ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

HỒ TỐ LAN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY ĐỊNH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THANH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

HỒ TỐ LAN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY ĐỊNH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THANH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ


Hồ Tố Lan


ii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài ........................................................................... 2
2.1. Mục tiêu của đề tài .......................................................................................... 2
2.1. 1. Mục tiêu tổng quát ...................................................................................... 2
2.1.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
2.2. Yêu cầu............................................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................... 3
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất.............................................................. 3
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất ........................................................... 3
1.1.2. Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất........................................................ 4
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở
một số nước trong khu vực..................................................................................... 4
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt nam .............................................. 7
1.2. Tổng quan về giá đất ..................................................................................... 11
1.2.1. Khái niệm về giá đất .................................................................................. 11
1.2.2. Các loại giá đất ........................................................................................... 12
1.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ........................... 15
1.2.4. Đặc trưng cơ bản của giá đất ...................................................................... 18
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................................................. 19
1.2.6. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ...................................... 29
1.3. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......................................... 30
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ

3.2. Đánh giá hiện trạng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất của quận Hà Đông ....... 44
3.2.1.Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất ........................................ 44
3.2.2. Giới thiệu phương án quy hoạch quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 ... 50
3.2.3. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn quận Hà Đông
giai đoạn 2010 - 2014 ........................................................................................... 56
3.3. Khái quát công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn quận Hà Đông ... 58
3.3.1. Tình hình quản lý đất đai ........................................................................... 58
3.3.2. Công tác quản lý nhà nước về giá đất ........................................................ 60
3.3.3. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn quận Hà Đông ............ 63


iv

3.4. Ảnh hưởng của quy hoạch một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất
đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông ................................................................ 64
3.4.1. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đường Lê Trọng Tấn theo quy hoạch
sử dụng đất đến giá đất ......................................................................................... 64
3.4.2. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đường Lê Văn Lương kéo dài theo
quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ....................................................................... 67
3.4.3. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch Đô thị mới Văn Phú theo quy hoạch
sử dụng đất đến giá đất ......................................................................................... 70
3.4.4. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch
sử dụng đất đến giá đất ......................................................................................... 74
3.4.5. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân............................................ 75
3.5. Đề xuất phương hướng khắc phục ................................................................ 76
3.5.1. Giải pháp về khoa học ................................................................................ 76
3.5.2. Giải pháp về cơ chế chính sách .................................................................. 77
3.5.3. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật ................................................ 77
3.5.4. Giải pháp nguồn vốn .................................................................................. 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 79

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai ....................................................................... 17
Hình 2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ............................................ 18
Hình 3. Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất ................................... 30
Hình 3.1. Bản đồ hành chính quận Hà Đông ....................................................... 37
Hình 3.1. Cơ cấu đất đai năm 2014 của quận Hà Đông ....................................... 48
Hình 3.9. Quy hoạch không gian khu đô thị Văn Phú ......................................... 71


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng; được chuyển
tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của
cải vật chất của xã hội; là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai
không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng
thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả
năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp
lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có
xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia tăng dân số
gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát
triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở
cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. Giá đất của Việt
Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân; Nhà nước
đã ban hành nhiều chính sách để người có thu nhập thấp có nhà ở; nhiều chính
sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa

địa bàn quận Hà Đông, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp trong việc thực
hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất nhằm mang lại tác động tích cực đối với giá đất.
2.1.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của quận Hà Đông.
- Đánh giá công tác quy hoạch sử dụng đất, tình hình thực hiện quy hoạch
sử dụng đất quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 và tình hình quản lý giá đất
trên địa bàn quận Hà Đông.
- Nghiên cứu giá đất trước và sau quy hoạch tại một số dự án cụ thể.
- Đề xuất một số giải pháp.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá chính xác tình hình thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất
và giá đất trên địa bàn quận Hà Đông.
- Số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy và khách quan, đúng với thực tế
trước và sau khi thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất.
- Từ số liệu điều tra được về giá đất trước và sau khi thực hiện của các dự
án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông phải đánh giá được
mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng khác nhau đó, để từ đó
đề xuất giải pháp và kiến nghị.
- Kết quả nghiên cứu và đánh giá phải đảm bảo được tính khoa học và
thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Hiện nay có rất nhiều tài liệu nghiên cứu định nghĩa về quy hoạch sử dụng

MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài ........................................................................... 2
2.1. Mục tiêu của đề tài .......................................................................................... 2
2.1. 1. Mục tiêu tổng quát ...................................................................................... 2
2.1.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
2.2. Yêu cầu............................................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................... 3
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất.............................................................. 3
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất ........................................................... 3
1.1.2. Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất........................................................ 4
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở
một số nước trong khu vực..................................................................................... 4
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt nam .............................................. 7
1.2. Tổng quan về giá đất ..................................................................................... 11
1.2.1. Khái niệm về giá đất .................................................................................. 11
1.2.2. Các loại giá đất ........................................................................................... 12
1.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ........................... 15
1.2.4. Đặc trưng cơ bản của giá đất ...................................................................... 18
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................................................. 19
1.2.6. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ...................................... 29
1.3. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......................................... 30
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................... 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 33
2.2. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 33
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội ................................................................................................. 33



đó có việc đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất ở
Nhật bản không những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng
đến bảo vệ môi trường,tránh các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa…


6

Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản chia ra: quy hoạch sử dụng đất tổng thể;
quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Đối với quy hoạch sử dụng đất tổng thể từng
được xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp
vùng trở lên. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho
một chiến lược sử dụng đất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm đáp ứng các nhu
cầu đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch này là định hướng
cho quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất tổng thể
không quá đi vào quy hoạch chi tiết từng loại đất mà chỉ khoanh định cho các
loại đất lớn như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ
tầng, đất khác.
Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ
nhỏ hơn tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về
nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các
thửa đất và các chủ sử dụng đất, mà còn có những quy định chi tiết cho các loại đất
như: về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng. Đối với quy hoạch sử
dụng đất chi tiết ở Nhật bản hết sức coi trọng đến việc tham gia ý kiến của các chủ
sử dụng đất, cũng như tổ chức thực hiện khi được phê duyệt. Do vậy tính khả thi của
phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng đất rất tốt.
c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức
Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch
sử dụng đất của Đức đã được xây dựng. Chính quyền liên bang đưa ra một khung
qui định về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên
bang), các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện. qui

tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu
hết 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế. Đây là mốc bắt
đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp theo quy hoạch.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 1992, điều18
chương II khẳng định: “Đất đai thuộc quyền sở của toàn dân và quy định: Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả” (Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB
Chính trị Quốc gia).
b. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 1993-2003
Trong giai đoạn này được sự quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước, công
tác quy hoạch sử dụng đất được triển khai mạnh mẽ ở các địa phương và ngày
càng hoàn thiện cho phù hợp với giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện rõ nét qua các lần sửa đổi,


8

bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1993 đã ban hành qua các năm 1998 và 2001,
trong đó đã có các quy định bổ sung về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
các cấp. Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo hướng dẫn các
địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000 và kế hoạch sử dụng đất
hàng năm trình cấp thẩm quyền xét duyệt (Nguyễn Đình Bồng, 2011).
Đối với cả nước, năm 1994 Chính phủ đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2000 và được Quốc hội khoá IX thông
qua tại kỳ họp thư 11, tại Nghị quyết số 01/1997/QHH9 về kế hoạch sử dụng đất
đai trong cả nước giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 (Võ Tử Can, 2001). Để
đưa công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm đi vào nề nếp, ngày 12
tháng 10 năm 1998 Tổng cục địa chính đã có công văn số 1814/ CV-TCĐC
hướng dẫn việc triển khai thực hiện các nội dung công tác quản lý nhà nước về
quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất đai; trình tự và nội dung các bước xây dựng quy

Thông qua quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Nhà nước đã thực hiện quyền định
đoạt về đất đai, nắm được qũy đất đai, đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gắn chuyển mục đích sử dụng đất với
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, làm cơ sở để điều chỉnh chính sách đất đai tại
mỗi địa phương, chủ động dành quỹ đất hợp lý cho phát triển các ngành, các lĩnh
vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, vừa đảm bảo ổn
định các mục tiêu xã hội vùa đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Từng bước chủ động dành quỹ đất hợp lý cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát
triển kết cấu hạ tầng cho công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Qua công tác quy hoạch sử
dụng đất đai, UBND các cấp nắm chắc được quỹ đất đai của địa phương mình, có
dự tính được nguồn thu từ đất đai cho ngân sách (Nguyễn Đình Bồng, 2011).
c. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Để đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới đất nước và những yêu cầu cấp
bách của công tác quản lý đất đai trong tình hình mới, tại kỳ họp thứ tư Quốc hội
khoá XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003, trong đó đã dành hẳn 10 điều (từ điều
21 đến điều 30) để quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết định
xét duyệt quy hoạch , kế hoạch, và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/
NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003. Liên quan đến côngtác quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất , Nghị định đã dành chương III, từ điều 12 đến điều 29 quy
định cụ thể về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp. Để hướng dẫn
các địa phương thi hành tốt Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/ NĐ - CP
của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 30/2004/


