ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH THẮNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2007 - 2014
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH THẮNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2007 - 2014
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. PHAN THỊ THU HẰNG

THÁI NGUYÊN - 2015


mong nhận được những đóng góp quí báu của quí thầy cô và các bạn.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Học viên

Nguyễn Mạnh Thắng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ........................................................... 5
1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản ............................................................... 7
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................................ 9
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .................................. 19
1.2.1. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất
động sản .......................................................................................................... 19

3.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý thị trường bất
động sản của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014......................... 39
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2007 - 2014 và triển vọng phát triển kinh tế .......................................... 41
3.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý thị trường bất
động sản của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 ........................... 45


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ những nội dung và số liệu trong luận
văn này do tôi tự nghiên cứu, khảo sát và thực hiện.

Học viên thực hiện luận văn

Nguyễn Mạnh Thắng


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND

:

Ủy ban nhân dân

QH

Bảng 3.3.

Tình hình cấp giấy chứng nhận một số loại đất ở thành phố
Thái Nguyên........................................................................................... 48

Bảng 3.4.

Tình hình giao đất thực hiện quy hoạch các khu dân cư, khu
đô thị mới và các khu tái định cư tại thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2007- 2014............................................................................. 49

Bảng 3.5.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2007 - 2014............... 51

Bảng 3.6.

Nguồn cung bất động sản tại thành phố Thái Nguyên....................... 52

Bảng 3.7.

Tình hình thế chấp, góp vốn bằng quyền dụng đất tại thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 ............................................ 57

Bảng 3.8.

Mức biến động giá đất tại một số vị trí từ giai đoạn 2007 2014 theo khung giá UBND tỉnh ban hành...................................... 59

Bảng 3.9.


Hình 1.5.

Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất .................... 18

Hình 1.6.

Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất ................................ 18

Hình 1.7.

Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở ................................................ 19

Hình 3.1.

Bản đồ hành chính tỉnh Thái Nguyên .......................................... 39

Hình 3.2.

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá
nhân tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 .............. 55

Hình 3.3.

Tình hình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014.............................................. 56


1



2
Thái Nguyên là một thành phố đã hình thành từ lâu. Sự tồn tại của nhiều
trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn đã tạo nên sự
sầm uất cho Thành phố. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nhanh
chóng về mật độ dân số thì nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, đã có rất nhiều
doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất đất động sản tạo lên một diện mạo mới
cho thị trường này.
Thực tế cho thấy, nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường bất
động sản sẽ rạo ra những kết quả to lớn:
- Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất.
- Thị trường bất động sản dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ
phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được xoá bỏ.
- Đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế - xã hội,
chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường bất động sản sẽ kéo
theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo
được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước…
Xuất phát từ thực tiễn, tôi thực hiện đề tài: "Nghiên cứu thực trạng
công tác quản lý thị trường bất động sản giai đoạn 2007 - 2014 tại thành
phố Thái Nguyên" nhằm tìm hiểu thực trạng và đề xuất các giải pháp tăng
cường công tác quản lý thị trường bất động sản địa phương.
2. Mục tiêu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản tại
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014.
- Đưa ra một số giải pháp để quản lý và phát triển thị trường bất động sản
của thành phố Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá hiệu quả của công tác quản lý thị trường bất động sản về kinh
tế, xã hội và triển vọng phát triển kinh tế.

gắng của bản thân tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình
của nhiều tập thể cá nhân trong và ngoài trường
Trước hết, tôi xin được biết ơn chân thành cảm ơn đến quí thầy cô trường
Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, đặc biệt là những thầy cô đã tận tình
hướng dẫn cho tôi suốt thời gian học tập tại trường.
Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và sự biết ơn sâu sắc tới Cô giáo Tiến sĩ
Phan Thị Thu Hằng đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn
nghiên cứu và giúp tôi hoàn thành luận văn.
Đồng thời, tôi cũng xin cảm ơn quí anh, chị và ban lãnh đạo sở Tài
Nguyên và Môi Trường, Cục Thống kê tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên
và Môi Trường, Phòng Tài Chính thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho
tôi điều tra khảo sát để có dữ liệu viết luận văn.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt
tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được những đóng góp quí báu của quí thầy cô và các bạn.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Học viên

Nguyễn Mạnh Thắng


5
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
1.1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan
hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là
có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của
từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v... Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản
có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau

lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hoá bất động sản
rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất
động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường
hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ
đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực
tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất
động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4. Các tính chất khác
a. Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động
sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được
những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh
và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so
với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất
phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng
quản lý thích hợp và tương xứng.


7
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v... chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.[1]

Khi thị trường bất động sản tăng lượng hàng hóa giao dịch, mở rộng
phạm vi giao dịch. Cả hai hướng đó đều góp phần tăng thu ngân sách cho nhà
nứơc thông qua các khoản thu như: thuế và phí.
Khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản, nhất là thị trường
chính thức bất động sản được giao dịch dễ hơn đồng thời nhà nước - cơ quan
chủ quản cũng thu được các nguồn ngân sách. Càng nhiều bất động sản tham gia
thì càng nhiều ngân sách được thu thêm, ngoài ra còn tạo điều kiện cho thị
trường chính thức họat hoạt động tốt đẹp
Bốn là: Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường
trong và ngoài nước.
Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại,
trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung
và thị trường bất động sản nói riêng không còn bị bó hẹp trong phạm vi quốc
gia. Thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi mọi quốc gia chẳng những tạo
điều kiện cho tổ chức cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trên
lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát tiển sản xuất,
đầu tư kinh doanh bất động sản và họ có thể cư trú, sinh sống…
Năm là: Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống xã hội.
Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung
giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định đời sống xã hội. Thị trường bất
động sản, nhất là thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với
chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi thị trường bất động sản phát
triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp thì xã hội ổn định.
Một khi thị trường bất động sản không hoạt động không hiệu quả dẫn đến
xã hội thiếu ổn định.


9
Sáu là: Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống dân cư.
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy khoa học, kỹ thuật và công


10
* Những nhân tố ảnh hưởng đến cung về bất động sản
Quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ
Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho
các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố,
nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề
có đóng góp gì cho việc tăng cung về bất động sản.
Chỉ cần một quyết định của Nhà nước về việc chuyển mục đích sử dụng thì
chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng
cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về Bất động sản trước hết phụ thuộc vào quỹ đất
được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết
định đến tổng cung về bất động sản, nhất là tăng cung về nguồn Bất động sản hợp
pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về bất động sản bất hợp pháp.
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về
Bất động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của Bất
động sản hiện có, nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều
kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn. Một khu vực đất đai không có hệ
thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở
và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ,
khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa
đối với thị trường Bất động sản.
Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc
độ phát triển của ngành xây dựng nhà ở mạnh hơn; nếu giá cả các nguyên vật
liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với
giá hạ sẽ được mở rộng thêm.
Chính sách và pháp luật của Nhà nước.
Cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Nhà nước

là các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ
quy tắc của Chính phủ. Tham gia hình thành quỹ nhà ở không chính thức
có thể bao gồm nhiều hoạt động xây dựng và phát triển nhà ở với mục đích,
tính chất và phạm vi khác nhau.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ........................................................... 5
1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản ............................................................... 7
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................................ 9
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .................................. 19
1.2.1. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất
động sản .......................................................................................................... 19
1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ................ 21

1.2.1. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất
động sản .......................................................................................................... 19
1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ................ 21
1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước ......... 27
1.3.1. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới ........................ 27
1.3.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ................................. 32
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ........................................................... 5

1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ........................................................... 5
1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản ............................................................... 7
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................................ 9
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .................................. 19
1.2.1. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất
động sản .......................................................................................................... 19
1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ................ 21
1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước ......... 27
1.3.1. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới ........................ 27
1.3.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ................................. 32
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35