vay tự nguyện trả nợ bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước một thời
16
gian hợp lý, thời gian này có thể được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Tuy nhiên hình thức này ít gặp trong thực tế.
Căn cứ đối tượng tham gia quy trình cho vay
- Cho vay trực tiếp : ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu,
đồng thời người đi vay trực tiếp hoàn trả nợ cho ngân hàng.
- Cho vay gián tiếp : là khoản vay được thực hiện thông qua việc mua
lại các khoản nợ đã phát sinh và còn trong thời hạn thanh toán. Các ngân hàng
thực hiện cho vay gián tiếp thông qua nghiệp vụ chiết khấu thương phiếu,
mua bán nợ.
Căn cứ vào phương thức cho vay
- Cho vay từng lần: là hình thức cho vay của ngân hàng đối với các
khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được
cấp hạn mức thấu chi. Chỉ khi khách hàng có nhu cầu thời vụ hay mở rộng
sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng.
- Cho vay theo hạn mức: đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng
thỏa thuận cấp cho khách hàng hạn hoặc cuối kỳ, đó là số dư tối đa tại thời
điểm tính.
- Cho vay thấu chi: là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép
người vay được chi trội trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới
hạn nhất định và trong khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là
hạn mức thấu chi.
1.1.1.4. Nguyên tắc cho vay của các ngân hàng thương mại
Theo quy chế cho vay 1627 và luật các tổ chức tín dụng nguyên tắc cho
vay đầu tiên của ngân hàng là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã
cho vay. Nguyên tắc này được tôn trọng và thực hiện trên thực tế sẽ đảm bảo
hoạt động của ngân hàng diễn ra liên tục và bình thường. Tuy nhiên, các
khoản cho vay của ngân hàng luôn phải đối đầu với rủi ro người vay không có
17

dụng các chuẩn mực Basel II tại Việt Nam.
1.1.2. Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các NHTM
1.1.2.1. Tầm quan trọng của tài sản bảo đảm
Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay khả năng hoàn trả
nợ vay của mình. Theo điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006,
tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Hiện nay ở Việt Nam việc bảo đảm cho
vay bằng tài sản bảo đảm cũng được thực hiện theo Nghị định này. Tác dụng
đối với việc bảo đảm bằng tài sản cho các món vay:
- Giảm bớt tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó không
trả được nợ, lúc đó Ngân hàng sẽ phát mại tài sản bảo đảm để trừ vào tiền vay
của khách hàng.
- Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả.
- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay với mục đích lừa đảo.
1.1.2.2. Các loại tài sản bảo đảm
Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định như sau với TSBĐ:
-Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có
nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài
sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có
quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong
tương lai và được phép giao dịch.
- Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo
đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao
19
kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao
dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
- Doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử
dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy

động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS là
đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà
Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên,
Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh
thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được
coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất
21
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức
đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những
vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ
trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà
XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Ðất đai;

cho quá trình định giá và luôn linh hoạt để từ đó hình thành những quan điểm
riêng của từng người.
Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.
Thời điểm nhất định: trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản
chỉ có giá trị pháp lí tại một thời điểm nhất định tức vào một ngày cụ thể.
Theo điều 4, Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam: “Định giá BĐS là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác
định”.
Để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, bên cạnh việc các NH
thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm thì xác định giá trị tài sản
bảo đảm làm cơ sở xác định mức cho vay là vô cùng quan trọng. Định giá
BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM chính là việc xác định giá trị BĐS
23
cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định
mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản bảo đảm là BĐS.
1.2.3. Tầm quan trọng của việc định giá BĐS trong hoạt động cho vay
của các NHTM
Hoạt động định giá BĐS tại các NHTM ngày càng trở nên quan trọng,
đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm
như nghiệp vụ cho vay. Bởi lẽ khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng cho
khách hàng thì không phải lúc nào khoản vay đó đều có thể trở về với đầy đủ
cả gốc và lãi. Rủi ro tín dụng trong ngân hàng là điều không thể tránh khỏi và
nếu nó xảy ra với mức độ và quy mô lớn sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của ngân
hàng đó và có thể kéo theo sự sụp đổ của cả một hệ thống ngân hàng. Do đó
định giá BĐS có vai trò vô cùng quan trọng, nó không chỉ nhằm đảm bảo an
toàn cho khoản tín dụng vì luôn có nguồn thu nợ thứ hai khá ổn định từ BĐS
thế chấp mà còn để tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay của
mình.
Hiện nay, các ngân hàng thương mại được phép tự thoả thuận và tự chịu
trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp bảo đảm tiền vay của doanh

sở đó phân tích giá bán mua của các tài sản có thể so sánh được, thực hiện
những điều chỉnh thích hợp để xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần định
giá.
Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh là: nguyên tắc cung
cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng.
Quy trình định giá của phương pháp:
Trên thực tế không có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trị
của BĐS lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh,
25