iii

2.2.2. Đánh giá hiện trạng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất
của quận Hà Đông ................................................................................................. 33
2.2.3. Đánh giá khái quát công tác định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông,


nghiệp đáp ứng yêu cầu sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa và phục vụ phân bổ dân cư, lao
động. Từ năm 1987, ngành Quản lý đất đai của đã tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận,
cơ sở thực tiễn, phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất, kết quả là đã xây dựng được
hệ thống văn bản, tài liệu hướng dẫn về công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
khá đầy đủ, khoa học (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010).
Ở cấp quốc gia ngành Quản lý đất đai đã hoàn thành xây dựng, trình Quốc hội
phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cả nước giai đoạn 1996 - 2000; quy hoạch sử ḍng
đất cả nước đến năm 2010. Ở địa phương, đã có 100% tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010
được Chính phủ xét duyệt; có 90% huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và gần
80% đơn vị hành chính cấp xã hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đến năm 2010. Hiện nay, Ngành đang tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất cả nước
và các cấp giai đoạn 2011 – 2020 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010).
Chất lượng lập quy hoạch kế hoạch sử ḍng đất của các cấp tại địa phương,
nhìn chung đã có nhiều tiến bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy
hoạch, kế hoạch sử ḍng đất các cấp, đặc biệt cấp huyện, xã còn chậm; nội dung quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bất cập như chưa phân định rõ cấp độ, nội
dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất giữa các cấp; chưa đảm
bảo nguyên tắc quy hoạch sử dụng đất cấp trên định hướng cho quy hoạch sử
dụng đất cấp dưới; chưa có sự kết hợp chặt chẽ giữa quy hoạch sử ḍng đất với
quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; chưa thực sự gắn
với mục tiêu phát triển bền vững, đảm bảo an ninh lương thực; trong thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử ḍng đất còn thiếu sự giám sát chặt chẽ, chưa tuân thủ
triệt để nguyên tắc chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải là chỉ tiêu pháp
lệnh; việc áp dụng các công nghệ tiên tiến trong lập và giám sát quy hoạch còn
nhiều hạn chế (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010).
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai

Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu
hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người
bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa
đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều
kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua


13

và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá
thị trường thường không phải chịu tác động bất kỳ sự kích động quá mức nào.
b. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện tổng
hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều
kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ.
Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó giá cả là do
giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá
cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá
trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và
giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên.
Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt quá
cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân
hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá
cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động của quy luật
kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa

Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác
định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích
sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục
đích đầu tư của người sử dụng đất.
d. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị
thị trường của chính mảnh đất đó làm một. Thông thường giá trị trao đổi được xác
định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một
mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể.
e. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất.
Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế
chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất
không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá
trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
f. Giá cho thuê


iv

3.4. Ảnh hưởng của quy hoạch một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất
đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông ................................................................ 64
3.4.1. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đường Lê Trọng Tấn theo quy hoạch
sử dụng đất đến giá đất ......................................................................................... 64
3.4.2. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đường Lê Văn Lương kéo dài theo
quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ....................................................................... 67
3.4.3. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch Đô thị mới Văn Phú theo quy hoạch
sử dụng đất đến giá đất ......................................................................................... 70
3.4.4. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch

tăng lên.
b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh
hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và
ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên. Trong quá trình
phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng
tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói
lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị.
Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đưa ra công thức xác định giá đất:


17

Địa tô

Giá đất =

Lãi suất ngân hàng

Trong nền kinh tế thị trường, khả năng sinh lời quyết định đến giá đất do
vậy địa tô không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà địa tô là sự tổng hợp về lợi ích
chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường.
c. Quan hệ cung cầu

Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai
trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được
từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa
phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức
thu hút đầu tư...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử